В статье изложены основные инстанции, с которыми необходимо взаимодействовать собственникам и владельцам объектов недвижимости в Москве, которые имеют признаки самовольных построек. Данная система действует на протяжении многих лет, она регламентирована и достаточно четко работает длительный срок – поэтому для понимания, как правильно выполнить легализацию самостроя в Москве, рекомендуем прочитать статью до конца.
Мы, инжиниринговая компания «Моспроекткомплекс», как эксперты в сфере легализации самовольных построек, отразили основными моменты процедуре ниже.
Для начала точно разберемся с понятием «самовольное постройка», которое так часто применяется к объектам в Москве.
Самовольная постройка (самострой) – строительный объект, обладающий признаками самовольного строительства, например:
- Возведение без разработки и согласования проектно-изыскательной документации и получения необходимого разрешения в порядке, который установили и приняли на территории Российской Федерации и муниципалитета по месту расположения самостроя,
- Несоблюдение всевозможных нормативов градостроительной отрасли и строительной деятельности,
- Нарушение прав третьих лиц, вследствие чего создается угроза жизни и здоровью неопределенного круга лиц и нарушается безопасность пребывания людей в самовольной постройке.
Самовольные постройки после выявления официально публикуются в реестре Постановления Правительства города Москвы от 11.12.2013 №819-ПП. После выявления, очевидно, что в отношении самостроя городскими органами будут приняты меры – есть два варианта: либо здание приведут к первоначальному виду (снесут самовольную постройку), либо его узаконят в установленном порядке (легализация самовольных построек).
?
Итак, Ваш объект оказался в 819-ПП – как его оттуда исключить и придать зданию законный характер? Понятно, что все собственники хотят сохранить своё имущество целым и невредимым, эксплуатировать здание без ограничений и извлекать из нежилой площади максимальные дивиденды – это было, есть и будет актуальным приоритетом для всех владельцев.
Комиссии по самовольному строительству
в Москве в 2022 году
При легализации самовольной постройки собственнику придется пройти несколько комиссий, на собрании которых всесторонне будут рассматриваться вопросы, касающиеся сохранения объектов самостроя в Москве.
-
Рабочая группа Государственной инспекции по недвижимости г. Москвы (РГ ГИН)
-
Межведомственная рабочая группа (МВРГ)
-
Рабочая группа Градостроительно-земельной комиссии (РГ ГЗК)
РГ ГЗК состоит из представителей Мосгосстройнадзора, Москомархитектуры, Москомстройинвеста, Департамента культурного наследия, префектур городских округов Москвы, Департамента экономической политики и развития, а также других высокопоставленных и уполномоченных людей из иных московских исполнительных органов. Такой внушительный коллектив выполняет следующие функции и рассматривает вопросы:
- Проектов планировок территорий,
- Реализации инвестиционных проектов,
- Изменения в правила использования земельных участков и порядка их застройки,
- Легализации объектов, удовлетворяющих критериям самовольных построек,
- Технико-экономических показателей зданий,
- Утверждения выплаты денежных компенсаций за освобождение участков,
- Установления сервитутов и др.
-
Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)
Более подробно о назначении, полномочиях и деятельности Градостроительно-земельной комиссии см. таблицу далее.
Чтобы не запутаться среди многочисленных аббревиатур, которые наверняка покажутся обычным собственникам зданий чем-то новым и незнакомым, подробно разберем каждую инстанцию, поясним чем она занимается и какую роль играет в процедуре легализации самовольных построек (самостроя) в Москве.
Комиссии по самострою: пресечение и легализация объектов самовольных построек
Градостроительно-земельная комиссия города Москвы (ГЗК) –
роль при легализации самовольных построек
Утверждена постановлением Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010
mos.ru/mkaГрадостроительно-земельная комиссия была сформирована для урегулирования задач градостроительной деятельности в Москве и оперативного решения вопросов:
- Юридических, касающихся земельных отношений,
- Реконструкции и нового строительства,
- Выявления и сохранения объектов культурного наследия (памятников, достопримечательностей, ансамблей, монументов),
- Строительных инвестиций,
- И, наконец, сохранении и легализации самостроя (самовольных построек) – именно тот вопрос, который нас и интересует.
