Учет зданий и помещений в кадастре – данный процесс включает в себя регистрацию информации о координатах и характеристиках объектов в ЕГРН. Кадастровый учет осуществляется при создании новых строений, завершении реконструкции или перепланировки имущества, для проведения кадастрового учета необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать составление технического плана, после подготовки документа Росреестр осуществит внесение соответствующей информации в ЕГРН и предоставит собственнику выписку.
Необходимость кадастрового учета
Кадастровый учет недвижимости представляет собой официальную государственную процедуру, описанную в Законе № 218-ФЗ. Этот процесс включает в себя внесение информации об объектах капитального строительства (ОКС) в ЕГРН для подтверждения их существования или установления факта их прекращения. Важно, чтобы информация содержала в себе характеристики, обеспечивающие однозначную идентификацию ОКС. Необходимость в кадастровом учете возникает в следующих случаях:
-
После завершения строительства и введения в эксплуатацию частных или многоквартирных домов, нежилых зданий или сооружений.
-
При образовании новых помещений
-
Для недвижимости, построенной до 2013 года и ещё не зарегистрированной в Росреестре.
-
После завершения работ, в результате которых изменяются первоначальные характеристики объекта (например, реконструкция или перепланировка).
Ключевые понятия, необходимые для понимания при постановке здания на кадастровый учет:
-
Кадастровый инженер - Квалифицированный специалист, обладающий правом составления межевого или технического планов, а также акта обследования объектов. Информация о всех инженерах хранится в базе данных Росреестра;
-
Технический план – документ, разрабатываемый кадастровым инженером после проведения обследования здания, на основании которого объект ставится на кадастровый учет с записью данных в ЕГРН;
-
Межевой план – данный документ содержит всю актуальную информацию о земельном участке, включая последние обновления и уточнения;
-
Акт обследования – документ дает возможность исключить объект из Государственного реестра недвижимости, если он был ранее зарегистрирован там. Кадастровый инженер после осмотра, подтверждает частичное или полное прекращение существования данного объекта;
-
Регистрация прав – это процесс, в рамках которого Росреестр вносит информацию о правообладателе объекта в ЕГРН. Регистрация может выполняться параллельно с кадастровым учетом или независимо от него;
-
Ввод в эксплуатацию – процедура подтверждает завершение строительных работ по проекту и готовность объекта к использованию. Для многоквартирных домов (МКД) и нежилых зданий требуется оформить разрешение от Госстройнадзора перед началом эксплуатации. В случае частных домовладений, необходимо уведомить местную администрацию о готовности объекта к использованию;
-
Кадастровый учет при изменениях объекта - процедура, при которой внесение данных в ЕГРН происходит после реконструкции или перепланировки объекта. Для учета изменений в кадастре необходимо подготовить технический план и обратиться в Росреестр.
Полномочия по кадастровому учету принадлежат службе Росреестра. Однако для получения достоверных данных о здании, ведомство не может проводить обследования и измерения самостоятельно. Вместо этого, для каждого дома или нежилого здания выполняются специальные кадастровые работы, и их результаты фиксируются в техническом плане.
Получение характеристик здания для кадастрового учета подчиняется следующим правилам:
-
Для выполнения необходимых работ по кадастровому учету объекта, владелец прав выбирает кадастрового инженера. Этот инженер затем получает правоустанавливающие документы на участок, где находится здание, а также проектную документацию и разрешение на ввод в эксплуатацию частных или многоквартирных домов, нежилых зданий и сооружений.
-
Состав кадастровых работ включает в себя координирование объекта, что означает определение координат ключевых точек контура здания, а также проведение измерений и расчетов (если границы здания не заданы координатами, они должны быть идентифицированы на местности).
-
Для включения здания в кадастровый учет обязательно в технический план включаются планы всех этажей объекта, на которых отмечается расположение помещений, конструкций, оборудования и инженерных сетей.
