Оценка офисов

В каких случаях проводят оценку офиса

Работы по определению стоимости офисных помещений, в том числе пострадавших от затопления или пожара, находящихся в пользовании собственника или в аренде, обычно выполняют в следующих ситуациях:

• Планируется отчуждение офисных помещений (или целого бизнес-центра) в порядке проведения сделки купли-продажи, передачи имущества в дар или иным законным образом;
• Планируется передача офисных помещений в краткосрочную или, чаще, долгосрочную аренду, с учетом как имеющихся технических рисков (включая возможность затопления), так и специфики деятельности арендатора;
• Планируется постановка офисных помещений на баланс компании, и оценка офиса позволяет предельно достоверно оценить стоимость включаемого объекта, с учетом рисков, цен на аналогичные объекты в Москве (или ином регионе) и прочих условий;
• Планируется оптимизация налогообложения за счет проведения оценки офисов, помогающей точно определить техническое состояние и цену каждого рассматриваемого объекта, в том числе находящегося в аренде или пострадавшего от затопления;
• Планируется использовать офисные помещения в качестве залоговой недвижимости, и оценка офиса дает возможность максимально точно выяснить стоимость объекта — что одинаково важно и для кредитора, рискующего своими деньгами, и для кредитополучателя, рискующего своей собственностью;
• Планируется привлечь к реконструкции (ремонту, перепрофилированию) офисных помещений инвестиции, и оценка офисов, включая пострадавшие от затопления или пожара, сданные в аренду или находящиеся в простое, обеспечивает и владельцу, и инвесторам полностью адекватное представление о реальной стоимости объекта;
• Владельцу офисных помещений, например, пострадавших от затопления или возгорания, требуется доказать свою правоту в досудебных или внесудебных разбирательствах со страховой компанией, не желающей выплачивать полагающуюся компенсацию;
• Владельцу офисных помещений, располагающихся в Москве или любом ином регионе страны, требуется доказать свою правоту в ходе судебного разбирательства имущественного характера: со страховщиком, не желающим платить компенсацию за ущерб от затопления, взрыва или пожара; с подрядчиком, некачественно выполнившим работу; с собственниками соседних объектов — и так далее.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела оценки

помимо перечисленных ситуаций, оценка офиса может быть проведена и без каких-либо специальных условий — по желанию владельца или иного отвечающего за состояние офисных помещений лица.

Применяемые специалистами методики оценки офисов

Определение стоимости офисных помещений, находящихся в аренде или пострадавших от затопления, располагающихся в Москве или в каком бы то ни было другом российском населенном пункте, предполагает применение целого комплекса оценочно-статистических методов, обеспечивающих наибольшую достоверность расчетов. В настоящее время независимыми экспертами применяются, в зависимости от конкретной ситуации, различные методы оценки офисов, в том числе:

• Метод сравнительного строительства. Оценка офиса осуществляется на основании вычисления стоимости постройки аналогичного, с учетом существующих актуальных рисков, площади помещений, возможности сдачи в аренду и прочих факторов, объекта;
• Метод аналогичной недвижимости. Оценка офиса производится на основании получения данных о существующих на рынке недвижимости Москвы (или другого соответствующего региона) предложениях, с корректировкой по специфическим условиям и рискам;
• Метод динамического моделирования. Оценка офиса выполняется на основании экстраполирования статистических данных о стоимости аналогичных офисных помещений, с корректировкой по текущим экономическим показателям и наличествующим рискам;
• Метод капитализации вложений. Оценка офиса, в том числе сдаваемого в аренду, проводится на основании вычислений прогнозируемой стоимости офисных помещений, с учетом текущей стоимости объекта, существующих рисков и экономической обстановки.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела оценки

оценка офисов может проводиться с учетом как общеобязательных, так и специфических факторов — например, в случае, если по объективным причинам велика вероятность, что помещения пострадают от затопления.

Порядок проведения независимой оценки офиса

Определение реальной стоимости офисных помещений, в том числе перед сдачей в аренду, в обычном случае выполняется по представленному ниже алгоритму:

1. Заказчик (владелец или иное отвечающее за состояние офисных помещений лицо) собирает пакет исходных сведений, необходимых для начала работ по оценке офиса:

• Документ, подтверждающий личность заказчика (паспорт, водительские права, аналогичные документы);
• При действии через законного представителя — в нотариальном порядке заверенная доверенность;
• Правоустанавливающие, то есть подтверждающие право заказчика на пользование объектом и землей, документы;
• Технические документы, касающиеся как земельного участка, так и собственно исследуемого в ходе оценки офиса;
• Предписания государственных структур, выявивших в процессе проверок те или иные нарушения в помещениях;
• Заключения о состоянии офисных помещений, пострадавших от затопления, возгорания, иных происшествий;
• Материалы судебных разбирательств в отношении помещений, например, со страховщиком или подрядчиком;
• Прочие документы, которые, как считает заказчик, имеют прямое отношение к задаче оценки офиса;

2. Заказчик вручает подготовленную документацию специалистам «Моспроекткомплекс». Наши эксперты проводят первичный анализ информации, при необходимости на месте уточняют нюансы, после чего определяют стоимость и срок проведения оценки офиса.