Рассмотрение возможности сохранения самостроя (самовольной постройки) производится руководителями органов исполнительной власти города Москвы на заседании Рабочей группы, обладающая полномочиями на принятие решения амнистии, или иначе говоря – легализации самостроя, и урегулирования земельно-правовых отношений, касающихся самовольной постройки.
Рабочая группа Градостроительно-земельной комиссии (РГ ГЗК) принимает решение о наложении штрафных санкций в случае юридических нарушений, связанных с земельным регулированием в отношении с городом – это очень частое явление, но, кроме этого, выдает заключение о легализации самовольной постройки, если проведена его техническая экспертиза на соответствие нормам:
- Заключения экспертизы объекта самостроя, в котором обязательно описано техническое состояние несущих конструкций и инженерных систем – и в целом о том, что объект недвижимости не создает угрозу для пребывания людей (ЗОС) в здании с механической, градостроительной и пожарной сторон. Называется этот документ Заключение о соответствии (ЗОС).
- Независимой оценке пожарных рисков (НОР) – специализированный пожарный расчет о пожарной безопасности самовольной постройки,
- Утвержденное Архитектурно-градостроительного решения (АГР).
- Другие необходимые разрешительные документы, о которых мы будем рассказывать дальше.
Безусловно, эта документация должна соответствовать стандартам комиссии и отвечать на необходимые вопросы, иметь полноту и достоверность резюме и аргументов – в таком случае шансы на положительно заключение Градостроительно-земельной комиссии по самострою и в целом на успешную легализацию самовольной постройки значительно повышаются.
Компания «Моспроекткомплекс» подготавливает полный пакет технических документов для легализации самостроя в Москве – мы имеем колоссальный опыт в данной процедуре. Мы отработали каждое требование Градостроительно-земельной комиссии и предлагаем качественную документацию для легализации самовольную постройку.
Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости
города Москвы (ГИН) – роль при
легализации самовольных построек
Утверждена постановлением Правительства Москвы № 415-ПП от 20.06.2006
mos.ru/ggiГосинспекция по недвижимости (ГИН) является органом исполнительной власти города Москвы. В её обязанности входят:
- Мониторинг зданий и земельных участков в собственности города Москвы с помощью изучения архивов и современных технологий,
- Выявление нарушений и отклонений путем проведения плановых и внеплановых проверок на вышеупомянутых объектах – при возникновении каких-либо разночтений в результате мониторинга и появлении подозрений, что имеется самовольная постройка.
Именно поэтому основную функцию при легализации самостроя осуществляет непосредственно Государственная инспекция по недвижимости – то есть она напрямую выявляет объекты самовольной постройки – это её главная задача, о которой детально написано в нашей статье, а также далее кратко в этом тексте.
Однако это не единственная роль Госинспекции в легализации самостроя – ГИН является связующим звеном в процедуре легализации самовольных построек далее: инспекция собирает для Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) необходимый пакет документов для рассмотрение на собрании Рабочей группы, проводит коммуникацию с собственниками здания и арендаторами земельных участков, передает Архитектурно-градостроительное решение (АГР) на согласование в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектуру), а также исполняет другие побочные действия и процессы.
Стоит отметить, что на самом деле Госинспекция выступает не как «негативный» или «карательный» орган в легализации самовольных построек – отнюдь, ГИН в своих социальных сетях проводит колоссальную работу по взаимодействию с владельцами недвижимости для разъяснения и предотвращения незаконных реконструкций, появления самовольных построек, чтобы они не проходили длительную и затратную процедуру легализации самостроя, а первоначально выполняли строительные работы по согласованию с законодательством.
Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) –
роль при легализации
самовольных построек
Утвержден постановлением Правительства Москвы №633-ПП от 07.11.2012
mos.ru/mka
Москомархитектура – это тот городской орган власти, проводящий утверждение внешнего облика столицы, концептуального ансамбля городской застройки, зонированием и планированием территорий города Москвы, с недавнего времени и «флигеля» столицы – присоединенного недавно в лице Новой Москвы – Новомосковского, Троицкого и Западного административных округов. Простыми словами – за Москомархитектурой стоит контроль всего облика Москвы, и какие-либо изменения по фасадам зданий без её ведома провести будет незаконно.
При легализации самостроя или самовольной постройки Москомархитектура играет одну из важнейших ролей. МКА принимает решение о согласовании облика и архитектурные решения самостроя – его внешнего вида, фасадов, колористического решения, применения материалов фасадов, концепции взаимодействия архитектуры самовольной постройки с обликом окружающей застройки, соответствии самостроя градостроительной концепции района – отображается это в уже упомянутом альбоме Архитектурно-градостроительных решений (АГР).
Почему это важно? Порой самовольной постройкой является новый фасад здания, пристройка, надстройка или мансарда – те элементы, напрямую отображающиеся на внешнем виде здания. В то же время «внутренний» самострой, такой как антресоли, перекрытия, как правило, не являются внешними архитектурными элементами здания, однако и для таких видов самовольной постройки тоже необходимо подготовить буклет Архитектурно-градостроительных решений (АГР).
Зачастую существующая архитектура самовольной постройки не устраивает МКА – поэтому приходится её дорабатывать, чтобы угодить составу Архитектурного совета, в противном варианте легализация самостроя не состоится.
Комитет государственного строительного надзора города Москвы
(Мосгорстройнадзор) – роль при легализации
самовольных построек
Утвержден постановлением Правительства Москвы № 272-ПП от 16.06.2011
mos.ru/stroinadzorМосгорстройнадзор – ключевое ведомство в легализации самовольной постройки. Уже из самого названия ясен важнейший статус этого исполнительного органа. Он занимает существенное положение в государственном регулировании всевозможных строительных работ на территории Москвы, а именно рассматривает каждый объект и выдает разрешение (либо же, соответственно, отказ) на его строительство (имеется в виду новое строительство), ввод в эксплуатацию здания или его реконструкцию. Дополнительно Мосгосстройнадзор исполняет надзорные функции за данными строительными процедурами, ведет административную судебную деятельность и другие моменты, в которых представляет интересы и отстаивание прав города в строительной политике – полномочия Мосгосстройнадзора масштабны.
Очевидно, что и при легализации самовольных построек Комитет также внимательно изучает всю подноготную самовольной постройки – поскольку фактически каждая самовольная постройка является либо незаконным новым строительством (если здание полностью является самостроем – то есть целиком возведено без разрешения и согласования), либо незаконной реконструкцией (где часть объекта является самовольной постройкой), то есть принимает решение о выдаче разрешение на легализацию путем согласования и выдачи разрешения.
При легализации самостроя или самовольной постройки специалисты Мосгорстройнадзора участвуют на заседаниях Рабочих групп и передают данные по самострою.
Департамент культурного наследия города Москвы (ДКН, Москомнаследие) –
роль при легализации самовольных
построек
Утвержден постановлением правительства города Москвы № 154-ПП от 26.04.2011
mos.ru/dknМоскомнаследие (ДКН) – ведомство, полностью заведующее зданиями и сооружениями, имеющими статус объектов культурного наследия (сокращенно – ОКН). В полномочия Департамента входит выявление ОКН, их госучет, сохранение и реставрация, мониторинг технического состояния. Популяризация памятников, надзор над ними, участие в различных комиссионных и градостроительных советах (в т.ч. по легализации самовольных построек) – аналогично относится к обязанностям Москомнаследия.
