Разрешение на реконструкцию

Суть вопроса: почему требуется получение разрешения на реконструкцию в отношении жилого или нежилого объекта строительства

Прежде чем выяснять, кто выдаёт документ и в случае каких нарушений разрешение на реконструкцию может быть не предоставлено, расскажем, почему получение разрешения на реконструкцию объекта строительства, будь то многоквартирный дом, нежилое здание или промышленное сооружение, — необходимый шаг перед началом выполнения строительно-монтажных работ.

Причин, по которым получение разрешения на реконструкцию в отношении собственного дома или квартиры, нежилого здания, производственного сооружения, а также прочих объектов строительства и линейных объектов, является обязательным, ровно четыре:

• Необходимость обеспечения прочностных параметров объекта строительства (нежилого здания, производственного сооружения, собственного или многоквартирного дома), а также линейных объектов, в том числе инженерных сетей. Получение разрешения на реконструкцию фактически означает, что изменение технических характеристик объекта строительства или линейного объекта будет произведено в полном соответствии с законодательно-нормативной базой — от Градостроительного кодекса до совокупности требований, предъявляемых ГОСТами, СНиПами, СП, ПУЭ и прочими непосредственно относящимися к делу нормативными документами;
• Необходимость соблюдения условий использования земельного участка, на котором располагается данный объект строительства, будь то нежилое здание, мачтовое или башенное сооружение, собственный дом или производственное помещение. Для каждого участка местными властями вырабатываются собственные условия пользования, которые, в частности, могут предусматривать ограничения по суммарной площади и внешним габаритам нежилого здания, частного дома или другого капитального строения, а также по назначению объекта строительства. Последствием несоблюдения условий, выработанных для данного участка, может стать не только отказ в получении разрешения на реконструкцию, но и, в случае если работы уже произведены, объявление объекта капитального строительства самостроем;
• Необходимость соблюдения законного порядка строительства и реконструкции нежилых зданий, производственных сооружений, частных и многоквартирных домов, иных капитальных объектов. В соответствии с Гражданским и Градостроительным кодексами, последствием самовольного, то есть без получения разрешения на реконструкцию, внесения изменений в конфигурацию объекта капитального строительства, вне зависимости от того, имеет он жилое или нежилое назначение, может стать объявление здания, помещения, частного дома или сооружения самовольной постройкой, что в ближайшей перспективе означает необходимость для нарушителя выплачивать многотысячные штрафы, а в отдалённой — по требованию надзорной инстанции или суда сносить капитальный объект, в строительство которого были вложены немалые средства;

• Необходимость для застройщика обезопасить себя от начисления огромных штрафов, которые требуется выплачивать в случае объявления объекта капитального строительства, на котором были произведены работы без получения разрешения на реконструкцию, самовольным строением. Так, согласно статье 9.5 КоАП, только за факт проведения реконструкционных работ без получения разрешения на реконструкцию нарушителю придётся выплатить до 5000 рублей (для частных лиц), до 50000 рублей (для должностных лиц) и до 1000000 рублей (для юридических лиц).

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга:

разрешение на реконструкцию может быть получено собственником жилого или нежилого объекта и по завершении строительных работ, в порядке легализации произведённых изменений. Однако узаконивание реконструкционных мероприятий не отменяет для владельца нежилого здания, частного дома, квартиры, производственного сооружения или иного объекта строительства необходимости выплатить административный штраф за несоблюдение правил получения разрешения на реконструкцию.

Важно: в законодательно-нормативной базе, в частности, Гражданском и Градостроительном кодексах, не содержится термина «разрешение на реконструкцию», не важно, идёт ли речь об изменении конфигурационных характеристик частного дома, нежилого здания или промышленного сооружения. В законе речь идёт о получении разрешения не на реконструкцию, а на строительство — в состав последнего термина включаются как работы по возведению нового капитального объекта, так и собственно реконструкционные мероприятия. Наиболее подробно порядок и специфика получения указанного документа описываются в статье 51 Градостроительного кодекса.

В каких случаях необходимо получение для объекта строительства разрешения на реконструкцию

В каких случаях получение для объекта строительства разрешения на реконструкцию не требуется

Перед тем как разбираться, кто выдаёт разрешение на реконструкцию, владельцу капитального объекта, будь то промышленное сооружение, нежилое здание, блокированный дом, а также линейного объекта (например, сети коммуникации или трубопровода) важно понять, подпадает ли его собственность под необходимость получения указанного документа.

Так, согласно статье 51, части 17 Градостроительного кодекса, без получения для объекта (блокированного частного дома, нежилого здания, вспомогательного сооружения) разрешения на реконструкцию можно обойтись, если такой капитальный объект относится к одной из нижеследующих категорий:

• Частный дом (коттедж, особняк, блокированный, дачный или садовый дом), выстроенный на участке, отведённом под осуществление хозяйственной деятельности, не предполагающей коммерческую активность пользователя, или под индивидуальное жилищное строительство;
• Гараж или подсобное помещение, располагающееся на любом из перечисленных выше типов земельных участков;

• Буровая скважина, размещённая на участке, выделенном под задачи недропользования и эксплуатируемая в соответствии с соответствующим проектом;
• Капитальный объект, находящийся на зарубежной территории, переданной МИДу для организации консульской или посольской деятельности;
• Трубопровод, сооружённый в целях прокачки природного газа, при условии, что среднее давление в трубе не превышает 1200 кПа;
• Мачтовое или башенное сооружение, по верхней точке не достигающее отметки 50 метров и предназначающееся для транслирования и ретранслирования радиоволн, в том числе мобильной связи.

