Согласование АГР с 30 сентября 2026: как получить свидетельство по новым правилам

Что вообще такое АГР и зачем нужно свидетельство об утверждении АГР

ПЗЗ, ГПЗУ и ГЗК: как они связаны с АГР

ПЗЗ – правила землепользования и застройки Москвы. Для каждого участка они задают, что на нём можно строить и в каких пределах: назначение, максимальную площадь, высоту, плотность.

ГПЗУ – градостроительный план конкретного участка. Это выписка из ПЗЗ и других ограничений «под адрес»: по нему проектируют и проходят экспертизу.

ГЗК – Градостроительно-земельная комиссия Москвы. Если задуманный объект не соответствует ПЗЗ (нужно больше площади, выше этажность, другое назначение), параметры участка меняют через ГЗК, а затем Правительство Москвы вносит изменения в ПЗЗ.

Поэтому путь к свидетельству бывает двух видов:

пути различаются одним шагом: проходить ли ГЗК и менять ли параметры участка.

Сокращения в тексте

Как получить свидетельство АГР: маршрут по этапам

Путь к свидетельству состоит из 11 этапов. Да, кажется, что много, но если разобраться, всё не так сложно.

Например, этап 3 (ГЗК) нужен не всем: только если задуманный объект не соответствует правилам участка, как мы и говорили ранее.

Итак, начнём.

Этап 1. Нужно ли согласование АГР для вашего объекта

Приложение 1 к 1423-ПП (Положение), п. 1.7, 2.3, 2.4

• новое строительство или реконструкция. АГР согласуют при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства: жилых, офисных, торговых, социальных зданий. Сюда же входят линейные объекты транспортной инфраструктуры, влияющие на архитектурно-художественный облик города: мосты, эстакады, противопожарные и шумозащитные экраны, фуникулёры, станции метро, а также здания в составе линейного объекта. → АГР нужно;
• реновация или дорожно-мостовое строительство. → АГР нужно, но в упрощённом составе: без ВПМ, только НПМ и IFC (п. 2.3);
• реконструкция только с заменой или восстановлением несущих конструкций, если внешний облик объекта не меняется. Это единственное исключение для реконструкции: во всех остальных случаях АГР нужно, даже если облик сохраняется частично (п. 1.7). → Свидетельство не требуется.
• ОКН, выявленные ОКН, ИЖС. Согласование АГР не проводится, свидетельство по таким объектам не оформляется (п. 1.7). При этом проектные материалы для работ по сохранению ОКН рассматривает Архитектурная комиссия: они входят в перечень вопросов Комиссии и проходят тот же путь, что и АГР, вплоть до совещания у Мэра (Порядок, п. 1.3.2.9 и 5.3). Разрешительные документы по памятнику выдаёт Департамент культурного наследия Москвы (73-ФЗ, ст. 45): задание на работы по сохранению, проектную документацию и разрешение на проведение работ. → Свидетельство АГР не требуется.

Этап 2. Проверка участка перед АГР: ПЗЗ, ГПЗУ и ограничения

Задача этапа – понять, соответствует ли задуманный объект правилам участка.

Что сделать

• собрать правоустанавливающие документы и сведения об участке;
• сравнить задуманный объект (площадь, высота, плотность, назначение) с ПЗЗ и ГПЗУ;
• проверить ограничения: зоны охраны ОКН, ЗОУИТ, проект планировки территории, инсоляцию соседей.

Что подготовить

• выписка ЕГРН на участок и существующие здания, договор аренды или свидетельство о праве;
• действующий ГПЗУ, если он выдан: в нём уже отражены ВРИ и предельные параметры участка из ПЗЗ. Если ГПЗУ нет, параметры территориальной зоны смотрим по самим ПЗЗ (120-ПП) на портале и в открытых картографических сервисах города;
• сведения о ЗОУИТ, утверждённом ППТ;
• сведения об ОКН рядом с участком: территории памятников, зоны охраны и защитные зоны с их режимами (реестр ОКН, ДКН Москвы). Если участок в такой зоне, требования ДКН нужно заложить в АГР с самого начала;
• желаемые ТЭП объекта: назначение, суммарная поэтажная площадь, этажность, высота.

