Перепланировка и разделение апартаментов

Апартаменты: классификация недвижимости, возможность проведения перепланировки с точки зрения закона

Разновидности апартаментов, в том числе помещений, в которых можно проводить перепланировку и/или разделение

Апартаменты в сегодняшнем понимании этого термина, то есть нежилые объекты, в которых в соответствии с проектом возможно проведение перепланировки и/или разделения, делятся на четыре основные категории:

• Комплексы многофункционального назначения. Такие апартаменты предельно схожи с обычными квартирами: в них можно, в соответствии с согласованным в надзорных инстанциях проектом (стоимость подготовки документации вы можете узнать в «Моспроекткомплексе»), проводить перепланировку, в том числе разделение, — а также жить в них, перепродавать, сдавать на условиях аренды или субаренды;
• Кондоминиумы. Апартаменты, также подходящие для проведения, в соответствии с проектом, перепланировки и/или разделения; обычно арендодатель предоставляет арендатору возможность выкупить такие апартаменты (до или после проведения перепланировки) — с целью проживания в них или последующей сдачи в аренду;
• Доходные дома. Как правило, апартаменты в таких объектах сдаются на долгий срок, без опции покупки арендатором, а перепланировку и/или разделение в соответствии с проектом выполняет владелец помещений. Собственник апартаментов стремится сделать их наиболее комфортными для проживания: выполняет перепланировку, предлагает жильцам дополнительные опции, например, обслуживание номеров и доставку еды;
• Апарт-отели. В отличие от предыдущей категории, такие апартаменты обычно снимаются на короткий срок — например, на время командировки; перепланировку, как и разделение, согласно заранее подготовленному и согласованному проекту, выполняет собственник помещений. В большинстве случаев жильцам предлагают стандартные для отелей услуги: так, в апартаментах, перепланировка которых позволяет наилучшим образом подготовить помещения для временного пребывания людей, могут находиться посуда, предметы гигиены, мини-бар, холодильник и так далее.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела перепланировки

в отдельную категорию апартаментов, не важно, были ли в них сделаны, согласно проекту, разделение и/или перепланировка, можно выделить нелегальные помещения — построенные с нарушением законодательства жилые дома, выстроенные или реконструированные без согласования здания промышленного или торгового назначения. Чаще всего такие объекты даже не проходят процедуры оформления в Росреестре, что делает положение покупателя апартаментов ещё более шатким, а его намерения провести и узаконить перепланировку — едва ли не несбыточными.

Существенные отличия апартаментов, с перепланировкой или без, от квартиры

Планируя покупку апартаментов, в том числе в целях проведения в них согласно проекту перепланировки и/или разделения, приобретатель должен знать, чем именно нежилые помещения этого типа отличаются от жилых:

