Внесение изменений в ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – разрабатываемая на основе Генерального плана города система документов градостроительного зонирования, определяющая правовой режим использования земельных участков. ПЗЗ формируется органами местного самоуправления – как по собственной инициативе, так и по проектным предложениям правообладателей.

Фактически ПЗЗ – основной свод документов для инвестора, девелопера, проектировщика, поскольку они устанавливают большинство требований к застройке земельного участка.

Смысл: создание единой и централизованной информации для проведения (или ограничения) градостроительных процессов.

Территориальные зоны

Как правило, это совокупность земельных участков, на которые распространяется один градостроительный регламент. Но иногда территориальная зона может состоять из одного участка.

Ключевое в терзонах: они формируют виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ) и технико-экономические показатели застройки (ТЭПы): минимальные и предельные высоты, площади, плотность застройки. Именно эти два параметра максимально важны для законного старта любого строительного проекта.

Пример с ГИС ОГД: территориальные зоны в районе Павелецкого вокзала

ЗОУИТ

Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) – территории, на которых действуют ограничения на использование земельных участков и объектов недвижимости. Их цель: обеспечить безопасные и благоприятные условия жизни, снизить негативное воздействие на окружающую среду.

Пример ЗОУИТ:

• затопления и подтопления;
• особо охраняемых природных территорий;
• водоохраны и прибрежных защитных и береговых полос;
• санитарно-защитные зоны (СЗЗ);
• охраны объектов электроэнергетики и др.

Ограничения ЗОУИТ однозначно стоит учитывать при проектировании объектов капитального строительства. Например, потенциальная СЗЗ (если вы, допустим, строите тяжелое производство) не должна накладываться на объекты ИЖС и водоохранные зоны.

Та же локация. Показаны ЗОУИТы: водоохранные зоны (голубым), установленные СЗЗ (черным), охранные зоны объектов электроэнергетики (коричневым)

ОКН

Зоны объектов культурного наследия – это территории, занятые ОКН и (или) связанные с ним исторически и функционально, являющиеся его неотъемлемой частью. В территорию могут входить земли, земельные участки и их части, земли лесного фонда, водные объекты или их части.

По сути зоны ОКН – это ЗОУИТ, но ввиду особенностей регулирования стоит их выделить в отдельный «слой» ПЗЗ.

В зависимости от статуса объекта контролирующим лицом выступает федеральный или муниципальный орган власти.

Границы территорий ОКН

КРТ

Комплексное развитие территорий (КРТ) – государственная программа по редевелопменту устаревших и освоению незастроенных территорий.

КРТ в Москве набрало обороты. Уже несколько лет активно изымаются огромные промышленные площадки, строятся бизнес-центры и жилые районы, технопарки и транспортно-пересадочные узлы.

Статус КРТ для правообладателей означает ограничение по фактическому использованию (то есть нельзя самостоятельно развивать свой объект) и будущее изъятие недвижимости (в большинстве случаев, если собственник не планирует быть соинвестором КРТ).

Области КРТ

Большинство классических целей внесения изменений правил землепользования и застройки связаны с корректировкой территориальной зоны:

• изменение вида разрешенного использования земельного участка;
• получение новых параметров (например, высота, площадь застройки) для реконструкции или нового строительства;
• изменение границ терзон без строительства.

Отдельным направлением изменений ПЗЗ является исключение недвижимости из комплексного развития территорий, что также относится к корректировке терзон.

Приведем более конкретные примеры наших клиентов, которым нужно изменить ПЗЗ:

• текущий ВРИ не удовлетворяет требованиям бизнеса (например, текущий ВРИ под производство, а нужен офис);
• текущий ГПЗУ не допускает строительства или реконструкции – а есть желание надстроить этаж или возвести новое отдельно стоящее здание на участке;
• легализация самовольного строительства (увеличение ТЭПов и иногда ВРИ);
• банк требует корректный ВРИ для залога, а несоответствие документов блокирует кредитование.

Комментарий от руководителя отдела консалтинга

Отметим, что вид разрешенного использования, даже если не установлен в территориальной зоне, в Москве в некоторых случаях можно менять без изменения правил землепользования и застройки – например, используя вспомогательные ВРИ до 25% от площади здания.

• Градостроительный аудит. Важно понимать, что город – живой организм со своими правилами, и не любое пожелание правообладателей может быть реализовано. Грамотный аудит земельного участка поможет сформулировать жизнеспособное предложение собственника властям;
• Формирование презентационных материалов (как минимум, архитектурной концепции) с текстовым и графическим отображением предложения. Далее мы отдельно разберем, что это должно быть;
• Подача материалов в адрес Департамента градостроительной политики (ДГП) на госуслугу «Внесение изменений в ПЗЗ Москвы»;
• Предварительное рассмотрение материалов ДГП. В положительном случае их передача на Рабочую группу Градостроительно-земельной комиссии (РГ ГЗК);
• Рассмотрение РГ ГЗК и выдача протокола правообладателю с предварительно согласованными параметрами;
• Детализация материалов, их комплектование 3D высокополигональной моделью (ВПМ) в случае реконструкции или строительства;
• Отправка концепции с высокополигональной моделью в адрес ГЗК – Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.
• Рассмотрение материалов ГЗК. В положительном случае – выдача протокола собственнику;
• Внесение изменений в Постановление Правительства Москвы 120-ПП – норматив, фиксирующий московские ПЗЗ и внесение сведений в ЕГРН.

Наши преимущества

Комплексный подход за счет широкого спектра услуг

Допуски СРО, Росаккредитации, МЧС и Минкульта

Штатные юристы, кадастровые инженеры, архитекторы и проектировщики

Оптимальные и экономически выгодные экспертные решения

Баланс между вашим техническим заданием и требованиями города

Оперативная дорожная карта, личный проектный менеджер

На эту последовательность нужно смотреть через призму следующих тезисов:

1. Длительный срок процедуры. Особенно если у вас внушительный проект. Готовьтесь к нескольким месяцам процесса. До получения результата может потребоваться от 3 до 12 месяцев.

2. ГЗК – непубличная структура. Отказ можно получить на каждом из этапов без объяснения причин. Может быть, у города имеются свои планы на участок (КРТ, реновация), возможно, у соседей есть какие-то собственные наработки по развитию территории – иногда понять это невозможно.

3. В связи с предыдущим пунктом качество концепции критично. Важно стартовать с градостроительного аудита, правильно вычислив слабые места – и учесть это в предложении. Возможно так же добавление вариантов проекта в концепции, чтобы повысить шансы на согласование в ГЗК – подобно тому, что сейчас требует ДГП на стадии утверждения архитектурно-градостроительного решения (АГР).