Оценка аренды — это комплекс работ, производимых квалифицированными независимыми специалистами
(экспертами) и имеющих целью определение наиболее справедливой величины платы перед первоначальной или
последующими сдачами коммерческой недвижимости (офиса, нежилого помещения, квартиры, земельного участка и так
далее) в аренду.
Компания «Моспроекткомплекс» расскажет, в каких случаях может понадобиться оценка аренды, то есть независимое
определение величины наиболее разумной стоимости пользования предметом сдачи (земельным участком, жилым или
нежилым помещением, квартирой, офисом), в отношении каких объектов вещного права может производиться оценка
аренды, какие методы применяются в процессе установления рыночной стоимости сдачи коммерческой недвижимости
арендатору — и в каком порядке производится оценка аренды в настоящее время.
СОДЕРЖАНИЕ
Недвижимость, подлежащая оценке под аренду
Вне зависимости от путей законного приобретения арендодателем права собственности на рассматриваемую недвижимость, специфики составления договора, способов размещения данных (например, на онлайн-платформах вроде «Циан») и прочих второстепенных условий оценка под аренду может проводиться независимыми специалистами в отношении следующих категорий недвижимых объектов вещного права:
- Земельных участков, выделенных под различные цели, от возведения недвижимости до сельхозработ, при первоначальном распределении или перераспределениях;
- Жилых и нежилых помещений, входящих в состав зданий (например, многоквартирных домов), в том числе в ходе составления договора на сдачу в аренду квартиры;
- Зданий и сооружений, на тех или иных условиях передаваемых в аренду для выполнения производственных работ, осуществления коммерческой деятельности и так далее.
В каких случаях должна проводиться оценка аренды
Работы по определению рыночной стоимости сдачи того или иного объекта вещного права, включая такие виды недвижимости, как земельные участки, квартиры, здания и нежилые помещения, обычно востребованы в следующих ситуациях:
- Арендодателю требуется оценка аренды, поскольку сам он не может принять решения относительно разумной стоимости вознаграждения за сдачу недвижимости — или сомневается в принятом решении;
- Арендатору нужна оценка аренды перед заключением договора с арендодателем с целью выяснения действительной (рыночной) стоимости сдачи недвижимости — для принятия решения о целесообразности аренды;
- Арендодателю и арендатору нужна оценка аренды в ходе внесудебных или судебных споров относительно как обоснованности представленных в договоре сдачи объекта вещного права условий, так и актуального состояния рассматриваемой недвижимости;
- Арендодатель намеревается выполнить оценку аренды, с выяснением рыночной стоимости сдачи земельного участка (нежилого помещения, квартиры и так далее), в порядке заключения договора с кредитором, предусматривающего использование данного объекта недвижимости в качестве залогового имущества;
- Арендодатель нуждается в оценке аренды, подразумевающей установление рыночной стоимости сдачи объекта вещного права, чтобы определить первоначальную цену в процессе проведения аукциона.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела оценки
кроме того, оценка аренды обязательно производится в случае, если договор о сдаче недвижимости заключается с государственными, в том числе муниципальными, структурами.
Бесплатная консультация
от наших экспертов
Обратитесь к экспертам «Моспроекткомплекс», и мы поможем вам разработать оптимальное решение для вашего проекта!
Наши профессионалы всегда готовы поделиться своим опытом и знаниями!
Email: info@mosproektkompleks.ru
Телефон: +7 (495) 150-05-61 (офис) , +7 (925) 150-00-55 (WhatsApp, Telegram)
Методики, применяемые в процессе оценки аренды
В настоящее время существует три одобренных российским правом, в том числе законом «Об оценочной деятельности», подходов выяснения действительной (рыночной) стоимости недвижимости перед сдачей:
- Сравнительный. Рекомендуемый метод, подразумевающий проведение оценки аренды конкретной недвижимости (квартиры, нежилого помещения, сооружения, земельного участка) путем сбора данных о стоимости сдачи аналогичных объектов, с внесением необходимых корректив. Анализ стоимостей в данном случае учитывает такие условия, как месторасположение недвижимости, год постройки, номенклатура строительных и отделочных материалов, этажность, площадь, специфика инфраструктуры и иные. Выяснение рыночной стоимости сдачи объекта вещного права в процессе оценки аренды также непременно учитывает конкурентоспособность рассматриваемой недвижимости, в том числе и особенности заключаемого договора;
- Доходный. Метод, подразумевающий, что оценка аренды, то есть стоимости сдачи объекта вещного права, определяется потенциальной прибыльностью для арендатора. Анализ, выполняемый в процессе выяснения рыночной стоимости, обязательно учитывает как специфические условия использования недвижимости (квартиры, нежилого помещения, здания, земельного участка), так и все существующие в данных условиях, принимаемых при оценке аренды, возможности извлечения дохода, не противоречащие российскому праву;
- Затратный. Метод, подразумевающий, что оценка аренды, направленная на выяснение стоимости сдачи объекта вещного права, производится на основании вычисления гипотетических расходов на создание или восстановление аналогичной недвижимости. Анализ рыночной стоимости сдачи объекта (земельного участка, квартиры, дома, нежилого помещения) выполняется с учетом как соответствующих расходов, так и указанной в договоре длительности аренды, а кроме того, условий досрочного расторжения данного договора как арендодателем, так и арендатором.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела оценки
перечисленные методы, применяемые в процессе оценки аренды, позволяют выяснить стоимость сдачи недвижимости не только с большой точностью, но и с учетом конкретной ситуации. В соответствии с действующим правом, предпочтение при проведении оценки аренды отдается сравнительному методу — а если его по тем или иным причинам невозможно применить, используются прочие перечисленные.
