Архитектурно-градостроительная, или просто градостроительная концепция (АГК) — это совокупность предложений по наиболее рациональной организации пространства на принадлежащем городу и отданном под застройку участке, с применением современных методик предварительной оценки развития территории и учётом актуальных положений законодательно-нормативной базы, а также критериев и пожеланий заказчика. «Моспроекткомплекс» расскажет, как и с какими целями производится разработка градостроительной концепции, существует ли различие между терминами «градостроительная концепция» и «градостроительный потенциал» — и какие сведения получает заказчик в результате разработки градостроительной концепции.

СОДЕРЖАНИЕ
Градостроительная концепция: обоснование необходимости предварительной разработки предложений по развитию территории
Подготовка архитектурно-планировочных решений, входящих в состав градостроительной концепции, требуется в первую очередь в целях согласования: заказчик не сможет приступить к созданию проекта планирования территории, а затем и получить разрешение на строительство, не пройдя согласования АГК в соответствующей региональной или муниципальной надзорной структуре: например, в Москве это Москомархитектура. Строительство же без получения разрешения автоматически, в соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса, превращает здание или сооружение в самострой — который впоследствии придётся или легализовывать, выплачивая причитающиеся штрафы, или сносить за свой счёт.

Помимо необходимости с точки зрения закона, разработка архитектурно-планировочных решений в отношении принадлежащего городу участка, выделенного под строительство, помогает застройщику ответить сразу на множество вопросов, непосредственно относящихся к области развития территории в современных условиях. К таким вопросам, решаемым путём разработки градостроительной концепции, относятся:
- Выявление наиболее выгодных с материальной и социальной точек зрения перспектив развития участка, сопровождающееся отсечением потенциально реализуемых, но не представляющих особой ценности вариантов: например, разработка градостроительной концепции, выполненная профессионалами с применением современных методик, позволит с высокой долей вероятности предсказать, выгоднее ли на данном участке строить объекты торговой, социальной сферы — или узлы транспортной инфраструктуры
- Вычисление, с учётом произведённой специалистами оценки градостроительного потенциала, предположительной стоимости возведения объекта и развития участка, выделенного городом под строительство, в целом. Разумеется, никакие методики подготовки архитектурно-планировочных решений, даже самые современные, не позволят рассчитать сумму до рубля — однако выполненная инженерами «Моспроекткомплекса» разработка градостроительной концепции поможет оценить предстоящие затраты с большой точностью, в том числе с учётом потенциального удорожания материалов и строительных работ
- Определение срока, в течение которого проект, для которого производится разработка градостроительной концепции, подойдёт к точке окупаемости, а далее выйдет «в плюс». Как и в предыдущем случае, не следует забывать, что даже самая точная оценка градостроительного потенциала не может предусмотреть всех вариантов развития событий — но применение специалистами «Моспроекткомплекса» современных методик позволит определить наиболее вероятные перспективы. В свою очередь, этот аспект подготовки градостроительной концепции поможет заказчику понять, как быстро окупится (и окупится ли вообще) вложение средств в развитие участка, располагающегося в Москве, Московской области или любом ином регионе, — и решить, обоснованы ли затраты на дальнейшую выработку архитектурно-инженерных решений, проведение строительных работ и прочие обязательные мероприятия
- Получение исчерпывающей информации о специфике участка, выделенного городом под застройку: как с точки зрения особенностей будущего развития, так и в аспекте наличия зон с особыми условиями пользования. Разработка градостроительной концепции наглядно покажет, как могут выглядеть архитектурно-планировочные решения с учётом наличествующих ограничений (например, запрета строить в определённой зоне или реконструировать исторические постройки) — а последующее согласование градостроительной концепции в Москомархитектуре или аналогичном региональном ведомстве избавит необходимости платить штраф за ненамеренно допущенные нарушения
- Выяснение допустимых параметров застройки, производимой в рамках подготовленной архитектурно-градостроительной концепции. К таким параметрам относятся суммарная площадь, количество этажей, прочие технические характеристики, а также назначение строений: в частности, подготовка градостроительной концепции прояснит вопрос, возможно ли развитие данной территории, предусматривающее возведение промышленно-производственных сооружений
- Оценка соответствия объекта, в рамках подготовки к возведению которого проводится разработка градостроительной концепции, официально утверждённой архитектурно-эстетической парадигме города или района. Суть требования, предъявляемого городскими властями к новой постройке, предельно ясна: здание или сооружение не должно дисгармонировать с уже имеющейся застройкой. В свою очередь, новое строение, в соответствии с выработанной специалистами градостроительной концепцией, может как органично вписываться в общегородской или общерайонный ландшафт, так и представлять собой новую доминанту; последнее характерно для новых, ещё застраиваемых районов.

