Разработка градостроительной концепции (АГК)

Подготовка архитектурно-планировочных решений, входящих в состав градостроительной концепции, требуется в первую очередь в целях согласования: заказчик не сможет приступить к созданию проекта планирования территории, а затем и получить разрешение на строительство, не пройдя согласования АГК в соответствующей региональной или муниципальной надзорной структуре: например, в Москве это Москомархитектура. Строительство же без получения разрешения автоматически, в соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса, превращает здание или сооружение в самострой — который впоследствии придётся или легализовывать, выплачивая причитающиеся штрафы, или сносить за свой счёт.

Помимо необходимости с точки зрения закона, разработка архитектурно-планировочных решений в отношении принадлежащего городу участка, выделенного под строительство, помогает застройщику ответить сразу на множество вопросов, непосредственно относящихся к области развития территории в современных условиях. К таким вопросам, решаемым путём разработки градостроительной концепции, относятся:

• Выявление наиболее выгодных с материальной и социальной точек зрения перспектив развития участка, сопровождающееся отсечением потенциально реализуемых, но не представляющих особой ценности вариантов: например, разработка градостроительной концепции, выполненная профессионалами с применением современных методик, позволит с высокой долей вероятности предсказать, выгоднее ли на данном участке строить объекты торговой, социальной сферы — или узлы транспортной инфраструктуры;
• Вычисление, с учётом произведённой специалистами оценки градостроительного потенциала, предположительной стоимости возведения объекта и развития участка, выделенного городом под строительство, в целом. Разумеется, никакие методики подготовки архитектурно-планировочных решений, даже самые современные, не позволят рассчитать сумму до рубля — однако выполненная инженерами «Моспроекткомплекса» разработка градостроительной концепции поможет оценить предстоящие затраты с большой точностью, в том числе с учётом потенциального удорожания материалов и строительных работ;
• Определение срока, в течение которого проект, для которого производится разработка градостроительной концепции, подойдёт к точке окупаемости, а далее выйдет «в плюс». Как и в предыдущем случае, не следует забывать, что даже самая точная оценка градостроительного потенциала не может предусмотреть всех вариантов развития событий — но применение специалистами «Моспроекткомплекса» современных методик позволит определить наиболее вероятные перспективы. В свою очередь, этот аспект подготовки градостроительной концепции поможет заказчику понять, как быстро окупится (и окупится ли вообще) вложение средств в развитие участка, располагающегося в Москве, Московской области или любом ином регионе, — и решить, обоснованы ли затраты на дальнейшую выработку архитектурно-инженерных решений, проведение строительных работ и прочие обязательные мероприятия;
• Получение исчерпывающей информации о специфике участка, выделенного городом под застройку: как с точки зрения особенностей будущего развития, так и в аспекте наличия зон с особыми условиями пользования. Разработка градостроительной концепции наглядно покажет, как могут выглядеть архитектурно-планировочные решения с учётом наличествующих ограничений (например, запрета строить в определённой зоне или реконструировать исторические постройки) — а последующее согласование градостроительной концепции в Москомархитектуре или аналогичном региональном ведомстве избавит необходимости платить штраф за ненамеренно допущенные нарушения;
• Выяснение допустимых параметров застройки, производимой в рамках подготовленной архитектурно-градостроительной концепции. К таким параметрам относятся суммарная площадь, количество этажей, прочие технические характеристики, а также назначение строений: в частности, подготовка градостроительной концепции прояснит вопрос, возможно ли развитие данной территории, предусматривающее возведение промышленно-производственных сооружений;

• Оценка соответствия объекта, в рамках подготовки к возведению которого проводится разработка градостроительной концепции, официально утверждённой архитектурно-эстетической парадигме города или района. Суть требования, предъявляемого городскими властями к новой постройке, предельно ясна: здание или сооружение не должно дисгармонировать с уже имеющейся застройкой. В свою очередь, новое строение, в соответствии с выработанной специалистами градостроительной концепцией, может как органично вписываться в общегородской или общерайонный ландшафт, так и представлять собой новую доминанту; последнее характерно для новых, ещё застраиваемых районов.

Комментарий от управляющего партнера, заместителя генерального директора

— Павла Коломойца

помимо перечисленных пунктов, непременно учитываемых в рамках разработки архитектурно-планировочных решений, подготовка градостроительной концепции может дать ответы и на прочие важные вопросы, приведённые заказчиком в техническом задании.

Подготовка архитектурно-планировочных решений, включаемых в состав градостроительной концепции, проводится с учётом актуальных федеральных и региональных законов и норм, в том числе:

• Градостроительного кодекса (190-ФЗ). Включает обширнейший перечень терминов, относящихся к сфере градостроительства, требования к проведению всевозможных экспертиз и подготовке документации, необходимой для согласования строительства и приёмки объектов, а также критерии организации городской среды;
• Совокупности ГОСТов, СП, СНиПов, РД. Руководящие и регламентирующие документы, обязательно учитываемые при разработке градостроительной концепции, содержат требования и рекомендации по организации территории, с учётом возможных сценариев развития, по осуществлению отдельных работ, входящих в цикл подготовки к строительству, собственно строительства и последующего благоустройства территории, а также по обеспечению безопасности рабочих и окружающей среды;
• Совокупности СанПиНов. Документация включает учитываемые при разработке градостроительной концепции критерии обеспечения безопасной с санитарно-гигиенической точки зрения эксплуатации как конкретного возводимого объекта, так и участка в целом.

Помимо перечисленных законов и норм, специалисты, привлечённые к разработке градостроительной концепции, ориентируются на особенности генерального плана населённого пункта, актуальные для данного участка правила пользования землёй (ПЗЗ), расположение примыкающих к участку (и, возможно, пересекающихся с ним) охранных зон предприятий, жилых домов, объектов культурного наследия и прочих строений, возможность прокладывания и подключения инженерных сетей.

Комментарий от управляющего партнера, заместителя генерального директора

— Павла Коломойца

профессиональная разработка материалов, включаемых в градостроительную концепцию, учитывает и правовой статус отведённого под строительство участка — что позволяет застройщику избежать ситуаций с неожиданным «возникновением» правообладателя, требующего сноса или модификации возводимого или уже возведённого объекта.