Какие документы понадобится подготовить для оценки аренды
Для выяснения действительной (рыночной) стоимости сдачи того или иного объекта вещного права, в том числе квартиры, сооружения, нежилого помещения или земельного участка, то есть проведения оценки аренды, заказчику потребуется представить экспертам следующие документы:
- Документ, подтверждающий личность (паспорт, права, загранпаспорт или аналогичный);
- Правоустанавливающий документ на объект вещного права, а также землю под ним;
- Технические документы на рассматриваемый при оценке аренды объект недвижимости;
- Проект договора или действующий договор, заключенный арендодателем и арендатором;
- Отчеты о ранее проведенных на объекте недвижимости техобследованиях и экспертизах;
- Данные о стоимости объекта, а также величине расходов на его текущее обслуживание.
Представленный выше перечень далеко не исчерпывающий. В зависимости от обстоятельств сдачи недвижимости (квартиры, земельного участка, дома, нежилого помещения и так далее) и условий договора заказчику оценки аренды может потребоваться передать экспертам и иные документы. Чтобы избавить себя от необходимости собирать справки и отчеты по второму и третьему кругу, обратитесь в «Моспроекткомплекс» заранее — и узнайте от наших специалистов, какие именно документы будут нужны при проведении оценки аренды!
Оценка аренды: требования к независимым экспертам
В соответствии с российским правом, специалисты, осуществляющие оценку аренды, то есть определение рыночной стоимости сдачи недвижимости, будь то квартира, дом, нежилое помещение или земельный участок, должны отвечать следующим базовым условиям:
- Наличие профильного образования. Специалист, проводящий оценку аренды, должен иметь соответствующие знания в сфере не только оценочной деятельности, то есть определения рыночной стоимости сдачи объекта, но и строительного, а также землеустроительного права;
- Наличие обязательного опыта. Специалист, самостоятельно выполняющий оценку аренды, должен предварительно пройти практику установления стоимости тех или иных объектов вещного права, а также их сдачи, под надзором и непосредственным руководством опытного эксперта;
- Отсутствие личной заинтересованности в представляемых в отчете об оценке аренды выводах. Специалист, определяющий стоимости сдачи недвижимости (дома, квартиры, земельного участка, нежилого помещения), не должен находиться в родственных или дружеских связях с заинтересованными в установлении рыночной стоимости сторонами, испытывать к ним приязнь или неприязнь, основанную на личных, политических, религиозных, этнических и аналогичных представлениях;
- Отсутствие прямых материальных или подчиненных связей с заинтересованными сторонами. Специалист, выполняющий оценку аренды, разумеется, получает свою плату за проделанную работу по выяснению рыночной стоимости сдачи недвижимости, — но при этом не должен ни получать зарплату от любой из сторон, ни быть подчиненным арендатора или арендодателя, ни владеть выпущенными заинтересованными сторонами ценными бумагами.
Независимые специалисты компании «Моспроекткомплекс» отвечают всем вышеперечисленными требованиям — а значит, оценка аренды, то есть определение действительной стоимости ее сдачи, будет произведена максимально качественно и непредвзято!
Порядок выполнения оценки аренды
В общем случае выяснение действительной (рыночной) стоимости сдачи недвижимости, то есть оценка аренды, производится в таком порядке:
1. Заказчик (собственник, готовящийся к сдаче объекта вещного права, или иное отвечающее за недвижимость лицо) готовит пакет исходной документации по вышеприведенному списку. Кроме того, заказчику следует подготовить полный и четкий перечень задач, с целью решения которых он обращается за оценкой аренды.
2. Заказчик передает подготовленную документацию консультантам «Моспроекткомплекс». Специалисты проводят первичный анализ полученных материалов, при необходимости уточняют важные моменты, затем определяют стоимость и сроки выполнения оценки аренды.
