Проект реконструкции здания

Немного терминологии: для какой категории объектов может подготавливаться проект реконструкции

Словосочетание «проект реконструкции», как и, к примеру, «капитальный ремонт», в области строительства применяется почти исключительно к объектам капитального строительства — то есть обладающим следующими неотчуждаемыми характеристиками:

• Наличие неразборных строительных конструкций несущего назначения — таких, которые, в согласии с проектом реконструкции и предшествующей проектной документацией, обеспечивают требуемые прочностные параметры здания, дома, иного нежилого или жилого объекта;

• Невозможность переноса объекта, для которого в сфере строительства требуется подготовка проекта реконструкции, с одной территории на другую без существенного повреждения, связанного с необходимостью демонтажа, отдельных конструкций или здания (дома, помещения, сооружения) в целом.

Таким образом, в сфере строительства термин «проект реконструкции» может применяться, в полном соответствии с частями 14–14.1 статьи 1 Градостроительного кодекса, по отношению к нижеперечисленным группам объектов:

• Многоквартирные дома, как исторические, так и новые, вне зависимости от причины подготовки проекта перепланировки, года постройки, количества квартир, площади общедомового имущества и прочих параметров;
• Частные дома, каменные, кирпичные или деревянные, построенные на территории, отданной под ИЖС или на площадях в составе дачи/сада, вне зависимости от технических параметров, старые или новые, нуждающиеся в комплексной модернизации или изменении одной-двух конфигурационных характеристик;
• Здания магазинов, супермаркетов, торговых центров, торгово-развлекательных комплексов, прочих объектов, связанных с торговлей, располагающиеся вдоль центральных улиц и дорог или непосредственно в населённых кварталах;
• Объекты, территории которых относятся к транспортной инфраструктуре: дороги, улицы, вокзалы, аэропорты, мосты, железнодорожные развязки, порты, пристани, автомобильные парки и так далее. Стоит отметить, что в сфере строительства имеется разграничение: проект реконструкции может быть подготовлен для объекта капитального (примеры — вокзал, аэропорт, станция, порт) или линейного (примеры — автотрасса, дорога, трубопровод);
• Объекты, строительство которых (как и подготовка проекта реконструкции или, при необходимости, капитального ремонта) было выполнено в интересах сферы образования: здания детских садов, школ, академий, институтов, всевозможных кружков, студий и объединений;
• Объекты, строительство (как и разработка проекта реконструкции или, в зависимости от поставленной задачи, капитального ремонта) которых было осуществлено с целью обеспечения населения комплексным обслуживанием или отдельными видами услуг: здания банков, административных и общественных структур;
• Объекты, строительство (как и создание проекта реконструкции или, по мере надобности, капитального ремонта) которых было произведено в соответствии с потребностями промышленно-производственной сферы: здания фабрик, заводов, помещения для эксплуатации или хранения станочного парка, прочие объекты, чаще всего располагающиеся в промышленных зонах, но иногда размещаемые вблизи жилых кварталов;

• рочие объекты, отвечающие двум вышеперечисленным базовым критериям, — новые или старые, деревянные, железобетонные или кирпичные, выстроенные на средства владельца, с привлечением денег банка или инвестиционных ресурсов.

Комментарий от руководителя отдела проектирования

— Константина Новикова

помимо организации перечисленных манипуляций, проект капитального ремонта может включать в себя и иные работы, относящиеся к косметическому ремонту (например, переклейку обоев или укладку новой кафельной плитки) или переустройству (модернизации и/или переносу инженерных сетей). Вместе с тем проект капитального ремонта, вне зависимости от того, для какого объекта планируется организация работ, не может включать мероприятия, связанные с полным или частичным сносом несущих конструкций: такие процедуры квалифицируются уже как реконструкция и требуют прохождения дополнительных процедур, включая экспертизу и предварительное согласование.