3. После подписания официального договора специалисты «Моспроекткомплекс» приступают к работе:

• Собирают необходимые для корректной оценки офиса дополнительные сведения, пользуясь в том числе данными из закрытых источников и госархивов;
• Прибывают на место расположения офисных помещений и проводят требуемые в рамках оценки офиса полевые исследования, измерения и осмотры;
• Обрабатывают весь массив полученной информации, пользуясь профессиональными программными средами, готовят материал отчета.

4. На основании исходных, уточненных и смоделированных данных специалисты «Моспроекткомплекс» выпускают отчет об оценке офиса, содержащий такие обязательные части, как:

• Вводные данные: о предмете и назначении проводимой оценки офиса (например, пострадавшего от затопления или сдаваемого в аренду), о заказчике и исполнителе работы;
• Технические данные: характеристики рассматриваемых офисных помещений, включая площадь, этажность и месторасположение, особенности использованных стройматериалов;
• Примененные в процессе оценки офиса методики и технологии, список использованного измерительного и диагностического оборудования, порядок выполнения работ;
• Табличные данные, необходимые для корректной оценки офиса, в том числе связанных с существующими рисками, выдержки и ссылки на актуальные законы и рекомендации;
• Результаты произведенных в рамках оценки офиса, располагающегося в Москве или любом ином регионе страны, пострадавшего от затопления или сдаваемого в аренду, расчетов;
• Выводы специалистов относительно технического состояния офисных помещений, выявленных рисков, наличия повреждений, а следовательно — о реальной стоимости офиса;
• Приложения, включающие прочие относящиеся к оценке офиса, с учетом рисков, наличия повреждений от затопления или пожара, данные, не содержащиеся в основной части.

5. Готовый отчет по результатам оценки офиса специалисты «Моспроекткомплекс» передают заказчику. Документы, выпускаемые нашей компанией, оформляются в полном согласии с действующими стандартами — и могут быть представлены как частным инвесторам или кредиторам, так и в любые инстанции без каких-либо предварительных «улучшений».

В случае проведения оценки офиса в порядке судебного процесса, как в Москве, так и в других регионах России, ситуация несколько иная. Решение о привлечении независимых экспертов принимается не владельцем офисных помещений, пострадавших от затопления или сдаваемых в аренду, а судом, нуждающимся в точке зрения квалифицированных специалистов. В свою очередь, обе стороны процесса имеют право как предлагать свои кандидатуры для выполнения оценки офиса, так и требовать отвода, как они считают, некомпетентных или предвзятых экспертов, — и суд обязан прислушиваться ко мнению как истца, так и ответчика.

«Моспроекткомплекс»: быстрая оценка офиса — реальный результат!

Компания «Моспроекткомплекс» имеет все нужные для выполнения оценочных работ, в том числе в отношении офисных помещений, включая сданные или подлежащие сдаче в аренду, пострадавшие от затопления, взрыва или пожара, разрешения. В нашем штате — самые компетентные независимые специалисты Москвы, до малейших подробностей знакомые как с особенностями российского законодательства в сфере проведения оценки имущества, так и со спецификой отечественной бюрократии. Мы предвидим сложности еще до того, как заказчик о них узнает, — и заблаговременно устраняем возможные проблемы!

В распоряжении «Моспроекткомплекс» — полностью оснащенный мобильный исследовательно-лабораторный комплекс, делающий возможным проведение работ в рамках оценки офисов и иных категорий недвижимости как в границах Москвы, так и в любых населенных пунктах Московской области. Результаты полевых работ мы обрабатываем в профессиональных программах, получивших одобрение Минстроя, МЧС и Минцифры, — и гарантирующих отсутствие в отчете по оценке офиса даже самых мелких несостыковок!

Стоимость и сроки оценки офиса определяются многими конкретными условиями: удаленностью помещений от Москвы, суммарной площадью, наличием труднодоступных зон, — и иными. Узнайте, сколько будет стоить компетентная оценка ваших офисных помещений: приходите к нам в офис, звоните, заказывайте обратный звонок — и получайте действительно грамотные ответы на любые вопросы по оценке офиса из первых рук!