Реконструкция зданий и сооружений

Реконструкция зданий и прочих объектов строительства: основы и критерии

В соответствии с положениями действующей российской нормативно-правовой базы, от Градостроительного кодекса до совокупности ГОСТов и СНиПов, реконструкцией зданий (производственных, промышленных, общественных, административных, исторических, офисных, торгово-развлекательных центров и так далее), равно как и помещений, жилых или нежилых, а также сооружений, признается проведение строительно-монтажных работ, подпадающих хотя бы под один критерий:

• Является реконструкцией здания (равно как и другого объекта капитального строительства) проведение работ с целью изменения конфигурационных параметров существующей постройки: суммарной площади, этажности, общего объема жилых или нежилых помещений и так далее. В том числе реконструкцией существующего здания (исторического, общественного, производственного, промышленного, бизнес- или торгово-развлекательного центра), как и сооружения или помещения, признается проведение комплекса мероприятий по надстройке или полной перестройке существующего объекта капитального строительства;
• Является реконструкцией здания (как и помещения или другого объекта капитального строительства, жилого или нежилого назначения) проведение монтажа, сноса (в том числе частичного сноса) или замены несущих строительных конструкций в соответствии с действующими техническими регламентами, методами и технологиями. При этом реконструкцией существующего здания, к какой бы категории (общественное, историческое, административное, производственное, промышленное, офисный или торгово-развлекательный центр) ни относился объект капитального строительства, в зависимости от текущих технических условий, могут не считаться организация и проведение комплекса работ по усилению (в том числе усилению при помощи углеволокна) или частичному восстановлению строительных конструкций.

Таким образом, основа реконструкции здания (помещения, сооружения, иного существующего объекта капитального строительства нежилого или жилого типа) — организация и проведение комплекса работ, принципиально меняющих пространственные или прочностные характеристики рассматриваемого объекта строительства, к какой бы из существующих категорий (историческое, общественное, административное, промышленное, производственное здание, торгово-развлекательный центр) он ни относился. В этом и заключается отличие реконструкции здания, жилого или нежилого, от организации и проведения комплекса работ в рамках капитального ремонта, реконструкции и аналогичных мероприятий.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела проектирования

каким бы уважаемым ни был институт (организация, компания), выполняющий проектирование реконструкции здания, жилого или нежилого, общественного, промышленного, производственного или исторического, и с каким бы успехом этот институт ни выиграл тендер, проект не будет согласован (и, следовательно, заявитель не получит разрешения на организацию и проведение комплекса работ в рамках реконструкции здания), если выигравшей тендер проектной организацией не будут учтены все требования и особенности действующей нормативно-правовой базы — от ГОСТов, СП и норм пожарной безопасности до всей совокупности методов, технологий и технических решений, непосредственно влияющих на качество последующей эксплуатации объекта капитального строительства.

Цели организации и проведения комплекса работ по реконструкции здания

Как показывает практика, чаще всего организация и проведение комплекса работ в рамках грядущей реконструкции здания (жилого или нежилого, исторического, общественного, промышленного, производственного, бизнес- или торгово-развлекательного центра), как и любого другого объекта капитального строительства, выполняется в следующих целях:

• Увеличение полезной (пригодной для непосредственной эксплуатации) площади существующего капитального объекта, относящегося к жилому или нежилому типу. Реконструкция здания может, как отмечалось выше, подразумевать проведение комплекса технических работ, в том числе по надстройке или пристройке этажей, мансард, антресолей;
• Повышение качества эксплуатации существующего объекта капитального строительства нежилого или жилого типа. Получение разрешения на реконструкцию здания может потребоваться, в частности, при полном переустройстве пролегания инженерных сетей, невозможном без изменения прочностных, а иногда и пространственных параметров объекта строительства;
• Замена физически изношенных, дефектных или поврежденных в результате тех или иных происшествий несущих строительных конструкций. Реконструкция здания (равно как и любого другого объекта капитального строительства жилого или нежилого типа) может включать проведение комплексных работ, выполняемых на основании ранее проведенных инженерных изысканий и технического обследования, имеющих целью полную или частичную замену непригодных для дальнейшего пользования конструкций.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела проектирования

реконструкция здания, в том числе нежилого типа, как и любого иного объекта капитального строительства, требует предварительного проведения инженерных изысканий и комплексного технического обследования, позволяющих судить об актуальном техническом состоянии подвергаемого реконструкции здания.

Реконструкция здания: базовые принципы проектирования и организации

Как и новое строительство, реконструкция здания, а также помещения, сооружения или иного объекта строительства, жилого или нежилого, требует, помимо проведения предварительного технического обследования, согласования и получения необходимых разрешений, соблюдения на всех этапах реконструкции здания, от выполнения технического обследования и эскизирования до выпуска готового проекта и получения разрешения на проведение строительства, соблюдения следующих основополагающих принципов, согласующихся с положениями актуальной российской нормативно-правовой базы:

