Легализация самостроя

Перечень вопросов, решаемых в процессе досудебной строительно-технической экспертизы

• Создает ли объект экспертизы угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц?

• Соответствует ли объект экспертизы градостроительным нормам и правилам?

• Соответствует ли объект экспертизы нормам по пожарной безопасности?

Кроме того, могут быть поставлены следующие вопросы в зависимости от объекта:

• Является ли объект экспертизы объектом капитального строительства? или Соответствует ли объект экспертизы критериям объекта капитального строительства?

• Является ли объект экспертизы вспомогательным?

Для ответа на поставленные вопросы и оценки соответствия самостроя нормам наша компания также рассматривает дополнительный, но необходимый вопрос:

• Какому техническому состоянию соответствует объект экспертизы согласно СП 13-102-2003? В данном вопросе объект самостроя полностью рассматривается с конструктивной точки зрения, а также со стороны инженерного оборудования, что далее позволяет экспертам ответить на все вышеуказанные основные вопросы.

Результатом выполнении экспертизы является Заключение о соответствии объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и о том, что объект самостроя не представляет угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц (сокращенно – ЗОС). По итогам рассмотрения ЗОС принимается решение о легализации самостроя.

История возникновения вопроса самостроя

В городе Москве в связи с вступлением в силу постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» собственники нежилых объектов столкнулись с проблемой сноса самовольных построек, так как Правительство обозначило свою позицию серьезно бороться с самостроем, и это оно доказало первой волной сноса, которую в народе прозвали «ночью ковшей».

В настоящее время в Москве до сих пор эксплуатируется достаточно много зданий, попадающих под определение «самовольного строительства», или «самостроя», что в свою очередь делает вопрос дальнейшей судьбы (легализации и дальнейшей эксплуатации или сноса, демонтажа) подобных объектов особо острым.

При возникновении данном проблемы легализации верным решением является проведение независимой строительно-технической экспертизы и составление Заключения о соответствии (ЗОС) объекта самовольной постройки для дальнейшего рассмотрения органами исполнительной власти города Москвы.

Что подразумевается под самовольной постройкой (самостроем)?

Юридически понятие самовольной постройки, или самостроя, раскрывается в Градостроительном кодексе Российской Федерации и подразумевает объекты, здания и сооружения, постройки и строения, которые:  

• Построены на чужом участке (неоформленном или ненадлежаще оформленном), в том числе муниципальных, государственных землях и при частичном пересечении их границ;
• Построены на участке, использование которого не предусматривает строительство подобного объекта (нарушение разрешенных видов строительства); 
• Построены без необходимого согласования в административных органах; 
• Построены с нарушением градостроительных норм и правил;
• Построены с нарушением норм пожарной безопасности.

Что из себя представляет экспертиза?

Процесс строительно-технической экспертизы самовольной постройки (самостроя) представляет собой проведение комплексного обследования объекта, оценку соответствия самостроя действующим нормативам и ответа на вопросы, поставленные перед строительными экспертами. Этапы экспертизы включают в себя:

• Обследование несущих, ограждающих и ненесущих конструкций самостроя, в результате которых определяются фактические геометрические параметры конструкций, прочностные характеристики материалов, действительная расчетная схема самовольного постройки, а также поверочный расчет несущего каркаса здания с учетом проведенного обследования.
• Обследование инженерных сетей и оборудования объекта самостроя, определения состава систем и их фактического состояния на момент обследования;
• Камеральную обработку данных, полученных при непосредственном визуально-инструментальном обследовании объекта самовольного строительства. В результате обработки экспертами раскрываются поставленные вопросы и рассматривается соответствие объекта самостроя действующему законодательству, а именно соответствие строительным, градостроительным и пожарным стандартам и нормативам, действующих на территории Российской Федерации. Окончательно проводится составление и оформление Заключения о соответствии (ЗОС).

Что входит в состав заключения о соответствии (ЗОС)?