В результате проведения процедур для недавно построенного здания назначается специальный уникальный кадастровый номер, который остается присвоенным объекту на протяжении всего его существования. Аннулирование этого кадастрового номера происходит только в случае фактического прекращения существования объекта, такого как уничтожение, обрушение или его демонтаж по решению владельца.
Данный кадастровый номер и все связанные с ним характеристики здания регистрируются в ЕГРН, и владелец получает выписку. Квартиры и нежилые помещения, которые считаются самостоятельными объектами недвижимости, также получают свой собственный уникальный кадастровый номер.
Необходимые документы
Документы, которые необходимо предоставить в кадастровые органы, регламентированы в соответствии с положениями статей 14 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Правообладатель обязан предоставить следующее:
-
Заполненная форма заявления о проведении учета (стоит отметить, что кадастровый учет и регистрация могут выполняться одновременно в соответствии с едиными правилами, установленными в Законе № 218-ФЗ).
-
Правоустанавливающие документы на земельный участок (если на момент обращения данный участок еще не был зарегистрирован, то этот этап может проводиться параллельно с кадастровым учетом здания).
-
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое также подлежит регистрации.
-
Технический план на здание, в котором будут отражены все его характеристики.
-
Паспорт заявителя или доверенность на представление интересов.
При выполнении кадастрового учета здания, аналогичная процедура может быть применена ко всем помещениям внутри этого объекта, таким как квартиры и коммерческие помещения в многоквартирных домах. Отдельный учет ведется только для самостоятельных вспомогательных помещений, но информация о них включается в состав технического плана. При регистрации многоквартирного жилого здания в кадастре важно, чтобы технический план содержал все необходимые данные, позволяющие провести учет всех помещений внутри здания.
Правоустанавливающие документы:
1. В случае, если построенное здание располагается на участке, который ранее был зарегистрирован в кадастре, то необходимо предоставить выписку из ЕГРН в отношении этого земельного участка.
2. Если участок, на котором находится здание, ранее не был оформлен в частную собственность и не был зарегистрирован, то в Росреестре будет проводиться одновременная регистрация и участка, и здания. При этом заявитель должен будет предоставить межевой план для этого участка земли и соответствующие документы, подтверждающие право на выделение этого земельного участка.
3. Если кадастровая регистрация связана с изменениями характеристик уже существующего здания, то требуется представить выписки из ЕГРН как на само здание, так и на участок земли.
Для временных и некапитальных сооружений не требуются специальные документы. Правоустанавливающие документы могут быть представлены как на этапе разработки технического плана, так и при обращении в службу Росреестра. Согласно закону № 218-ФЗ, объект можно зарегистрировать одновременно при проведении сделки с ним.
Необходимость обмерных работ в здании
Для того чтобы Росреестр имел доступ к точным данным о характеристиках объекта, необходимо провести его измерение. Обмеры зданий требуются при разработке проектов, реконструкции или ремонте объектов. Главной целью обмерных работ является установление точных параметров объекта, структурных элементов и отдельных составляющих здания. Выделяют следующие виды обмерных работ:
-
Обмер строительных элементов (например, фасадов, выступов, лестничных площадок и прочего);
-
Обмер внутренних помещений (например, при подготовке к аренде части здания или планировке перестроек);
-
Обмер параметров всего здания (необходимо для создания или обновления поэтажных планов, чертежей отдельных конструкций и т. д.).
Этапы проведения обмеров зависят от характеристик и типа объекта. Для осуществления обмерных работ учитываются нормативные требования, такие как ГОСТ и СНиП, а также регламенты и Приказ Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 № 90.
Для измерительных работ применяются различные методы, включая фотограмметрический, геодезический и натурный. В практике часто рекомендуется комбинировать эти методы для получения наиболее полной информации о здании. Обмеры проводятся для всех помещений, конструкций и инженерных сетей. В результате обмеров создаются абрисы, которые представляют собой упрощенные схемы с фиксацией размеров и характеристик. На основе абрисов разрабатываются поэтажные планы и общая схема объекта в техническом плане.