Какие требования и положения должны быть учтены при разработке градостроительной концепции
Подготовка архитектурно-планировочных решений, включаемых в состав градостроительной концепции, проводится с учётом актуальных федеральных и региональных законов и норм, в том числе:
- Градостроительного кодекса (190-ФЗ). Включает обширнейший перечень терминов, относящихся к сфере градостроительства, требования к проведению всевозможных экспертиз и подготовке документации, необходимой для согласования строительства и приёмки объектов, а также критерии организации городской среды
- Совокупности ГОСТов, СП, СНиПов, РД. Руководящие и регламентирующие документы, обязательно учитываемые при разработке градостроительной концепции, содержат требования и рекомендации по организации территории, с учётом возможных сценариев развития, по осуществлению отдельных работ, входящих в цикл подготовки к строительству, собственно строительства и последующего благоустройства территории, а также по обеспечению безопасности рабочих и окружающей среды
- Совокупности СанПиНов. Документация включает учитываемые при разработке градостроительной концепции критерии обеспечения безопасной с санитарно-гигиенической точки зрения эксплуатации как конкретного возводимого объекта, так и участка в целом
Помимо перечисленных законов и норм, специалисты, привлечённые к разработке градостроительной концепции, ориентируются на особенности генерального плана населённого пункта, актуальные для данного участка правила пользования землёй (ПЗЗ), расположение примыкающих к участку (и, возможно, пересекающихся с ним) охранных зон предприятий, жилых домов, объектов культурного наследия и прочих строений, возможность прокладывания и подключения инженерных сетей.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела пожарной безопасности
профессиональная разработка материалов, включаемых в градостроительную концепцию, учитывает и правовой статус отведённого под строительство участка — что позволяет застройщику избежать ситуаций с неожиданным «возникновением» правообладателя, требующего сноса или модификации возводимого или уже возведённого объекта.
Обратитесь к экспертам «Моспроекткомплекс», и мы поможем вам разработать оптимальное решение
для вашего проекта! Наши профессионалы всегда готовы поделиться своим опытом и знаниями!
Email: info@mosproektkompleks.ru
Телефон: +7 (495) 150-05-61
(офис) , +7 (925) 150-00-55
(WhatsApp, Telegram)
Бесплатная консультация
от наших экспертов
Особенности разработки оформления документации в составе градостроительной концепции
Разработка материалов, включаемых в архитектурно-градостроительную концепцию, предусматривающей варианты развития территории, производится в несколько шагов:
- Заказчик подготавливает пакет исходных документов: правоустанавливающих (показывающих, вследствие каких легитимных обстоятельств он получил право проводить на участке работы в циклах подготовки к строительству, собственно строительства и благоустройства), материалов ранее выполненных инженерных изысканий и технических обследований, предписаний надзорных структур и прочих, имеющих прямое отношение к вопросу разработки градостроительной концепции
- Заказчик вырабатывает техническое задание, полностью очерчивающее круг ставимых перед специалистами задач (то же касается и оценки градостроительного потенциала), а также содержащее дополнительные критерии, требования и пожелания. Разработка техзадания — сравнительно сложный, монотонный и утомительный процесс: инженеры «Моспроекткомплекса» помогут определить список решаемых в рамках подготовки архитектурно-градостроительной концепции вопросов — и создать техническое задание, позволяющее добиться максимально удовлетворительного результата
- Специалисты «Моспроекткомплекса» получают от заказчика техническое задание и исходные материалы, анализируют их, по мере необходимости задают уточняющие вопросы, после чего определяют стоимость и сроки разработки градостроительной концепции. Результатом этого этапа становится подготовка договора на оказание соответствующей услуги
- По подписании договора инженеры «Моспроекткомплекса» приступают к проектированию: разрабатывают пояснительную записку, содержащую всю совокупность данных относительно подготавливаемой архитектурно-градостроительной концепции, а также выпускают пакет графических материалов — планов, схем, чертежей. По желанию заказчика в пакет включается трёхмерная модель планируемого строения, позволяющая получить предельно полное и объективное представление об объекте
- Готовая градостроительная концепция, в совокупности с сопутствующими материалами, передаётся заказчику, а после направляется в контролирующий орган на согласование

