Юридическое сопровождение недвижимости — это оказываемая квалифицированными специалистами
комплексная услуга, подразумевающая совокупность действий, от запроса информации в архивах до взаимодействия с
органами исполнительной и судебной властей, проводимых в интересах заказчика юридического сопровождения и
направленных на исключение или минимизацию юридических рисков при заключении сделок с недвижимостью, изменение
юридического статуса объекта, решение прочих вопросов, непосредственно влияющих на возможность реализации
заказчиком юридического сопровождения своих прав в отношении того или иного объекта недвижимости, как в
досудебном, так и в судебном порядке.
«Моспроекткомплекс» расскажет, как осуществляется юридическое сопровождение недвижимости при заключении сделки
купли-продажи, при необходимости исключения объекта из списка 700-ПП, а также в прочих ситуациях, в том числе
требующих судебного разбирательства.
СОДЕРЖАНИЕ
«Всё сделаю сам»: можно ли обойтись без юридического сопровождения сделок с недвижимостью?
Самый краткий ответ на поставленный вопрос — «да, однако…». «Да» — российское законодательство достаточно адекватно и проработано для того, чтобы как частное, так и юридическое лицо, собирающееся заключить ту или иную сделку с недвижимостью, теоретически могло сделать это самостоятельно, не требуя юридического сопровождения.
Но есть и «однако»:
- Лицо, заинтересованное в заключении сделки с недвижимостью, обычно не имеет полного представления обо всех требованиях отечественного законодательства, в результате чего может заключить невыгодный для себя договор, получить недвижимое имущество с обременением или ограничением возможности его дальнейшего использования (например, в виде прописанных в приобретённой квартире малолетних детей) — или столкнуться с прочими неприятностями, существенно снижающими выгодность сделки. Юридическое сопровождение, выполняемое квалифицированными специалистами, помогает предусмотреть все возможные «подводные камни» и заблаговременно проверить их наличие в отношении конкретного объекта недвижимости — и, таким образом, избавляет заказчика от опасности потратить средства впустую
- Лицо, совершающее сделку с недвижимостью, как правило, полагается на честность и добрую волю контрагента; последний, в свою очередь, заинтересован в как можно более быстром и прибыльном для себя заключении договора — что может привести его к идее использовать всевозможные ухищрения, от замалчивания не представляющих особого интереса деталей до прямых подлогов. Юридическое сопровождение, осуществляемое профессионалами, позволяет своевременно обнаружить предоставление контрагентом неверной или заведомо ложной информации о недвижимости, в отношении которой планируется заключение сделки, — и обезопасить заказчика от вызванных недобросовестным поведением контрагента неблагоприятных последствий
- Лицо, намеревающееся заключить сделку с недвижимостью, может, с целью верификации сообщаемых контрагентом данных, провести собственное небольшое расследование: изучить ранее оформленные на объект техпаспорта, запросить предыдущие выписки из ЕГРН, опросить людей, обладающих полезной информацией как о самом здании или сооружении, так и о контрагенте. Такие меры, безусловно, полезны, однако заинтересованное лицо может не принять во внимание отдельные нюансы правового положения недвижимости, что в итоге приведёт его к заключению невыгодной или ничтожной сделки — а проще говоря, к необоснованным расходам. Юридическое сопровождение поможет потенциальному покупателю предусмотреть и взвесить все возможные риски сделки — и принять взвешенное решение о целесообразности приобретения недвижимости
- В неменьшей мере нуждаются в защите своих интересов и иные лица, заключающие сделки в отношении недвижимости: продавцы — от злонамеренных покупателей, арендаторы — от недобросовестных арендодателей и так далее. Юридическое сопровождение, осуществляемое аттестованными специалистами, обратит внимание заказчика на все предполагаемые заключением договора риски — и, в зависимости от ситуации, поможет принять решение о необходимости корректировки контракта или отказе от сделки
- Лицу, собирающемуся отстаивать свои интересы в отношении недвижимости (например, требовать аннулирования сделки или исключения объекта из списка 700-ПП), придётся столкнуться не только с тонкостями отечественного законодательства, но и с далеко не всегда понятными особенностями судебной системы. Юридическое сопровождение на этапе подготовки к суду, проведения судебных разбирательств и обжалований в вышестоящих инстанциях позволит заказчику завершить процесс с выгодой (или наименьшими потерями) для себя — избежав затягивания дела и многочисленных отказов в приёме документов
Помимо вышеперечисленных преимуществ пользования юридическим сопровождением при заключении каких бы то ни было сделок с недвижимостью, а также совершении прочих лежащих в правовом поле действий в отношении зданий, сооружений и прочих строительных объектов, имеется и ещё одно неоспоримое преимущество: выполняемое аккредитованными специалистами юридическое сопровождение избавит заказчика от необходимости самостоятельно разбираться во всех тонкостях российской законодательно-нормативной базы, придаст уверенность в достижении положительного результата — и позволит сконцентрироваться на работе, а не тратить время на попытки самостоятельных исследований отечественной бюрократии.