• Четкое определение целей и средств осуществления реконструкции здания. Как и новое строительство, реконструкция здания, нежилого или жилого, общественного или офисного, является очень дорогим начинанием; именно поэтому для заказчика реконструкции здания, относится ли оно к категории жилых или нежилых, равно как и любого другого объекта капитального строительства, крайне важно заблаговременно очертить для себя круг задач, которые будут решены путем проектирования и выполнения реконструкции здания, и, с учетом стоимости каждой операции в рамках строительства, решить, какие именно материалы и методы выполнения работ будут применяться. Дополнительным важным фактором в рамках определения задач, решаемых получением разрешения на реконструкцию здания и проведением собственно реконструкции здания, является статус объекта капитального строительства: если таковой является памятником истории и культуры, реконструкция здания практически неминуемо подразумевает необходимость сохранения исторического облика постройки; без учета этого требования получить разрешение на реконструкцию здания будет невозможно — даже если результаты комплексного технического обследования подтверждают возможность выполнения работ;
• Необходимость соблюдения требований энергоэффективности. Реконструкция здания, как жилого, так и нежилого, требует, помимо выполнения изысканий и обследований, выполнения прописанных в совокупности законов, подзаконных актов и технической документации энергетической эффективности — то есть обеспечения возможности максимально, с учетом текущих технических возможностей, экономить энергию. В частности, проект реконструкции здания, является ли оно жилым или нежилым, может включать предложения по монтажу светодиодных светильников вместо ламп накаливания, прокладке новых теплоизоляционных материалов, использованию современных гидрофобных соединений и так далее. Реализация этих решений, разумеется, влияет на стоимость планируемых работ — однако позволяет пройти процесс согласования и получить разрешение на реконструкцию здания без лишних усилий и задержек;
• Потребность в соблюдении всех действующих на момент проектирования и начала работ по реконструкции здания (помещения, сооружения, иного жилого или нежилого объекта) законов и норм. Реконструкция здания с пренебрежением теми или иными положениями законодательства, ГОСТами, СП, СанПиНами, требованиями пожарной безопасности в дальнейшем может привести к признанию реконструированного объекта самовольной постройкой — и необходимости ее защиты в суде от полагающегося в такой ситуации сноса. Кроме того, проведенная с нарушениями, даже оставшимися незаметными, реконструкция здания, как жилого, так и нежилого, существенно понижает надежность и безопасность объекта — что фактически делает претерпевшее реконструкцию здание непригодным к эксплуатации, даже если формально все разрешения получены;
• Важность контроля производимых работ. Реконструкция здания, как и любого другого объекта капитального строительства, жилого или нежилого, должна сопровождаться контролем качества как строительно-монтажных работ, так и используемых материалов. Контроль в данном случае бывает входным (на начальной стадии выполнения работ или использования материалов), промежуточным (в процессе указанных действий) и финальным (по завершении перечисленных действий). Контроль в ходе реконструкции здания (как и нового строительства) осуществляется независимыми специалистами — которым подрядчик, выполняющий реконструкцию здания, обязан предоставить соответствующие возможности;
• Принцип соблюдения финансовой эффективности. Реконструкция зданий, как жилых, так и нежилых, должна осуществляться таким образом, чтобы сэкономить заказчику как можно большую сумму. Разумеется, закон не запрещает владельцу объекта капитального строительства вкладывать в реконструкцию здания (равно как и сооружения или помещения) любые находящиеся в его распоряжении суммы — однако правильное проектирование позволяет расходовать деньги рационально, сохраняя их, таким образом, для новых проектов.

Проблемы и особенности несогласованной реконструкции зданий

Широко распространено мнение, что несогласованным, то есть приводящим к признанию здания (сооружения, помещения) самовольной постройкой, а также необходимости защиты в суде возможности сохранения и дальнейшего использования объекта, бывает только строительство «с нуля», когда на участке с теми или иными нарушениями действующего законодательства возводится объект капитального строительства.

Между тем под критерии самовольной постройки может подпасть и претерпевшее реконструкцию здание — если в ходе реконструкции здания были допущены такие базовые ошибки, как нарушение тех или иных действующих законов, подзаконных актов, норм и стандартов, а также неподготовка исходной документации или неполучение всех полагающихся разрешений. Таким образом, реконструкция здания, нежилого или жилого, выполненная без согласования и получения разрешения на строительство, фактически приводит к признанию объекта капитального строительства самовольной постройкой — даже если до реконструкции здание пребывало в совершенно законном статусе.

В свою очередь, проведение несогласованной реконструкции здания (равно как и сооружения или помещения) оборачивается для владельца объекта такими неприятностями, как:

• Необходимость выплатить административный штраф за проведенные без получения разрешения работы по реконструкции здания. В Москве величина такого штрафа может достигать нескольких миллионов рублей;
• Необходимость проходить процедуру узаконивания постройки, в том числе нежилой, ставшей самовольной после реконструкции здания, — что также связано с дополнительными расходами;
• Невозможность полноценно распоряжаться претерпевшим несогласованную реконструкцию зданием, жилым или нежилым: объект в статусе самостроя не может быть законно продан, сдан в аренду, использован в качестве залогового имущества и так далее.

Реконструкция здания: какие разрешения требуются?

Поскольку реконструкция здания, жилого или нежилого, предполагает проведение строительных работ, непосредственно влияющих на пространственные и/или прочностные характеристики объекта, для начала работ требуется получение в Минстрое разрешения на строительство — как и в случае с возведением новой постройки. Разрешение выдается на основании подготовленной, прошедшей стадии экспертизы и согласования проектной и рабочей документации; в случае внесения в проект существенных изменений заявителю потребуется получать новое разрешение на строительство.

Завершающим этапом реконструкции здания (как и сооружения или помещения), жилого или нежилого, становится оформление представителями надзорных органов разрешения на ввод в эксплуатацию. Разрешение выдается на основании ранее выпущенного и подписанного членами рабочей комиссии акта приемки и на практике означает возможность для собственника претерпевшего реконструкцию здания, в том числе нежилого, вернуться в режим нормального функционирования объекта.

Проектирование реконструкции здания с «Моспроекткомплекс»: весомые преимущества