Объект укладывается в ПЗЗ и ГПЗУ. Нужен действующий ГПЗУ.

• ГПЗУ есть → используем его;
• ГПЗУ нет → заявление через mos.ru. ГПЗУ выдают бесплатно, в электронном виде, за 14 рабочих дней (ГрК РФ, ст. 57.3); он действует 3 года. → Этап 4.

Объект не укладывается в ПЗЗ.

Больше площади, выше этажность, другое назначение. Параметры участка меняют через ГЗК и изменение ПЗЗ. → Этап 3.

Этап 3. ГЗК Москвы и изменение ПЗЗ и ГПЗУ: как увеличить параметры участка

Градостроительно-земельная комиссия Москвы решает, какие параметры допустимы на участке. Затем Правительство Москвы вносит их в ПЗЗ.

Что сделать

• подготовить градостроительное обоснование новых параметров;
• подать предложение о внесении изменений в ПЗЗ и вынести вопрос на ГЗК;
• получить решение ГЗК о параметрах участка.

Что подготовить

• пояснительная записка: что строим и зачем меняем параметры;
• ситуационный план и схема размещения объекта на участке;
• ТЭП: суммарная поэтажная площадь, высота, плотность, назначение;
• расчёты обеспеченности: школы, сады, поликлиники, парковки, места приложения труда;
• визуализации и предварительная оценка инсоляции окружения (рекомендация).

• ГЗК одобрила параметры. Готовим АГР под одобренные параметры. Параллельно идёт процедура изменения ПЗЗ. → Этап 4.
• ГЗК одобрила параметры частично. Такое решение – самое частое: часть ТЭП или ВРИ согласовали, часть урезали. Дальше выбирает заявитель. Можно принять одобренные параметры и идти на АГР с ними, а можно переобосновать ТЭП или ВРИ и выйти на ГЗК ещё раз: что выгоднее, зависит от того, что именно не согласовали и насколько это меняет экономику проекта. → Этап 4 с одобренными параметрами или этап 3 повторно.
• ГЗК не одобрила параметры. Корректируем параметры и выходим на ГЗК повторно. → Этап 3 заново.

Изменения ПЗЗ утверждает Правительство Москвы. От даты этого акта зависит, когда будет выдано свидетельство (этап 10).

Этап 4. Материалы АГР: альбом, ВПМ, НПМ и ЦИМ в формате IFC

Приложение 1, п. 2.2–2.5; Приложение 3 (Порядок работы Архитектурной комиссии), п. 2.2–2.4

Что сделать

• разработать архитектурно-градостроительное решение объекта;
• выполнить цифровые модели (ВПМ, НПМ) и IFC по требованиям совместного акта ДГП и ДИТ Москвы (п. 2.2 Положения, п. 2.3 Порядка). Требования публикуются на сайте Правительства Москвы;
• сверить модели, IFC и альбом между собой: при предварительном рассмотрении их проверяют на соответствие друг другу (Порядок, п. 4.1.2.3–4.1.2.4).

Что подготовить: состав зависит от объекта

Три цифровые части комплекта: детальная модель, упрощённый объём для городской модели Москвы и ЦИМ в формате IFC.

Что обычно входит в альбом АГР

• ситуационный план, схема генплана, ТЭП;
• фасады и развёртки, разрезы, планы этажей;
• материалы и колористика фасадов, архитектурная подсветка;
• благоустройство и транспортная организация, парковки;
• видовые точки и визуализации в окружении;
• вывески и информационные конструкции: их количество, параметры и текст вносятся в свидетельство (Положение, п. 2.5).