Для выполнения обмерных работ организация или кадастровый инженер должны иметь соответствующий допуск от саморегулирующей организации (СРО), а также использовать специализированное оборудование, прошедшее официальную проверку. Информация о примененных методах и оборудовании должна быть указана в технической документации. При заполнении всех разделов технического плана необходимо строго соблюдать требования Приказа № 953, в противном случае Росреестр может принять решение о приостановке процесса регистрации.
Необходимость координирования здания
Объекты, которые требуют учета, должны иметь определенные координаты. Основная цель технического плана заключается в установлении точного местоположения здания на участке земли. Для этого необходимо точно указать его координаты и отобразить его положение на территории участка. Для этой цели нужно определить характерные точки контура здания, которые будут использованы для включения информации в технический план и, впоследствии, в ЕГРН. Если в будущем данное здание будет реконструировано или расширено, его уточненные параметры будут определены при проведении последующих кадастровых работ и создании обновленного технического плана.
Координаты характерных точек контура здания являются основными характеристиками данного объекта. Эти координаты подробно описываются в текстовой части и отображаются в графическом блоке технического плана. Для координирования здания кадастровый инженер использует информацию из ЕГРН, проектную документацию, разрешение на ввод в эксплуатацию и документы на земельный участок. Также производится обследование здания на местности, используя доступные методы измерений. Если границы участка закоординированы, они будут связаны с системой геодезических координат на местности.
Приказом № 953 предусмотрены различные методы определения координат, включая геодезический, картометрический, фотограмметрический метод и метод спутниковых геодезических измерений. Максимально точные данные о координатах можно получить с использованием метода спутниковых геодезических измерений (допустимая погрешность измерений обязательно указывается в техническом плане). Список координат отражается в техническом плане и передается в ЕГРН.
Процесс кадастрового учета
Правила осуществления кадастрового учета установлены Законом № 218-ФЗ. Для этого владельцу объекта недвижимости предоставляется возможность обратиться напрямую в офис Росреестра или через МФЦ.
Этапы:
-
Подготовка необходимого набора документов после ввода здания в эксплуатацию (например, получение разрешения от Госстройнадзора).
-
На основе заключенного договора оказания услуг, кадастровый инженер проводит обследование и измерения, а также составляет технический план.
-
Технический план отправляется в Росреестр в электронном виде или предоставляется на физическом носителе.
-
В ходе процедуры кадастрового учета информация в ЕГРН обновляется.
-
По завершении процедуры владелец объекта получает выписку из реестра.
Документы в Росреестр можно предоставить лично или через уполномоченного представителя, если доверенное лицо действует от имени собственника, то необходимо предоставить нотариальную доверенность.
Длительность этапов кадастрового учета зависит от того, как и где были поданы документы:
-
Если документы поданы в офис Росреестра, процедура обычно занимает пять рабочих дней.
-
При обращении через МФЦ, этот процесс занимает обычно семь дней.
-
Если же необходимо одновременно провести как кадастровый учет, так и регистрацию, то сроки составляют 10 и 12 дней. То есть, в данном случае требуется подать единое заявление на кадастровый учет и регистрацию.
Когда требуется провести кадастровый учет изменений, внесенных в здание?
Если в процессе эксплуатации здания выполняются работы, которые приводят к изменению его параметров и характеристик, такие изменения также подлежат кадастровому учету. Это согласуется с основным принципом ведения ЕГРН - обеспечение актуальности и достоверности информации о недвижимости. Обычными ситуациями, когда возникают изменения в характеристиках здания, являются проведение реконструкции, капитального ремонта, перепланировки и другие подобные мероприятия.
Кадастровый учет изменений, произошедших в здании, выполняется согласно общим правилам, включая создание технического плана. Для этого кадастровому инженеру необходимо предоставить проектную документацию и акт, подтверждающий приемку работ, выполненных комиссией. Все изменения в параметрах здания, отраженные в техническом плане, будут внесены сотрудниками Росреестра в ЕГРН, и в результате, правообладатель получит актуальную выписку.