Проект реконструкции: какие конкретно работы могут подразумеваться и в чём разница с капитальным ремонтом

Согласно действующей в строительстве терминологии, в отличие от капитального ремонта, проектом реконструкции подразумевается выполнение работ, приводящих к изменению конфигурационных характеристик объекта: жилого дома, здания школы, банка, аэропорта и так далее. Такие изменения, в свою очередь могут подразумевать:

• Расширение или сужение помещений внутри строительного объекта, а также располагающихся в здании переходов;
• Повышение или понижение уровня потолков в жилом доме, здании магазина или фабрики, как на объекте в целом, так и в конкретных помещениях;
• Увеличение или уменьшение площадей помещений в пределах объекта, а также с выносом сравнительно небольших элементов (например, входных групп) наружу;
• Надстройку или объединение этажей в составе здания, как равномерную (симметричную), так и с созданием или сохранением разноэтажности;
• Модернизацию, восстановление, демонтаж или установку новых строительных конструкций, выполняющих несущую функцию.

Комментарий от руководителя отдела проектирования

— Константина Новикова

согласно принятым в сфере строительства обозначениям, в рамках капитального ремонта могут производиться мероприятия, не связанные с существенным изменением несущих конструкций, в том числе направленные на повышение эксплуатационных характеристик объекта (например, с целью добиться более комфортных организации и управления рабочими процессами). В свою очередь, если предполагается выполнение работ, предусматривающих изменение несущих конструкций, речь идёт уже о составлении, экспертизе и утверждении проекта реконструкции, с обязательным получением необходимых разрешений.

Какие задачи из области строительства могут рассматриваться в проекте реконструкции дома, здания или иного объекта

Вне зависимости от категории объекта, его суммарной площади, исторической ценности, цены работ, привлечения инвестиционных средств и прочих факторов, проект реконструкции объекта, будь то торговый комплекс, жилой дом или промышленное здание, может решать следующие относящиеся к сфере строительства вопросы:

• Собственно реконструкционные задачи. Проект реконструкции предусматривает проведение на объекте выполнение таких работ из области строительства, как замена несущих конструкций, ремонт и монтаж новых, обновление конфигурационных параметров — например, с целью устройства более продуманных эвакуационных коридоров;
• Реставрация. Проект реконструкции подразумевает проведение таких работ, лежащих в плоскости строительства, которые направлены на восстановление исторического вида как здания (дома, постройки, помещения) в целом, так и его отдельных частей;

• Перепрофилирование. Проект реконструкции, с обязательным прохождением утверждения и получением необходимых разрешений, предусматривает такое изменение конфигурации объекта строительства, которое позволит пользоваться зданием в новых условиях: например, эксплуатировать бывший доходный дом в качестве складских помещений;
• Повышение энергоэффективности и безопасности. Проект реконструкции, который, помимо согласования, прошёл процедуры утверждения и получения требуемых разрешений, может подразумевать такие работы из сферы строительства, которые позволяют снизить энергопотери (монтаж новых систем вентиляции и отопления, замена утеплителя) и минимизировать вероятность нанесения урона здоровью людей и ценному имуществу (монтаж автоматических систем пожаротушения и дымоподавления, модернизация или перенос прочих систем). Такие работы могут осуществляться и в рамках капитального ремонта, без обязательного составления проекта реконструкции с последующими процедурами утверждения и получения разрешений.

Комментарий от руководителя отдела проектирования

— Константина Новикова

работы, включаемые в корпус капитального ремонта, не должны предполагать существенного изменения (за исключением ремонта), строительства или сноса несущих конструкций — в противном случае требуется составление проекта реконструкции, с последующими утверждением и получением разрешений.

В соответствии с какими положениями законодательно-нормативной базы производится подготовка проекта реконструкции

В области строительства разработка проекта перепланировки, касающегося здания школы или банка, частного или многоквартирного дома, с целью упрощения организации и управления производственными процессами, реставрации или приведения объекта в соответствие с требованиями безопасности, ведётся в соответствии со следующими базовыми законами и нормами:

• Градостроительным кодексом. Содержит список основных терминов, применяемых в строительстве, в том числе «проект реконструкции», «реставрация», «капитальный ремонт», — а также критерии подготовки необходимой для получения разрешения на соответствующие работы документации, перечни объектов, для которых требуется и не требуется проведение предварительной экспертизы проекта, указания относительно состава документации и прочие важные сведения;
• Жилищным кодексом. Содержит требования, предъявляемые к состоянию жилых домов и, по понятным причинам, обязательно учитываемые как при проведении капитального ремонта, так и при создании проекта реконструкции;
• Совокупностью ГОСТов, СП, СНиПов, СанПиНов и прочих регламентирующих мероприятия в области строительства документов. Содержит как требования относительно подготовки проекта реконструкции, так и указания относительно состава документации, выработки инженерных и архитектурных вопросов, проведения технических обследований.

