Учет зданий и помещений в кадастре

Кадастровый учет зданий и помещений — это процедура внесения сведений об объектах недвижимости в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Постановка объекта на государственный кадастровый учет осуществляется при строительстве новых зданий, перепланировке или реконструкции имущества. Для того чтобы поставить объект недвижимости на кадастровый учет, необходимо обратиться к кадастровому инженеру, оформить технический план, после чего орган государственной регистрации прав — Росреестр — внесёт сведения в ЕГРН. В результате собственник получает выписку, подтверждающую постановку объекта недвижимости на кадастровый учет.

Что такое кадастровый учет недвижимости

Кадастровый учет недвижимости — это государственная процедура, в ходе которой сведения об объекте вносятся в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он необходим для подтверждения существования, характеристик и местоположения объекта, а также для его юридической идентификации. Все действия осуществляются в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ. Процедура обязательна при первичной регистрации, а также при реконструкции, перепланировке или иных изменениях параметров объекта.

Когда требуется постановка на кадастровый учет

• завершение строительства и ввод в эксплуатацию частных домов, многоквартирных зданий или нежилых объектов;
• образование новых помещений;
• наличие объекта, построенного до 2013 года и не зарегистрированного в ЕГРН;
• проведение реконструкции или перепланировки, изменяющих характеристики объекта;
• необходимость зарегистрировать право собственности на объект недвижимости;
• постановка объекта на учет при первичной регистрации.

Эти действия обеспечивают официальное признание недвижимости и позволяют провести государственную регистрацию прав на неё.

Ключевые понятия при постановке здания на кадастровый учет

Перед тем как поставить объект недвижимости на кадастровый учет, следует понимать основные термины:

• Кадастровый инженер — специалист, который готовит технический или межевой план. Его данные включены в реестр Росреестра.
• Технический план — документ с характеристиками объекта. На его основании сведения вносятся в ЕГРН.
• Межевой план — используется для учета земельных участков. Содержит границы и сведения о правах.
• Акт обследования — оформляется для снятия объекта с учета при разрушении или сносе.
• Регистрация прав — внесение информации о правообладателе объекта. Может идти одновременно с учетом или отдельно.
• Ввод в эксплуатацию — подтверждает завершение строительства и готовность объекта к использованию.
• Кадастровый учет при изменениях — вносится при перепланировке, реконструкции или изменении характеристик.

Как формируются характеристики здания для кадастрового учета

Чтобы поставить здание на кадастровый учет, правообладатель обращается к кадастровому инженеру, который:

• собирает правоустанавливающие документы на участок;
• анализирует проектную документацию и разрешение на ввод в эксплуатацию;
• проводит измерения и определяет координаты ключевых точек здания.

На основе этих данных составляется технический план, включающий: планы всех этажей, расположение помещений, конструкций и инженерных сетей.

Необходимые документы для постановки на кадастровый учет

Для подачи заявления на постановку объекта на кадастровый учет в 2025 году правообладатель должен подготовить следующий комплект:

• заявление по форме, установленной Росреестром;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
• технический план, составленный кадастровым инженером;
• паспорт заявителя или нотариальная доверенность.

Кадастровый учет и государственная регистрация недвижимости могут проводиться одновременно — это предусмотрено законом № 218-ФЗ.

Особенности документов для разных ситуаций

• Если участок уже зарегистрирован, нужна выписка из ЕГРН.
• Если участок не оформлен, требуется межевой план и подтверждение права на землю.
• При кадастровой регистрации изменений подаются выписки на объект и участок.
• Для временных или некапитальных объектов перечень документов упрощается. Право собственности может регистрироваться одновременно с учётом — например, при заключении сделки.

Для чего нужны обмерные работы

Перед тем как внести здание в ЕГРН, необходимо провести обмеры, чтобы зафиксировать его фактические параметры. Это обязательная часть подготовки технического плана, которым занимается кадастровый инженер. Обмеры требуются:

• при реконструкции, перепланировке или капитальном ремонте;
• при создании новых технических планов или обновлении поэтажек;
• для постановки на кадастровый учет или при изменении характеристик объекта.

Работы помогают определить точные координаты, конструктивные элементы и внутреннюю планировку здания.

Методы и требования к проведению обмеров

Обмерные работы могут быть:

• Внешними — фасады, лестницы, выступы;
• Внутренними — помещения, перегородки, инженерные узлы;
• Общими — для всего здания (в т.ч. схемы и этажные планы).

Применяются геодезические, натурные, фотограмметрические методы или их комбинации. Обязательное условие — использование сертифицированного оборудования и наличие допуска СРО у исполнителя.

Координирование здания при постановке на кадастровый учёт

При постановке объекта недвижимости на кадастровый учёт требуется указать его точные координаты в пределах границ земельного участка. Это нужно для:

• внесения данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
• правильного отображения объекта на кадастровом плане;
• последующей государственной регистрации прав на объект.

Координаты определяются по характерным точкам контура здания и включаются в технический план, который составляет кадастровый инженер.

Какие методы используются при координировании

Согласно Приказу № 953, применяются следующие методы:

• геодезический (при помощи тахеометров, нивелиров);
• спутниковый (максимальная точность, чаще всего используется);
• картометрический (по чертежам и схемам);
• фотограмметрический (с применением фотофиксации и дронов).

Процесс постановки объекта на кадастровый учёт

В соответствии с Законом № 218-ФЗ, для осуществления государственного кадастрового учёта необходимо пройти несколько этапов. Процедура доступна через офис Росреестра или МФЦ.

Основные этапы кадастрового учёта

• Подготовка документов: разрешение на ввод в эксплуатацию, правоустанавливающие документы, заявление на постановку объекта.
• Заключение договора с кадастровым инженером: проведение обследования объекта, составление технического плана.
• Подача документов в Росреестр: в электронном виде или на носителе, возможна подача доверенным лицом.
• Внесение сведений в ЕГРН: обновление информации об объекте недвижимости.
• Получение выписки: после постановки на учёт.

Сроки выполнения кадастрового учёта

Изображение создано с помощью нейросети

Когда требуется внести изменения в ЕГРН?

Кадастровый учет объекта недвижимости должен быть обновлён, если после реконструкции, перепланировки или капитального ремонта меняются его характеристики. Это необходимо для актуализации сведений в ЕГРН, в соответствии с Законом № 218-ФЗ.

Когда объект снимается с кадастрового учета?

Снятие объекта с учета происходит в двух случаях:

• Физическое уничтожение — обрушение, снос, демонтаж.
• Раздел здания на новые самостоятельные объекты.

Для этого составляется акт обследования, который подаётся в орган регистрации. После чего кадастровый номер аннулируется, а информация исключается из ЕГРН.

Как поставить на учет помещение или его часть?

Постановка помещения на кадастровый учет — это отдельная процедура, включающая подготовку документации и оформление технического плана. Компетенция по учету возложена на территориальные органы Росреестра. Основания для учета помещения:

• наличие техплана на созданное или ранее не учтенное помещение;
• распоряжения органов власти;
• договор дарения, аренды, купли-продажи;
• документы о приватизации;
• свидетельства о наследстве;
• решения суда.

Если помещение создается впервые, допускается одновременная регистрация права собственности и учет. Это отражается в ЕГРН.

Учет части помещения: возможно ли?

По общему правилу часть помещения не может быть учтена отдельно. Однако статья 14 Закона № 218-ФЗ допускает исключения:

• если часть помещения обременена (аренда, залог, сервитут);
• если требуется временный кадастровый номер (до 5 лет) для проведения сделки.

Вместе с учётом части помещения должно быть зафиксировано и соответствующее обременение в реестре.