Внесение изменений в ПЗЗ

Какими законами и нормами регламентируется внесение тех или иных изменений в ПЗЗ

Прежде чем рассказывать, в каком порядке проводится процедура изменения правил землепользования, как в Москве и населённых пунктах Московской области, так и в прочих регионах России, приведём список законодательно-нормативных документов, на которые в сфере внесения изменений в ПЗЗ ориентируются как проектные организации, предлагающие услугу подготовки необходимых документов, так и государственные структуры, в ведении которых находятся вопросы рассмотрения заявлений, проведения необходимых консультаций, формирования комиссий и, в финале, утверждения изменений правил землепользования.

К базовым документам, на основании которых производятся как рассмотрение возможности внесения каких бы то ни было изменений в ПЗЗ, так и собственно изменение правил землепользования, относятся:

• Градостроительный кодекс (190-ФЗ). Статьи 31–33 данного федерального закона содержат общие положения относительно внесения нужных заявителю изменений в ПЗЗ, перечень ситуаций, делающих возможным изменение правил землепользования, а также алгоритм внесения, в соответствии с действующим законодательством, изменений в ПЗЗ;
• Совокупность ГОСТов и СП. Содержат (в частности, СП 126.13330.2017) актуальные требования и рекомендации по производству геодезических работ, подготовке и оформлению промежуточной и итоговой документации, а также проведению прочих мероприятий, делающих возможным внесение, согласно существующему порядку, изменений в ПЗЗ.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

помимо перечисленных выше документов, обязательных к исполнению на всей территории страны, при рассмотрении наличия основания для изменения правил землепользования как организации, подготавливающие соответствующие проекты, так и уполномоченные структуры принимают во внимание региональную законодательную базу — в столице это, например, Постановление Правительства Москвы №120 (для краткости — 120-ПП), введённое в действие 28 марта 2017 года, а также прочие действующие в отношении процедуры внесения изменений в ПЗЗ постановления, правила, регламенты и рекомендации.

В каких случаях обоснованы предложения по внесению, согласно классификатору, изменений в ПЗЗ

В соответствии со статьёй 33, частью 2 Градостроительного кодекса, вопрос о внесении каких бы то ни было изменений в ПЗЗ может быть поднят, как в Москве или Московской области, так и в прочих регионах, если:

• Без изменений правил землепользования, в их актуальном виде, невозможно полноценное следование генеральному плану (генплану) населённого пункта, вне зависимости от географического расположения последнего и особенностей самого генплана. Чаще всего необходимость внесения изменений в ПЗЗ в данном случае объясняется корректировкой генерального плана в соответствии с предложениями муниципальных властей или прочих имеющих на то право структур и лиц;
• Необходимость внесения каких бы то ни было изменений в ПЗЗ связана с поступлением соответствующего заявления или предложения по корректировке градостроительной документации и/или граничных точек отдельных территорий. Пересмотр данных положений без изменения правил землепользования невозможен, как в Москве, так и в любом другом регионе страны, — а изменение правил землепользования осуществляется на основании не только предложения или заявления, но и подготовленного заинтересованным лицом проекта;
• Потребность в изменении правил землепользования объясняется наличием несоответствий между координатным описанием границ зон, для которых устанавливаются особые условия эксплуатации, в градостроительной документации и соответствующими данными, содержащимися в ЕГРН. Посредством внесения, согласно уточнённым сведениям, изменений в ПЗЗ это несоответствие устраняется — что одинаково важно как для местных властей (Москвы, Московской области или иного региона), так и для лица, ответственного за состояние рассматриваемого участка;
• Предложение об изменении правил землепользования, в соответствии с подготовленным проектом, связано с наличием несовпадений информации о видах разрешённой эксплуатации отдельных зон, представленной в градостроительной документации, и соответствующими сведениями, содержащимися в ЕГРН. Внесение, согласно прошедшему согласование и утверждение проекту, изменений в ПЗЗ приводит к ликвидации этих несовпадений — что, как и в предыдущем случае, с одной стороны проясняет положение лица, пользующегося участком (вне зависимости от того, располагается ли земля в Москве, Московской области или прочих регионах), а с другой — ограничивает возможность предъявления местными властями претензий к собственнику или арендатору;
• Подготовка заявления и проекта, рассматриваемых в рамках решения вопроса о возможности изменения правил землепользования, связана с корректировкой границ одной или нескольких зон, для которых предусматриваются особый режим эксплуатации (вне зависимости от того, происходит это в Москве или любом другом регионе), или ликвидацией таких зон. В данном случае внесение, согласно разработанному проекту, изменений в ПЗЗ приводит градостроительную документацию в соответствии с обновлённым статусом «особых» зон, что заблаговременно устраняет вероятность недопониманий, досудебных и судебных разбирательств;

