КРТ в Москве: что такое комплексное развитие территорий, как реализуется программа и можно ли исключить объект

Комплексное развитие территории, или КРТ – это комплексное преобразование квартала, промзоны или группы смежных участков. В границах территории могут проводиться строительство, реконструкция и снос объектов, образование земельных участков, прокладка дорог и инженерных сетей, а также размещение социальной инфраструктуры.

Для всей территории устанавливаются единое функциональное назначение, параметры застройки, транспортная схема, состав инфраструктуры и очередность реализации. Развитие отдельных участков подчиняется общей градостроительной концепции.

КРТ может охватывать как крупные промышленные зоны, так и небольшие локальные участки. В отдельных проектах новое капитальное строительство не предусматривается: территория освобождается от существующих объектов и благоустраивается.

КРТ используется для комплексного обновления территорий, где точечная застройка не позволяет решить градостроительные, транспортные и инфраструктурные задачи. Механизм обеспечивает согласованное развитие квартала или промзоны по единому проекту.

Основные задачи КРТ в Москве:

• Редевелопмент промышленных и неэффективно используемых территорий. Бывшие промзоны часто состоят из складов, небольших производств, автостоянок, временных сооружений и неиспользуемых зданий. КРТ позволяет определить единое назначение территории, сформировать новую застройку и установить очередность ее реализации;
• Координация действий разных собственников. Участки внутри одной территории могут иметь разные границы, виды разрешенного использования и правовой статус. Единая документация позволяет согласовать размещение зданий, дорог, инженерных сетей и объектов инфраструктуры;
• Более эффективное использование городской земли. На территориях с низкой плотностью застройки и устаревшими объектами устанавливаются новые параметры строительства, соответствующие градостроительному потенциалу участка и его расположению.
• Строительство жилья для программы реновации. В отдельных проектах КРТ предусматривается размещение домов для переселения жителей, а также общественно-деловых и социальных объектов.
• Создание транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. В состав проекта могут входить дороги, инженерные коммуникации, школы, детские сады, медицинские учреждения и общественные пространства. Обязательства по их строительству закрепляются в документации по планировке и договоре КРТ.

В результате объем и назначение новой застройки определяются с учетом пропускной способности дорог, возможностей инженерных сетей и потребности района в социальных объектах.

Для Москвы особенно характерны проекты КРТ нежилой застройки. Они часто охватывают производственные и коммунальные зоны, склады, административные здания, торговые объекты, гаражи и смешанные территории.

В соответствии со статьей 65 ГрК РФ в состав КРТ нежилой застройки могут включаться участки:

• на которых расположены аварийные объекты капитального строительства;
• на которых находятся здания, включенные в программы сноса или реконструкции;
• фактическое использование которых либо характеристики расположенных объектов не соответствуют Правилам землепользования и застройки;
• на которых расположены объекты с признаками самовольной постройки.

Критерии должны существовать в отношении территории, включаемой в решение. Если земельный участок и объект не отвечают ни одному из предусмотренных законом оснований, возникает вопрос о правомерности их включения.

Одновременно закон позволяет включать в границы КРТ нежилой застройки некоторые смежные участки, необходимые для формирования единой территории. Поэтому одного утверждения о хорошем состоянии здания недостаточно. Требуется проверить, на каком именно основании участок оказался в границах, как сформирован элемент планировочной структуры и относится ли объект к перечню зданий, подлежащих сносу или реконструкции.

В КРТ нежилой застройки не допускается включать определенные жилые объекты. К ним относятся многоквартирные дома, дома блокированной застройки, объекты ИЖС, садовые дома и иные объекты капитального строительства, расположенные на участках для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства для собственных нужд.

Этот вид применяется к свободным или преимущественно незастроенным земельным участкам. Основная задача состоит в освоении территории на основании единого проекта.

В таком проекте заранее определяются виды будущей застройки, параметры объектов, инфраструктурная нагрузка и очередность реализации. После принятия решения обычно проводятся торги на право заключения договора КРТ либо территория развивается публичным образованием или оператором.