Специфика юридического сопровождения при заключении в отношении недвижимости сделок купли-продажи
Как показывает статистика, порядка 8% совершаемых в Москве сделок, связанных с приобретением недвижимости, приводит к дальнейшим судебным разбирательствам, как между продавцом и покупателем, так и с участием третьих лиц, права которых были каким-либо образом нарушены. Юридическое сопровождение, выполняемое аттестованными специалистами, позволит заказчику свести такую вероятность к минимуму, а в случае, если другая стороны всё же обратилась в суд, — доказать свою правоту, избежав как имущественных, так и репутационных потерь.
В число работ, выполняемых квалифицированными специалистами в рамках юридического сопровождения сделок, связанных с куплей-продажей недвижимости, входят:
- Проверка правильности и достоверности как собственно договора, так и сопутствующих документов, на основании которых будет произведено отчуждение объекта
- Правовой анализ возможности и целесообразности заключения сделки купли-продажи: наличия неучтённых при подготовке договора наследников, сособственников, прочих потенциальных и реальных правообладателей; наличия ограничений и обременений, от зон, для которых предусмотрены особые условия использования, до прописанных в жилой собственности малолетних детей и прочих лиц с приоритетными правами; «чистоты» предыдущих сделок, в результате которых недвижимость, в отношении которой проводится юридическое сопровождение сделки, перешла к текущему продавцу
- Запрос во всевозможных архивах, реестрах и ведомствах информации, подготовка и оформление документации, необходимой в процессе заключения сделки купли-продажи
- Проверка легитимности договоров долевого участия в строительстве, благонадёжности застройщика, принципиальной возможности (с правовой точки зрения) строительства на данной территории — в отношении как многоквартирных, так и частных домов
Часть этих задач не может быть решена продавцом или покупателем самостоятельно, поскольку требует как специальных знаний, так и доступа к закрытым источникам информации. Заказ юридического сопровождения в интересах не только покупателя, но и продавца недвижимости, в отношении которой проводится сделка: последний может столкнуться с разнообразными уловками со стороны как покупателя, так и его представителей.
Отдельного внимания заслуживает ситуация с приобретением недвижимости, находящейся на стадии строительства или даже проектирования. Совершение сделки в этом случае также требует юридического сопровождения, поскольку:
- Строительство может быть организовано с нарушением действующих российских законов и норм, что в итоге приведёт покупателя к невозможности пользоваться полученным в результате сделки объектом
- Застройщик может предоставить покупателю неправдивую или неполную информацию, что в результате не позволит последнему полноценно реализовывать свои права в отношении приобретённого объекта
- Застройщик может предложить покупателю неправильно составленный или содержащий разнообразнейшие лазейки договор, не позволяющий пользоваться приобретённым объектом в нормальном режиме
- Застройщик может реализовать схему двойной продажи недвижимости, в отношении которой совершается сделка; юридическое сопровождение поможет выявить наличие ещё одного приобретателя, однозначно установив недобросовестность продавца
- Застройщик может не сдать недвижимость, в отношении которой была заключена сделка, в предписанные договором сроки, потребовать от покупателя дополнительную плату, даже заморозить строительство на неопределённый срок
Разумеется, юридическое сопровождение не гарантирует добросовестности застройщика или продавца вторичной недвижимости — но факт контроля со стороны специалистов с одной стороны поможет заказчику не оказаться обманутым, а с другой — убедит вторую сторону сделки в необходимости действовать честно во избежание последующих судебных исков.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела консалтинга:
вопреки общераспространённому мнению, наличие на руках правоустанавливающего документа не означает неколебимости права собственности на недвижимость, полученную в результате сделки купли-продажи. Чаще всего юридическое сопровождение позволяет выявить наличие прежнего собственника, у которого незаконно отняли объект (в соответствии со статьёй 301 Гражданского кодекса в этом случае владелец имеет право требовать изъятия недвижимости у текущего собственника, даже если последний сам оказался обманут), и нарушение прав третьих лиц, не предполагающих отчуждения объекта (в соответствии со статьёй 304 вышеуказанного документа такие лица могут требовать от нового владельца ликвидации обстоятельств, нарушающих их права: сноса забора, мешающего проходу на соседний участок, демонтажа возведённых в ходе реконструкции мансард, надстроек, входных групп, световой рекламы и так далее).