Согласно действующим правилам, архитектурно-градостроительная концепция оформляется в виде тома (альбома) формата A4, в который подшиваются как текстовая часть, так и графические материалы. Чертежи, как и прочие визуальные данные, могут быть выпущены и на листах большего формата — в этом случае они складываются стандартным образом, дающим возможность быстро и без ущерба развернуть и снова свернуть их, и также подшиваются в альбом.
Градостроительный потенциал: состав и особенности оформления документации
Цель разработки документа, называемого градостроительным потенциалом, — позволить заказчику оценить возможность и выгодность (что, собственно, и называется потенциалом) планируемой застройки. Подготовка градостроительного потенциала помогает узнать:
- Объекты каких габаритов и назначений могут быть возведены на данной территории
- Придётся ли в ходе застройки учитывать наличие зон с особыми условиями пользования
- С какой вероятностью выйдет привлечь к строительству заёмные средства и инвестиции
Таким образом, прямое назначение градостроительного потенциала — показать перспективы строительства на выделенном участке, с учётом вероятных путей развития окружающих территорий. На основании информации, которую даёт градостроительный потенциал, застройщик может сделать вывод: имеет ли смысл начинать строительство на данной территории — или лучше поискать более перспективный участок.
Подготовка и оформление градостроительного потенциала производятся в целом в том же порядке, что и для архитектурно-градостроительной концепции. Специалисты «Моспроекткомплекса» получают от заказчика исходные данные и техническое задание, проводят необходимые предварительные исследования, проводят оценку градостроительного потенциала, с учётом нескольких наиболее вероятных вариантов развития событий, и выпускают документацию, соответствующую актуальным российским стандартам.

Разработка «Моспроекткомплексом» градостроительного потенциала позволяет заказчику пройти согласование без ненужных сложностей — и как можно скорее перейти к следующим этапам проектирования и строительства!
Разработка архитектурно-градостроительной концепции: как долго длится и сколько стоит?
Стоимость и сроки подготовки АГК для объектов, находящихся в Москве или Московской области, определяются двумя ключевыми факторами: объёмом и сложностью работы. В среднем процесс занимает порядка месяца; для небольших объектов разработка градостроительной концепции может быть осуществлена в более короткие сроки, вплоть до двух-трёх недель, а для крупных, например, промышленных комплексов, может длиться вплоть до нескольких месяцев.
Стоимость подготовки градостроительной концепции определяется для каждого объекта индивидуально, на основании исходных данных и требований заказчика. Минимальная цена услуги в «Моспроекткомплексе» — 50000 рублей. Чтобы узнать, сколько будет стоить разработка архитектурно-градостроительной концепции под ваши задачи, позвоните нам или заполните форму обратной связи — инженер «Моспроекткомплекса» перезвонит в удобное для вас время и проведёт исчерпывающую бесплатную консультацию!
Разработка градостроительной концепции с «Моспроекткомплексом»: наши плюсы
Компания «Моспроекткомплекс» подготавливает все виды проектной документации, осуществляет авторский и технический надзор, проводит инженерные изыскания, технические обследования, строительно-технические, историко-культурные и прочие виды экспертиз, а также независимую оценку пожарных рисков на любых объектах Москвы и Московской области. Мы обладаем полным пакетом необходимых для осуществления проектной деятельности документов: допусков, сертификатов, аттестатов, лицензий, в том числе лицензией Министерства культуры, позволяющей работать с объектами культурного наследия.
В нашем распоряжении — высокоточное оборудование, зарегистрированное в Росстандарте, современные программы, сводящие к абсолютному минимуму вероятность возникновения ошибок в ходе вычислений, графических построений и подготовки итоговой документации, а также собственная передвижная лаборатория, оборудованная приборами неразрушающего контроля. В штате «Моспроекткомплекса» — ведущие инженеры, знающие не только тонкости отечественного законодательства в области строительства, но и всю подноготную согласования документации, в том числе в самых «капризных» инстанциях Москвы и Московской области. Доверьте подготовку градостроительной концепции «Моспроекткомплексу» — получите идеально оформленную документацию, которая пройдёт согласование с первого раза!
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела пожарной безопасности
помимо перечисленных пунктов, непременно учитываемых в рамках разработки архитектурно-планировочных решений, подготовка градостроительной концепции может дать ответы и на прочие важные вопросы, приведённые заказчиком в техническом задании.