Заключение о соответствии (ЗОС), создаваемое специалистами нашей компании «Моспроекткомплекс», содержит всю необходимую и исчерпывающую составляющую, а именно независимую экспертную оценку самовольной постройки, и состоит из следующих основных разделов (глав):

• 1 глава заключения. Вопросы, поставленные перед экспертами, информация о компании «Моспроекткомплекс», исходные данные об объекте самостроя, в том числе список исходно-разрешительной документации, перечень используемого оборудования, методика выполнения экспертизы. В данном разделе заключения приводится вся необходимая справочная информация, необходимая для дальнейшего ознакомления и понимания поставленных вопросов, дачи на них ответов посредством оценки соответствия нормам.

• 2 глава заключения. Экспертиза строительных конструкций объекта самовольной постройки: оснований и фундаментов, стен и перегородок, колонн, перекрытий, покрытий, лестниц. Представлена информация по каждым конструкциям отдельно, в которой приведены результаты обследования их прочностных характеристик, контроля геометрические параметры, выполненной визуально-инструментальной дефектоскопии. Рассматривается вопрос соответствия конструкций строительным нормам.

• 3 глава заключения. Экспертиза инженерных систем объекта самостроя: электроснабжения и электроосвещения, теплоснабжения и отопления, вентиляции и кондиционирования, водоснабжения и водоотведения, сигнализации и связи, газоснабжения. Приведены состав систем, результаты их осмотра и текущего технического состояния. Также, как и в предыдущей главе заключения, в экспертизе строительных конструкций, указаны найденные дефекты и повреждения инженерных систем. Рассматривается вопрос соответствия конструкций строительным нормам.

• 4 глава заключения. Экспертиза физического износа объекта самовольного строительства, подразумевающая количественную оценку нашими экспертами степени дефектов, повреждений и износа каждого вида строительных конструкций и инженерных систем по отдельности. В результате экспертами дается характеристика физического износа объекта самостроя в численном соответствии для понимая картины текущего состояния и положения объекта самовольного строительства. По результатам данной экспертизы, а также вышеуказанных экспертиз строительных конструкций и инженерных систем, предоставляется ответ на первый вопрос заключения – «В каком техническом состоянии находится объект самостроя согласно СП 13-102-2003?».

• 5 глава заключения. Экспертиза объекта самостроя по вопросу о том, что он не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Данный этап экспертизы рассматривает объект самостроя в целом по Федеральному Закону №384 на соответствие требованиям механической, пожарной безопасности, соответствие требованиям безопасности при опасных техногенных воздействиях и природных явлениях, соответствие требованиям безопасности для находящихся (проживающих) в здании людей, соответствие требованиям доступности и оснащенности объекта самостроя для маломобильных групп населения, соответствие требованиям эффективности энергоиспользования, соответствие требованиям безопасности влияния объекта на окружающую его среду, территорию и застройку.

• 6 глава заключения. Экспертиза объекта самостроя по вопросу его соответствия градостроительным нормам и правилам. В заключении наши специалисты подробно раскрывают объем выполнения требований по обеспечению санитарно-эпидемиологическим правил, соответствие требованиям строительных нормативов и правил (обеспечение надежности и безопасности здания, безопасности путей коммуникаций, долговечности и ремонтопригодности здания), оценивают общий объем их соответствия и выполнения на объекте экспертизы.

• 7 глава заключения. Экспертиза объекта самостроя по вопросу его соответствия требованиям пожарной безопасности. Подразумевается анализ документации, характеризующих пожарную опасность объекта самовольного строительства, рассмотрение мероприятий по генеральному плану, определение категорий взрывопожарной и пожарной опасности, горючих веществ и материалов, присутствующих на объекте самостроя, оценку объемно-планировочных, конструктивных решений, а также рассмотрение оборудования технических средств противопожарной защиты, наличия эвакуационных путей и выходов, организационно-технических мероприятий. Делается вывод о выполнении условий соответствия пожарной безопасности.