Обратитесь к экспертам «Моспроекткомплекс», и мы поможем вам разработать оптимальное решение
для вашего проекта! Наши профессионалы всегда готовы поделиться своим опытом и знаниями!
Email: info@mosproektkompleks.ru
Телефон: +7 (495) 150-05-61
(офис) , +7 (925) 150-00-55
(WhatsApp, Telegram)
Бесплатная консультация
от наших экспертов
Юридическое сопровождение при исключении недвижимости из списка 700-ПП
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы под номером 700 (для большей краткости — 700-ПП), в отношении некоторых категорий недвижимости, перечисляемых в приложении к этому постановлению, вне зависимости от специфики заключённых в их отношении сделок купли-продажи, начиная с 2015 года действует обновлённый алгоритм расчёта налога — на основании кадастровой стоимости. Как несложно догадаться, такое нововведение привело к резкому повышению налоговой нагрузки — и желанию собственников исключить свои строительные объекта из списка 700-ПП.
В общей сложности на начало 2023 года список 700-ПП включал порядка 50 тысяч объектов недвижимости — как отдельно стоящих зданий, так и помещений в составе многоквартирных домов, общей площадью порядка 100 миллионов квадратных метров. В большинстве случаев речь идёт о недвижимости, предполагающей коммерческое использование: кафе, барах, мастерских, салонах красоты и так далее.
Помимо собственно повышения налога, с которым пришлось столкнуться владельцам такой недвижимости, независимо от особенностей сделки, включение объекта в список 700-ПП приводит к таким неблагоприятным последствиям, как невозможность выгодно сдать имущество в аренду, — что, разумеется, в высшей степени неблагоприятно сказывается на окупаемости здания или помещения.
Юридическое сопровождение, как и в ситуации с заключением сделки купли-продажи, поможет владельцу исключить недвижимость из списка 700-ПП. Чаще всего квалифицированные юристы, выполняющие юридическое исключения недвижимости (вне зависимости от специфики ранее проводимых в её отношении сделок) из вышеуказанного перечня, добиваются положительного результата, указывая на следующие неточности, допущенные госслужащими при отнесении объекта к категории подлежащих налогообложению в новом порядке:
- Данная недвижимость в соответствии с видами разрешённого пользования не предполагает размещения в ней коммерческих объектов, и по этой причине, вне зависимости от сути заключаемых сделок купли-продажи, аренды и прочих, не подлежит включению в список 700-ПП
- Документация, требуемая для внесения объекта в список 700-ПП, оформлена с нарушениями или фактическими неточностями, в том числе с использованием некачественных материалов фото- и видеодоказательства коммерческого использования недвижимости
- Государственные служащие, проводившие обследование объекта с целью установления его эксплуатации в коммерческих целях, по тем или иным причинам (например, в результате неполного осмотра) неверно установили наличие 20% используемых с указанным назначением помещений
- Объект недвижимости был отнесён к категории, подлежащей включению в список 700-ПП, с явным нарушением действующего законодательства
Юридическое сопровождение исключения недвижимости из списка 700-ПП предполагает как полноформатный анализ имеющейся документации и принятого городскими властями решения, так и поиск оснований для оспаривания отнесения здания к категории коммерческого пользования, — и, в результате, обратный перевод объекта на балансовый метод расчёта налога.
Процесс юридического сопровождения, вне зависимости от количества и специфики заключаемых в отношении рассматриваемой недвижимости сделок, также включает подготовку документов, необходимых для обращения в суд с требованием исключить объект из списка 700-ПП. Чаще всего положительное решение принимается уже на этапе разбирательств в Мосгорсуде; в противном случае специалисты, которым поручено юридическое сопровождение, готовят дополнительные материалы для обращения в апелляционные суды первой, а затем и второй инстанции. Завершением процесса по исключению недвижимости, какие бы сделки в её отношении ни были проведены ранее, из списка 700-ПП является юридическое сопровождение по возврату излишне выплаченных владельцем объекта налогов: с целью истребования средств специалисты, осуществляющие юридическое сопровождение, готовят документы для подачи в Федеральную налоговую службу, а затем, в случае отказа в возврате излишков за срок, превышающий три года, — в относящийся к ФНС Арбитражный суд.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела консалтинга:
юридическое сопровождение исключения объекта из списка 700-ПП осуществляется аттестованными специалистами, на основании официально заключённой сделки, — что делает подготовленные документы пригодными для подачи в суд любой инстанции без дополнительных корректировок и согласований.
