Проект капитального строительства или ремонта

Капитальное строительство: необходимость разработки проекта

Строительный объект, относимый к категории капитальных, будь то здание супермаркета или торгового центра, сооружение промышленного назначения, жилой дом, мост, автомобильная дорога, распределительный узел инфраструктуры и так далее, обладает одним непременным признаком: неразрывной связью с землёй. Такой капитальный объект не может быть перенесён на другую территорию без необходимости причинения существенного урона входящим в его состав строительным конструкциям — фактически частичного или полного сноса — и соответствующих дополнительных вложений. Действительно, ни дорогу, ни мост, ни какой бы то ни было иной капитальный объект невозможно просто разобрать, а затем заново собрать, не нанеся ему никакого вреда — что и определяет необходимость подготовки качественного проекта и профессиональной организации работ.

Разработка проекта, содержащего совокупность решений относительно готовящегося или уже производящегося, но пока не завершённого, капитального строительства, производится для всех зданий, сооружений и помещений капитального типа, вне зависимости от их габаритов, назначения и прочих характеристик. В большинстве случаев требуется и экспертиза проекта, на основании которого будет производиться строительство капитального объекта; то же касается и согласования проектной документации.

Помимо законодательно-нормативной базы, необходимость подготовки проекта капитального строительства диктуется соображениями экономии и безопасности:

• Проект, в согласии с которым будет производиться строительство капитального здания или сооружения, обязательно содержит оценку количества требуемых вложения, включая необходимость привлечения инвестиционных средств, — а также предлагает типовые или выработанные для конкретного объекта решения, позволяющие снизить затраты до допустимого минимума;
• Проект, в соответствии с которым будет осуществляться капитальное строительство объекта, помимо оценки финансовых вложений и привлечения инвестиционных средств досконально описывает затраты труда и времени, связанные с выполнением всех входящих в цикл строительства операций, — и предлагает типовые или авторские решения по минимизации трудозатрат и ускорению отдельных операций и цикла капитального строительства в целом;
• Проект, подготовка которого осуществляется в целях последующего строительства капитального объекта, рассматривает вопросы обеспечения безопасности рабочих и иных лиц, находящихся на стройплощадке или непосредственно примыкающей к ней территории, — и предлагает меры по организации и проведению строительных работ, обеспечивающие наименьшие риски для людей и окружающей среды.

Комментарий от руководителя отдела проектирования

— Константина Новикова

помимо вопросов обеспечения безопасности в ходе организации работ по строительству капитального объекта, проект, которому впоследствии предстоит пройти экспертизу и согласование, учитывает и необходимость безопасного пользования зданием или сооружением, — чему и служат приводимые в документе прочностные расчёты.

Капитальный ремонт: необходимость разработки проекта

Как бы профессионально ни был составлен проект капитального строительства, с каким бы успехом он ни прошёл экспертизу и согласование, как бы тщательно ни была продумана организация работ, со временем объект теряет заданные прочностные характеристики — по причине естественного износа, чрезвычайных происшествий техногенного или природного характера и прочих факторов. Кроме того, собственника или арендатора здания далеко не всегда устраивают исходная планировка, наличие или отсутствие перегородок, расположение инженерных коммуникаций: иногда «неправильность» содержащихся в проекте решений просто причиняет неудобства, а временами — сильно затрудняет управление рабочими процессами, что в итоге сказывается на доходах.

Здесь и приходит на помощь капитальный ремонт. Проект, в соответствии с которым на объекте будут осуществлены организация и выполнение капитального ремонта, может предусматривать такие операции, как:

• Монтаж или демонтаж перегородок, посредством которых осуществляется зонирование пространства во внутренних помещениях здания;
• Монтаж или демонтаж прочих конструкций ненесущего типа, используемых для повышения эксплуатационных параметров объекта;
• Ремонт, в том числе с частичной заменой материала, несущих конструкций капитального объекта: стен, балок, фундамента, перекрытий;

• Перенос или устройство новых проёмов под двери и окна, как внутри капитального объекта, так и выходящих на фасадные плоскости;
• Монтаж или замену материалов, используемых для обеспечения звуко-, вибро- и теплоизоляции, а также пожаробезопасности здания.

Комментарий от руководителя отдела проектирования

— Константина Новикова

помимо организации перечисленных манипуляций, проект капитального ремонта может включать в себя и иные работы, относящиеся к косметическому ремонту (например, переклейку обоев или укладку новой кафельной плитки) или переустройству (модернизации и/или переносу инженерных сетей). Вместе с тем проект капитального ремонта, вне зависимости от того, для какого объекта планируется организация работ, не может включать мероприятия, связанные с полным или частичным сносом несущих конструкций: такие процедуры квалифицируются уже как реконструкция и требуют прохождения дополнительных процедур, включая экспертизу и предварительное согласование.