3. После подписания договора эксперты «Моспроекткомплекс» проводят все необходимые в рамках выяснения рыночной стоимости сдачи объекта вещного права, то есть оценки аренды, мероприятия:
- Собирают дополнительные необходимые для установления стоимости сдачи объекта (земельного участка, нежилого помещения, квартиры, дома), в том числе пользуясь закрытыми источниками;
- Проводят полевые работы, направленные на определение технического состояния объекта вещного права, влияющего на стоимость его сдачи в аренду, а также, потенциально, на условия договора;
- Выполняют камеральную обработку полученных и собранных данных, классифицируя информацию и проводят требуемые вычисления согласно выбранному методу оценки аренды;
- Готовят материалы для итогового документа — отчета об оценке аренды, оформляемого по результатам сбора исходных данных, работы независимых специалистов на объекте и расчетов.
4. В состав отчета, подготавливаемого экспертами, определившими рыночную стоимость сдачи недвижимости, включаются:
- Титульные данные: полное название документа, присвоенный ему номер, дата и место выпуска, наименование компании-исполнителя;
- Исходные данные: информация о заказчике и исполнителе оценки аренды, список поставленных перед независимыми экспертами задач;
- Технические данные: месторасположение недвижимости, особенности инфраструктуры, год постройки, площадь и прочие;
- Методологические данные: выбранные для выяснения рыночной стоимости сдачи методики, примененные в ходе оценки алгоритмы;
- Справочные данные: полученные и собранные специалистами сведения, необходимые для осуществления оценки аренды;
- Расчетные данные: результаты произведенных на основе полученных и собранных данных, в том числе техобследования, вычислений;
- Итоговые данные: сформированные по результатам произведенной оценки аренды выводы экспертов о стоимости сдачи объекта;
- Дополнительные данные: не вошедшие в основной корпус отчета сведения, имеющие отношение к определению стоимости аренды.
5. Выпущенный специалистами «Моспроекткомплекс» отчет об оценке аренды предоставляется заказчику. Вся подготавливаемая нами документация полностью соответствует действующему на момент оформления российскому праву — ее можно представлять как частным лицам, так и в государственные ведомства сразу, без каких бы то ни было «промежуточных» корректировок.
В случае проведения оценки аренды для суда процесс установления рыночной стоимости сдачи объекта, будь то земельный участок, жилое или нежилое помещение, сооружение, квартира или иная недвижимость, проходит в несколько другом порядке. Решение о выполнении оценки аренды принимает суд, которому требуется экспертное мнение относительно стоимости сдачи рассматриваемого объекта; судом же назначаются отвечающие за оценку аренды специалисты.
В свою очередь, стороны процесса имеют право предлагать экспертов, которых они считают наиболее компетентными, а также подавать ходатайства об отводе специалистов, кажущихся им предвзятыми или не способными корректно выполнить работу. Помимо прочего, стороны могут требовать рецензирования ранее выпущенного отчета — то есть критического анализа представленных в документе промежуточных данных и выводов.
«Моспроекткомплекс»: оценка аренды — быстро и профессионально
Компания «Моспроекткомплекс» выполняет оценку аренды любой недвижимости, от квартиры или частного дома до нежилого помещения или земельного участка. В нашей команде — ведущие эксперты Москвы, регулярно повышающие уровень своих теоретических познаний и практических навыков: обратившись за оценкой аренды в «Моспроекткомплекс», вы получите абсолютно достоверный отчет, оформленный в полном соответствии с действующими нормами.
Выездные работы в рамках оценки аренды специалисты «Моспроекткомплекс» выполняют с применением современных измерительных и диагностических инструментов — откалиброванных и зарегистрированных в Росстандарте. В нашем распоряжении — полностью оборудованная мобильная лаборатория, помогающая специалистам проводить необходимые обследования как на любом объекте Москвы, так и по всем населенным пунктам Московской области.
Чтобы узнать стоимость выполнения оценки аренды, позвоните нам, закажите обратный звонок, отправьте запрос по электронной почте — или приходите в офис лично. Консультант «Моспроекткомплекс» ответит на все интересующие вас вопросы, поможет определить лучшее время для вызова специалистов — и подскажет, какие исходные документы потребуются в вашем случае. Обратитесь за оценкой аренды в «Моспроекткомплекс» — получите действительно достоверную информацию о вашей недвижимости!
Лицензии
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела оценки
на специфику оценки аренды перед сдачей недвижимости, в том числе особенности применения методов определения рыночной стоимости, сторонние условия, в том числе размещение объявления на «Циане» и иных онлайн-площадках, также не влияют — хотя и могут приниматься во внимание независимыми специалистами в качестве сопутствующих факторов.