Оценка сервитута

Суть и необходимость проведения оценки сервитута

Право частной собственности на различные движимые и недвижимые объекты, в том числе и земельные участки, в полной мере признается Конституцией России. Вместе с тем в российском (как и международном) гражданском праве существует понятие сервитута — налагаемого на находящийся в чьей-либо собственности земельный участок обременения, подразумевающего возможность для другого лица (или группы лиц) в той или иной мере пользоваться данной землей.

Статья 274, часть 1 (второй абзац) Гражданского кодекса прямо утверждает, что публичный сервитут на земельный участок не может быть установлен произвольно: обязательным условием наложения обременения является невозможность осуществления стороной, в интересах которой устанавливается сервитут, необходимых ей действий в иных условиях. Примерный список таких критериев приводится в том же абзаце и включает такие необходимые действия, как:

• Передвижение (пешком или на наземном транспорте) через один или несколько земельных участков до собственного, в случае отсутствия прямоезжей дороги или невозможности ею пользоваться;
• Осуществление работ, связанных со строительством, ремонтом, реконструкцией объекта на своем земельном участке с проездом, провозом материалов, спецтехники и оборудования через соседние земли;
• Выполнение эксплуатации и/или обслуживания линейного объекта (трубопровода, магистрали, моста), располагающегося на одном или нескольких земельных участках без возможности прямого проезда.

Данный примерный список включает только случаи публичного сервитутного обременения. Частный сервитут может быть установлен, по договору между сторонами, и в иных ситуациях, даже не подразумевающих полной невозможности осуществления рассматриваемых действий в ином порядке.

Частью 5 вышеуказанной статьи предусматривается возможность для владельца земельного участка, находящегося под обременением, требовать, исходя из реальной стоимости причиняемого ему материального ущерба, определяемой на основании оценки сервитута, платы за пользование землей. Размер платы определяется специалистами и приводится в отчете об оценке: это значит, что владелец земли не может просто взять и придумать стоимость пользования участком — а если все же так сделает, заинтересованное в установлении сервитута лицо вправе требовать пересмотра размера платы в судебном порядке, с привлечением независимых экспертов.

Таким образом, необходимость оценки сервитута, с формированием отчета об оценке, диктуется наличием двух факторов: фактической невозможностью для владельца пользоваться частью своего земельного участка (например, используемой в качестве пути проезда) и причиняемым земле вредом (например, уничтожением при проезде транспорта травы, которая ранее использовалась в качестве корма для сельскохозяйственных животных). Специалисты, проводящие оценку сервитута, принимают во внимание оба фактора — что позволяет вычислить наиболее адекватный размер платы за пользование землей.

Какие обстоятельства учитываются при оценке сервитута

Специалисты, формирующие отчет об оценке, рассчитывают реальную стоимость пользования земельным участком, исходя из:

• Текущей рыночной стоимости рассматриваемой земли;
• Расходами, несомыми владельцем земельного участка на содержание сервитута;
• Площади земли, которую собственник вследствие обременения не может использовать;
• Интенсивности пользования сервитутом (например, количеством проездов в сутки);
• Типа основного использования обремененного земельного участка;
• Объема упущенной собственником земли выгоды.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела оценки

теоретически экспертами, проводящими оценку сервитута, может быть установлено, что хозяин земельного участка не понес никаких расходов — стоимость ущерба нулевая и, следовательно, требовать платы не за что. Однако на практике случаи реальной нулевой стоимости сервитутного обременения крайне редки — а чтобы не остаться без справедливой платы, собственнику земельного участка следует обратиться за выпуском отчета об оценке к действительно компетентным специалистам.

Варианты установления сервитутного обременения

Как следует из статьи 274 Гражданского кодекса, сервитут может быть установлен по договоренности владельца обременяемого земельного участка и заинтересованного лица, а при неспособности сторон прийти к общему мнению — по решению суда. Отметим, что судебное постановление может быть вынесено только при наличии доказанной необходимости в сервитуте, временном или постоянном, — в то время как частное соглашение позволяет обеим сторонам устанавливать наиболее выгодные для них условия, а также самостоятельно определять размер платы за пользование землей.

Оценка сервитута, с выпуском отчета об оценке, обычно проводится в случае, когда владелец земельного участка и заинтересованное в наложении обременения лицо не могут договориться об условиях и стоимости пользования землей. Впрочем, оценка сервитута может быть выполнена и при наличии у обеих сторон доброй воли — с целью расчета наиболее справедливой платы за сервитут.

Порядок формирования отчета об оценке

Оценка сервитута, в том числе при неспособности сторон прийти к соглашению, выполняется в такой последовательности:

1. Заказчик (владелец или иное отвечающее за состояние земельного участка лицо) подготавливает необходимые для формирования отчета об оценке исходные материалы:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок и размещающиеся на нем объекты;
• Технические документы на земельный участок и располагающиеся на нем капитальные объекты;

• Сведения об актуальных правилах землепользования и видах разрешенной деятельности;
• Информацию о предполагаемом (или уже осуществляемом) сервитутном обременении;
• Прочие данные, имеющие, по мнению заказчика, отношение к предстоящей оценке сервитута.

2. Заказчик передает подготовленные материалы экспертам «Моспроекткомплекс». Наши специалисты изучают документацию, при потребности сразу задают уточняющие вопросы, после чего определяют стоимость и сроки выполнения оценки сервитута и выпуска отчета об оценке.

3. После подписания договора независимые специалисты «Моспроекткомплекс» приступают к оценке сервитута: от сбора недостающих сведений и полевых измерений до камеральной обработки данных и формирования структуры отчета об оценке.

4. Результатом работы экспертов «Моспроекткомплекс» становится оформление отчета об оценке, включающего технические характеристики земельного участка, перечень использованных в ходе оценки сервитута методик, условия сервитутного обременения, расчеты реальной стоимости сервитута — и собственно заключение, на основании которого вычисляется размер справедливой платы за пользование землей.

Отчет об оценке, выпускаемый экспертами «Моспроекткомплекс», оформляется в полном соответствии с действующими российскими стандартами — и пригоден к представлению в любые государственные органы, в том числе судебные, «под ключ».

Оценка сервитута «Моспроекткомплекс»: расчет действительно справедливой платы за сервитут!

Компания «Моспроекткомплекс» имеет в распоряжении все нужные для оценки сервитута, с последующим формированием отчета об оценке, документы: от допусков и лицензий до аттестатов независимых экспертов. В работе мы используем современные измерительные и диагностические инструменты, позволяющие получить полностью достоверные результаты оценки сервитута. Гордость нашей компании — мобильный лабораторно-исследовательский комплекс, позволяющий экспертам «Моспроекткомплекс» проводить выездные исследования как по всей Москве, так и в любых пунктах Московской области. Расчет стоимости сервитутного обременения производится нами с применением актуальных методик и профессионального программного обеспечения — а значит, вы получаете отчет об оценке, полностью отвечающий российским стандартам!

Стоимость и сроки оценки сервитута определяются многими факторами, от удаленности земельного участка и его площади до наличия труднодоступных зон и «сложного» рельефа. Узнайте, сколько будет стоить оценка сервитута в вашем случае: позвоните нам, закажите на сайте обратный звонок или приходите к нам в офис: консультант «Моспроекткомплекс» детально ответит на все ваши вопросы, поможет подобрать объем услуги и время приезда специалистов. Доверьте оценку сервитута нам — получите полностью обоснованный расчет платы за пользование вашей землей!