Какие ещё вопросы в отношении сделок и пользования недвижимостью поможет решить юридическое сопровождение
Помощь квалифицированных специалистов в рамках юридического сопровождения недвижимости, в том числе при заключении тех или иных сделок, помогает в решении следующих задач:
- Исключение недвижимости, вне зависимости от количества и характера проведённых в её отношении сделок, из реестра самостроя. В досудебном порядке юридическое сопровождение легализации самовольной постройки подразумевает подготовку документов для обращения в ДГИ и прочие инстанции; в судебном — подготовку исходных документов и искового заявления, а также запрос необходимых данных и оформление дополнительной документации по требованию суда
- Судебное оспаривание подпадания недвижимости под положения тех или иных правовых актов. В частности, юридическое сопровождение, как было показано в предыдущем разделе, помогает исключить объект из списка 700-ПП
- Доказательство в судебном порядке ненормативности правовых актов, применяемых по отношению недвижимости. В том числе юридическое сопровождение помогает добиться возможности совершения тех или иных сделок, ограничиваемых или прямо запрещаемых ненормативными актами
- Решение вопроса о необоснованном завышении или занижении кадастровой стоимости объекта. В ходе юридического сопровождения квалифицированные специалисты помогут в подготовке необходимых для обращения в суд документов и собственно искового заявления. Необходимость пересмотра кадастровой стоимости в большую сторону может диктоваться намечающимся выкупом объекта государством; в меньшую сторону — потребностью в оптимизации налогообложения, если недвижимость не подлежит исключению из списка 700-ПП
- Судебные разбирательства относительно выполненных в рамках соответствующих сделок строительно-монтажных работ: возведения нового объекта, ремонта, реставрации, реконструкции и прочих. Как правило, в процесс юридического сопровождения включается и предварительное техническое обследование недвижимости, фиксирующее все допущенные подрядчиком, с которым была заключена сделка, нарушения и неточности
- Судебные разбирательства с застройщиками по поводу ненадлежащего выполнения предшествующих приёмке недвижимости работ, в том числе отделочных. В рамках юридического сопровождения специалисты помогут в сборе пакета доказательств (на основании проведённой досудебной экспертизы) недобросовестного исполнения застройщиком предусмотренных сделкой обязательств, определении подлежащей истребованию у застройщика стоимости восстановительного ремонта, а также подготовке искового заявления
Помимо перечисленных ситуаций, юридическое сопровождение недвижимости позволит с максимальным уровнем эффективности и комфорта для заказчика решить прочие проблемы, как связанные с совершением всевозможных сделок, так и касающиеся затопления объекта, повреждения несущих конструкций, подмены строительных материалов, неоправданного завышения указываемых в смете цен — и множества прочих вопросов, требующих защиты прав заказчика как в моральном, так и в финансовом плане.
Юридическое сопровождение «Моспроекткомплекса»: компетентно, быстро, за разумные деньги
Компания «Моспроекткомплекс» располагает всеми необходимыми для осуществления юридического сопровождения недвижимости, в том числе совершаемых в её отношении сделок, разрешениями. В нашем штате — ведущие московские юристы, не только до мелочей знающие отечественное законодательство в области землепользования, строительства и сделок с недвижимостью, но и имеющие исчерпывающее представление о тонкостях отечественной бюрократии. Мы знаем, как правильно вести юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, на практике, а не в теории, — именно поэтому мы добиваемся положительного результата!
Стоимость юридического сопровождения недвижимости «Моспроекткомплексом» зависит от характера вопроса: заключение сделки, вывод объекта из списка 700-ПП, судебные разбирательства с застройщиком и так далее. Минимальная цена услуги — 50000 рублей. Чтобы узнать, сколько будет стоить профессиональное юридическое сопровождение недвижимости для решения вашей задачи: позвоните нам или оставьте заявку на обратную связь: эксперт «Моспроекткомплекса» перезвонит в удобное для вас время и бесплатно проведёт вводную консультацию!
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела консалтинга:
юридическое сопровождение, в том числе в вопросах совершения сделок с недвижимостью, не предполагает полного исключения заказчика из процесса — ему понадобится самостоятельно запрашивать, подготавливать и подавать требуемые документы, участвовать в судебных разбирательствах и взаимодействовать с госструктурами; цель помощи специалистов — упростить проведение связанных с данными операциями процессов: своевременно обнаружить риски, подготовить документацию, которую без необходимости дальнейших доработок примет та или иная инстанция, — таким образом сэкономив заказчику и время, и деньги.