В Москве располагается внушительное количество примечательных построек, имеющих статус ОКН, к их числу добавляются нововыявленные здания каждый год. И случается так, что даже на памятниках культурного наследия проводятся какие-либо реконструктивные работы без необходимых разрешений и согласований по тем или иным причинам. Так или иначе, это факт: памятники архитектуры могут содержать в себе часть самостроя (самовольной постройки), и их тоже можно узаконить (конечно, в данном случае легализация самостроя будет иметь свои тонкости), несмотря на охранный статус первоначального достопримечательного здания.
При легализации самостроя или самовольной постройки Москомнаследие отвечает в первую очередь за сохранность и целостность предмета охраны памятника культурного наследия – это самое главное для ведомства в таком щепетильном вопросе сохранения и поддержания наследия в требуемом состоянии, то есть чтобы самовольная постройка никак негативно не влияла и не затрагивала те элементы памятника, являющиеся непосредственно предметом охраны, а также согласованием изменений, выявленных в процессе перестройки. При грубейших нарушениях или порче памятника шанс успешной легализации самовольной постройки сводится к минимуму.
Легализация самовольных построек: ведомства и организации, участвующие в процессе
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии
(Росреестр) – роль при легализации
самовольных построек
Дата основания: 15.03.1919
rosreestr.gov.ruРосреестр – высшее государственное ведомство, за которым закреплены регистрация, ведение и учет всех кадастрово-регистрационных данных и информации по сделкам с недвижимостью, а также геоданных зданий и земельных участков – эти данные нужны при легализации самовольных построек.
Росреестр также наделен функциями выявления различного рода самовольных построек – при расхождениях в базах данных, возможном нецелевой эксплуатации земельных участков, нарушении их границ зон с конкретными условиями содержания и т.д. – то, что предусмотрено в земельном законодательстве РФ. Это касается как жилого вида самостроя, так и нежилых типов самовольных построек по всей стране.
При легализации самостроя в Москве все государственные органы используют данные Единой системы государственного кадастрового учёта Росреестра. Таким образом, легализация самовольной постройки может проходить только в рамках рассмотрения информации, предоставленной и учтенной в этих документах от Росреестра – технико-экономических показателей, координат, обременений и иных параметров.
Госинспекция изучает и анализирует данные Росреестра, на основе которых в том числе принимает решения о дальнейших действиях в ходе легализации самовольных построек.
АО «Мосводоканал» – роль при легализации самовольных построек
АО «Мосводоканал»
Дата основания: 28.06.1779
mosvodokanal.ruМосводоканал – крупнейшая водная структура, занимающаяся эксплуатацией и подключением систем городского водоснабжения и канализации к объектам инфраструктуры Москвы. Понятно, что практически любое капитальное строение не может нормально и в полную мощность функционировать без подключенных водоснабжения и канализации – инфраструктура Мосводоканала развита по всему городу.
В полномочия АО «Мосводоканал» входят следующие работы:
- Подготовка, очистка и доставка потребителям питьевой воды,
- Сбор и очистка стоков канализации,
- Утилизация снеговых масс,
- Электроснабжение,
- Эксплуатация, ремонт и мониторинг технического состояния городских и оборудование систем водоснабжения и канализации – насосных станций, очистных сооружений, фильтров, трубопроводов, других инженерных систем, коммуникаций.
При легализации самовольной постройки Мосводоканал осуществляет согласование влияния самостроя на подземные и надземные коммуникации водоснабжения и канализации, находящиеся в ксплуатации старейшей компании – поскольку несогласованная самовольная постройка теоретически может нарушать работоспособное состояние сетей Мосводоканала.
ГУП «Мосводосток» – роль при легализации самовольных построек
Дата основания: 17.05.1991
мосводосток.рфМосводосток – городское унитарное предприятие, занимающееся проектированием, строительством, ремонтом, реконструкцией и поддержанием водостока, гидротехнических и очистных сооружений, а также централизованной системы водоотведения на территории города Москвы. К тому же, Мосводосток проводит экологический мониторинг состояния инфраструктуры: водосточные сети, гидроузлы, московские водоемы и акватории.
