Юридический Due diligence Недвижимости

Анализ рисков в рамках юридического сопровождения недвижимости, иначе говоря, due diligence, в большинстве случаев применяется как частными лицами, так и компаниями, организациями и более сложными структурами, при подготовке к заключению сделок с недвижимым имуществом, в том числе за пределами страны регистрации заказчика, а также при намерении инвестировать в те или иные процессы, связанные с рынком недвижимости: возведение новых зданий и сооружений, реконструкцию, реставрацию и прочие.

Назначением due diligence, осуществляемого в процессе юридического сопровождения операций с недвижимостью, является анализ рисков, связанных со следующими принципиальными для гарантирования финансовой и правовой безопасности продавца (арендатора) вопросами:

• Каков правовой статус земельного участка, на котором планируется строительство или уже располагается недвижимость, являющаяся объектом due diligence в рамках юридического сопровождения. В частности, юристы устанавливают, находится ли земля в законном владении или пользовании у текущего владельца или арендодателя — и, соответственно, не является ли здание или сооружение, размещённое на участке, самостроем, что создаст существенные проблемы в плане эксплуатации и распоряжения объектом для нового собственника или арендатора;
• Каков правовой статус собственно объекта недвижимости, в отношении которого в рамках юридического сопровождения выполняется due diligence. Анализ рисков в данном вопросе позволяет квалифицированным юристам определить, построено ли здание или сооружение с соблюдением действующего законодательства, в том числе с получением всех необходимых разрешительных документов: на строительство (или на реконструкцию), на ввод в эксплуатацию и так далее. Кроме того, анализ рисков в плоскости юридического due diligence поможет однозначно выяснить, действительно ли контрагент (продавец, арендодатель) вправе распоряжаться недвижимым имуществом в установленных пределах и заключать с покупателем или арендатором сделку, рассматриваемую в процессе юридического сопровождения;
• Действуют ли в отношении недвижимости, являющейся объектом юридического due diligence, какие бы то ни было обременения или ограничения. К таковым могут быть отнесены, в соответствии с российским законодательством: наличие в границах земельного участка зон, для которых предусмотрены специфические условия пользования (чаще всего негативно влияющие на возможность нового строительства, реконструкции и/или ведения хозяйственной деятельности); наложение на землю, здание или сооружение ареста, не позволяющего, в частности, новому владельцу полноценно распоряжаться участком или недвижимостью, в отношении которых проводится due diligence; наличие субарендаторов, с которыми перед совершением сделки также требуется заключение соответствующих договорённостей; если юридическое сопровождение касается приобретения жилья, будь то квартира, частный или многоквартирный дом, — прописка малолетних детей и иных людей, принадлежащих к особо защищаемым категориям. Анализ рисков помогает выявить все вышеперечисленные факторы, непосредственно влияющие на возможность полноценного распоряжения недвижимостью, в отношении которой осуществляется due diligence, — и помочь лицу, заказавшему юридическое сопровождение, принять взвешенное решение о целесообразности заключения сделки;
• Проводились ли или проводятся в настоящее время в отношении недвижимости, являющейся предметом осуществляемого в рамках юридического сопровождения due diligence, судебные разбирательства, вне зависимости от того, выступает (или выступал) в них текущий владелец в качестве истца или ответчика. Анализ рисков в процессе юридического due diligence поможет заказчику не только узнать, какие именно аспекты потенциально покупаемой или арендуемой им недвижимости становились предметом судебных споров, но и оценить «репутацию» здания или сооружения в целом;
• Какова история переходов права собственности на земельный участок и расположенную на нём недвижимость. В процессе анализа рисков профессиональные юристы, осуществляющие due diligence, изучают всю историю возникновения и утраты права собственности, от строительства объекта до текущего момента, а также устанавливают и проясняют потенциально спорные моменты, наличие которых в дальнейшем может привести к необходимости для нового владельца участвовать в новых судебных разбирательствах, итогом которых может стать отчуждение недвижимого имущества;
• Имеется ли у недвижимости, ставшей объектом проведения юридического due diligence, правовой потенциал в сфере инвестирования. В данном случае специалисты, осуществляющие юридическое сопровождение, интересуются именно легитимностью вложения средств в недвижимое имущество и отсутствием соответствующих неблагоприятных последствий; с целью анализа рисков в денежном плане выполняется финансовый, а не юридический due diligence;
• Правильно ли составлены документы, на основании которых в отношении недвижимости, являющейся объектом анализа рисков в рамках due diligence, будут производиться планируемые операции: куплю-продажа, сдача в аренду и так далее. Квалифицированные специалисты, выполняющие юридическое сопровождение, определят наличие в договоре и сопутствующей документации несоответствий, явных ошибок и «подводных камней», которые, в свою очередь, могут привести как к сравнительно мелким неприятностям (например, необходимости уточнять адрес объекта или границы участка, на котором он располагается), так и к признанию сделки ничтожной.