• 8 глава заключения. Приложения. Все необходимые дополнительные материалы заключения: графические документы (какая-либо необходимая исходно-разрешительная документация, или часть Архитектурно-градостроительных решений), протоколы испытаний прочностных характеристик материалов конструкций, поверочный расчет несущего каркаса здания (необходимый для рассмотрения вопроса о механической безопасности), фотоматериалы фиксации объекта самостроя, его конструкций, инженерных сетей и помещений на момент экспертизы, свидетельства о допуске нашей компании «Моспроекткомплекс» (сертификаты, свидетельства, выписки из реестра членов СРО, квалификационные аттестаты и удостоверения исполнителей, разрешения, свидетельства о поверках и калибровках используемого при экспертизе оборудования).
  Отметим в данном пункте тот факт, что в отличие от большинства других экспертных организаций, наши специалисты при подготовке заключения уделяют внимание не только самой экспертизе самостроя, но и камеральной обработке данных, в особенности выполнению поверочного расчета. Мы производим поверочный расчет, как уже сказано выше, всего здания в целом, в то время как конкуренты выполняют локальные ручные и простые расчеты отдельных конструкций. Расчет полного каркаса объекта самовольного строительства позволяет гораздо точнее оценить работоспособность и надежность его конструкций, выявить дополнительные скрытые дефекты, которые в некоторых невозможно определить ни визуально, ни визуально-инструментально, а соответственно, и максимально достоверно ответить на поставленные вопросы и оценить в заключении (ЗОС) соответствие самостроя нормам и правилам.

Какие данные необходимы для проведения экспертизы, разработки Заключения о соответствии (ЗОС) и легализации самостроя?

Заключение о соответствии (ЗОС) в том числе и основывается на изучении исходной документации, как было сказано выше. Она помогает экспертам оперативней и точнее провести экспертизу и выдать Заключение (ЗОС) Заказчику. 

• Свидетельство о праве собственности или выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• Поэтажные планы и экспликация Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ) или Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ (Ростех);
• Договора на подключение к магистральным коммуникациям;
• Проектная, рабочая или исполнительная документация;
• Предписания и другие письма от города;
• Технические заключения, отчеты о предыдущих ранее выполненных обследованиях, строительно-технических экспертиз;
• Существующие архитектурно-градостроительное решения;
• Существующий колористический паспорт;
• Соответствующие разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объекта;
• Согласие всех собственников.

Иные документы для легализации объекта самовольного строительства

Согласно действующему законодательству помимо вышеописанного заключения о соответствии (ЗОС) для легализации самовольной постройки требуется следующая техническая документация:

• Архитектурно-градостроительное решение (АГР), представляющий целый альбом материалов: схемы размещения объекта на карте города, ситуационного плана, организации подъездов к территории участка, пожарного обслуживания, фотофиксация и визуализации окружающей застройки, развертки и схемы актуальных фасадов, актуальные планировки с экспликациями, на которых указан объект самовольной постройки, а также соответствующие технико-экономические показатели и краткая пояснительная записка;
• Заключение о независимой оценке пожарного риска (НОР), содержащее комплексный самостоятельный отчет о исследовании объекта самостроя и его документации с точки рения пожарной безопасности, принятых противопожарных мероприятиях, при необходимости – выполнение испытаний или расчетов пожарного риска.
• Паспорт безопасности объекта.

Почему стоит доверить разработку Заключения о соответствии (ЗОС) компании «Моспроекткомплекс»?

Наша компания уже много лет занимается разработкой Заключений о соответствии (ЗОС) и сопутствующим ему АРГ и НОР, и к каждому объекту самостроя наши специалисты – опытные строительные эксперты и инженеры – подходят с особой тщательностью. Мы предлагаем всем своим Заказчикам разработку качественного заключения, комплексно рассматривающего объект самостроя со всех необходимых градостроительных, строительных, пожарных сторон.

Стоимость составления Заключения о соответствии (ЗОС)? Каковы сроки выполнения?

Такие параметры, как стоимость и сроки выполнения экспертизы и составления Заключения о соответствии (ЗОС), зависят от показателей каждого конкретного объекта самостроя: наличие той или иной исходной документации, его габаритов: площади, этажей и многих других.

В среднем, можно отметить, что средняя стоимость заключения о соответствии (ЗОС) начинается от 70 000 рублей, а срок выполнения ЗОС (от заключения договора до выдачи Заказчику финального образца Заключения о соответствии) составляет от 14 рабочих дней.