Поскольку существующая частная застройка в такой зоне отсутствует или имеет ограниченный характер, вопросы исключения действующих зданий и компенсации собственникам возникают реже. Основное значение имеют правовой режим земельных участков, условия торгов, договор КРТ и обязательства по созданию инфраструктуры.

КРТ по инициативе правообладателей представляет собой отдельный порядок, при котором развитие организуют сами владельцы земельных участков и объектов.

Такой проект реализуется одним или несколькими правообладателями. Когда участников несколько, они заключают соглашение, в котором распределяют обязанности, расходы, доходы, ответственность и порядок подготовки документации по планировке территории.

Отдельное решение органа власти о КРТ в этом случае не требуется. Существенные сведения о территории, которые обычно включаются в решение, отражаются в договоре о комплексном развитии. Договор заключается с уполномоченным органом.

Для собственников этот механизм может быть способом самостоятельно реализовать потенциал территории. Однако он требует согласованности участников, существенного финансирования и готовности выполнить инфраструктурные и градостроительные обязательства. При большом числе собственников достичь соглашения бывает сложно.

Включение территории в КРТ проходит несколько стадий. Для собственника важно определить, какие документы уже утверждены, поскольку обозначение участка в ПЗЗ, проект решения, принятое решение о КРТ и решение об изъятии создают разные правовые последствия.

1. Обозначение территории в ПЗЗ

На предварительной стадии город определяет территорию возможного преобразования и отображает ее границы в Правилах землепользования и застройки.

На этом этапе обычно еще отсутствуют:

• окончательный перечень объектов под снос или реконструкцию;
• утвержденная документация по планировке;
• инвестор или оператор проекта;
• точные сроки реализации;
• очередность освобождения и застройки территории.

В профессиональной практике такие территории иногда условно разделяют на «красные» и «синие».

• «Красное» КРТ предполагает существенное изменение функции территории, например преобразование производственно-складской зоны в жилой район. Сохранение существующего объекта в таком проекте обычно затруднено.
• «Синее» КРТ предусматривает сохранение основного назначения территории при изменении параметров и структуры застройки. В этом случае у собственника может быть больше возможностей предложить самостоятельный проект развития участка.

Такое обозначение используется только для предварительной оценки. Необходимо дополнительно проверять территориальную зону, виды разрешенного использования, параметры строительства и документы по конкретному проекту.

2. Подготовка проекта решения о КРТ

В проекте решения указываются:

• местоположение и площадь территории;
• планируемые границы;
• виды будущего использования;
• основные параметры строительства;
• срок реализации;
• перечень расположенных объектов.

Проект решения отражает намерения города, но еще может быть скорректирован. На этой стадии собственнику следует проверить границы, основания включения участка, статус здания и предполагаемые мероприятия в отношении объекта.

3. Информирование правообладателей

Собственникам участков и объектов может быть предложено участвовать в реализации КРТ и заключить договор с городом.

Если территория принадлежит нескольким правообладателям, им необходимо согласовать:

• общую концепцию развития;
• распределение расходов;
• строительство инфраструктуры;
• сроки реализации;
• ответственность каждого участника.

Отказ одного или нескольких собственников от участия не прекращает процедуру. Город может передать проект оператору, уполномоченной организации или инвестору, выбранному по итогам торгов.

4. Принятие решения о КРТ

После утверждения решения границы территории и условия ее развития приобретают юридическое значение.

В решении указываются:

• площадь и границы КРТ;
• виды разрешенного использования;
• параметры будущей застройки;
• сроки реализации;
• перечень объектов капитального строительства;
• здания, подлежащие сносу или реконструкции.

При анализе документа необходимо различать следующие ситуации:

• участок расположен в границах КРТ;
• здание включено в общий перечень объектов;
• здание указано как подлежащее сносу или реконструкции;
• в отношении объекта принято отдельное решение об изъятии.

Нахождение участка в границах КРТ не означает автоматического сноса здания. Для изъятия недвижимости требуется отдельная процедура.

5. Определение инвестора или оператора

КРТ может реализовываться:

• городом;
• публичным оператором;
• уполномоченной организацией;
• инвестором, выбранным по итогам торгов;
• правообладателями территории.