Due diligence в рамках юридического сопровождения тех или иных операций с недвижимостью выполняется командой квалифицированных специалистов, в случае комплексного анализа рисков включающей не только юристов, но и аудиторов и экспертов в области строительства. Потенциальный покупатель или арендатор может выполнить анализ рисков и своими силами — однако, ввиду отсутствия специфических знаний в областях земельного, жилищного и строительного права, с огромной вероятностью упустит принципиально важные детали и в результате заключит не самую выгодную или откровенно убыточную сделку.

Комментарий от

с учётом специфики вопросов, решаемых специалистами, выполняющими анализ рисков в рамках юридического сопровождения, осуществление due diligence имеет наибольший смысл в период от предварительного согласования условий сделки с недвижимостью до подписания договора и сопутствующих документов. Проведение due diligence до определения условий сделки не позволяет в полной мере оценить её потенциал, в том числе и юридический; а после того, как договор подписан, дью-дилидженс уже не сможет обезопасить нового владельца или арендатора объекта от опасностей, которые могли бы быть выявлены в ходе анализа рисков. Такой тайминг due diligence позволит потенциальному покупателю (арендатору) всесторонне оценить перспективы заключения сделки с недвижимостью — и, при наличии неблагоприятных факторов, отказаться от покупки или аренды без необходимости выплачивать неустойку.

Анализ рисков, связанных с проведением тех или иных операций в отношении недвижимого имущества, ставшего объектом юридического due diligence, предполагает выполнение нескольких обязательных действий со стороны как заказчика, так и исполнителя:

• Заказчик подготавливает пакет исходных документов, касающихся вопроса заключения сделки с недвижимостью. В данном случае в число таких документов могут входить как собственно подготовленный договор купли-продажи, аренды или аналогичный, предусматривающий возникновение или переход прав собственности или пользования недвижимостью, так и прочая документация: выписки из ЕГРН, техпланы из БТИ, переданные второй стороной сделки материалы, касающиеся истории и порядка пользования зданием и сооружением. При подготовке вводных материалов заказчику следует руководствоваться простым правилом: чем больше данных он сможет предоставить исполнителю, тем скорее последний сможет приступить непосредственно к анализу рисков в рамках юридического или комплексного due diligence;
• Заказчик подготавливает техническое задание, содержащее исчерпывающий список задач, которые предстоит решить специалистам, осуществляющим юридическое сопровождение и анализ рисков в процессе due diligence, а также полный перечень дополнительных пожеланий, уточнений и критериев. Подготовка техзадания — не слишком интересный процесс, требующий от заказчика наличия специальных знаний, времени и немалого терпения; эксперты «Моспроекткомплекса» помогут определить круг вопросов, подлежащих рассмотрению в ходе юридического сопровождения и due diligence в частности, и составить техническое задание, позволяющее добиться идеального результата;
• Заказчик передаёт исполнителю техзадание и пакет исходных материалов. Специалисты «Моспроекткомплекса» проводят первичный анализ данных, после чего определяют стоимость и сроки выполнения анализа рисков в процессе юридического due diligence. Результатом предварительного анализа становится оформление договора на проведение юридического сопровождения недвижимости;
• После подписания договора эксперты «Моспроекткомплекса» приступают к работам в рамках комплексного или юридического due diligence. Анализ рисков включает изучение и запрос необходимых данных, исследование истории перехода права собственности, поиск информации о судебных разбирательствах, проводимых по отношению к данному объекту недвижимости, а также выяснение наличия действующих ограничений и обременений, которые впоследствии могут помешать новому собственнику или арендатору полноценно распоряжаться или пользоваться зданием или сооружением;
• Результат анализа рисков, выполненного в процессе юридического due diligence, специалисты «Моспроекткомплекса» оформляют в виде отчёта, содержащего детальные ответы на все перечисленные в техзадании вопросы. Отчёт, с сопутствующей документацией, передаётся на руки заказчику, который на основании полученных сведений принимает решение о возможности и целесообразности заключения сделки.

Помимо юридического сопровождения недвижимости и, в частности, due diligence, специалисты «Моспроекткомплекса» окажут потенциальному покупателю или арендатору консультационную помощь: объяснят, чем грозит тот или иной выявленный в ходе анализа рисков неблагоприятный фактор, и дадут рекомендации по дальнейшим действиям.

Комментарий от

несмотря на то, что юридический due diligence сделок с недвижимостью не является обязательным с точки зрения законодательства, выполнение анализа рисков с учётом неисчислимого количества уловок, применяемых недобросовестными арендодателями и продавцами, практически необходимо — как показывает практика, юридическое сопровождение обойдётся заказчику дешевле, чем оплата всевозможных неустоек, экспертиз и судебных процессов. Кроме того, осуществление due diligence будет дополнительным свидетельством добросовестности и серьёзности намерений покупателя или арендатора в глазах суда, если дело всё же дойдёт до судебного разбирательства.