Технический план

Техплан состоит из текстовых и графических частей, включающих обязательные и условные разделы, в зависимости от кадастровых работ.

Текстовая часть включает в себя:

• общие сведения
• исходные данные
• геодезические пункты
• местоположение объекта
• характеристики объекта
• помещения и части объекта
• заключение
• и приложение

(Приложение — представляет собой дополнительные материалы, которые прилагаются к основной части технического плана и содержат информацию, необходимую для более полного и точного описания объекта недвижимости. Содержание приложения может варьироваться в зависимости от конкретной ситуации и требований законодательства кадастра.)

Графическая часть включает:

• схему геодезических построений
• схему расположения объекта на земельном участке
• чертеж контура объекта
• и планы здания/сооружения

В обязательные разделы входят:

• общие сведения
• исходные данные
• характеристики объекта и
• приложение

Техплан представляется в виде единого документа, в случае одновременного образования объектов недвижимости в результате преобразования или образования. Данный план может включать описание местоположения, характеристики объекта, заключение кадастрового инженера (при необходимости), чертеж и планы здания или сооружения.

Каждый, образуемый объект недвижимости, требует заполнения соответствующих разделов. Разделы, относящиеся к геодезическим данным и чертежам, отражаются для всех образуемых объектов независимо от их количества.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела кадастра:

Какие сложности возникают чаще всего на этапе подготовки ТП?

Наиболее распространённое – это отсутствие у заказчика необходимого комплекта исходной документации, с данной проблемой мы успешно справляемся, подсказываем, где/как эту информацию возможно оперативно запросить.

Также возникают сложности с формулировкой корректного технического задания, т.е. заказчик не до конца понимает, что именно ему необходимо подготовить, данная проблема успешно решается нами в силу обширной практики, т.е. мы всегда можем подсказать, что именно лучше/необходимо подготовить и какие решения предпринять.

Почему ТП – это необходимость?

Подготовка техплана необходима в весьма обширном ряде случаев, с этим сталкиваются, как постоянные участники рынка недвижимости, так и частные лица. Техплан необходим для постановки на кадастровый учет, построенного нежилого здания и жилого дома, для целей учета изменения по результатам проведенной перепланировки нежилого помещения и квартиры, для образования машино-места и многих других случаях.

Техплан объекта недвижимости основывается на информации из ЕГРН: о самом объекте, его составных частях (если есть), жилых и нежилых помещениях, машино-местах в здании, включая многоквартирные дома, а также о земельных участках, на которых находится объект. В случае, когда объект находится на нескольких земельных участках, используются выписки из ЕГРН для каждого участка и/или кадастровый план территории.

Реквизиты документов, содержащих информацию из ЕГРН, указываются в разделе «Исходные данные» техплана.

Сведения о здании/сооружении указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной̆ документации такого здания, разрешения на строительство здания в соответствии с 17 частью 51 статьей Градостроительного кодекса (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 16; 2022, N 1, ст. 45), за исключением сведений о местоположении здания/сооружения) в границах земельного участка).

В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости сведения о здании/сооружении указываются в техническом плане, также на основании предусмотренных частями 1 и 4 статьи 71 Федерального закона N 218-ФЗ.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела кадастра:

Требования к подготовке ТП

Подготовка техплана должна осуществляться в строгом соответствии с нормативно-правовыми актами, а именно, положениями статей 218-ФЗ и Приказом о подготовке ТП, а также рядом рекомендаций Росреестра.

Роль ТП при проведении кадастровых работ и оформлении прав на объект:

Техплан играет ключевую роль для надлежащей эксплуатации объектов капитального строительства, без его подготовки, например, невозможно поставить на кадастровый учет построенный объект для целей его дальнейшего использования или зафиксировать проведенную и согласованную перепланировку в квартире.

Рассмотрим конкретные примеры:

Незавершенный объект:

Для составления технического паспорта незавершенного объекта необходимы сведения о разрешении на строительство и проектной̆ документации такого объекта недвижимости, если ее изготовление предусмотрено законодательством Российской̆ Федерации.

Если невозможно осмотреть подземные строительные конструкции здания, сооружения или объекта незавершенного строительства для выполнения необходимых измерений во время выполнения кадастровых работ, определяющих местоположение объекта недвижимости в пределах земельного участка, можно использовать соответствующую исполнительную документацию, которая регламентируется в соответствии с Градостроительным кодексом (статья 52, часть 6).