Проект, согласно которому будет производиться капитальный ремонт или капитальное строительство: законодательно-нормативная база

Организация и выполнение работ в рамках капитального строительства или капитального ремонта, вне зависимости от того, проводятся мероприятия на объекте по образцу или в соответствии с авторскими решениями, должны подчиняться действующим в России законам и нормам, в первую очередь:

• Градостроительному кодексу. Содержит подробнейший список применяемых в сфере капитального ремонта и капитального строительства определений, критерии организации работ по подготовке проекта, требования к оформлению проектной документации, от пояснительной записки до отдельных чертежей и эскизов, а также прочие нормы и рекомендации, относящиеся к вопросам капитального строительства и ремонта;
• Жилищному кодексу. Содержит требования к организации работ в рамках капитального ремонта в многоквартирных домах, а также критерии, в соответствии с которыми должны производиться работы по подготовке проекта капитального строительства;
• Водному, Земельному и прочим кодексам. Содержат критерии и рекомендации, обязательно учитываемые при создании проекта, в соответствии с которым будет производиться организация строительства капитального объекта;
• Госты, СП, СНиПы, прочие руководящие и регламентирующие документы. Содержат как требования к организации тех или иных видов мероприятий в области капитального строительства или капитального ремонта, так и указания по обеспечению безопасности работников, управлению отдельными процессами, образцы расчётов и документов, требования по оформлению пояснительной записки и визуальных представлений, включая эскизы, — и множество других необходимых при разработке проекта сведений и рекомендаций.

Комментарий от руководителя отдела проектирования

— Константина Новикова

помимо перечисленных общеобязательных документов, при подготовке проекта, независимо от того, касается он организации работ в границах капитального ремонта или капитального строительства, специалисты учитывают требования местного (регионального, муниципального) законодательства — в столице это, например, Постановления Правительства Москвы, а также свод Московских норм и правил (МНиП), представляющих собой адаптированную версию СНиП.

Какие вводные данные следует учитывать при разработке проекта, согласно которому будет выполняться капитальное строительство или ремонт

Подготовка проекта, в соответствии с которым будет осуществляться организация капитального строительства или капитального ремонта, а также последующие экспертиза, государственная или частная, и согласование, ведётся с учётом следующих факторов:

• Цель работы: здание, сооружение или иной капитальный объект какого назначения и каких параметров требуется построить; для выполнения каких работ в рамках ремонта на капитальном объекте подготавливается проект;
• Сроки: в течение какого времени должно быть закончено строительство капитального объекта, с учётом организации предварительных процессов; в течение какого времени должен быть завершён производящийся в здании капитальный ремонт;

• Бюджет: какие средства, с учётом инвестиционных вложений, могут быть направлены на организацию предусматриваемого проектом капитального строительства или капитального ремонта;
• Технические и организационные решения: какие архитектурно-инженерные методы и материалы должны быть использованы, согласно проекту, в процессе организации строительства или ремонта капитального объекта.

Комментарий от руководителя отдела проектирования

— Константина Новикова

все перечисленные положения находят отражение в проекте, предусматривающем организацию мероприятий по капитальному строительству или капитальному ремонту. Подготовка проекта позволяет не выходить за рамки отведённых сроков и бюджета — а, напротив, снизить финансовые и временные расходы таким образом, чтобы они не достигали верхней обозначенной заказчиком планки.

Порядок подготовки проекта, согласно которому будет осуществляться строительство капитального объекта или проводиться в здании капитальный ремонт

Проект, на основании которого будет произведена организация капитального ремонта в здании или строительства капитального объекта, разрабатывается в несколько этапов:

1. Заказчик подготавливает техническое задание. В документе приводится исчерпывающий, после принятия исполнителем в работу не подлежащий пересмотру в одностороннем порядке список задач, в данном случае — касающихся составления проекта капитального ремонта или капитального строительства, — а также перечень дополнительных требований и пожеланий, как самого заказчика, так и прочих заинтересованных лиц, например, инвесторов. Подготовка техзадания — длительный, сложный и не слишком интересный процесс: специалисты «Моспроекткомплекса» помогут определить круг задач и разработают техническое задание, позволяющее добиться максимально удачного результата — в плане организации капитального ремонта в здании или осуществления строительства капитального объекта.