Снятие объекта с учета происходит после его раздела или в случае физического уничтожения. Процесс снятия с учета включает аннулирование кадастрового номера и удаление информации из ЕГРН. Для выполнения этой процедуры необходимо оформить и передать акт обследования, который составляется кадастровым инженером.
Постановка на кадастровый учет помещения и отдельной части
Постановка помещения на кадастровый учет означает проведение процедуры, которая предшествует выполнению кадастровых работ и созданию соответствующей технической документации. Компетенцией по учету занимаются местные отделения Федеральной службы Росреестра.
Основаниями для проведения кадастрового учета, согласно статье 14 Закона № 218-ФЗ, могут быть:
-
Наличие технического плана на вновь созданное помещение или на существующий объект, права на который были установлены до внедрения системы учета.
-
Распорядительные акты государственных и местных властных органов.
-
Договоры.
-
Официальные документы, подтверждающие передачу жилого помещения в собственность граждан (приватизация).
-
Документы, свидетельствующие о наследственных правах на помещение.
-
Судебные решения и другие официальные документы, подтверждающие действия с правами на помещение.
Если происходит учет только что созданного помещения, то одновременно проводятся регистрационные действия, чтобы зафиксировать юридический факт возникновения прав на него. Однако существует и ситуация, когда проведение учета может осуществляться без одновременной регистрации, и это допускается в определенных случаях, перечисленных в части 3 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.
Часть помещения, как единица учета, не рассматривается как отдельный объект собственности. Следовательно, она не может быть учтена как самостоятельное имущество по общим правилам учета недвижимости. Тем не менее, в некоторых случаях часть помещения может стать объектом арендных отношений, что фиксируется в соответствующем договоре.
Федеральный закон № 218-ФЗ предусматривает исключения, при которых допускается учет в отношении части помещения. Эти случаи описаны в пункте 4 части 3 статьи 14 и пункте 3 части 5 статьи 14 Закона № 218-ФЗ:
-
Учет и регистрация допускаются в случаях образования или физического прекращения существования части помещения, если она подпадает под ограничения (обременения), действующие для самого помещения.
-
Только учет (без регистрации) допускается в аналогичных ситуациях, если ограничения (обременения) не требуют регистрационных действий и не затрагивают данные в ЕГРН.
В случае учета и регистрации части помещения одновременно, также проводится регистрация ограничения или обременения самого помещения. Если ограничение или обременение имеет временный характер, то учету части помещения присваивается временный кадастровый номер сроком до пяти лет. Это позволяет зарегистрировать в установленном порядке сделки, связанные с самим помещением, такие как аренда.
Для учета части помещения заявитель должен предоставить не только технический план, но и соответствующий документ о сделке (договор), правоустанавливающие документы на недвижимость и учредительные документы юридического лица (если оно является стороной сделки).
Раздел помещения
В случае раздела цельного помещения, которое рассматривается как отдельная единица учета, возникают следующие юридически значимые ситуации:
1. Оригинальное помещение перестает существовать в физическом смысле.
2. Образуются два или более новых помещения, каждое из которых обладает признаками самостоятельности, изолированности и обособленности в пределах конструкций здания.
Следовательно, раздел помещения должен сопровождаться одновременным снятием с учета объекта, который прекратил свое существование, и постановкой на учет новых индивидуализированных помещений.
При разделе одного помещения на несколько новых единиц проводятся кадастровые работы в соответствии с общими правилами. Новые объекты будут иметь свои собственные технические характеристики, такие как границы и площадь, которые будут описаны. Для учета в органах Росреестра будут предоставлены либо отдельные технические планы для каждой новой единицы, либо единый документ, описывающий весь имущественный комплекс, если кадастровые работы выполнялись для всего сооружения. По завершении учета и регистрации, правообладатели новых помещений получат выписку из ЕГРН.
Особенности выполнения работ для последующего учета помещения, его части или раздела единого помещения, требуют особой квалификации и опыта у кадастровых инженеров. Наши специалисты проведут все необходимые действия в соответствии с договором заказчика и подготовят необходимый пакет документов для регистрации помещений.