Размещение некапитальных объектов на кровлях зданий в Москве по 1255-ПП

Какие документы требуются для согласования некапитального строения на крыше здания

Требования и нюансы. Обзор изменений в 1255-ПП

Через призму ранее утвержденных норм для «классических» некапитальных объектов – то есть тех, которые установлены на земле, рассмотрим главные пункты, которые характерны для крышных строений из 1638-ПП от 09 июля 2025 года:

1. Строения на кровлях можно размещать вне зависимости от форм собственности земли.

Комментарий от управляющего партнера, заместителя генерального директора

— Павла Коломойца

Не стоит смущаться, что 1255-ПП изначально предназначалось только для земель в собственности – федеральной и частной. Другими словами, эксплуатируемые некапитальные кровли можно оформить и для объекта, расположенного на арендуемом земельном участке в Москве.

2. Строение должно быть одноэтажным и не может превышать 50% от свободной площади кровли. Пункт достаточно понятен, фиксирует размер и «лаконичность» построек, чтобы столица не разрослась огромными надстройками.

3. Подключение к системам отопления, водоснабжения и водоотведения недопустимо. Напомним, что временный характер подключения к коммуникациям или вообще их отсутствие – это один из общих критериев некапитальности строения.

4. Запрещено надстраивать наружные стены капитального объекта для возведения некапитального на крыше.

5. Экспертное заключение, которое требуется для согласования проекта, помимо ранее утвержденных пунктов, должно содержать в себе информацию о надежности некапитального объекта и кровли, возможности их эксплуатации, в том числе в зимнее время.

Процедура согласования крышных некапитальных построек в Москве

Важно соблюдать последовательность этапов для достижения результатов без проволочек и казусов – для этого следуйте дорожной карте, составленной экспертным коллективом «МосПроектКомплекс» ниже.

1. Обратитесь за аудитом вашего объекта. Опишите ситуацию: что уже установлено или что предстоит. Эксперты оценят возможность и целесообразность проекта. Это крайне важно, т.к. некоторые случаи заведомо являются «незаконными», а собственник может об этом не знать.

2. Заказать пакет документации, описанный ранее: Архитектурно-художественное решение, проект размещения по 1255-ПП и экспертное заключение.

3. Подать АХР на согласование в Москомархитектуру.

4. После получения положительного ответа от МКА направить полный пакет документов в Госинспекцию по недвижимости на рассмотрение рабочей группой и дождаться согласования.

5. В случаях расположения в зоне культурного слоя или размещения некапитального строения на кровле непосредственно самого объекта культурного наследия заказать раздел об обеспечении сохранности ОКН.

6. Отправить раздел ОСОКН в Департамент культурного наследия города Москвы и получить положительное решение.

Комментарий от управляющего партнера, заместителя генерального директора

— Павла Коломойца

Отдельно поясним: процедура предусмотрена как для уже существующих некапитальных надстроек, так и для будущих. В первом случае законодатель дает правообладателям 3 года с момента вступления в силу требований (то есть до 9 июля 2028 года).

Согласование некапитального объекта в Москве – многоэтапный процесс, состоящий из технических, градостроительных и юридических нюансов. Чтобы не терять время и правильно выполнить все этапы, обратитесь за помощью в «МосПроектКомплекс».

Что такое некапитальное строение на кровле и эксплуатируемая кровля

Необходимо разделять данные понятия и иметь представление, что же все-таки можно согласовывать согласно новой редакции Постановления 1255-ПП.

Некапитальный объект – это постройка, которая, как правило, не имеет прочной связи с землей (в данном случае – с кровлей), имеет конструкции, которые связываются между собой с помощью сборно-разборных узлов, не имеет стационарного подключения к инженерным коммуникациям или не имеет их вовсе. Срок эксплуатации такого строения кратно меньше, чем капитального, а также существует возможность его экономичного переноса в другое место путем разборки и последующей сборки.

Комментарий от управляющего партнера, заместителя генерального директора

— Павла Коломойца

Это общие критерии некапитальности, которые соблюдаются полностью далеко не во всех случаях. При пограничных ситуациях статус капитальности или некапитальности зависит от дополнительных требований нормативов и (или) от мнения строительно-технического эксперта и кадастрового инженера.

Стоит также отметить, что некапитальный объект на крыше не входит в площадь капитального здания.

Эксплуатируемая кровля – это комплексное понятие, объединяющее в себе целый кластер технических решений, направленных на грамотное и удобное круглогодичное пользование плоской крышей здания, включая пирог покрытия, отделочные слои, решения по надстройкам на кровле, ограждения и пр. По функциональному назначению она может быть совершенно разной – от зоны отдыха и террасы до автопаркинга. В отличие от некапитального строения на кровле, сама эксплуатируемая кровля может входить в площадь здания.

Таким образом, если судить строго и формально, некапитальное строение на крыше – это всего лишь малая и косвенная часть понятия «эксплуатируемая кровля»; оно проще в техническом плане и, в противоположность эксплуатируемой кровле, не обладает такой характеристикой, как «площадь», учитываемая в общей площади здания. Из общих черт можно отметить, что при любых конфигурациях кровля должна соответствовать требованиям по нагрузкам, устойчивости, пожарной безопасности и пр.

Однако безусловно очевидно, что при размещении некоторых видов некапитальных крышных надстроек фактически кровля здания действительно может называться эксплуатируемой на «бытовом» языке.

Практика «МосПроектКомплекс» по некапитальным объектам

Передовой центр строительного проектирования и экспертизы «МосПроектКомплекс» – ведущая компания на московском рынке некапитальных объектов.

За счет комплексного подхода к коммерческой недвижимости в Москве мы формируем уникальную и самую точную дорожную карту для наших проектов, а затем воплощаем ее и доводим до результата.

Только за 2024 год нами успешно разработано:

• 73 проекта размещения нестационарных объектов;
• 28 архитектурно-художественных решений;
• 33 экспертных заключения на проект и на объект;
• 89 строительно-технических и кадастровых экспертиз капитальности / некапитальности.

Мы разрабатываем документацию по всем видам Постановлений Правительства Москвы, охватывающих некапитальные строения:

• 636-ПП от 13.11.12 – на арендуемых землях;
• 1255-ПП от 05.06.24 – на участках в собственности (частной и федеральной);
• 102-ПП от 06.03.15 – летние веранды кафе и ресторанов;
• 428-ПП от 02.07.13 и 900-ПП от 19.07.19 – ограждающие конструкции у МКД;
• 712-ПП от 12.12.12 – рекламные конструкции;
• 902-ПП от 25.12.13 – информационные конструкции.

Обращаясь в «МосПроектКомплекс», заказчик получает полную уверенность в результате и согласованный некапитальный объект – будь то на земельном участке или на кровле капитального здания.

Стоимость согласования некапитального объекта на кровле