Оценка здания

В отношении каких объектов может выполняться оценка здания

Добровольная или обязательная оценка технического состояния и актуальной стоимости капитальных объектов, в том числе оценка зданий, помещений и сооружений, может производиться, в соответствии с действующими правилами, в отношении любых построек, относящихся к категории капитальных: от общественных и административных зданий до жилых домов и складских помещений.

При этом обязательная оценка технического состояния капитального объекта, включая вопросы разрушения и износа несущих конструкций, касается зданий (помещений, сооружений), предназначенных для массового посещения людей, а также опасных и особо опасных производственных объектов. Выяснение стоимости в данном случае играет второстепенную роль, хотя и может быть выполнено по желанию лица, инициировавшего оценку здания, или в соответствии с предписанием госорганов.

Также обязательная оценка здания (или иного объекта, например, сооружения) выполняется в случае покупки или арендования последнего какими бы то ни было государственными структурами — с целью определения как соответствия текущего технического состояния нормам и правилам безопасности, так и действительной (рыночной) стоимости предмета заключаемого договора.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела оценки

обязательная оценка, в том числе оценка здания, помещения, жилого дома или сооружения, практически всегда проводится в случаях, когда одним из контрагентов выступает государство — в лице федеральных, муниципальных органов или отдельных структур.

Специфика оценки зданий, относящихся к различным категориям

Приведем несколько примеров особенностей добровольной или обязательной оценки различных видов построек:

• Офисные центры. Помимо обследования, в процессе которого определяется техническое состояние объекта, при оценке зданий офисного типа (как и в случае с жилыми домами) особое внимание уделяется таким влияющим на стоимость объекта обстоятельствам, как месторасположение объекта, наличие необходимых для работы инженерных коммуникаций и микроклиматические условия;
• Торговые комплексы. Реальная стоимость, выявляемая при оценке зданий такого типа, определяется как текущим техническим состоянием и степенью износа конструкций, так и расположением исследуемого объекта: возможностью без хлопот добраться до него на общественном транспорте, машине или пешком;
• Складские объекты. Оценка зданий и сооружений производится в данном случае с учетом не только технического состояния и местоположения, но и наличия на рассматриваемом складе систем поддержания оптимальной температуры и влажности, специальной отделки полов и стен, пылезащиты и прочих факторов;
• Производственные объекты. Выяснение действительной (рыночной) стоимости в ходе оценки зданий, помещений или сооружений такого рода осуществляется не только посредством технического обследования и определения износа строительных конструкций, но и с учетом специфики рабочих процессов.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела оценки

особенности оценки здания, жилого дома, помещения или сооружения непосредственно определяются конкретными условиями. Например, в процессе оценки здания, расположенного в зоне повышенной сейсмоактивности, специалисты, определяющие стоимость постройки, непременно будут отталкиваться не только от технического состояния и степени износа, но и от таких параметров, как средняя частота и сила землетрясений в данном регионе.

Причины выполнения оценки здания, помещения или сооружения

Наиболее часто встречающимися причинами проведения добровольной или обязательной оценки капитальных объектов, включая и оценку зданий, являются:

• Намерение собственника продать недвижимость, подарить ее или выполнить отчуждение каким-либо иным законным способом;
• Необходимость определить кадастровую, рыночную, ликвидационную или иную стоимость или подтвердить точность предыдущей оценки здания;
• Желание страхователя (собственника объекта, в отношении которого проводится оценка здания, помещения, сооружения, жилого дома и так далее) доказать, что стоимость понесенного постройкой ущерба выше, чем заявляет страховщик;
• Проведение предварительной оценки здания (помещения, жилого дома, сооружения) в целях выяснения стоимости объекта перед заключением страхового договора;
• Потребность в выполнении оценки здания, включающей установление как технического состояния конструкций, с учетом износа, и объекта в целом, так и расчет действительной (рыночной) стоимости, для использования в качестве залогового имущества;
• Предстоящая передача объекта, в отношении которого выполняется оценка здания (жилого дома, сооружения, помещения), в аренду.

Помимо того, оценка зданий, равно как и помещений, жилых домов или сооружений, то есть определение реальной стоимости объекта с учетом наличествующего износа конструкций и прочих особенностей технического состояния, может проводиться в ходе судебных разбирательств: между страхователем и страховщиком, бывшими совладельцами, собственником объекта и соседями — и так далее.

Кем может быть инициирована оценка здания

Если речь не идет об обязательной оценке, процесс установления действительной стоимости, то есть оценки здания (жилого дома, сооружения, помещения), выполняется по инициативе владельца или иного на официальных основаниях отвечающего за состояние объекта актора. В свою очередь, собственник (или иное ответственное лицо), заказывая оценку здания, помещения или сооружения, учитывающую техническое состояние конструкций, может руководствоваться как собственным желанием, так и предписаниями надзорных структур — например, выявивших при проверке те или иные нарушения.

Принципиальное отличие добровольной и обязательной оценки, таким образом, — желание владельца. В первом случае оценка здания, с установлением его текущей стоимости, может и не производиться — правда, при этом следует учитывать и вероятное отсутствие желательного результата: например, невозможность заключить договор с перспективным арендатором.

В случае проведения оценки здания (жилого дома, сооружения, помещения), с учетом износа конструкций и прочих обстоятельств, в судебном процессе решение о необходимости выяснения стоимости объекта принимает суд — по собственной инициативе или основываясь на ходатайстве одной или обеих сторон. Судом же назначаются и эксперты, осуществляющие оценку здания, с учетом соответствия закону, технического состояния и износа.