При легализации самовольной постройки Мосводосток проводит согласование влияния самостроя на подземные и наземные коммуникации водоотведения, находящиеся в эксплуатации данной компании. Аналогично сетям Мосводоканала, сооружения Мосводостока распространены по территории города, поэтому так или иначе часто попадает в соседство с самовольными постройками различных функциональных назначений и конфигураций.
Московская объединенная энергетическая компания (ПАО «МОЭК») – роль при легализации самовольных построек
Дата основания: 11.11.2004
moek.ruМосковская объединенная энергетическая компания – еще одно обслуживающее инженерно-техническое предприятие в нашем списке комиссий по легализации самовольных построек в Москве, дочерняя компания гиганта ПАО «Газпром», отвечающая за подготовку теплоносителя (горячая и перегретая вода) в системах городского теплоснабжения. В эксплуатации МОЭК – тепло- и энергетические подстанции, колоссальная сеть транспортировочных трубопроводов.
Аналогично предыдущим эксплуатирующим инстанциям, МОЭК играет роль «согласователя» – при легализации самовольной постройки Московская объединенная энергетическая компания выдает заключение о том, что объект самостроя не препятствует работе и содержанию подземных и наземных коммуникаций теплоснабжения, находящиеся в эксплуатации данной компании, не нарушает градостроительное и строительное законодательство в части взаиморасположения зданий и коммуникаций.
ГУП «Московский метрополитен» – роль при легализации самовольных построек
Дата основания: 15.05.1935
mosmetro.ruМосковский метрополитен – государственная транспортная организация, отвечающая за эксплуатацию линий московского метрополитена, а также монорельсовых и трамвайных путей.
Москва как развитая агломерация имеет мощную транспортную структуру по перевозке большого пассажиропотока – ввиду этого транспортные линии метрополитена расстилаются по всему городу. Значительное количество зданий и сооружений, как жилых, так и нежилых, находятся в ехнической зоне влияния метро (та область, через которую может быть оказано какое-либо воздействие зданий на метро и наоборот – шумовые, вибрационные, акустические нагрузки). Особенно актуально это в историческом центре Москвы, который представляет собой плотную застройку зданий 19-20 веков постройки и очень мелкую сетку проходки линий метро.
Безусловно, часто самовольные постройки в Москве оказываются в технической зоне метрополитена.
При легализации самостроя метрополитен осуществляет оценку влияния самовольной постройки на линии московского метрополитена, находящиеся в эксплуатации данной организации – и если это влияние минимально и допустимо согласно строительному законодательству, то происходит согласование в рамках легализации самовольных построек.
Для положительного заключения о легализации самовольной постройки Метрополитену на рассмотрение необходимо предоставить Виброакустический альбом, в котором будет находится информация о том, что эксплуатация самостроя безопасна для линий метро и наоборот.
Подобное экспертное заключение для легализации самостроя так же разрабатывает инжиниринговая компания «Моспроекткомплекс».
Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) – роль при легализации самовольных построек
Дата основания: 12.04.2004
rospotrebnadzor.ruРоспотребнадзор – федеральный орган, в основном занимающийся защитой прав потребителей, контролем и обеспечением качества и надежности материалов и изделий, здорового питания, государственного надзора в санитарно-эпидемиологических и гигиенических областях.
Однако эта структура может быть задействована и в легализации самовольных построек, поскольку в том числе Роспотребнадзор формирует рекомендации по обеспечению рабочих мест в зависимости от вида трудовой деятельности, принимая во внимание различные факторы, которые отрицательным образом могут влиять на находящихся людей в здании, занимающих свои рабочие места.
