Комплексное развитие территории, или, для простоты, КРТ, — это сравнительно недавно появившаяся в российском праве парадигма, означающая коренное изменение социальной, транспортной и коммерческой инфраструктуры больших территорий (районов) в соответствии с согласованной проектной документацией, с привлечением как государственных (федеральных или региональных), так и негосударственных средств, в том числе выделяемых инвесторами.
«Моспроекткомплекс» расскажет, какие существуют варианты комплексного развития территории, в чём плюсы КРТ по сравнению с хаотической застройкой — и почему инвестору в 2024 году стоит вкладывать деньги в проекты комплексного развития территорий.
Концепция и базовые цели комплексного развития территории
Любой строительный объект, от фешенебельного торгового центра до непритязательных складских или вспомогательных помещений, рано или поздно приходит в негодность — по причине как неотвратимо наступающего физического износа, так и неизбежного морального устаревания. Иногда существование объекта можно продлить, проведя в нём, в зависимости от серьёзности проблемы, капитальный ремонт или полноценную реконструкцию. Бывает и так, что единственным выходом остаётся демонтаж — с последующим возведением нового, ещё более надёжного, привлекательного и эффективного объекта.
Та же ситуация и в сфере масштабной застройки. Городские районы, как бы хорошо ни были они спланированы, устаревают и с моральной, и с инфраструктурной, и с чисто физической точки зрения. Многоквартирные дома теряют привлекательность, промышленные или производственные сооружения в актуальных параметрах уже не могут обеспечить должного уровня эффективности, а аптеки, магазины и офисные здания рассыпаны по району настолько хаотично, насколько это вообще возможно — что в одинаковой степени не радует ни жильцов, ни владельцев производств, ни работников, ни посетителей, ни прочие категории людей, имеющие хотя бы какое-то отношение к рассматриваемому району.
Тут на сцену и выходит концепция комплексного развития территории, заключающаяся, как напрямую следует из положений части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса, в:
-
Общем повышении привлекательности рассматриваемой КРТ территории (района), в том числе за счёт улучшения архитектурного облика, транспортной доступности и технических характеристик новых возводимых объектов.
-
Создании оптимальных условий для стабильного развития района с точки зрения условий проживания, работы и ведения бизнеса, благоустройства прилегающих к зданиям и сооружениям зон, доступности как отдельных объектов, так и района в целом.
-
Повышении экономической эффективности эксплуатации каждого из земельных участков, включённых в подвергающуюся КРТ территорию, в том числе за счёт создания новых рабочих мест и сохранения уже существующих.
В пункте 5 указанной статьи в качестве дополнительной задачи комплексного развития территории указывается привлечение к осуществлению проекта КРТ средств, предоставляемых инвесторами. Стремление государства привлечь частные средства и таким образом сэкономить бюджетные вполне понятно; в чём выгода вложения денег в комплексное развитие территории для инвестора, «Моспроекткомплекс» расскажет в следующем разделе.
Что означает комплексное развитие территории для инвесторов Москвы
Москва — активно строящийся город: каждый день в ней появляются новые торговые точки и промышленные объекты, которые, как минимум по представлению застройщиков, должны приносить ощутимый доход.
Конечно, можно инвестировать и в такие строящиеся в случайном порядке объекты, — но здесь возникает несколько «но»:
-
Даже самый продуманный и грамотно спроектированный торговый центр или промышленный комплекс может располагаться в непривлекательном для посетителей (арендаторов, работников, покупателей) районе, что в итоге снижает эффективность инвестирования и отодвигает дату достижения окупаемости на неопределённый срок.
-
Даже самый эффективный, со всех точек зрения, объект может подпасть под действие внезапно согласованного проекта комплексного развития территории, что в перспективе может обернуться его сносом — со всеми полагающимися собственникам и инвесторам компенсациями, однако без дальнейшей возможности получать доход.
-
Даже самый красноречивый застройщик может оказаться необязательным исполнителем или сам стать жертвой недобросовестных подрядчиков, что опять-таки означает для инвестора оттягивание сроков получения «выхлопа» от немалых вложений, а в отдельных случаях и просто потерю денег.