Помимо перечисленных документов, в строительстве при разработке проекта реконструкции дома, здания промышленного или коммерческого назначения учитываются и прочие относящиеся к делу законы, подзаконные акты и нормы, в том числе регионального уровня.

Порядок подготовки проекта реконструкции объекта капитального строительства: последовательность и специфика действий

Разработка проекта реконструкции, в соответствии с которым на объекте (в жилом доме, здании торгового комплекса, складском помещении) будут производиться лежащие в плоскости строительства мероприятия, ведётся в несколько стадий:

1. Заказчик, решивший заказать проект реконструкции, разрабатывает техническое задание, содержащее подробный список ставимых перед инженерами вопросов, а также перечень пожеланий, требований и критериев, которыми следует руководствоваться специалистам при составлении проекта перепланировки для здания, дома или какого бы то ни было иного объекта строительства. Выработка технического задания — довольно сложный, долгий и не слишком увлекательный процесс; эксперты «Моспроекткомплекса» помогут определить круг вопросов, на которые потребуется ответить в ходе подготовки к строительству, — и составить техзадание, позволяющее выработать идеальный во всех отношениях проект реконструкции.

2. Заказчик подготавливает исходные данные, имеющие отношение к подготовке проекта реконструкции жилого дома, здания фабрики, магазина или иного объекта строительства: документы, показывающие, на каком основании он владеет или пользуется земельным участком, на котором стоит объект, и самим объектом; планы с экспликациями из БТИ (как минимум в последней редакции), договоры на подключение и поставку коммунальных услуг; предписания надзорных инстанций, например, относительно необходимости разработки новой схемы эвакуационных коридоров и выходов; результаты ранее проведённых технических обследований, экспертиз, мониторинга и прочих аналогичных мероприятий; проекты строительства, предыдущих капитальных ремонтов и реконструкций, позволяющих оценить особенности применённых на объекте инженерных и архитектурных решений.

3. Специалисты «Моспроекткомплекса» знакомятся с переданными заказчиком техническим заданием и исходными документами, анализируют круг поставленных вопросов по созданию проекта реконструкции здания магазина, складских помещений, жилого дома или иного объекта строительства, определяют цену и сроки оказания услуги под ключ — после чего подготавливают договор.

4. После подписания договора инженеры «Моспроекткомплекса» приступают к подготовительным работам. В рамках подготовки к созданию проекта реконструкции, согласно которому будет преобразовано здание торгового комплекса, частный дом, завод или иной объект строительства, проводится техническое обследование конструкций несущего и ненесущего типа, а также инженерных сетей. В ходе работ, предшествующих выработке проекта реконструкции, специалисты проводят необходимые измерения, исследования (в том числе с применением приборов неразрушающего контроля) и лабораторные исследования. Работы ведутся в соответствии с указаниями, содержащимися в СП 13-102-2003 и ГОСТе 31937-2011, в том числе в части определения технического состояния объекта, — эта информация, вместе с предложениями по усилению конструкций, обязательно включается в проект реконструкции.

5. На следующем шагу инженеры «Моспроекткомплекса», которым поручена подготовка проекта реконструкции многоквартирного дома, здания школы, фабрики или иного объекта строительства, проводят полный комплекс обмерных работ, позволяющих получить максимально точное, в соответствии с действующими в строительстве требованиями, графическое представление здания, что существенно упрощает дальнейшие процедуры утверждения и получения необходимых разрешений. В рамках разработки проекта реконструкции на этом этапе вырабатываются актуальные поэтажные планы, развёртки фасадных плоскостей, вся совокупность чертежей, разрезов и сечений, в том числе отдельных узлов и конструкций.

6. Основываясь на ранее произведённых в рамках подготовки проекта реконструкции фабрики, склада, школы, дома или иного здания работах, инженеры «Моспроекткомплекса» создают черновой (эскизный) проект реконструкции, в общих чертах описывающий внешний и внутренний вид изменяемого объекта строительства, а кроме того, представляющие его основные технические характеристики. Подготовка эскизных данных помогает лицу, решившему заказать проект реконструкции, получить достаточное представление о будущем результате работ и, при необходимости, принять решение об изменении отдельных параметров, которые впоследствии будут влиять на возможность прохождения экспертизы, утверждения и получения требуемых разрешений.