2. Заказчик подготавливает исходную документацию: документы, показывающие, на каких правах он пользуется землёй и объектом, переписку с надзорными органами, договоры с поставщиками коммунальных услуг, планы из БТИ, заключения по результатам предыдущих технических обследований, экспертиз, мониторинга, уже готовые разделы проекта — и прочие данные, имеющие непосредственное отношение к вопросу организации капитального ремонта или строительства.

3. Специалисты «Моспроекткомплекса» получают техзадание и пакет исходных документов, анализируют данные, при необходимости уточняют детали у заказчика. Результатом предварительного анализа становится определение сроков и стоимости подготовки проекта, согласно которому будет производиться капитальный ремонт в здании или строительство капитального объекта, — и подготовка договора на оказание соответствующей услуги.

4. После подписания договора инженеры «Моспроекткомплекса» приступают к работе:

• Получают дополнительные данные, необходимые для подготовки максимально корректного проекта капитального строительства или капитального ремонта, в том числе из закрытых источников;
• Проводят необходимые подготовительные мероприятия: инженерные изыскания, техническое обследование, мониторинг отдельных конструкций и так далее. В работе специалисты «Моспроекткомплекса» применяют современные точные инструменты, в том числе приборы неразрушающего контроля;
• Обрабатывают полученные на предыдущих этапах сведения: выполняют необходимые вычисления, сравнивают результаты с допустимыми значениями, выпускают визуальные материалы, подготавливают типовые и авторские архитектурные и инженерные решения.

5. На основании всей совокупности данных инженеры «Моспроекткомплекса» выпускают проект, согласно которому в дальнейшем будет осуществлено строительство капитального объекта или будет проводиться капитальный ремонт в здании. В состав проекта входят:

• Пояснительная записка, содержащая данные об участке и объекте, список выполненных работ, перечень использованного оборудования, прочностные работы, рекомендации и выводы экспертов;
• Графики выполнения отдельных видов работ в рамках общего цикла капитального строительства или капитального ремонта согласно проекту;
• Спецификации расходных, строительных, отделочных материалов, которые планируется использовать в ходе капитального ремонта или капитального строительства в соответствии с проектом;
• Всевозможные чертежи, эскизы, эпюры, схемы, планы, материалы фотофиксации и фотомонтажа, призванные обеспечить получение максимально полного представления о целях организации капитального ремонта или строительства в согласии с проектом и предполагаемом результате;
• Приложения, содержащие прочие материалы, имеющие отношение к организации капитального строительства объекта или выполнения в здании капитального ремонта.

Готовый проект передаётся на руки заказчику; в дальнейшем он может быть направлен на экспертизу и согласование.

Проект капитального строительства объекта или капитального ремонта в здании: всегда ли нужны экспертиза и согласование

В случае капитального строительства проведение экспертизы проекта обязательно во всех случаях, кроме возведения частных домов, домов блочного типа, а также зданий, площадь которых в сумме не превышает 1500 м2, не требующих установки охранной зоны.

Государственная экспертиза проекта, в согласии с которым планируется организация строительства капитального объекта, необходима, если:

• Объект принадлежит к категории опасных, уникальных, представляющих государственную тайну, историко-культурную ценность;
• Объект строится с привлечением государственных денег в объёме более 50% от суммарного бюджета.

В остальных ситуациях инициатор строительства вправе выбирать между государственной и независимой (частной, негосударственной) экспертизой.

Проект капитального ремонта, в свою очередь, нуждается в экспертизе, если работы в здании будут производиться с привлечением бюджетных средств, объём которых составляет более половины фонда.

Комментарий от руководителя отдела проектирования

— Константина Новикова

все перечисленные положения находят отражение в проекте, предусматривающем организацию мероприятий по капитальному строительству или капитальному ремонту. Подготовка проекта позволяет не выходить за рамки отведённых сроков и бюджета — а, напротив, снизить финансовые и временные расходы таким образом, чтобы они не достигали верхней обозначенной заказчиком планки.

Согласование проекта, предусматривающего выполнение капитального строительства, проводится в ряде государственных инстанций, от Минстроя до МЧС и ведомственных структур.

Согласование проекта, в соответствии с которым планируется выполнение капитального ремонта в здании, проводится по факту — в ходе приёмки работ, осуществляемой представителем БТИ.

Нужна ли подготовка проекта капитального ремонта в здании или строительства капитального объекта физическому лицу

В отношении физических лиц в целом действуют те же правила, что и для компаний. Вместе с тем не требуется проведения экспертизы и согласования проектов, предусматривающих возведение частных домов, включая дачные и садовые домики. Проект, в соответствии с которым будет производиться капремонт, также не нуждается в предварительном согласовании — работы принимаются, с составлением соответствующего акта, представителем БТИ.