Градостроительная документация — это система содержащих данные, инструкции и рекомендации по
подготовке и обеспечению рациональной застройки, в черте города или на земельных участках, относящихся к
сельской местности, проектных документов, разработка, согласование, экспертиза и утверждение которых
осуществляются в согласии с требованиями Градостроительного и прочих действующих в России кодексов, прочих
законов, подзаконных актов и норм, как общефедеральных, так и региональных.
«Моспроекткомплекс» расскажет, какие, в соответствии с Градостроительным кодексом, существуют виды
градостроительной документации, каков перечень документов, необходимых для подготовки градостроительной
документации и получения положительного заключения контролирующих инстанций, в согласии с какими требованиями
осуществляются разработка, согласование, государственная экспертиза и утверждение проектных и сметных документов
— и что предпринять застройщику для максимально быстрого и простого получения разрешения на производство работ
на основании подготовленной градостроительной документации.
СОДЕРЖАНИЕ
Какую роль играют различные виды градостроительной документации в цикле выполнения строительных работ
Производство работ, связанных с возведение нового здания, помещения или сооружения, как в черте города, так и на относящихся к загородным территориям земельных участках, неизбежно связано с возникновением разных видов рисков — как для рабочих, подрядчиков и застройщика, так и для третьих лиц и государства в целом. Полностью искоренить такие риски невозможно — однако грамотная разработка (с последующими экспертизой и утверждением, проводимыми в соответствии с Градостроительным кодексом) градостроительной документации и оформление сопутствующих документов (сметных, исполнительных, разрешительных) позволяют заранее, до старта выполнения работ, разработать и представить, согласно требованиям актуальных кодексов и законов, в градостроительной документации наилучшие решения, предусмотреть вероятные опасности и обнаружить вкравшиеся в расчёты, инструкции и чертежи неточности.
Подготовка, а затем экспертиза, согласование и утверждение согласно актуальным кодексам градостроительной документации, вкупе с сопутствующими разрешительными и исполнительными документами, позволяют минимизировать следующие ключевые риски:
- Нерациональное выделение земельного участка. Именно профессиональная разработка градостроительной документации, позволяющая последней без труда пройти процессы государственной экспертизы и утверждения, является наиболее эффективным для застройщика способом показать властям, что предлагаемые им в соответствии с действующими кодексами и законами идеи по организации строительных работ на данной территории не только не принесут вреда, но и будут выгодны — как с финансовой, так и с социальной точки зрения. В свою очередь, доверив подготовку градостроительной документации в целом или отдельных её частей непрофессионалам, застройщик вполне может получить отрицательное заключение — даже если предлагаемые им идеи по обеспечению стабильного развития района по-настоящему хороши
- Причинение вреда людям, государственному или частному имуществу, а также окружающей среде. Одним из важнейших назначений разработки (а впоследствии — экспертизы и утверждения согласно действующим кодексам) различных видов градостроительной документации является исключение рисков, связанных как с недопустимым использованием земельного участка (например, возведением в водоохранной зоне нефтеперерабатывающего завода или на плодородной земле — складских помещений), так и с опасностью, представляемой объектом в результате неправильного планирования соседствующих зон (например, возведения сильно дымящего производства бок о бок с жилыми домами). Грамотная разработка градостроительной документации, отвечающая положениям действующих кодексов, поможет застройщику без сложностей преодолеть процедуры экспертизы и утверждения исполнительными властями — и доказать контролирующим органам, что ни производство работ, ни последующая эксплуатация новых или реконструируемых объектов не нанесут ущерба ни людям, ни природе, ни чьему бы то ни было имуществу
- Незаконное использование земельного участка. Несмотря на появление всё большего количества средств контроля легальности перехода земли во владение или аренду, инструментов «присвоения» территорий, применяемых недобросовестными застройщиками, также не становится меньше. Действующая в соответствии с Градостроительным кодексом, а также прочими положениями законодательно-нормативной базы система разработки, экспертизы и утверждения материалов и предложений, входящих в тело градостроительной документации, подразумевает предоставление заявителем целого перечня документов, в частности, доказывающих его право на пользование землёй. Таким образом, проводимые в согласии с Градостроительным кодексом разработка, экспертиза и утверждение различных видов градостроительной документации минимизируют риски проведения нелегального строительства — и последующих судебных разбирательств
В соответствии с какими положениями законодательно-нормативной базы осуществляется подготовка градостроительной документации
Помимо уже не раз упомянутого Градостроительного кодекса, в частности, статьи 28, перечисляющей виды документов, входящих в состав градостроительной документации, и статьи 29, диктующей необходимость проведения для градостроительной документации, уже прошедшей стадию разработки, исключительно государственной экспертизы, процессы подготовки, экспертизы, согласования и утверждения градостроительной документации регламентируются положениями:
- Водного кодекса
- Жилищного кодекса
- Земельного кодекса
- Федеральных законов
- Законов федерального и регионального уровня
- Всех видов ГОСТов, СП, СанПиНов, СНиПов, РД и прочих документов, требования и критерии которых имеют прямое отношение к вопросам разработки, в том числе оформления, и экспертизы, выполняемой государственными служащими в отношении градостроительной документации
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела консалтинга
в соответствии с системой субординации законы и нормы, принимаемые в отношении процессов разработки, экспертизы и утверждения тех или иных видов градостроительной документации местными властями, не должны противоречить федеральным законам. При обнаружении такого противоречия застройщик, в соответствии со статьёй 76 Конституции, вправе требовать исполнения местными исполнительными органами именно федерального законодательства — за исключением случаев, когда данный вопрос отдан на рассмотрение региональным властям.