• Внесение, в согласии со вновь подготовленным проектом, изменений в ПЗЗ необходимо по причине принятия местными властями (в Москве, Московской области или каком бы то ни было другом регионе) нового плана развития населённого пункта или отдельных его районов;
• Изменение правил землепользование становится необходимостью вследствие обнаружения на том или ином участке, в отношении которого и будет производиться внесение изменений в ПЗЗ, воинских захоронений.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

новая редакция вышеуказанной статьи подразумевает, что в последнем пункте имеются в виду захоронения людей, участвовавших в боях на стороне России или Советского Союза. Возможность изменения правил землепользования в случае обнаружения захоронений воинов, представлявших противную сторону, данной статьёй прямо не рассматривается — как и перспективы изменений правил землепользования при выявлении захоронений, не связанных с ведением боевых действий. Теоретически такие захоронения могут быть отнесены к категории ОКН, что также является основанием для внесения, на основании действующего законодательства, изменений в ПЗЗ.

Важно: на практике перечисленные выше положения означают, что постановка вопроса о внесении изменений в ПЗЗ, с обязательной разработкой соответствующего проекта, как в Москве, так и в любом ином субъекте РФ, возможна, если действующий регламент нарушает чьи-либо частные или коммерческие интересы.

Кто может направить предложение о внесении, согласно разработанному проекту, изменений в ПЗЗ

Как указано в части 3 вышеуказанной статьи, требовать изменения правил землепользования, как в Москве, так и во всех прочих регионах страны, могут:

• Федеральные или местные власти;
• Коммерческие и некоммерческие организации;
• Частные лица.

В последних двух случаях требование о внесении, согласно действующему законодательству, изменений в ПЗЗ должно быть обосновано нарушением интересов заявителя, в том числе невозможностью с достаточной степенью эффективности использовать переданный ему в пользование участок или показывающим необходимость изменения правил землепользования удешевлением как непосредственно земли, так и возведённых на ней объектов.

Как внести, в согласии с актуальным российским законодательством, изменения в ПЗЗ

Рассмотрим порядок изменения правил землепользования, на основании предложения частного или юридического лица, для Москвы. В прочих регионах России алгоритм действий в целом совпадает с приведённым ниже — разумеется, за исключением наименований уполномоченных структур:

1. Заинтересованное лицо направляет в уполномоченный орган (в Москве это Москомархитектура) заявление, в котором указывается как точный адрес участка, для которого требуется, по мнению заявителя, внесение изменений в ПЗЗ, так и основания для изменения правил землепользования. Специалисты «Моспроекткомплекса» помогут подготовить заявление для направления в уполномоченные структуры Москвы и Московской области — в состав услуги входит и подробное описание оснований для внесения изменений в ПЗЗ.

2. Комиссия, сформированная в рамках ведомства, проводит необходимые консультации и рассматривает вопрос о принципиальной возможности внесения, в соответствии с перечисленными в заявлении основаниями, изменений в ПЗЗ, после чего выносит положительное или отрицательное решение.

3. Заявитель, получивший одобрение комиссии, приступает к разработке проекта, в соответствии с которым планируется произвести изменения правил землепользования. Если предложение о внесении изменений в ПЗЗ комиссией отклонено, заинтересованное лицо вправе подготовить новое, содержащее более веские обоснования, заявление, — или оспорить отрицательное решение в судебном порядке.