В случае нахождения самовольной постройки в технической зоне метро (по которой может передаваться вибрация) требуется не только согласование самого Метрополитена (так как он только фиксирует тот факт, что метро и конструкции самостроя не влияют друг на друга), а еще и согласование Роспотребнадзора – поскольку при легализации самовольной постройки необходимо еще учесть влияние вибраций Метрополитена на пребывающих в здании людей по рекомендациям обустройства рабочих мест.
Выявление самостроя и самовольных построек в Москве
Сделаем шаг назад и попробуем разобраться – каким образом инициируется процесс выявления объектов, обладающих признаками самовольных построек в Москве. Это так же очень важно для понимания всей процедуры легализации самостроя – и в некоторых случаях поможет заранее подготовиться к узакониванию и сохранению самовольной постройки, упростив процесс легализации самостроя.
Выявление самостроя или самовольной постройки проходит в несколько этапов, главным действующей инстанцией которых, как мы уже упомянули ранее, выступает Госинспекция по недвижимости (ГИН) города Москвы.
1. Инспекторы Государственной инспекции по недвижимости Москвы в постоянном режиме сопоставляют информационные государственные базы на предмет самовольных построек:
- Информационная система «Реестр единых объектов недвижимости города Москвы» (ИС РЕОН), единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
- Данные бюро технической инвентаризации БТИ)
Помимо этого, Госинспекция на высокотехнологичном уровне использует множество других способов определения нестыковок и нарушений строительстве, реконструкции и использовании зданий и земель – вплоть до искусственного интеллекта. Об этом подробнее в нашем тексте про Госинспекцию по недвижимости. В случае выявления разночтений между изучаемым массивами данных инспекторы могут прибегнуть к более детальному анализу наличия документации, относящийся к подозреваемой самовольной постройке:
- Разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию, реконструкцию – вы уже знаете, что их выдает комитет государственного строительного надзора города Москвы – Мосгорстройнадзор
- Альбома Архитектурно-градостроительного решения, согласующийся и утверждающийся в Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы – Москомархитектуре
- Разрешение на реставрационные работы или приспособление памятника культурного наследия к современным нуждам – утверждается в Департаменте культурного наследия города Москвы – Москомнаследии, если объект (предполагаемая самовольная постройка) имеет охранный статус памятника архитектуры
- Другие данные для выявления нарушений – могут меняться в зависимости от расположения, назначения, статуса здания, где предполагается произошедшее возведение самовольной постройки
2. При выявлении нарушений (так или иначе потенциально относящихся к признакам самостроя или самовольной постройки согласно ст. 222 ГрК Российской Федерации) Госинспекция может инициировать плановую (с заблаговремнным опубликованным временем на электронных ресурсах) или внеплановую выездную проверку объекта капитального строительства, в результате которой производится исследование земельного участка и осмотр объекта предполагаемого самостроя на предмет уже конкретного определения и удостоверения в том, действительно ли имеет место быть нарушениям, и, самое принципиальное, факту возведения незаконных самовольных построек в результате нового строительства или реконструктивных работ.
3. По результатам сбора исходных данных из информационных государственных реестров и других источников и выездной натурной проверки земельного участка и объекта предполагаемого самостроя Госинспекция по недвижимости анализирует и сопоставляет эту информацию, в результате чего формируется Акт проверки объекта. Он передается собственнику объекта, проверяемого на предмет наличия самовольной постройки для дальнейшего сноса или легализации самовольной постройки.
4. Завершением данного процесса через некоторое время является публикация данных о выявленном объекте самовольной постройки (если в ходе проверки действительно определено, что объект – самовольная постройка) в Постановление Правительства Москвы №819-ПП от 11 декабря 2013 года – тот регламентирующий документ, который содержит списки самовольных построек и земельные участки, правила пользования которых нарушены. Эти списки – открытая информация, её можно получить через несколько интернет-ресурсов, в том числе на сайте мэра Москвы, однако зачастую это сложная задача – найти свою самовольную постройку в нескольких десятках документов среди сотни других адресов.