Обратитесь к экспертам «Моспроекткомплекс», и мы поможем вам разработать оптимальное решение
для вашего проекта! Наши профессионалы всегда готовы поделиться своим опытом и знаниями!
Email: info@mosproektkompleks.ru
Телефон: +7 (495) 150-05-61
(офис) , +7 (925) 150-00-55
(WhatsApp, Telegram)
Бесплатная консультация
от наших экспертов
Виды градостроительной документации, подлежащие разработке, экспертизе и утверждению согласно Градостроительному кодексу
В настоящее время, как напрямую следует из статьи 28 Градостроительного кодекса, процесс подготовки полного пакета градостроительной документации подразумевает разработку, экспертизу и согласование четырёх базовых видов документов — о каждом из которых «Моспроекткомплекс» подробнее расскажет в следующих подзаголовках.
Генеральный план (принятая аббревиатура — ГП)
Распределение участков земли, как в черте города, так и в сельской местности, по умолчанию подразумевает необходимость принятия местными (а иногда и федеральными) властями предельно взвешенных решений — не только по букве, но и по духу соответствующих критериям Градостроительного кодекса, а также совокупности прочих законов и норм, некоторые из которых были перечислены выше.
В наибольшей степени это требование относится к такому виду градостроительной документации, как генеральный план — поскольку этот документ, нуждающийся как в грамотной разработке, так и в не менее адекватной экспертизе, предусматривает общий курс развития местности на 20 и более лет вперёд. Разумеется, за такой срок очень многое может измениться, и никакая градостроительная документация, даже прошедшая подготовку в лучшей проектной организации и самую придирчивую экспертизу, не может гарантировать отсутствие непредвиденных поворотов — однако именно профессиональная подготовка градостроительной документации, выполненная в полном соответствии со всей совокупностью действующих в России кодексов, законов и норм, гарантирует необходимое сочетание стабильности и гибкости решений по застройке территории.
В ходе разработки, а в дальнейшем — экспертизы и утверждения данного вида градостроительной документации специалистами и экспертами принимаются во внимание следующие первоочередные факторы:
- Необходимость чёткого определения границ планируемой застройки, как жилой, так и нежилой, в пределах рассматриваемой территории, а также выделения производственных и прочих функциональных зон, в том числе нуждающихся в дистанцировании от прочих участков.
- Необходимость продумывания инфраструктурной и энергетической сети: при разработке этого вида градостроительной документации, а впоследствии и её экспертизе специалисты детально продумывают расположение транспортных линий и узлов, определяют наилучшие места для размещения всех видов электростанций, прокладывания газо- и нефтепроводов и так далее. В ходе разработки, а затем, в соответствии с действующими кодексами, и экспертизы градостроительной документации учитываются действующие ограничения в отношении отдельных зон, включаемых в рассматриваемую градостроительной документацией территорию
В зависимости от характера и значимости территории в целом или отдельных участков, рассматриваемых в процессе разработки и экспертизы, производимой в отношении градостроительной документации, решение об утверждении генплана могут приниматься как сугубо муниципальными, так и региональными или федеральными властями.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела консалтинга
именно на основании данного вида градостроительной документации, прошедшей необходимые в соответствии с актуальными кодексами стадии разработки и экспертизы, с последующим утверждением, может осуществляться изменение границ не только районов в городской черте, но и целых населённых пунктов.
Правила землепользования и застройки (принятая аббревиатура — ПЗЗ)
Использование любого земельного участка, как находящегося в городской черте, так и представляющего собой территорию в границах сельского поселения, неизбежно предполагает риски причинения вреда людям, государственному и частному имуществу, а также окружающей среде. Полностью исключить такие риски, даже путём проведения в абсолютном соответствии с действующими кодексами разработки и экспертизы, осуществляемой в отношении градостроительной документации, не представляется возможным — однако именно подготовка данного вида градостроительной документации позволяет властям ограничить варианты использования входящих в состав рассматриваемой градостроительной документацией участков.