Кроме того, без получения для объекта капитального строительства (нежилого здания, частного дома и так далее) можно обойтись, если такая возможность предусматривается региональным или муниципальным законодательством.

Принципиальный порядок получения для объекта капитального строительства разрешения на реконструкцию

В общем случае для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию какого бы то ни было объекта, собственнику или иному ответственному лицу потребуется пройти следующие обязательные этапы:

• Подготовка технического задания и пакета исходных данных для разработки проекта, на основании которого планируется производить реконструкционные работы. В состав технического задания необходимо включить полный перечень ставимых перед специалистами проектной организации задач (в данном случае — разработка проекта для получения разрешения на реконструкцию), а также исчерпывающий список дополнительных пожеланий и критериев заказчика. В перечень исходных материалов входят правоустанавливающие, то есть показывающие, на каком законном основании заявитель пользуется землёй и находящимся на ней нежилым или жилым зданием, в том числе частным домом, документы; планы из БТИ; результаты предыдущих инженерных изысканий, технических обследований и экспертиз; предписания надзорных органов; договоры о подключении инженерных сетей — и прочие документы, имеющие непосредственное отношение к текущему состоянию объекта, для которого требуется получение разрешения на реконструкцию;
• Передача подготовленных техзадания и пакета вводных данных исполнителю. Специалисты «Моспроекткомплекса» проведут первичный анализ документации, определят стоимость и сроки проведения работ в рамках подготовки проекта, а также составят соответствующий договор;
• Выполнение работ в рамках проектирования. После подписания договора инженеры «Моспроекткомплекса» собирают дополнительные данные, прибывают на место размещения объекта капитального строительства с целью проведения технического обследования, обрабатывают данные, полученные в полевых и камеральных условиях, — и оформляют проектную документацию, требуемую для получения разрешения на реконструкцию;
• Согласование проекта. Заказчик представляет разработанную «Моспроекткомплексом» документацию, вместе с заявлением на выдачу для капитального объекта (нежилого здания, промышленного сооружения, частного дома) разрешения на строительство в надзорный орган, в Москве это Мосгосстройнадзор. Комиссия государственных служащих проверяет полноту пакета документов, их достоверность, соответствие образцам, после чего принимает решение о возможности оформления разрешения на реконструкцию. «Моспроекткомплекс» выпускает проектную документацию в полном соответствии с актуальными образцами и гарантирует точность каждого вычисления, что сводит вероятность отказа к возможному минимуму. По результатам рассмотрения вопроса принимается положительное или отрицательное решение о согласовании проекта и получении собственником жилого или нежилого объекта строительства разрешения на реконструкцию. Помимо личного обращения, заявитель может воспользоваться сервисом «Госуслуги» (на сайте «Госуслуги» можно приложить к заявлению, в виде электронных копий, все требуемые документы). В случае нежелания пользоваться «Госуслугами» владелец капитального объекта, для которого требуется получить разрешение на реконструкцию, может направить документы, оформленные в соответствии с образцами, через МФЦ;

• Наиболее часто встречающимися обоснованиями, почему не предоставлено разрешение на реконструкцию, являются допущенные в проектной документации ошибки и несоответствия, а также неполнота пакета передаваемых для рассмотрения вопроса документов. Специалисты «Моспроекткомплекса» подготовят идеально составленный и оформленный проект, позволяющий получить разрешение на реконструкцию с первого раза, а если заявителем уже предпринимались самостоятельные неудачные попытки получения документа — проведут подготовку документации, к которому у Мосгосстройнадзора не возникнет вопросов и претензий;
• По получении для своего объекта, будь то нежилое здание, частный дом или производственное помещение, разрешения на реконструкцию собственник может приступать к проведению работ. Процесс завершается оформлением акта приёмки и разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.

Подготовка «Моспроекткомплексом» проекта для получения разрешения на реконструкцию: преимущества, сроки и стоимость

Компания «Моспроекткомплекс» осуществляет все виды проектной деятельности, в том числе разработку документации, требуемой для получения для какого бы то ни было капитального объекта разрешения на реконструкцию. Мы располагаем полным пакетом допусков, аттестатов, лицензий и сертификатов, позволяющих проектировать реконструкционные работы на любых объектах в пределах Москвы и Московской области, включая памятники архитектуры и истории.

В нашем распоряжении — высокоточное измерительное и диагностическое оборудование, зарегистрированное в Росстандарте, и современнейшие комплексы автоматической обработки данных. Но главное преимущество «Моспроекткомплекса» — сотрудники: в нашем штате — ведущие инженеры Москвы, досконально знающие не только тонкости российского законодательства в области строительства, но и особенности согласования проектной документации, в том числе в целях получения разрешения на реконструкцию.

Стоимость и сроки подготовки проекта, необходимого для получения для объекта строительства разрешения на реконструкцию, определяются объёмом и сложностью задачи: в том числе суммарной площадью обследуемого нежилого здания, частного дома или производственного помещения, наличием реализованных в нём нестандартных инженерных решений и труднодоступных участков. Минимальная стоимость услуги «Моспроекткомплекса» — 60000 рублей. Чтобы узнать, сколько будет стоить разработка проектной документации для получения разрешения на реконструкцию в вашем случае, напишите нам электронное письмо, позвоните или оставьте заявку на обратный звонок: специалист «Моспроекткомплекса» перезвонит и проведёт для вас бесплатный вводный анализ ситуации!