С инвестором заключается договор, в котором закрепляются сроки, этапы строительства, параметры объектов, инфраструктурные обязательства и ответственность сторон.

6. Подготовка документации по планировке

Документация по планировке определяет конкретную организацию будущей территории. Она может включать проект планировки и проект межевания.

В документации устанавливаются:

• размещение новых зданий;
• красные линии;
• улично-дорожная сеть;
• объекты инженерной и социальной инфраструктуры;
• границы образуемых участков;
• очередность сноса и строительства;
• этапы реализации проекта.

Утверждение документации имеет особое значение для многоквартирных домов. До этой даты собственники могут использовать специальный порядок исключения дома из решения о КРТ через общее собрание.

7. Изъятие и освобождение территории

После утверждения основных документов может начаться изъятие земельных участков и объектов недвижимости.

Процедура включает:

• принятие решения об изъятии;
• уведомление собственника;
• оценку недвижимости и убытков;
• направление проекта соглашения;
• выплату компенсации либо судебное изъятие при отсутствии соглашения.

Освобождение территории обычно проводится поэтапно. Сроки по конкретному объекту определяются по решению о КРТ, документации по планировке, договору и официальным сообщениям об изъятии.

8. Снос и новое строительство

После оформления земельно-имущественных отношений выполняются снос существующих объектов, подготовка площадки и строительство новой недвижимости и инфраструктуры.

Проект КРТ может быть рассчитан на несколько лет и реализовываться отдельными очередями. Поэтому участки и здания внутри одной территории могут освобождаться в разное время.

Включение объекта в КРТ не прекращает право собственности. До изъятия владелец может пользоваться недвижимостью, сдавать ее в аренду и совершать сделки. При этом меняются градостроительные и экономические условия использования объекта.

Основные последствия:

• Неопределенность срока эксплуатации. Если территория только обозначена в ПЗЗ, реализация проекта может начаться значительно позже. После принятия решения о КРТ, выбора оператора и утверждения документации по планировке риск изъятия возрастает.
• Ограничение развития участка. Реконструкция, новое строительство, изменение ВРИ, получение ГПЗУ и согласование АГР возможны только при соответствии документам КРТ и действующим ПЗЗ.
• Снижение рыночной привлекательности. Покупатель учитывает риск изъятия, ограниченный срок эксплуатации и отсутствие перспектив развития. Это может повлиять на цену объекта.
• Риски для арендного бизнеса. Долгосрочные договоры, ремонт и вложения в оборудование необходимо планировать с учетом возможного освобождения территории.

Расходы и убытки, связанные с прекращением аренды, переездом и переносом оборудования, могут учитываться при расчете компенсации, если они подтверждены документами.

Проверку проводят перед покупкой, реконструкцией, арендой, кредитованием или крупными вложениями в объект.

Информацию можно получить на портале программы КРТ Москвы, Инвестиционном портале и в градостроительных информационных системах. Поиск выполняется по адресу или кадастровому номеру.

Необходимо проверить:

• ПЗЗ и границы КРТ;
• проект и принятое решение о КРТ;
• перечень объектов под снос или реконструкцию;
• документацию по планировке территории;
• наличие решения об изъятии.

Проверять следует отдельно земельный участок и расположенные на нем здания.

Исключение возможно, но порядок зависит от стадии проекта:

• до принятия решения можно предложить изменение ПЗЗ и границ КРТ;
• после публикации проекта решения можно заявить возражения и указать на ошибки;
• после принятия решения требуется его корректировка или судебное оспаривание;
• здание можно исключить из перечня объектов под снос или реконструкцию;
• многоквартирный дом может быть исключен по решению общего собрания до утверждения документации по планировке.

Сначала необходимо определить, какой документ требуется изменить: ПЗЗ, границы КРТ, решение или перечень объектов.

Объект может быть исключен, если:

• не соответствует критериям включения в КРТ;
• относится к категории, которую нельзя включать в выбранный вид КРТ;
• в документах допущены существенные ошибки;
• нарушен порядок принятия решения;
• собственник предложил обоснованный самостоятельный проект развития участка.

