Увеличение технико-экономических показателей

ТЭП, или технико-экономические показатели, это система количественных параметров, которые описывают объект, его функциональную емкость, конструктивные и планировочные решения, а также эффективность использования территории и ресурсов. В строительстве они применяются для выбора оптимальных архитектурных и конструктивных решений, для подготовки технико --экономического обоснования и для сравнения вариантов проектирования. В нормативной и профессиональной среде под основными технико - экономическими показателями обычно понимают площадь, объем, протяженность, количество этажей, производственную мощность, пропускную способность, грузооборот, интенсивность движения и другие показатели, зависящие от назначения объекта.

Если говорить о здании, то в состав ТЭП обычно входят площадь участка, площадь пятна застройки, общая площадь, полезная площадь, расчетная площадь, строительный объем, этажность, коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки. Для линейных объектов используются иные показатели: протяженность, количество полос, пропускная способность, параметры профиля, площадь полосы отвода и иные характеристики, зависящие от типа объекта. В проектной документации эти сведения, как правило, сводятся в отдельный раздел или технико-экономические показатели таблица, которая используется для проверки соответствия проекта градостроительным ограничениям и исходным данным.

Увеличение ТЭП означает изменение проектных или разрешенных параметров объекта по сравнению с исходными условиями. Для здания это может быть увеличение общей площади, числа этажей, высоты, строительного объема, площади застройки или плотности использования участка. Для линейного объекта это может быть изменение протяженности, ширины, количества полос, пропускной способности или иных эксплуатационных характеристик. В Москве и Московской области такая задача часто связана с необходимостью корректировки градостроительных документов и последующего получения нового ГПЗУ с обновленными параметрами разрешенного строительства.

Следует разграничивать увеличение технико-экономических показателей и обычную корректировку внутренней планировки. Если изменения не затрагивают основные параметры объекта, речь может идти о перепланировке или перераспределении площадей. Если же меняются высота, этажность, пятно застройки, общая площадь или иные базовые характеристики, это уже изменение технико-экономических показателей объекта, которое требует проверки на соответствие градостроительным и техническим ограничениям. Для жилых зданий изменение основных технико-экономических показателей прямо связывается с реконструкцией в отраслевых нормах по жилым домам.

Корректный расчет технико-экономических показателей должен учитывать характеристики участка, ограничения застройки, параметры объекта, инженерную инфраструктуру, сметное ценообразование, прямые и косвенные затраты, а также последующую эксплуатацию. Анализ технико-экономических показателей должен включать особенности места, стоимость объекта, затраты, эффективность после завершения работ и оценочную стоимость проектирования.

Если речь идет о проектной стадии, расчет основных технико-экономических показателей выполняется на основе архитектурных, конструктивных и градостроительных решений. Если мы говорим о действующем объекте, дополнительно используются обмеры, результаты обследования и данные о фактической эксплуатации. Для реконструкции это особенно важно, поскольку изменение технико-экономических показателей здания без проверки несущей способности и без расчета усиления создает риск технической несостоятельности проекта.

Чтобы инициировать увеличение технико-экономических показателей, обычно требуется собрать исходный пакет сведений.

В него входят:

• выписка из ЕГРН;
• ГПЗУ;
• действующие ПЗЗ;
• правоустанавливающие документы;
• материалы по существующему объекту или концепции нового строительства;
• техническое заключение или обследование, если речь идет о реконструкции;
• материалы архитектурно-градостроительного обоснования;
• ответы органов власти, если они уже выдавались по данной территории.

Состав может меняться в зависимости от региона и типа объекта, но общий принцип остается неизменным: чем сложнее изменение технико-экономических показателей, тем выше роль градостроительного анализа, проектной документации и инженерных расчетов. Для линейных объектов и производственных площадок объем исходных материалов обычно больше, поскольку дополнительно затрагиваются транспортные, технологические и экологические требования.

Даже если расчет показывает, что объект можно сделать больше, увеличение ТЭП ограничивается не только экономикой, но и правовым режимом территории.

Чаще всего препятствием становятся:

• предельные параметры по ПЗЗ;
• ограничения ГПЗУ;
• красные линии и линии регулирования застройки;
• ЗОУИТ;
• требования пожарной безопасности;
• дефицит инженерных мощностей;
• недостаточная несущая способность существующих конструкций;
• требования к инсоляции, парковкам и транспортной доступности.

Именно поэтому увеличение технико-экономических показателей объекта строительства должно проверяться по нескольким направлениям одновременно. Если изменяется только одна цифра в концепции, но не перерабатываются инженерные и нормативные разделы, проект обычно не проходит дальнейшие стадии согласования или экспертизы.

Для нового строительства задача решается через исходные градостроительные данные и проектирование. Сначала проверяются технико-экономические показатели участка, допустимые по ПЗЗ и ГПЗУ. Затем готовится архитектурная и проектная проработка, где оцениваются технико-экономические показатели проекта и технико-экономические показатели объекта строительства. Если желаемые параметры выше допустимых, сначала требуется изменение градостроительных условий, а уже затем переработка проектной документации. По статье 48 ГрК РФ подготовка проектной документации и внесение в нее изменений являются частью архитектурно-строительного проектирования, применительно к строящимся и реконструируемым объектам капитального строительства. В такой ситуации увеличение ТЭП не начинается с чертежей, а с проверки правового режима участка. Если участок не допускает требуемую этажность или плотность, проектирование более крупного объема не имеет правового смысла до изменения градостроительных параметров.

Для реконструкции вопрос сложнее, так как изменение технико-экономических показателей реконструкции должно учитывать существующее здание. Здесь уже недостаточно проверить только земельный участок. Необходимо определить, выдержат ли фундаменты, стены, колонны и перекрытия новые нагрузки. Именно поэтому в профессиональных нормах реконструкция жилого здания описывается как комплекс мероприятий, связанный с изменением основных технико-экономических показателей, включая общую площадь, строительный объем и иные параметры.

Если планируется надстройка, увеличение площади, изменение высоты или иное усиление параметров, сначала выполняется обследование, затем расчет технико-экономических показателей работы объекта в новых условиях, после чего разрабатывается проект реконструкции с учетом усиления существующих конструкций. В такой задаче технико-экономические показатели здания нельзя рассматривать отдельно от технического состояния объекта.

Для линейных и производственных объектов набор ТЭП отличается от обычного здания. Для дороги это протяженность, ширина, число полос, пропускная способность, профиль и иные параметры. Для производственных площадок и предприятий это могут быть мощность, грузооборот, пропускная способность, площадь цехов, складов, инженерных зон и логистических площадок. Именно поэтому в профессиональной терминологии встречаются технико-экономические показатели предприятия, технико-экономические показатели производств, технико-экономические показатели производственной деятельности, технико-экономические показатели цеха, технико-экономические показатели склада и технико-экономические показатели сети. Но процедура увеличения таких показателей все равно опирается на ту же основу: допустимость по территории, проектную реализуемость и безопасность.

Типовые ошибки

• Первый, когда увеличение технико-экономических показателей пытаются оформить только проектной корректировкой без изменения градостроительных параметров участка.
• Второй, когда пересчитывают только площадь и этажность, но не перерабатывают пожарные, инженерные и транспортные решения.
• Третий, когда пропускают стадию обследования существующего объекта.
• Четвертый, когда технико-экономические показатели объекта определение получают формально, без анализа участка, ограничений и себестоимости.
• Пятый, когда после изменения ПЗЗ не получают новый ГПЗУ и продолжают работать по устаревшим исходным данным.