Если целью подготовки техплана относительно зданий, сооружений или незавершенных строительных объектов, учтенных до 1 января 2013 года, является внесение информации о их местоположении на земельном участке в ЕГРН, то для составления указанного технического плана не требуется:

• Включение в техплан копий проектной документации, разрешения на строительство или разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов, выданных до 1 января 2013 года
• Приложение технического паспорта и указание информации о нем (реквизитов) в разделе "Исходные данные" техплана
• Включение в техплан планов всех этажей здания, сооружения или планов здания, сооружения

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела кадастра:

Частный конкретный случай:

При подготовке техплана в отношении объекта незавершенного строительства самым важным моментом мы считаем — корректное определение степени (процента) готовности объекта, так как, на наш взгляд, это является основополагающей характеристикой объектов данного типа. Некоторые вопросы, связанные с расчетом степени готовности мы рассматриваем в статье — и ссылка на статью.

Нежилое помещение в здании или сооружении

Должно быть отделено от других помещений и иметь возможность быть самостоятельным для использования. При включении информации о нежилых помещениях в технический план, необходимо исключить сведения о частях и элементах здания, которые не отвечают этим критериям (например, подъезды, лестничные клетки, лифтовые шахты, коммуникационные каналы и другие аналогичные элементы), а также информацию о различном оборудовании, находящемся в многоквартирном доме или другом здании.

Многоквартирный дом

Техплан для многоквартирного дома включает планы всех этажей, а также информацию, полученную в результате кадастровых работ, необходимую для государственного кадастрового учета помещений и машино-мест в здании. В определенных случаях, установленных законом 9.1, 14 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ, при подготовке технического плана раздел «План здания, сооружения, План этажа, фрагмент Плана здания, сооружения, этажа» не включается.

Объект культурного наследия

В случае, если законодательством Российской Федерации не предусмотрены разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию для объектов недвижимости, за исключением единого недвижимого комплекса, а также для объектов недвижимости, завершенных строительством до 1917 года и объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, соответствующая информация должна быть указана в техническом плане на основании декларации об объекте недвижимости, согласно части 11 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ.

Информация об объекте культурного наследия, включая данные о его местоположении, площади и площади застройки (в зависимости от типа объекта), должна быть указана в техническом плане на основе выписки из ЕГРН объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, предоставленной заказчиком кадастровых работ, а также других документов, содержащих информацию о данном объекте культурного наследия и декларации.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела кадастра:

Частный конкретный случай:

Подготовка техплана в отношении нежилого здания, квартиры или линейного сооружения весьма ответственная и важная задача кадастрового инженера, так как это, в том числе, напрямую влияет на имущественные права и интересы наших заказчиков. Подготовка технических планов в отношении объектов культурного наследия — это втройне ответственный и важный процесс, в силу высокой социальной значимости указанного типа объектов капитального строительства.

Машино-место:

Информация о помещении или машино-месте, за исключением данных о его площади и местоположении в пределах этажа, здания, сооружения или их соответствующей части, должна быть указана в техплане на основе следующих представленных заказчиком кадастровых работ:

• Проектной документации здания или сооружения, где находится помещение или машино-место, и разрешения на ввод данного здания или сооружения в эксплуатацию, если подготовка технического плана осуществляется в случаях, предусмотренных частями 3 и 3.1 статьи 40, частями 2.1 и 16 статьи 70 Федерального закона N 218-ФЗ
• Проекта перепланировки и акта приемной комиссии, подтверждающих завершение перепланировки помещения в многоквартирном доме

Сведения (реквизиты) о проектной документации, разрешении на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проекте перепланировки и акте приемной комиссии указываются в разделе «Исходные данные». При подготовке технического плана помещения или машино-места не требуется включение копий указанной документации. Если техплан помещения(й) составляется в связи с перепланировкой помещений в многоквартирном доме, использование проектной документации и разрешения на ввод здания в эксплуатацию, полученного в результате его строительства, не требуется.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела кадастра:

Частный конкретный случай:

На первый взгляд, данная категория объектов может показаться достаточно посредственной, но, рассматривая общую проблематику шире, можно убедиться, что это не так, так как подготовка технических планов в отношении машино-мест — это не только работа с паркингами новых ЖК и закрытыми парковками различных офисных и деловых центров. В своей практике мы сталкиваемся с существующими, ранее неучтенными объектами, которые возводились, например, в рамках инвестиционных контрактов, и не прошли инвентаризацию в установленном порядке. В таких случаях подготовке технических планов предшествует детальный анализ ситуации.