Бесплатная консультация
по 819-ПП и легализации самостроя
Заказать
Обратитесь к экспертам «Моспроекткомплекс» –мы подскажем, как проверить информацию о наличии
объекта в 819-ПП
и присвоении ему статуса самовольной постройки.
Кроме того, расскажем Вам о процедуре легализации самостроя.
Email: legal@mosproektkompleks.ru
Телефон: +7 (495) 150-05-61 (офис) , +7 (925) 150-00-55 (WhatsApp, Telegram)
На внесении самовольной постройки в 819-ПП завершается, и начинается следующий ключевой этап – либо судебный процесс, когда Департамент городского имущества (ДГИ), получив сведения о нововыявленном самострое от Госинспекции по недвижимости, подает судебный иск на владельца самовольной постройки, либо административное урегулирование и сохранение самостроя. Легализация самовольной постройки возможна в обоих случаях, однако есть нюансы в обоих способах узаконивания. Для начала обозначим те моменты, при которых легализация самостроя может состояться, не опираясь на способ решения вопроса.
Когда возможна легализация самостроя? Правовые отношения при сохранении самовольной постройки
Легализация самостроя и самовольной постройки возможна при комбинациях следующих правовых случаев:
- Земельный участок находится в собственности, здание находится в собственности с учтенным самостроем в Росреестре.
- Договор долгосрочной аренды с городом действующий, права на здание с учетом самостроя зарегистрированы в установленном порядке в Росреестре.
- Договор долгосрочной аренды с городом не действующий, права на здание с учетом самовольной постройки зарегистрированы в уставном порядке в Росреестре. В данном случае в рамках ГЗК возможно продление договора аренды).
- Краткосрочный договор аренды действует, права на здание с учетом самостроя зарегистрированы в уставном порядке в Росреестре. Таким образом, при легализации самостроя договор аренды пролонгируется на неопределённый период времени.
- Краткосрочный договор аренды с городом не действующий, права на здание с учетом самовольной постройки зарегистрированы в уставном порядке в Росреестре. При таком наборе правовых статусов в рамках заседаний и рассмотрений Градостроительно-земельной комиссии возможно продление договора аренды.
При стечении иных условий, не описанных выше, процесс легализации самовольной постройки будет невозможен.
Легализация самовольной постройки: алгоритм действий после выявления объекта самостроя
В случае, когда объект недвижимости попал в Постановление Правительства города Москвы № 819-ПП, а собственник объекта получил акт проверки объекта от Госинспекции по недвижимости, то необходимо произвести следующие действия для инициации процедуры легализации самовольной постройки:
1. Сначала для легализации самостроя нужно подготовить и направить в Госинспекцию по недвижимости (ГИН) на имя её начальника обращение в целях рассмотрения вопроса возможности сохранения объекта на Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (пример представлен далее на сканах).
Обращение может содержать следующие данные:
- Краткую информацию о собственниках и имеющихся регистрационных документах, подтверждающих действующие правовые отношения (см. предыдущий пункт статьи)
- Указание предмета самовольной постройки, истории её возведения, конкретных ТЭПах, которые были изменены вследствие самостроя, возможно, с опорой на градостроительные и строительные нормы, использовавшиеся при создании самовольной постройки
- Просьбу рассмотреть вопрос о легализации самостроя, исключения его из реестра самовольных построек Постановления 819-ПП, снятия с него всех претензий и готовность собственников в процессе сохранения самовольной постройки оплатить штрафные санкции в городскую казну за изменение ТЭПов
2. Госинспекция по недвижимости (ГИН) ответит на обращение владельцев самовольной постройки. Смысл ответа будет в том, что для дальнейшего решения вопроса легализации самостроя собственникам предоставляется определенный срок для подготовки и предоставления пакета документации. Её состав может меняться от самостроя к самострою – в зависимости от его анамнеза, текущего статуса правовых отношений и наличия исходных документов.