Дополнительно по типу объекта

• застройка с инфраструктурным договором – соглашением застройщика с городом об объектах инфраструктуры, местах приложения труда и очерёдности их строительства (3135-ПП). Договор проверяют на предварительном рассмотрении (Порядок, п. 4.1.1), а его отсутствие, нарушенная очерёдность или неисполненные обязательства – основания для отклонения на Комиссии (п. 5.2.6). Проектные материалы при этом подают не целиком, а очередями по договору (Положение, п. 1.9), то есть модели и альбомы готовят под каждую очередь. → К подаче нужны сам договор и сверка очереди с его этапностью.
• застройка без инфраструктурного договора, в том числе по программе реновации и АИП. Проверка по п. 4.1.1 не проводится. → Пункт пропускаем.

Почему без ВПМ, НПМ и IFC заявление не примут

С 30 сентября 2026 модели – не приложение к альбому, а обязательная часть проектных материалов (Положение, п. 2.2; Порядок, п. 2.2). Заявление проходит автоматический форматно-логический контроль: неполный комплект или файлы не по требованиям ДГП и ДИТ – прямые основания для отказа в приёме (Порядок, п. 3.1.2–3.1.3).

Дальше модели проверяют по существу. На предварительном рассмотрении сверяют, совпадают ли ВПМ, НПМ и IFC с альбомом и между собой (п. 4.1.2.3–4.1.2.4). Разная этажность, отметки или площади в разных файлах – повод для замечаний и самая частая ошибка.

Этап 5. Предварительный показ НПМ на Архитектурной комиссии или сразу полный комплект

Порядок, п. 1.3.1 и 2.2

• вариант А: сначала предварительный показ. Подаём на Комиссию НПМ + IFC без дорогой ВПМ. Комиссия оценивает архитектурное решение. Свидетельство по итогам показа не выдаётся. Подходит, когда решение рискованное: крупный объём, сложное окружение, заметный силуэт. → Этап 6 с НПМ + IFC, затем снова этап 6 с полным комплектом;
• вариант Б: сразу полный комплект. Подаём альбом, ВПМ, НПМ и IFC одним заявлением. По итогам можно получить свидетельство. Подходит, когда решение проработано и риск отклонения невысокий. → Этап 6.

Как предварительный показ защищает от лишних затрат на ВПМ

До изменений на первый заход комплектация была только альбом и НПМ, но и сам заход был обязателен. Сейчас добавилась и IFC. По нашему опыту, всё же стоит делать предварительный показ, так как ВПМ – самая трудоёмкая часть комплекта: в ней проработаны фасады, материалы и детали. Если Комиссия отклонит архитектурное решение, то ВПМ придётся переделывать почти целиком.

На практике материалы редко одобряют с первого захода. Предварительный показ позволит получить оценку Комиссии на уровне объёмов и архитектуры и только потом вкладываться в детальную модель под уже одобренное решение. Он особенно оправдан для крупных, высотных и заметных для города зданий, сложного окружения и участков рядом с ОКН. Для типового, хорошо проработанного решения он, наоборот, может лишь удлинять путь.

Этап 6. Заявление на согласование АГР через «СтроимПросто» и отказ в приёме

Порядок, п. 1.2.1, 2.1, 2.5–2.7, 3.1–3.2 · до 1 рабочего дня

Два места, где материалы возвращаются заявителю: автоматический контроль и Комиссия.

Что сделать

• подать заявление в электронном виде через портал «СтроимПросто» и приложить материалы. По данным ДГП, уведомления и результаты рассмотрения приходят в личный кабинет «СтроимПросто» и в личный кабинет на mos.ru;
• система автоматически проводит форматно-логический контроль.

Что подготовить

• электронная подпись заявителя;
• комплект материалов этапа 4 в утверждённых форматах;
• сведения в заявлении без противоречий с материалами.

• заявление зарегистрировано. Регистрация занимает не больше 1 рабочего дня. → Этап 7.
• отказ в приёме (за 1 рабочий день). Основания (п. 3.1):
• • некорректная информация в заявлении;
  • неполный комплект;
  • материалы не отвечают требованиям к форме и формату;
  • файлы не читаются;
  • по объекту уже рассматривается аналогичное заявление;
  • противоречивые или недостоверные сведения.
• → Исправить и подать заново: этап 6.

