Градостроительный аудит

Необходимость градостроительного аудита с точки зрения застройщика и муниципальных властей

Застройка земельного участка, принадлежащего инициатору строительства или выделенного ему городом на том или ином основании, — всегда рискованное предприятие. Помимо возможного недопонимания застройщиком положений градостроительной документации, от генерального плана до правил землепользования, что в итоге приводит к необходимости пересматривать и модифицировать цикл запланированных работ, застройка земельного участка, выполненная без проведения полноценного градостроительного аудита, может обернуться малой перспективностью или полной бесперспективностью возведённого капитального объекта, что по сути означает потерю застройщиком вложенных в проект денег — как собственных, так и, возможно, привлечённых инвестиций и заёмных средств.

Такую потерю можно отнести к категории невозвратных: в лучшем случае застройщик сможет вернуть часть затрат, продав выстроенное здание или сооружение по не самой выгодной для него цене, — и смириться с невозможностью «отбить» остальную сумму. Не менее печальна перспектива застройки земельного участка без проведения градостроительного аудита и с точки зрения муниципальных властей: территория, которую можно было бы использовать, в полном соответствии с градостроительной документацией, от генерального плана до правил землепользования, с большей выгодой, на долгий срок превращается в «мёртвый груз», замедляя развитие как района (и населённого пункта в целом), так и собственно выделенного под застройку земельного участка.

Градостроительный аудит, в ходе которого непременно проводится анализ касающейся данного земельного участка градостроительной документации, позволяет ещё до начала застройки получить ответы на принципиальные как для инициатора работ, так и для муниципальных властей вопросы:

• Каковы перспективы, в том числе социальные, инфраструктурные и финансовые, застройки выделенного городом (или принадлежащего застройщику) земельного участка;
• Присутствуют ли, согласно градостроительной документации, в составе земельного участка, полностью или частично, зоны, для которых установлены особые правила землепользования — в том числе приводящие к невозможности строительства на них, обязанности застройщика сохранять в неприкосновенности находящиеся на них объекты или ограничивающие возможности в области ведения хозяйственной деятельности; а также какие именно площади в пределах земельного участка, для которого выполняется градостроительный аудит, принадлежат к этим зонам;
• Возможно ли, согласно градостроительной документации, в первую очередь в соответствии с правилами землепользования, утверждёнными для рассматриваемого в рамках градостроительного аудита земельного участка, возведение на последнем объектов с востребованными застройщиком параметрами: внешними размерами, суммарной площадью, количеством этажей, назначением, особенностями подключения к инженерным сетям и прочими;

• Соответствует ли предварительно подготовленная заказчиком проектная документация, в первую очередь касающаяся вопросов застройки земельного участка, особенности которого анализируются в ходе градостроительного аудита, совокупности требований, предъявляемых градостроительной документацией, в том числе генеральным планом и правилами землепользования, — и если не соответствует, то в каких именно вопросах (положениях, разделах, частях);
• Существуют ли не видимые в первом приближении риски юридического и материального характера, связанные с планируемой застройкой земельного участка, в отношении которого был заказан градостроительный аудит, — в том числе риски, вытекающие из некорректного изложения или неправильного понимания содержащихся в градостроительной документации предписаний.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

помимо получения ответов на вышеперечисленные вопросы, градостроительный аудит может проводиться с целью определения целесообразности приобретения уже выстроенного на земельном участке капитального объекта — например, для его последующей эксплуатации или реконструкции.