7. На новом этапе специалисты «Моспроекткомплекса» разрабатывают, в рамках подготовки проекта реконструкции дома, офисного или общественного здания, а также любого иного объекта строительства, архитектурно-градостроительный облик (АГО, в Москве —архитектурно-градостроительные решения, АГР). Эта часть, относящаяся к проекту реконструкции, включает совокупность решений относительно оформления каждой из фасадных плоскостей объекта, что позволяет органично «вписать» здание в окружающую застройку, избежав безвкусицы и диссонанса.

8. Результатом ранее произведённых работ, относящихся к области строительства, является выпуск и оформление итогового проекта перепланировки складского здания, супермаркета, завода, жилого дома или иного объекта. Документ включает:

• Титульный лист. Включает полное наименование проекта реконструкции, сведения о названии подготовившей его проектной организации, должности и имени ответственного за выпуск проекта реконструкции лица, его подпись, дату выпуска и прочие выходные данные;
• Содержание. Включает, в порядке возникновения в проекте реконструкции дома, здания или какого бы то ни было иного объекта строительства, наименования заголовков и подзаголовков, а также номера соответствующих им страниц;
• Пояснительную записку. Содержит исчерпывающую информацию относительно задания, в соответствии с которым был разработан проект реконструкции дома, здания аэропорта, вокзала, фабрики или прочих объектов строительства, перечень произведённых в рамках создания проекта реконструкции работ, результатов измерений и исследований, указания на техническое состояние конструкций и объекта в целом, совокупность инженерных и архитектурных решений, выводы и рекомендации экспертов относительно будущего строительства;

• Отдельные разделы, входящие в проект реконструкции и посвящённые оптимальной организации строительства, порядку проведения предусматриваемых проектом реконструкции работ на объекте строительства, устройству инженерных систем, демонтажу и монтажу строительных конструкций, как несущих, так и ненесущих, а также обеспечению безопасности рабочих, пожаробезопасности, энергоэффективности;
• Смету, предусматривающую все расходы, возникающие в ходе выполнения работ согласно проекту реконструкции здания фабрики, складских помещений, жилого дома или иного объекта строительства;
• Совокупность графических материалов: схем подъезда спецтехники, подвоза необходимого оборудования, расположения задействованных в работах, согласно проекту реконструкции, единиц техники, чертежей, планов, материалов фотофиксации и фотомонтажа, прочих визуальных представлений;
• Приложения, включающие все материалы, не включаемые в основную часть проекта реконструкции дома, фабричного или складского здания или иного объекта строительства, но относящиеся к сути дела.

Готовый проект реконструкции, в соответствии с которым на объекте будут производиться относящиеся к сфере строительства работы, передаётся на утверждение заказчику. В ходе утверждения заказчик может консультироваться с прочими заинтересованными лицами — например, инвесторами. Утверждение проекта реконструкции означает переход к следующим стадиям строительства, предшествующим собственно выполнению работ на объекте.

Проект реконструкции, прошедший утверждение заказчиком, передаётся на экспертизу, подтверждающую, что все представленные в нём решения и предложения находятся в согласии с действующими российскими законами и нормами в области строительства.

При получении положительного заключения экспертов проект реконструкции проходит согласование в необходимых в данном случае надзорных структурах — от Мосжилинспекции и ДГИ до МВД и Росатома.

Заключительным этапом подготовки проекта реконструкции становится получение разрешения на строительство. Такое разрешение позволяет проведение предусмотренных проектом реконструкции здания магазина, складских помещений, жилого дома или какого бы то ни было иного объекта строительства работ — фактически они могут быть начаты непосредственно после получения разрешения.

Комментарий от руководителя отдела проектирования

— Константина Новикова

в дальнейшем проектной организацией может быть проведён авторский надзор, подразумевающий определение соответствия выполненных работ проекту реконструкции. При отсутствии возможности связаться с автором проекта или получении его отказа надзор может быть доверен другой проектной организации.

Проект реконструкции для частного лица: особенности получения разрешения