4. Специалисты «Моспроекткомплекса» подготавливают для заказчика, заинтересованного во внесении изменений в ПЗЗ, соответствующий проект, в состав которого, в зависимости от сути поставленной задачи, могут включаться:

• Пояснительная записка, содержащее подробное описание как необходимости изменения правил землепользования, так и предложений по внесению, согласно законам и нормам Москвы или иного российского региона, изменений в ПЗЗ;
• Справочные и расчётные данные, касающиеся нормирования социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры;
• Схема планируемой после предполагаемого внесения изменений в ПЗЗ застройки, с указанием технических параметров отражаемых на ней капитальных объектов;
• План-схема, на котором указываются расположенные в пределах рассматриваемой территории зоны, для которых требуется внесение, согласно подготовленному проекту, изменений в ПЗЗ;
• Приложения, имеющие прямое отношение к вопросу внесения, в соответствии с действующим порядком, изменений в ПЗЗ, в том числе копия действующего регламента.

Компания «Моспроекткомплекс» действует строго в рамках закона: мы подготавливает всю необходимую для рассмотрения соответствующими структурами Москвы возможности внесения изменений в ПЗЗ документацию, однако не оказываем давления и не вступаем в переговоры с уполномоченными лицами. Полная легитимность процесса — гарантия не только быстрого прохождения всех стадий рассмотрения вопроса, включая публичные слушания, но и отсутствия претензий, в том числе со стороны МВД и прокуратуры, к заявителю.

5. Заинтересованное во внесении, согласно установленному порядку, изменений в ПЗЗ лицо представляет подготовленный проект в рамках общественных слушаний. В процессе последних могут поступать предложения по корректировке проекта, принимаемые во внимание как представителями уполномоченных органов, так и заявителем, требующим изменения правил землепользования.

6. По результатам ранее произведённых процедур уполномоченный орган (в Москве, как указывалось выше, это Москомархитектура) принимает решение о возможности и целесообразности внесения, согласно представленному проекту, изменений в ПЗЗ. Принятие положительного решения означает подготовку и опубликование соответствующего акта, с момента публикации которого предыдущий регламент становится недействительным.

Срок принятия решения о возможности внесения, согласно разработанному проекту, изменений в ПЗЗ может составлять в Москве до двух месяцев, а в регионах — затягиваться и на большее время. Допускается изменение правил землепользования по упрощённой процедуре (и, соответственно, в более короткие сроки), если:

• Потребность в изменении правил землепользования обосновывается необходимостью несущественно увеличения допустимых параметров объекта, согласно проекту строительства или реконструкции, не более чем на 10% от приведённых в исходной документации значений;
• Изменение правил землепользования требуется в связи с единоразовой (не предполагающей новых перемен) корректировкой списка категорий разрешённой эксплуатации земли, не предполагающей изменения предельных параметров объекта.

После изменений правил землепользования заявитель, в интересах которого и производилось внесение, согласно действующему порядку, измерений в ПЗЗ, получает выписку из обновлённого документа, содержащую, в зависимости от исходного списка задач, новые предельные габариты строительства, ограничения по пользованию участком, граничные координаты и прочие необходимые сведения.

Подготовка проекта с целью внесения изменений в ПЗЗ с «Моспроекткомплексом»: плюсы, сроки и цены

Компания «Моспроекткомплекс» обладает полным списком необходимых для осуществления проектной деятельности, в том числе подготовки проекта для изменения правил землепользования, документов: допусков, аттестатов, лицензий и сертификатов, в том числе лицензией Минкульта, позволяющей проводить работы в отношении памятников истории и культуры. В штате «Моспроекткомплекса» — ведущие специалисты Москвы и Московской области, досконально знающие особенности подготовки документации для постановки вопроса о внесении изменений в ПЗЗ, от заявления до проекта. Мы действуем строго по закону — что гарантирует заявителю отсутствие претензий и пересмотров решения об изменении правил землепользования в будущем!

Стоимость и сроки подготовки документов, необходимых в процессе рассмотрения возможности внесения изменений в ПЗЗ, определяются составом и сложностью поставленной задачи. Минимальная цена услуги «Моспроекткомплекса» — 100000 рублей. Чтобы узнать, сколько будет стоить подготовка проекта в вашем случае, позвоните нам или укажите на сайте данные для обратной связи — эксперт «Моспроекткомплекса» перезвонит в удобное для вас время и бесплатно ответит на все связанные со внесением изменений в ПЗЗ вопросы!