• Поскольку апартаменты, независимо от того, были ли в них, согласно согласованному проекту, произведены перепланировка и/или разделение, принадлежат к «нежилой» категории, в них невозможно прописаться. Самое большее, на что может рассчитывать владелец апартаментов, вне зависимости от его намерений проводить перепланировку, или съёмщик, — временная регистрация; но и такая опция не всегда доступна — например, если апартаменты, даже если перепланировка и/или разделение в них были произведены в соответствии с проектом, находятся в здании офисного назначения;
• Апартаменты можно сделать удобнее для проживания изнутри, путём перепланировки — но внутренние удобства вряд ли способны полностью компенсировать часто встречающееся отсутствие нормальной инфраструктуры. Поскольку апартаменты, независимо от того, кем была совершена покупка, планируется ли в них разделение и/или перепланировка, остаются помещениями нежилой категории, требования к застройщику существенно ниже: он не обязан учитывать в проекте обязательные для жилых микрорайонов детские сады, больницы, магазины и прочие привычные удобства;
• Плата за коммунальные услуги в апартаментах, безотносительно намерения собственника делать или согласовывать перепланировку, по умолчанию выше. Это связано и с разницей тарифов для объектов нежилых и жилых категорий, и со спецификой апартаментов как типа помещений: в них могут быть высокие потолки, плохо отапливаемые стены, могут даже полностью отсутствовать окна — и эти недостатки, напрямую влияющие на потребление ресурсов, не исправляются ни перепланировкой, ни разделением на несколько помещений;
• За апартаменты, были в них выполнены в соответствии с проектом перепланировка и/или разделение или нет, придётся платить больший налог на недвижимость: в пределах 0,5…2,0% от стоимости согласно кадастровой оценке. Владельцы квартир платят налог в объёме 0,1…0,3%, а хозяева жилья, принадлежащие к отдельным категориям, вовсе освобождаются от такой обязанности. Сравним: если в покупку апартаментов и квартиры (без учёта стоимости выпуска проекта и выполнения работ по перепланировке и/или разделению) заложена кадастровая стоимость в 11,7 миллионов рублей, то ежегодный платёж для первых будет составлять 58500…234000 рублей, а за вторую — 11700…35100 рублей;
• Апартаменты, независимо от стоимости покупки и качества произведённой в них перепланировки, — крайне неспокойное место для проживания. В апартаментах, не важно, проводились ли в них, согласно проекту, перепланировка и/или разделение, арендатора ждут постоянная смена окружения (поскольку такие помещения обычно и приобретают под сдачу), а также возможность соседствования с магазинами, кафе, офисами — причём, поскольку апартаменты, какая бы в них ни была выполнена перепланировка, остаются нежилым объектом, всё это может располагаться на одной лестничной площадке, без оборудования отдельного входа.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела перепланировки

в силу своего статуса апартаменты, не важно, претерпели они в соответствии с проектом перепланировку и/или разделение, не могут рассматриваться и в качестве единственного жилья — а значит, их могут изъять за долги, даже если в помещении проживают маленькие дети. Кроме того, земля, на которой располагаются апартаменты, не взирая на стоимость покупки и качество перепланировки, может в любой момент «понадобиться» государству — и, в отличие от квартиры или частного дома, быть изъятой без каких-либо обязательных компенсаций.

Апартаменты, а также их перепланировка и/или разделение в соответствии с проектом с точки зрения инвестиционной привлекательности: краткий очерк

Как уже упоминалось выше, одной из главных причин покупки апартаментов, в том числе с намерениями в дальнейшем выполнить в них перепланировку или разделение по заранее подготовленному и согласованному проекту, является инвестирование. Апартаменты стоят, без учёта последующих работ по перепланировке, дешевле квартиры в среднем на 15…20%, что обеспечивает повышенную окупаемость.

Так, если квартира была приобретена за 5,5 миллиона рублей, то, беря с арендатора 40000 рублей в месяц, арендодатель сможет выйти на окупаемость только за 11,5 лет; если апартаменты (без учёта цены подготовки проекта и осуществления работ по разделению и/или перепланировке) были куплены за сумму на 20% меньше, то есть за 4,4 миллиона рублей, а сдаются за 40000 рублей в месяц, приобретение окупится немногим более чем за 9 лет.

Кроме того, застройка апартаментов, в которых впоследствии можно будет выполнить, согласно проекту, разделение и/или перепланировку, обычно точечная: это значит, что предложение арендодателя будет оставаться практически уникальным на протяжении многих лет. В свою очередь, квартира, купленная для сдачи и, возможно, уже претерпевшая необходимую перепланировку, может уже через год оказаться в окружении точно такого же жилья — что существенно повлияет на размер арендной платы; апартаментам такая неприятность не грозит.

Среди минусов инвестирования в апартаменты, с намерением в дальнейшем выполнить разделение и/или перепланировку согласно проекту или без него, следует отметить:

• Меньшую изначальную приспособленность объекта для проживания людей. Поскольку апартаменты, какая бы перепланировка в них ни была запланирована, — нежилые помещения, застройщик не обязан предусматривать балконы, естественное освещение во всех комнатах и прочие важные удобства. Часть проблем можно исправить, заказав для проведения в апартаментах перепланировки и/или разделения проект в «Моспроекткомплексе» (стоимость вы можете узнать у нашего консультанта), — с другими же просто придётся мириться, постепенно снижая арендную плату;
• Непредсказуемость инфраструктуры. Совершив покупку апартаментов, в том числе с целью провести в дальнейшем перепланировку, собственник-арендатор всего через год или два может обнаружить, что приятный в целом район зарос административными помещениями, забегаловками, даже производственными зданиями — и, поскольку, как мы уже не раз отмечали, апартаменты, даже с проведёнными по самой высокой стоимости подготовкой проекта, разделением и/или перепланировкой, не подпадают под требования для жилых объектов, ничего в этой ситуации исправить будет нельзя: лишь смириться и снизить арендную плату — возможно, параллельно подыскивая новый объект инвестирования.