Хорошее техническое состояние здания имеет значение, если основанием включения была аварийность. При наличии других оснований, например несоответствия ПЗЗ, одного технического заключения недостаточно.

На предварительной стадии собственник может предложить самостоятельное развитие участка вместо его включения в общий проект КРТ.

Для рассмотрения обычно готовятся:

• архитектурно-градостроительная концепция;
• технико-экономические показатели;
• трехмерная модель;
• транспортная и планировочная схема;
• финансово-экономическое обоснование;
• график реализации проекта.

Вероятность исключения выше, если участок можно отделить без нарушения общей схемы территории и он не требуется для дорог, инженерных сетей или социальных объектов.

Многоквартирный дом в КРТ жилой застройки может быть исключен по решению общего собрания собственников.

Решение необходимо принять до утверждения документации по планировке территории. Собрание должно быть проведено с соблюдением требований к уведомлению, кворуму и оформлению протокола.

После утверждения документации вопрос решается в общем административном или судебном порядке.

Нежилое здание исключается путем внесения изменений в решение о КРТ.

Для этого необходимо подтвердить:

• отсутствие законных критериев включения;
• наличие запрета;
• ошибку в документах;
• существенное нарушение процедуры;
• отсутствие оснований для сноса или реконструкции.

Допускается исключение отдельного здания без пересмотра всей территории КРТ.

Сначала собственник обращается в уполномоченный орган Москвы и просит изменить ПЗЗ, границы, решение о КРТ или перечень объектов.

К обращению могут прилагаться:

• выписки ЕГРН;
• технические документы;
• заключение об обследовании;
• ГПЗУ;
• правовое обоснование;
• архитектурная концепция;
• предложения по корректировке проекта.

При отказе можно обратиться в суд. Оспариваться могут решение о КРТ, отказ во внесении изменений, решение об изъятии или размер компенсации.

Сами по себе не являются основанием для исключения:

• хорошее состояние здания;
• прибыльность бизнеса;
• наличие арендаторов;
• недавний ремонт;
• высокая стоимость покупки;
• несогласие собственника с планами города.

Необходимо подтвердить нарушение критериев КРТ, прямой запрет, ошибку, нарушение процедуры или представить полноценный альтернативный проект.

Решение о КРТ не прекращает право собственности. Для изъятия принимается отдельное решение по конкретному участку и зданию.

Процедура включает:

• уведомление собственника;
• оценку недвижимости и убытков;
• направление проекта соглашения;
• выплату компенсации;
• судебное изъятие, если соглашение не достигнуто.

Размер компенсации можно оспорить, но это не отменяет изъятие автоматически.

В компенсацию могут входить:

• рыночная стоимость участка;
• стоимость зданий и сооружений;
• расходы на переезд;
• демонтаж и перевозка оборудования;
• расходы из-за прекращения договоров;
• убытки и доказанная упущенная выгода.

Все расходы необходимо подтвердить договорами, отчетностью, платежными документами и расчетами.

При несогласии с предложенной суммой собственник может заказать независимую оценку и обратиться в суд.

После обнаружения КРТ необходимо:

• определить стадию проекта;
• проверить основания включения;
• изучить границы и перечни объектов;
• при необходимости обследовать здание;
• выбрать способ исключения;
• начать сбор документов для оценки возможных убытков.

Даже при подготовке заявления об исключении рекомендуется заранее готовиться к возможному изъятию.

К основным ошибкам относятся:

• позднее начало работы;
• неправильное определение стадии КРТ;
• обращение без правового обоснования;
• отсутствие альтернативной концепции;
• несвоевременный сбор документов об убытках;
• подписание соглашения без проверки оценки.

Чем раньше начат анализ, тем больше возможностей скорректировать проект или защитить интересы при изъятии.

Для Москвы КРТ позволяет комплексно обновлять территории и создавать необходимую инфраструктуру.

Собственник может:

• участвовать в реализации проекта;
• предложить самостоятельное развитие участка;
• добиваться исключения объекта;
• продать недвижимость;
• получить компенсацию при изъятии.

Выбор стратегии зависит от стадии КРТ, статуса объекта и документов, принятых городом.