Мастер-план развития территории

Какое положение занимает мастер-план в цикле градостроительной документации

По состоянию на начало 2024 года ни собственно определение мастер-плана, ни последовательность его разработки, в том числе для территорий в границах города, ни требования к составу документации, предусматривающей развитие туристских или каких бы то ни было иных зон, в массив федерального законодательства не включены. Фактически такое положение означает следующее:

• Застройщик в настоящее время не обязан проводить подготовку, в целях последующего развития выделенной в городской черте площади, мастер-плана, поскольку такое требование отсутствует в федеральном законодательстве;
• Подготовка, с учётом общих особенностей состава, мастер-плана, в том числе в целях развития туристских зон, законом не только не запрещена, но и не расценивается как ничтожное (не имеющее юридической силы) действие.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

несмотря на описанный выше пробел в федеральном законодательстве, и понятие мастер-плана, и критерии его разработки, и описание особенностей состава документации, подготавливаемой в целях развития туристской или иной территории в городских границах, уже прописаны в законодательстве некоторых регионов, в частности, Москвы, Московской и Нижегородской областей.

Актуальное в настоящее время понимание концепции подразумевает, что подготовка документа осуществляется по результатам градостроительной проработки и предшествует, если последнее необходимо, выпуску проекта планировки территории. На практике всё зависит от необходимой степени детализации вопросов развития площади в городских границах: для принятия предварительных решений может быть достаточно градостроительной проработки; выбрать оптимальный путь территориального развития, например, туристских зон, поможет разработка мастер-плана, а до последней детали особенности застройки описывает ППТ.

Какие данные принимаются во внимание при разработке мастер-плана территории

Специалисты, выпускающие мастер-план, предусматривающего варианты развития площади, выделенной в городской черте, при создании документа руководствуются следующими критериями и требованиями:

• Инфраструктурная насыщенность. Разработка мастер-плана обязательно предусматривает анализ наличия на рассматриваемой территории жилых домов, промышленно-производственных комплексов, транспортных узлов и линий, туристских и рекреационных зон, зелёных насаждений и так далее;
• «Вписываемость» территории в общий ландшафт города. Подготовка документа осуществляется с учётом особенностей планируемой застройки территории (высотности, наличия открытых участков), и возможности её эстетической и эргономической интеграции в существующую городскую концепцию;
• Обеспечение экологичности. Разработка мастер-плана должна предусматривать, в рамках выделенной в городе территории, места для парковки автомобилей и спецтехники (в том числе в состав документации могут быть включены предложения по созданию дворов, свободных от паркуемых машин), а также необходимый объём зелёных насаждений;
• Удобство перемещений. Мастер-план, предусматривающий развитие выделенной в городских границах площади, должен включать в состав предложения по обеспечению доступности перемещений как на личном и общественном транспорте, так и пешим ходом;
• Вариативность застройки. Подготовка, в целях дальнейшего развития выделенной в городе площади, мастер-плана должна предусматривать, помимо обустройства туристских и рекреационных зон, строительство необходимых на рассматриваемой территории капитальных объектов: домов, магазинов, детских садов, школ, производств и так далее.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

при разработке таких предложений полностью учитывается уже существующая градостроительная документация, в том числе одобренные властями решения по развитию прилегающих участков.

Какие данные включаются в состав мастер-плана территории в ходе разработки

В соответствии с общим порядком создания проектной документации, в том числе и градостроительной, в состав мастер-плана входят графическая (содержащая визуальные материалы) и текстовая (содержащая описательные данные) части.

Графическая часть включает:

• Общую схему подлежащей развитию территории города, с указанием границ и мест расположения существующих объектов;
• Схему мест расположения объектов, которые, как предусматривается разрабатываемым документом, должны быть расселены и/или снесены;
• Схему мест расположения существующих капитальных построек, включая относящиеся к категории культурного наследия;
• Схемы планируемого, в соответствии с подготовкой документа, размещения возводимых капитальных объектов;
• Схема поэтапного воплощения предложений, входящих в состав мастер-плана развития выделенной в городе территории, в жизнь;
• Комплекс визуальных материалов, используемых при презентации мастер-плана, разработка которого была проведена в целях развития территории города.