Данный вид градостроительной документации, по прохождении стадий разработки, экспертизы и утверждения, содержит:
- Полное описание, в том числе графическое, границ рассматриваемой градостроительной документацией территории, а также входящих в неё участков и отдельных зон
- Перечень, с подробной фиксацией в текстовом и графическом форматах, зон, для которых должны быть предусмотрены особые правила пользования — например, связанные с пролеганием высоковольтных линий, трубопроводов, наличием охраняемых природных или культурно-исторических объектов
- Порядок применения содержащихся в данном виде градостроительной документации, благополучно прошедшей стадии разработки и экспертизы, требований, а также их изменения, в том числе по инициативе собственников или арендаторов земельных участков
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела консалтинга
порядок правоприменения ПЗЗ неразрывно связан с учётом видов разрешённого использования территории, или сокращённо ВРИ, предусматривающим ограничения в отношении как габаритов возводимых на рассматриваемой градостроительной документацией территории объектов, так и вариантов их использования, — например, запрещающим возведение в заповедной зоне промышленного предприятия.
Проект межевания территории (принятая аббревиатура — ПМТ)
Данный вид градостроительной документации, также, в согласии с действующими кодексами, нуждающийся не только в профессиональной разработке, но и в экспертизе, а кроме того, в последующем утверждении, определяет границы всех участков, включаемых в состав рассматриваемой градостроительной документацией территории. К таким участкам относятся как уже выделенные из общей массы, так и только выделяемые, а также изменяемые.
Как следует из положений статьи 3 Земельного кодекса, необходимость в подготовке (а затем и экспертизе) данного вида градостроительной документации возникает при следующих обстоятельствах:
- Требуется изменить границы участков, включённых в состав той или иной территории, путём выделения меньшего участка из большего, разбиения большого участка на несколько мелких или, напротив, объединения мелких участков в один большой
- Требуется выделить один или несколько участок, в настоящий момент входящих в фонд некоммерческой структуры (к примеру, садового товарищества), во владение частным лицам — то есть определить границы наделов
- Требуется установить граничные линии участков, входящих в состав территории, для которой разработка, с последующими экспертизой и утверждением, градостроительной документации ведётся в рамках комплексного развития
- Требуется выделить отдельные участки земли, рассматриваемые данным видом прошедшей стадии разработки и экспертизы проектной документации, под строительство линейных объектов, имеющих местное или федеральное значение: от автотрасс до газопроводов
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела консалтинга
в случае, если требуется лишь определить или установить новые границы земельных участков, без необходимости реализации программы комплексного развития или строительства линейных объектов, данный вид градостроительной документации, с обязательными экспертизой и утверждением, может разрабатываться отдельно от прочих документов.
Проект планировки территории (принятая аббревиатура — ППТ)
Данный вид градостроительной документации неразрывно связан с предыдущим. В отличие от ПМТ, ППТ, также нуждающийся в профессиональной разработке, а затем экспертизе и утверждении, определяет оптимальные места размещения на рассматриваемой, в соответствии с действующими кодексами, градостроительной документацией территории всех видов строительных объектов: от жилых домов и общественных зданий до промышленно-производственных комплексов.
Помимо собственно указания оптимальных мест расположения объектов, имеющих местное или федеральное значение, данный вид градостроительной документации, обязательно проходящий в соответствии с действующими кодексами стадии разработки, экспертизы и утверждения, приводит данные о потенциале рассматриваемой градостроительной документацией местности, в том числе о предполагаемых изменениях населённости и теоретически реализуемых объёмах возведения новых объектах и реконструкции уже существующих. В свою очередь, эта информация, непременно включаемая в прошедшую этапы подготовки и экспертизы, в согласии с актуальными кодексами, в данный вид градостроительной документации, представляет существенный интерес для инвесторов, а следовательно, является ресурсом для привлечения к развитию территории негосударственных средств.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела консалтинга
данный вид градостроительной документации, нуждающийся, согласно действующим кодексам, в грамотной разработке и экспертизе, фактически уточняет данные генерального плана — последний, в частности, не представляет сведений о потенциале рассматриваемой градостроительной документацией местности.