В сравнении с перечисленными выше рисками привлекательность инвестирования в комплексное развитие территории заключается в том, что:
-
Средства вкладываются не в находящийся где придётся объект, а в коммерческое здание, промышленное сооружение или жилой комплекс, располагающийся в активно развивающемся районе, в перспективе оснащённом продуманной транспортной сетью и социальной инфраструктурой.
-
Объект инвестирования, уже размещающийся или планируемый к размещению в зоне КРТ, гарантированно не подпадёт под новые пертурбации — как минимум в течение последующего десятка-другого лет.
-
Комплексное развитие территории подразумевает не только одобрение проектной документации государственными надзорными структурами, но и активное участие государства, на федеральном или региональном уровне, в осуществлении проекта, — что мотивирует и застройщиков, и подрядчиков исполнять свои обязанности пунктуально и в полном объёме.
-
В силу использования современных подходов к организации новых районов, применения актуальных технико-технологических решений и эстетически выверенных концепций объект инвестирования, располагающийся в районе КРТ, будет представлять действительную, а не теоретическую привлекательность для покупателей и арендаторов — а значит, инвестор гарантированно получит прибыль.
Комментарий эксперта: по данным РБК, в настоящее время в столице планируется организация более 40 миллионов квадратных метров площадей, отводимых как под жильё, так и под торговые и производственные нужды, что в перспективе даёт порядка полумиллиона новых рабочих мест. С учётом стабильного прироста населения Москвы инвестирование в столичные проекты КРТ даже теоретически не может быть невыгодным: спрос в ближайшие годы гарантированно будет — следовательно, будет и доход, как для государства и застройщиков, так и для инвесторов.
Категории и возможность инициирования комплексного развития территории
В соответствии со статьёй 65 Градостроительного кодекса, проект КРТ может реализовываться в отношении к:
-
Существующим территориям промышленно-производственного назначения.
-
Существующим территориям жилой застройки и сопутствующей инфраструктуры.
-
Незастроенным на момент разработки проекта комплексного развития территориям.
На практике инвестирование в КРТ означает вложение средств в своеобразный мини-город, в котором, как правило, планируется размещение и многоквартирных домов, и производственно-промышленных корпусов, и торговых центров, и, разумеется, общеобязательных магазинов, аптек, детсадов и школ. Такая вариативность для инвестора крайне выгодна, поскольку гарантирует привлечение к району КРТ самых разных людей — и, следовательно, приток денег из нескольких источников.
Помимо прочего, статья 70 Градостроительного кодекса предусматривает возможность старта комплексного развития территории по негосударственной инициативе: по желанию владельцев незастроенных участков, уже существующих капитальных объектов и так далее. Легитимность частной инициативы подразумевает дополнительные выгоды для инвестора: государство медлительно, в то время как собственники сами заинтересованы в получении большей прибыли от принадлежащих им объектов — так почему бы не разделить с ними грядущую выгоду?
Проектирование «Моспроекткомплексом»: плюс качество, минус волокита
Компания «Моспроекткомплекс» осуществляет проектную деятельность на основании полного пакета разрешений: допусков, лицензий, сертификатов и аттестатов. В нашей команде — ведущие инженеры и эксперты, знающие все детали отечественного законодательства в сфере строительства и землепользования, а также досконально знакомые с особенностями согласования проектной документации в самых «придирчивых» инстанциях.
В работе мы используем новейшие программно-вычислительные среды, точные измерительные и диагностические приборы, а также уникальную передвижную лабораторию, позволяющую специалистам «Моспроекткомплекса» проводить изыскания, обследования и мониторинги на всех объектах Москвы и Московской области.
Стоимость подготовки проекта «Моспроекткомплексом» определяются общим объёмом, сложностью и срочностью задачи. Позвоните нам или закажите обратный звонок в форме обратной связи — эксперт «Моспроекткомплекса» перезвонит в удобное для вас время и расскажет, сколько будет стоить проектирование под ваши цели!