На какие вопросы отвечают специалисты в процессе проведения градостроительного аудита

Специалисты, выполняющие градостроительный аудит, не только выявляют вышеперечисленные особенности земельного участка, в том числе касающиеся специфики действующей в его отношении градостроительной документации, от генерального плана до правил землепользования, но и, на основании полученной информации, отвечают на вопросы, касающиеся возможных отклонений и рисков при застройке:

• Какие меры следует предпринять застройщику, чтобы повысить потенциал земельного участка, не нарушая при этом содержащиеся в градостроительной документации нормы;
• Имеется ли законная возможность снять или смягчить ограничения, выявленные при проведении градостроительного аудита и касающиеся отдельных входящих в состав земельного участка зон;
• Существует ли возможность внесения изменений в правила землепользования с целью застройки земельного участка, проверенного в рамках градостроительного аудита, в соответствии с первоначальными намерениями застройщика;
• Каковы предельные параметры (внешние размеры, количество этажей, назначение, производственные показатели) капитального объекта, который, согласно градостроительной документации, от генерального плана до правил землепользования, может быть построен на данном земельном участке;
• Какие выявленные в ходе градостроительного аудита несоответствия с правилами землепользования и генеральным планом следует устранить в существующей проектной документации;
• Можно ли, в том числе путём оптимизации рабочих процессов в цикле строительства, снизить траты, связанные с подготовкой к возведению капитального объекта, собственно застройкой и последующим благоустройством территории.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

при подтверждении перспективности застройки специалисты, которым было поручено проведение градостроительного аудита, могут подготовить дорожную карту проекта — список этапов, которые предстоит пройти застройщику, от подготовки территории до получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Сложности, которые могут возникнуть при застройке земельного участка без предварительного проведения градостроительного аудита

Проведение градостроительного аудита в отношении земельного участка, на котором планируется застройка, помогает выявить существующие проблемы, включая сложности, вызванные некорректным составлением градостроительной документации, от генерального плана до правил землепользования, и найти максимально эффективные способы их минимизации или устранения. Пренебрежение возможность выполнить градостроительный аудит приводит к следующим неприятностям:

• Здание или сооружение выстроено без соблюдения необходимых отступов (границ санитарной зоны) от соседствующей с ним застройки;
• Капитальный объект возведён с нарушением градостроительной документации, например, правил землепользования, регламентирующих, в частности, максимальное допустимое количество этажей и области использования постройки;
• Строение возведено на земельном участке, окружённом слишком плотной застройкой, что, в частности, негативно влияет на доходность и сроки окупаемости объекта;
• Земельный участок, несмотря на приводимую в градостроительной документации информацию, по тем или иным причинам не подходит для данного типа строительства;
• Выстроенный капитальный объект, как могло бы быть выяснено путём выполнения градостроительного аудита, не может быть подсоединён к инженерным коммуникациям в силу отсутствия и точек подключения, и возможность их создания по адекватной цене;
• Наличие нарушений, допущенных при оформлении документов на земельный участок или, в случае приобретения выстроенного или строимого объекта, на этот объект;
• Наличие неучтённых, ввиду непроведения градостроительного аудита, ограничений, предусматриваемых градостроительной документацией, от генерального плана до правил землепользования, не позволяющих реализовать проект в полном объёме;
• Несовпадение фактических и представленных в градостроительной документации границ земельного участка, приводящее к «залезанию» возводимого капитального объекта на соседние территории и возникновению спорных ситуаций, вплоть до признания здания или сооружения самостроем.

Порядок выполнения градостроительного аудита: действия заказчика и исполнителя

Градостроительный аудит, включающий анализ градостроительной документации, проводится в несколько шагов:

1. Заказчик подготавливает пакет исходных документов: правоустанавливающих (поясняющих, на каких законных основаниях он получил право пользоваться земельным участком, отведённым под застройку, и, при наличии, уже располагающимися на нём строительными объектами); результатов ранее проведённых изысканий и обследований; предписаний контролирующих структур; материалов судебных разбирательств; градостроительной документации, включая генеральный план, правила землепользования и кадастровые данные; прочих сведений, имеющих отношение к проведению градостроительного аудита.

2. Заказчик разрабатывает техническое задание, содержащее полный список задач, которые будут поставлены перед проводящими градостроительный аудит специалистами. Составление техзадания — долгий и не самый увлекательный процесс; эксперты «Моспроекткомплекса» помогут определить круг вопросов, на которые должен дать ответы градостроительный аудит, и составят для вас техническое задание, позволяющее получить максимально эффективный результат.