Этап 7. Предварительное рассмотрение АГР: кто проверяет материалы

Порядок, п. 4.1–4.3 · до 5 рабочих дней со дня направления материалов проверяющим (п. 4.2). Материалы направляют в течение 1 р.д. со дня регистрации заявления (п. 4.1), а сама регистрация занимает до 1 р.д. (п. 2.7). Итого от подачи – около 7 рабочих дней

Дополнительные проверки по ситуации

• участок в зоне охраны или на территории ОКН. Материалы дополнительно рассматривает Департамент культурного наследия Москвы (п. 4.1.3). Он проверяет, соответствует ли объект требованиям законодательства об охране ОКН: режимам и градостроительным регламентам зон охраны, ограничениям по высоте, габаритам, силуэту и материалам фасадов, сохранению видов на памятник. Заключение ДКН с замечаниями может стать основанием для отклонения материалов на Комиссии;
• гостиница или иное средство размещения. Материалы проверяет Комитет по туризму (п. 4.1.5);
• застройка с инфраструктурным договором. Проверяется договор и очерёдность строительства инфраструктуры (п. 4.1.1).

Если ведомство не дало заключение в срок, материалы считаются рассмотренными без замечаний (п. 4.2). После проверки вопрос включают в повестку Комиссии.

Этап 8. Архитектурная комиссия Москвы: одобрение или отклонение АГР

Порядок, п. 5.1–5.3, 5.5 · до 12 рабочих дней с включения в повестку

• оснований для отклонения нет. Комиссия направляет материалы на совещание с участием Мэра Москвы. ДГП готовит презентацию (п. 5.3.1). → Этап 9;
• материалы отклонены. За 2 рабочих дня заявитель получает причины, рекомендации по доработке и заключения ведомств (п. 5.3.2). Основания (п. 5.2): нарушение норм; расхождение с цифровым мастер-планом; облик и силуэт не соответствуют городу; транспортный раздел не соответствует исходным данным; расхождение с прежними решениями Комиссии или совещания у Мэра; проблемы с инфраструктурным договором. → Доработать и подать заново: этап 6.

Этап 9. Совещание с участием Мэра Москвы: утверждение АГР

Положение, п. 1.2 · срок постановлением не установлен

На совещании принимают решение об одобрении проектных материалов. Свидетельство оформляется на основании этого решения.

• материалы одобрены. → Этап 10;
• материалы не одобрены. Доработка по итогам совещания. → Этап 6.

Этап 10. Свидетельство об утверждении АГР: когда и как выдают

Положение, п. 1.4–1.6 · приходит в электронном виде в личный кабинет «СтроимПросто» и в личный кабинет на mos.ru.

• Участок укладывался в ПЗЗ (путь без ГЗК). Свидетельство приходит через 2 рабочих дня после поступления в ДГП протокола совещания у Мэра (п. 1.4.2). → Этап 11;
• Путь через ГЗК: сначала Мэр одобрил АГР, потом изменили ПЗЗ. Когда Правительство Москвы утвердит изменения в ПЗЗ, свидетельство приходит автоматически через 2 рабочих дня, отдельно обращаться за ним не нужно (п. 1.4.1). После этого заказываем новый ГПЗУ – уже с новыми параметрами участка. → Этап 11.

Срок действия: 3 года со дня оформления (п. 1.6). Проектная документация и стройка ведутся по действующему свидетельству (п. 1.8).

Свидетельство действует 3 года – и это надо учитывать в графике

За это время нужно пройти проектирование, экспертизу и выйти на разрешение на строительство. Если проект затягивается, свидетельство придётся получать заново.

Этап 11. После свидетельства АГР: экспертиза, ЦИМ и проверки Мосгосстройнадзора

Положение, п. 1.9, 2.6, 3.1–3.5

• экспертиза проектной документации проводится только после получения свидетельства (п. 1.9);
• Мосгосстройнадзор трижды сверяет объект со свидетельством (п. 2.6): при выдаче разрешения на строительство, во время строительства и при вводе в эксплуатацию;
• за несоответствие утверждённому АГР юрлицу грозит штраф до 1 млн ₽ (ст. 7.31 КоАП города Москвы).