Приведем далее стандартизированный список того, что требует Госинспекция по недвижимости в рамках легализации самовольной постройки.
Документы, разработанные экспертной строительной организацией:
- Заключение по независимой оценке пожарного риска самовольной постройки (НОР)
- Заключение о соответствии объекта самостроя, градостроительной, строительной, пожарной нормативном документации и литературе о том, что самовольная постройка не подвергает вреду здоровье населения (ЗОС)
- Буклет Архитектурно-градостроительных решений здания (АГР), в котором будет отмечено на планах, разрезах и визуализации непосредственно самовольная постройка
- Паспорт безопасности объекта массового пребывания людей (при условии единовременного скопления 50 и более человек в здании) или Справка из управы о том, что самовольная постройка не является местом массового пребывания людей
- Расчет влияния строительных работ на обследуемые сооружения московского метрополитена (при нахождении самовольной постройки (самостроя) в технической зоне путей, тоннелей, депо и другой инфраструктуры Метрополитена Москвы) – Виброакустический альбом
За подготовкой данного пакета документов для легализации самостроя обращайтесь в компанию «Моспроекткомплекс» – наши заключения выполняются в строгом соответствии с законом и поэтому на 100% подходят на рассмотрение в Госинспекцию, Градостроительно-земельную комиссию и другие рабочие группы для положительного решения о легализации самовольной постройки.
Дополнительно, вероятно, потребуются ответы от городских служб, сообщающие, что легализация самовольной постройки возможна – поскольку самострой не влияет негативно на эксплуатацию и содержания их инфраструктуры:
- Ответ Мосводоканала о том, что самовольная постройка не находится в технической зоне городских систем водоснабжения и канализации (при близости самостроя к данным сетям) либо, в случае попадания объекта в техническую зону, о том, что самострой не оказывает негативного влияния на инженерные сети и наоборот
- Ответ Мосводостока о том, что самовольная постройка не находится в технической зоне городских систем ливневой канализации (водостока) (при близости самостроя к данным системам) либо, в случае попадания самовольной постройки в техническую зону, о том, что самострой не оказывает негативного влияния на инженерные сети и наоборот
- Ответ МОЭК о том, что самовольная постройка не находится в технической зоне городских систем теплоснабжения (при малом расстоянии расположения самостроя к ним) либо, в случае попадания самовольной постройки в техническую зону, о том, что объект самостроя не оказывает негативного влияния на инженерные сети и наоборот
- Ответ Московского метрополитена о том, что самовольная постройка не находится в технической зоне проложенных тоннелей московского метрополитена (при непосредственной близости к тоннелям), в случае попадания объект в техническую зону, о том, что объект самостроя не оказывает негативного влияния на метро и наоборот
- Ответ Роспотребнадзора о том, что вибрационные и акустические нагрузки от тоннелей метрополитена не оказывают негативного влияния на самовольную постройку (при непосредственной близости самостроя к тоннелям московского метрополитена)
Соответственно, достаточно обратиться по электронной почте в данные инстанции с описанием проблемы и просьбой дать свои пояснения по вопросу самовольной постройки.
3. После сбора, подготовки и формирования всех необходимых документов, далее собственник пишет новое обращение в адрес Государственной инспекции по недвижимости (ГИН), в сообщении прикладывает все соответствующие файлы заключений, буклетов, ответов организаций.
На этом подготовка обращений на сохранение объекта самовольной постройки окончено – остается ожидать решения комиссий по легализации самовольных построек, о которых было уже упомянуто: Рабочая группа Государственной инспекции по недвижимости г. Москвы (РГ ГИН), Межведомственная рабочая группа (МВРГ), Рабочая группа Градостроительно-земельной комиссии (РГ ГЗК), Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) – пакет документов большой, каждой инстанции нужно внимательным образом его изучить, в некоторых случаях попросить собственников внести коррективы и т.д. В целом процесс легализации самовольной может занимать 6-8 месяцев.