3. Заказчик передаёт техзадание, вместе с пакетом подготовленных документов, аудиторам «Моспроекткомплекса». Специалисты анализируют полученные данные, включая градостроительную документацию, при необходимости задают заказчику дополнительные вопросы, после чего определяют стоимость и срок проведения градостроительного аудита — и подготавливают договор на оказание услуги.

4. По подписании договора инженеры «Моспроекткомплекса» приступают к проведению градостроительного аудита. В процессе работы аудиторы проверяют наличие перечисленных выше неблагоприятных факторов (например, существование в границах земельного участка зон с особыми условиями пользования и несовпадение реальных границ с кадастровыми), определяют перспективность застройки, по желанию заказчика — подготавливают план дальнейших действий. Градостроительный аудит ведётся в строгом соответствии с действующей законодательно-нормативной базой, включая положения Градостроительного кодекса, и непременно учитывает сведения, содержащиеся в градостроительной документации, от генерального плана до правил землепользования.

5. По результатам проведённых работ специалисты «Моспроекткомплекса» подготавливают аудиторский отчёт. В состав документа включаются:

• Титульный лист, содержащий необходимые выходные данные: полное наименование документа, должность и имя ответственного за выпуск аудиторского отчёта лица, его подпись и дату выпуска, а также прочие сведения, позволяющие однозначно идентифицировать документ;
• Содержание, включающее список всех представленных в отчёте, составленном по результатам градостроительного аудита, разделов и подразделов, в порядке появления в документе и с указанием для каждого наименования соответствующего номера страницы;
• Текстовую часть, содержащую исходную информацию о земельном участке, в отношении которого проводится градостроительный аудит, данные заказчика и исполнителя, список проанализированных специалистами документов, включая градостроительную документацию, выводы и рекомендации аудиторов;
• Графическую часть, включающую визуальные материалы, позволяющие составить о предмете проведения градостроительного аудита полное недвусмысленное представление;
• Приложения, содержащие данные, имеющие непосредственное отношение к процессу проведения градостроительного аудита и обработки полученных результатов, но не включённые в основную часть документа.

6. Готовый аудиторский отчёт, с пакетом промежуточных документов, передаётся на руки заказчику.

Отчёт, составляемый по результатам градостроительного аудита, оформляется в виде брошюры формата A4, с соблюдением действующих требований в отношении оформления документации. Графические материалы, выпускаемые на листах большего формата, складываются установленным образом и подшиваются в брошюру — так, чтобы их можно было быстро и без повреждений развернуть, а затем снова свернуть.

Заказ градостроительного аудита в «Моспроекткомплексе»: преимущества, цены и сроки

Компания «Моспроекткомплекс» обладает всеми необходимыми для выполнения градостроительного аудита, подготовки проектной документации, осуществления историко-культурной экспертизы, проведения инженерных изысканий, технических обследований и строительно-технических экспертиз разрешительными документами: допусками, аттестатами, лицензиями и сертификатами, включая лицензию Минкульта, позволяющую проводить работы на объектах культурного наследия.

Главное преимущество «Моспроекткомплекса» — люди: в нашей компании работают специалисты, знающие всё не только об особенностях проведения градостроительного аудита, но и о порядке последующих процессов, от согласования проектной документации до получения разрешения на ввод капитального объекта в эксплуатацию. В работе мы используем точное оборудование и современные программные комплексы, что позволяет нам получать совершенно достоверные выводы — и давать клиентам исключительно правильные рекомендации.

Стоимость и срок проведения градостроительного аудита определяются объёмом и сложностью задачи. Минимальная цена услуги в «Моспроекткомплексе» — 40000 рублей. Чтобы узнать, во сколько обойдётся градостроительный аудит для вашего проекта, позвоните нам или заполните заявку на обратную связь: инженер «Моспроекткомплекса» перезвонит в удобное для вас время и проведёт исчерпывающую консультацию!