При этом суд должен принимать во внимание мнения сторон: последние могут как предлагать специалистов, которые кажутся им наиболее компетентными и непредвзятыми, так и настаивать на отводе экспертов, отличающихся, по их мнению, противоположными качествами. Кроме того, сторона процесса, недовольная выводами выполнивших оценку здания (жилого дома, сооружения, иного строения) специалистов, имеет право требовать критического разбора, то есть рецензирования, этих выводов — разумеется, независимым специалистом.

Особенности технического обследования в контексте оценки зданий

Определить реальную стоимость капитального объекта, будь то жилой дом, административное здание, промышленное сооружение или складское помещение, не представляется возможным без обязательной оценки технического состояния постройки — то есть обследования.

В рамках технического обследования, проводимого в процессе оценки здания (как и помещения или сооружения) специалисты вырабатывают четкие, не поддающиеся неверному или двоякому толкованию, ответы на следующие вопросы:

• В каком техническом состоянии, с учетом текущей степени износа конструкций, находится подвергаемое данной обязательной оценке здание, и позволяет ли текущее состояние объекта, вне зависимости от вычисленной стоимости, пользоваться им в дальнейшем без опасности для людей и природы;
• Отвечает ли подвергаемое оценке здание (помещение, жилой дом, сооружение), независимо от рассчитываемой в дальнейшем стоимости, актуальным российским законам и нормам, в том числе представленным в соответствующих ГОСТах, СП, СанПиНах и аналогичной документации;
• Выстроено ли требующее оценки здание, не принимая во внимание такие аспекты, как его рыночная или кадастровая стоимость, в полном соответствии с действующими в России требованиями, в том числе в части предварительного оформления и согласования проектных и рабочих документов.

Обязательная оценка технического состояния, в том числе износа, конструкций и капитального объекта в процессе оценки здания (жилого дома, сооружения) включает четыре базовых этапа:

• Классификация и анализ исходных данных. Специалисты, выполняющие оценку здания, в том числе в целях определения его действительной стоимости, во всех подробностях изучают переданные заказчиком и собранные ими в ходе подготовки к обследованию материалы: от проектной документации (если таковая наличествует) до договоров с поставщиками услуг и претензий со стороны надзорных ведомств;
• Проведение визуальной оценки здания (помещения, сооружения, жилого дома) в аспекте технического состояния. Специалисты осматривают объект, стоимость которого предстоит выяснять, определяют видимые глазу дефекты и повреждения, в том числе свидетельствующие о степени износа конструкций, определяют их опасность — и, разумеется, фиксируют данные в промежуточной отчетной ведомости;
• Проведение инструментальной диагностики подвергаемого оценке здания (помещения, жилого дома, сооружения). Специалисты, применяя профессиональные измерительные и диагностические инструменты, от рулеток и нивелиров до тепловизоров и ультразвуковых локаторов арматурных стержней, проводят полноценный анализ технического состояния требующего оценки здания, в том числе с целями выяснения стоимости;
• Выполнение необходимых в рамках обязательной оценки технического состояния исследуемого объекта вычислений и графических построений (чертежей, зависимостей, эпюр), завершающееся формированием обоснованных выводов, непосредственно влияющих на процессы определения рыночной стоимости рассматриваемого объекта, относительно технического состояния подвергнутого оценке здания или сооружения.

В каком порядке выполняется оценка здания

Процесс выяснения стоимости, то есть оценки здания (помещения, сооружения), в общем случае осуществляется в таком порядке:

1. Заказчик подготавливает техническое задание на проведение оценки здания, включающей и установление его технического состояния. Составление технического задания — далеко не самый занимательный процесс; эксперты «Моспроекткомплекс» помогут сформировать техзадание, полностью отвечающее потребностям заказчика, — и позволяющее добиться максимально релевантного результата.

2. Заказчик собирает исходные материалы, нужные для оценки здания (помещения, жилого дома, сооружения), в том числе расчета его актуальной стоимости:

• Правоустанавливающие документы как на сам обследуемый объект, так и на находящийся под ним земельный участок;
• Технические документы, полученные в БТИ;
• Проектную и рабочую документацию, при наличии таковой;
• Отчеты о ранее проведенных изысканиях, мониторингах, обследованиях и экспертизах;
• Предписания всевозможных надзорных ведомств;
• Материалы судебных разбирательств, в том числе относительно стоимости объекта;
• Прочие данные, которые, как считает заказчик, имеют отношение к задаче оценки здания.

Заказчик передает техническое задание и пакет исходных документов консультантам «Моспроекткомплекс». Специалисты анализируют врученные им материалы, по мере необходимости уточняют детали, после чего определяют стоимость и сроки выяснения стоимости, то есть собственно оценки здания (жилого или нежилого помещения, сооружения).

3. После подписания договора эксперты «Моспроекткомплекс» приступают к работе: собирают дополнительные сведения, необходимые для оценки здания и определения его стоимости, проводят техническое обследование, выясняют стоимость объекта с учетом текущего износа — и формируют итоговый отчет об оценке здания, содержащий как выводы о техническом состоянии, так и достоверно установленную стоимость объекта.

4. Вся документация, подготавливаемая компанией «Моспроекткомплекс», в полной мере отвечает действующим в России законам, стандартам и нормам. Отчет об оценке здания, выпущенный нами, можно сразу же представлять как частным или юридическим лицам, так и в государственные инстанции — без каких бы то ни было «промежуточных» корректировок.

«Моспроекткомплекс»: оценка здания — оперативно, профессионально, по адекватной стоимости