Если проект меняется после свидетельства

• изменение входит в перечень из 26 допустимых. Новое свидетельство не нужно, но проводится повторная экспертиза ПД (п. 3.5). Полный перечень – в разделе «Допустимые отклонения от АГР» ниже;
• изменения нет в перечне. Нужно новое свидетельство: материалы снова идут через Комиссию (этапы 6–10). Подать нужно до получения разрешения на ввод (п. 3.5).

Что важно знать про свидетельство после его получения

Часть изменений оформляют без Комиссии. Если ГЗК решила скорректировать ТЭП без изменения облика и наружных габаритов, а изменения укладываются в параметры ГПЗУ, новое свидетельство ДГП оформляет сам (п. 3.2).

Надзор узнаёт об изменениях от ДГП. Когда Комиссия разрешает изменить габариты, объём или облик по поручению Мэра или его заместителя, ДГП уведомляет Мосгосстройнадзор в течение 5 рабочих дней (п. 3.4.10). До этого момента надзор сверяет стройку со старым решением.

ЦИМ для экспертизы: модель АГР – её основа

Для многих объектов информационная модель обязательна и на стадии проектирования. По постановлению Правительства РФ от 05.03.2021 № 331 застройщик обязан формировать и вести ЦИМ, если:

• объект строится с привлечением бюджетных средств (договор на ПД заключён после 1 января 2022 г.);
• это многоквартирный дом по договорам долевого участия (договор или задание на проектирование после 1 июля 2024 г. либо разрешение на строительство после 1 января 2025 г.).

Если ЦИМ для проектной документации развивается из модели, которая прошла АГР, утверждённые объём, фасады и показатели переходят в проект без пересборки и расхождений. Это же снижает риск отступлений, которые потом найдёт Мосгосстройнадзор.

Допустимые отклонения от АГР: что можно менять без нового свидетельства

Положение (Прил. 1 к 1423-ПП), п. 2.6, 3.1–3.5

Мосгосстройнадзор сверяет объект со свидетельством при выдаче разрешения на строительство, во время стройки и при вводе. Положение перечисляет 26 случаев, когда изменение АГР не требует нового свидетельства. Всё, что за пределами этого перечня, – отступление от утверждённого решения.

Допустимо без нового свидетельства (п. 3.4)

Общее условие для показателей и планировок: изменения укладываются в ВРИ и предельные параметры ГПЗУ, а наружные габариты, размещение на участке, внешний объём и облик здания не меняются.

Важно: даже допустимое отклонение из перечня требует повторной экспертизы проектной документации, если законодательством не установлено иное (п. 3.5).

Недопустимо без нового свидетельства

• изменение наружных габаритов, внешнего объёма или облика здания;
• смещение объекта в границах участка;
• изменение ТЭП больше чем на 10% или выход за предельные параметры ГПЗУ;
• перенос санузлов и других санитарно-гигиенических помещений;
• изменение этажности с изменением габаритов или облика фасадов;
• замена фасадного материала на материал другого вида, с другим способом монтажа или цветом;
• окна, витражи, декор, навесной фасад – изменения больше 10%;
• корзины кондиционеров – больше 30% и больше 10 штук;
• трубы и пожарные лестницы на главном фасаде, фасаде с главным входом, фасадах, видных с основных проездов;
• оборудование на кровле без экранов, выходы на кровлю с изменением высотных отметок, козырьки со стойками;
• подсветка и другие элементы, которые меняют архитектурный облик.

• отклонение вне перечня. Новое свидетельство через Архитектурную комиссию (п. 3.1). Если необходимость выявлена по итогам экспертизы, подать материалы нужно до получения разрешения на ввод (п. 3.5). Иначе – риск штрафа юрлицу до 1 млн ₽ (ст. 7.31 КоАП Москвы). → Этапы 6–10 заново.

Сроки получения свидетельства АГР в 2026 году

Заявления, поданные до 30 сентября 2026

А вы на каком этапе?

Нормативные документы