Технический заказчик в строительстве

Технический заказчик в строительстве

Обязанности технического заказчика в соответствии с нормативными актами

В соответствии со статьей 1 п 22 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021), технический заказчик – это юридическое лицо, которое получило полномочия от застройщика и выступает от его имени в качестве исполнителя следующих функций:

• Заключение контрактов на проведение инженерных исследований, разработку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и демонтаж объектов капитального строительства
• Подготовка заданий на выполнение вышеуказанных видов работ
• Предоставление лицам, осуществляющим инженерные исследования и/или разработку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и демонтаж объектов капитального строительства, необходимых материалов и документов для выполнения указанных видов работ
• Утверждение проектной документации
• Подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию
• Выполнение других функций, определенных законодательством о градостроительной деятельности

Если Заказчик решает взять на себя часть функционала, который обычно принадлежит техническому заказчику (например, выполнить определенные задачи самостоятельно), следует учитывать, что согласно статье 1 п 22 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), определенные технические функции (выдача технических заданий, утверждение проектной документации, передача документации на выполнение работ и т.д.) могут осуществляться только членом саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта и демонтажа объектов капитального строительства. Однако определенные административные функции (например, заключение договоров на техприсоединение, передача строительной площадки генподрядчику, подготовка тендерной документации и др.) могут быть делегированы Заказчику по его выбору.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 2 июня 2020 года N 297/пр "Об утверждении Методики определения затрат на осуществление функций технического заказчика" определены более обширные задачи и функции технического заказчика. В Приложении №1 к данному приказу указано, что функции технического заказчика (всего 34 пункта) включают в себя широкий спектр работ, начиная с взаимодействия с соответствующими органами, ведения бухгалтерского учета, проверки проектной документации и передачи исполнительной документации, включая геодезическую поддержку, и заканчивая "иными функциями, необходимыми для достижения техническим заказчиком поставленных перед ним задач в соответствии с законодательством Российской Федерации".

На практике диапазон функций технического заказчика может меняться от "документационного сопровождения строительства" до "комплексного управления проектом от стадии эскиза до ввода объекта в эксплуатацию". Конкретный перечень услуг технического заказчика формулируется индивидуально для каждого Заказчика и включается в требования технического задания.

Этап предпроектных работ/ функции ТЗ

1. Предпроектный анализ:

• Этап предварительного исследования, технический аудит земельного участка
• Анализ существующей застройки и оценка связанных с возведением объекта рисков (например, перенос инженерных систем, наличие объектов культурного наследия и т.д.)
• Оценка осуществимости реализации проекта

2. Предпроектные работы:

• Создание и согласование архитектурного концепта
• Разработка и согласование технико-экономического обоснования (ТЭО)
• Подготовка предпроектного бюджета

3. Разработка технического задания:

• Сбор исходных данных для разработки проекта (установить ключевые характеристики объекта: площадь, этажность, форму здания, виды фасадов, используемые материалы, уникальные особенности объекта)
• Определение объема задач для проектировщика
• Определение списка нормативных документов и дополнительных требований к проектной документации
• Утверждение предварительного технического задания на разработку проекта

4. Подготовка ИРД:

• Оформление необходимых документов для установления права собственности (свидетельство о собственности на здание/земельный участок, кадастровые паспорта, выписки из ЕГРН, договоры аренды и другие)
• Получение инженерно-топографического плана (геодезической поддержки)
• Внесение изменений в генеральный план города и в правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
• Разработка архитектурно-функциональных и градостроительных концепций
• Разработка и согласование проектов планировки территории (ППТ)
• Утверждение территориальных схем, схем высотных ограничений и аналогичных документов
• Получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
• Организация и сопровождение инженерных изысканий (геологических, геодезических, геофизических, дендрологических и экологических)
• Проведение технического обследования строительных конструкций здания (по необходимости)
• Получение технических условий (ТУ) для подключения к инженерным сетям (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, канализация, электроснабжение, газораспределение, сети связи)
• Получение прочих документов в соответствующих органах и инстанциях

Этап проектирования/ функции ТЗ

1. Подготовительный этап:

• Выбор основного проектировщика
• Окончательное утверждение технического задания для проектирования
• Составление плана (графика) проектирования
• Заключение контракта на проектирование и передача пакета начальных разрешительных документов

2. Контроль разработки ПД:

• Техническая поддержка процесса проектирования
• Мониторинг соблюдения установленного графика проектирования
• Проверка разрабатываемой проектной документации на соответствие требованиям технического задания и нормативных документов
• Анализ эффективности выбранных проектных решений
• Контроль над проверкой смет на все виды строительно-монтажных работ
• Выявление и обеспечение исправления выявленных дефектов в проектной документации

3. Согласование ПД:

• Получение утверждения и согласование Проектной документации в региональных и муниципальных органах власти
• Согласование Проектной документации в компетентных организациях, таких как энергоснабжающие компании в городе или районе, МЧС, Роспотребнадзор и другие
• Регистрация Проектной документации в информационной системе по градостроительной деятельности (ИСОГД)

4. Сопровождение ЭПД:

• Оформление комплекта документов и подача заявления на прохождение Экспертизы Проектной документации
• Быстрое реагирование на необходимость дополнения документации при выявлении недостатков
• Обеспечение своевременного заключения договора и оплаты за проведение Экспертизы Проектной документации
• Получение списка обобщенных замечаний и передача их главному проектировщику
• Контроль за качеством и соблюдением сроков исправления замечаний
• Предоставление ответов на выявленные замечания и необходимые документы проектной документации
• Получение положительного экспертного заключения о Проектной документации

5. Аудит:

• Анализ Проектной документации на полноту и правильность разработки
• Проведение проверки сметной стоимости и технических характеристик

Этап строительства/ функции ТЗ

1. Подготовительный этап:

• Получение разрешения на строительство
• Разработка документации для тендерного конкурса
• Выбор генерального подрядчика, оформление и подписание договора на генеральное подрядное выполнение
• Заключение договоров для временного обеспечения ресурсами
• Передача строительной площадки выбранному подрядчику
• Предоставление геодезической разбивочной основы
• Обеспечение контроля над мобилизацией генподрядчика и организацией строительной площадки в соответствии с планом строительства
• Проверка и одобрение проекта производства работ (ППР)
• Получение необходимых согласований и разрешений на проведение работ от эксплуатирующих организаций
• Сообщение о начале строительства контролирующим органам
• Передача Рабочей документации с отметкой "для проведения работ" генподрядчику

2. Главный период:

• Разработка и надзор за выполнением графиков работ, доставки материалов и оборудования
• Разработка соглашений о взаимодействии и процедур приемки работ
• Контроль за внесением изменений в документацию при необходимости
• Осуществление строительного наблюдения
• Участие в проверочных мероприятиях совместно с представителями Госстройнадзора
• Ведение отчетности по ходу строительства, накопительным ведомостям и другим документам
• Организация и проведение окончательной приемочной комиссии для объекта
• Организация и сопровождение процедур получения Заключения о соответствии (ЗОС) для завершенного объекта и разрешения на ввод в эксплуатацию
• Передача завершенного объекта застройщику

"Моспроекткомплекс" предоставляет полный спектр услуг в качестве технического заказчика при строительстве разнообразных типов объектов, включая промышленные, коммерческие, жилые и многие другие. Мы берем на себя все этапы планирования, организации и управления строительством, начиная с ранних стадий разработки проекта, чтобы предоставить вам готовый объект "под ключ".