Перепланировка и/или разделение апартаментов, выполняемые согласно проекту, заказать который можно в «Моспроекткомплексе», помогают инвестору:

• Поднять качество проживания в апартаментах — например, за счёт устранения ненужных и откровенно мешающих перегородок и прочих ненесущих строительных конструкций;
• Увеличить доходы — за счёт дробления исходной площади и получения возможности сдавать помещения большему числу нанимателей по привлекательной стоимости.

Перепланировка апартаментов: ключевые особенности и порядок оформления документации

Поскольку апартаменты, в которых, согласно проекту, планируется провести разделение или перепланировку, включаются в категорию нежилого недвижимого имущества, для них действуют особые правила:

• Если апартаменты, в которых запланирована перепланировка, располагаются в многоквартирном доме, они не приобретают статуса жилья — однако для согласования работ владельцу понадобится в числе прочих инстанций обращаться в Мосжилинспекцию;
• Если апартаменты размещаются в отдельно стоящем нежилом здании, согласование проекта, в соответствии с которым должны выполняться перепланировка и/или разделение, в Мосжилинспекции не требуется.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела перепланировки

поскольку законодательством не предусмотрена процедура согласования перепланировки как особого вида работ, выполняемых в нежилом объекте, фактически процесс не регламентируется, в том числе и Постановлением Правительства Москвы под номером 432-ПП, подписанным 27.08.2012 года. Эта оговорка не распространяется на работы по перепланировке и/или разделению, в ходе которых, согласно проекту, должны затрагиваться фасады апартаментов — любое изменение фасадов, будь то жилое или нежилое здание, подлежит согласованию в Москомархитектуре.

Чтобы согласовать перепланировку и/или разделение, согласно проекту, апартаментов, располагающихся в многоквартирном доме, собственнику понадобится:

• Подготовить пакет исходной документации. Для выполнения в апартаментах перепланировки нужны, как следует из Приложения 2 к 508-ПП, свидетельство о праве собственности на рассматриваемый нежилой объект, выданный БТИ технический паспорт и собственно проект, в соответствии с которым в апартаментах будут произведены перепланировка и/или разделение. В случае, если владелец объекта действует через представителя, для последнего необходимо будет оформить доверенность;
• Пройти процедуру согласования: если речь идёт об апартаментах, располагающихся в жилом доме, перепланировка согласовывается в Мосжилинспекции. Перепланировка и/или разделение, выполняемые в согласии с проектом в апартаментах, размещающихся в полностью нежилом объекте, могут или вовсе не требовать согласования (например, при замене труб или проводки), или нуждаться в получении разрешения на строительство, если запланированные в процессе перепланировки апартаментов мероприятия не входят в список работ, представленный в Приложении 1 к 508-ПП;
• После получения разрешения выполнить работы по перепланировке, включая разделение, в апартаментах согласно проекту, в отведённые для этого сроки;
• По завершении перепланировки апартаментов — пригласить на объект представителя надзорного органа и оформить соответствующий акт;
• Закрепить внесённые в ходе работ по перепланировке и/или разделению апартаментов в соответствии с проектом изменения, получив новые техплан и выписку из БТИ и Росреестра соответственно.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела перепланировки

для оформления акта после перепланировки, произведённой в апартаментах, помимо перечисленных документов собственнику потребуется представить, как следует из Приложения 2 к 508-ПП, дополнительную документацию: если проводились скрытые работы — их список, а также общий журнал производства работ.

«Моспроекткомплекс»: подготовим для вас идеальный проект перепланировки и/или разделения апартаментов

Заключение: и всё же стоит ли покупать апартаменты?