Текстовая часть включает:

1. Пояснительную записку, разработка которой в составе мастер-плана предусматривает наличие:

• Описание существующего положения дел: от исторической и культурологической справки до актуальных на момент разработки мастер-плана технических показателей выделенной в составе города территории;
• Описание предложений по развитию рассматриваемой в процессе разработки мастер-плана территории: от идей по сохранению культурного наследия и обустройству туристских зон до решения по обеспечению территории, развитие которой предусматривается мастер-плана, инженерными коммуникациями, транспортными линиями и необходимыми постройками;
• Описание параметров участков, выделенных в рамках подлежащей развитию территории города, для которой и проводится разработка мастер-плана: от списка расчётных технических и экономических показателей до данных из ЕГРН;
• Описание всех существующих на момент разработки состава мастер-плана, в том числе с учётом туристских и рекреационных объектов, капитальных построек, с указанием их экономических и технических показателей;
• Описание модели экономического развития выделенной в городе территории, рассматриваемой мастер-планом: от объёма привлекаемых инвестиций до расходов на снос и расселение.

2. Обоснование выработанных в ходе подготовки документации решений, в том числе детальное описание графических материалов, таблиц, финансовых моделей.

Порядок разработки мастер-плана по развитию городской территории

Разработка и оформление мастер-плана, в состав которого включаются предложения по развитию выделенной в городской черте площади, осуществляются по следующему алгоритму:

• Заказчик собирает пакет исходных материалов, в дальнейшем предоставляемых исполнителю, занимающемуся выпуском документации: правоустанавливающих документов; решения о выделении территории в черте города под цели развития; результатов предварительных исследований и изысканий, например, градостроительной проработки; прочих данных, имеющих прямое отношение к вопросам разработки мастер-плана;
• Заказчик подготавливает техническое задание на подготовку документа. В состав техзадания включаются полный список задач, которые в рамках подготовки мастер-плана по развитию выделенной в городских границах площади должны решить специалисты, а кроме того, дополнительные критерии, выдвигаемые заказчиком и иными заинтересованными лицами — например, инвесторами;
• Заказчик вручает или направляет исполнителю по почте техзадание и исходную документацию. Специалисты «Моспроекткомплекс» анализирует переданные им данные, определяют цену и сроки работы, наконец, оформляют соответствующий договор;
• По подписании договора инженеры «Моспроекткомплекс» приступают к сбору дополнительной информации, изучению имеющихся данных, вычислениям и формированию предложений в рамках создания мастер-плана;
• Готовый документ, в состав которого включаются предложения по развитию выделенной в городской черте площади, в том числе с учётом необходимости туристских зон, передаётся на руки заказчику.

Создание документа «Моспроекткомплекс» подразумевает выпуск итоговой документации, оформленной в полном согласии с актуальными нормами и законами. Мастер-план, в состав которого, помимо прочих данных, могут быть включены идеи по обустройству рекреационных и туристских зон, пригоден для представления на согласование в надзорные органы (в Москве — Москомархитектуру и ДГИ) «под ключ», без необходимости предварительных корректировок.

Разработка мастер-плана «Моспроекткомплекс»: стоимость, сроки, плюсы

Компания «Моспроекткомплекс» осуществляет проектирование в рамках градостроительной политики и подготовки концепций комплексного развития территории на основании полного пакета разрешительных документов: сертификатов, аттестатов, лицензий. В нашем штате — лучшие инженеры, юристы и экономисты, специализирующиеся в сфере строительства; в нашем арсенале — современное оборудование и профессиональное программное обеспечение, гарантирующее безукоризненную точность расчётов и подготовки итоговой документации.

Стоимость и длительность разработки мастер-плана определяются общим объёмом и наличием факторов, усложняющих выполнение задачи: например, необходимостью применения нестандартных планировочных или логистических решений. Чтобы узнать, сколько будет стоить подготовка мастер-плана в вашем случае, позвоните нам или закажите обратный звонок в онлайн-форме: инженер «Моспроекткомплекс» перезвонит в удобное для вас время и проведёт бесплатную первичную консультацию!