Порядок разработки, экспертизы и утверждения всех видов градостроительной документации
Подготовка, а впоследствии экспертиза и согласовании документов, входящих в пакет градостроительной документации, осуществляются, в согласии с действующими кодексами и законами, в следующем порядке:
- Застройщик, нуждающийся в разработке (а затем успешном прохождении стадий экспертизы и утверждения) градостроительной документации, подготавливает исходные данные: правоустанавливающие документы; предписания надзорных инстанций; материалы судебных разбирательств; исторические справки и прочие сведения, имеющие отношение к вопросу подготовки градостроительной документации
- Помимо исходных данных, застройщик, в интересах которого и в согласии с действующими кодексами и законами производится разработка градостроительной документации (в дальнейшем нуждающейся в экспертизе), формирует техническое задание, содержащее исчерпывающий список задач, ставимых перед специалистами, дополнительных пожеланий и критериев.
- Застройщик, по инициативе которого будет осуществляться, согласно актуальным кодексам, разработка, с последующими экспертизой и утверждением, градостроительной документации, обращается в проектную организацию с техзаданием и пакетом исходных материалов. Специалисты «Моспроекткомплекса» обладают высокой квалификацией и огромным опытом проектирования — что гарантирует клиенту создание безупречной градостроительной документации, которая без труда пройдёт стадии экспертизы и утверждения
- Специалисты «Моспроекткомплекса» изучают переданные им материалы и техническое задание, после чего определяют сроки и стоимость оказания услуги, а также подготавливают соответствующий договор
- По подписании договора инженеры «Моспроекткомплекса» проводят, руководствуясь требованиями кодексов, законов и норм, полный спектр работ по подготовке и оформлению требуемых видов градостроительной документации — и передают заказчику пакет документов, полностью готовых к дальнейшим мероприятиям: экспертизе, публичным слушаниям и утверждению
- Застройщик, согласно актуальным кодексам, направляет в адрес контролирующих инстанций (в Москве это в первую очередь Москомархитектура) пакет подготовленной градостроительной документации
- Градостроительная документации, в соответствии с действующими кодексами и законами, проходит стадии государственной экспертизы, при необходимости — публичных слушаний, а затем и утверждения
После утверждения, согласно действующим кодексам, благополучно прошедшей этапы разработки и экспертизы градостроительной документации застройщик фактически получает право на начало выполнения работ; следует учитывать, что длительное бездействие застройщика, в особенности если речь идёт о программе комплексного развития, может привести, в соответствии с актуальными кодексами и законами, к разрыву договора и возвращению выделенных под данные цели участков в государственный фонд.
Подготовка градостроительной документации с «Моспроекткомплексом»: достоинства, цены и сроки
Компания «Моспроекткомплекс» обладает всеми требуемыми для осуществления проектной деятельности, в том числе разработки различных видов градостроительной документации, разрешениями: допусками, сертификатами и лицензиями, включая лицензию Минкульта, необходимую для работы с ОКН. Наше главное преимущество — по-настоящему классные специалисты: инженеры, эксперты, юристы, — знающие все тонкости законодательства в области строительства, а также особенности согласования, экспертизы и утверждения всех видов проектов, в том числе градостроительной документации. Мы действует строго в рамках закона — именно поэтому мы принимаем все легальные меры, чтобы градостроительная документация без проблем прошла этапы государственной экспертизы и утверждения!
Сроки и стоимость разработки градостроительной документации определяются общим объёмом задачи, необходимостью получения дополнительных данных, в том числе из закрытых источников, наличием потенциально опасных и труднодоступных зон и множеством дополнительных факторов. Чтобы узнать, сколько будет стоить подготовка одного или всех видов градостроительной документации в вашем случае, позвоните нам или заполните форму обратной связи: инженер «Моспроекткомплекса» перезвонит в подходящее для вас время и бесплатно проведёт вводную консультацию!
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела консалтинга
разработка, а в дальнейшем экспертиза, согласование и утверждение всех видов градостроительной документации должны осуществляться в полном соответствии с Градостроительным кодексом, а также прочими законами, подзаконными актами и нормами, как федерального, так и регионального уровня. На практике это значит, что обязанности по соблюдению требований и критериев Градостроительного кодекса (равно как и иных законов) ложатся не только на застройщика, ответственного за разработку градостроительной документации, но и на государственные органы, в ведении которых находятся вопросы согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации. Невыполнение своих обязанностей любой из сторон (например, представление застройщиком в градостроительной документации недостоверных сведений или отказ государственной инстанцией в утверждении градостроительной документации, успешно прошедшей экспертизу, без наличия объективных причин) даёт второй стороне право требовать восстановления справедливости в судебном порядке — а реализовать своё право с максимальной эффективностью застройщику поможет заказ подготовки градостроительной документации в заслуживающей доверия, имеющей все требуемые разрешительные документы и богатое портфолио проектной организации.