Перепланировка нежилого помещения в жилом доме

Несколько слов о видах перепланировки нежилых помещений

Прежде чем приступать к описанию перепланировки нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, перечислим, какие вообще существуют варианты перепланировочных работ:

• Перепланировка нежилого помещения, размещающегося в нежилом объекте. Самый простой (в общем случае) вариант, не затрагивающий интересов соседей-жильцов и не требующих согласования в Мосжилинспекции;
• Перепланировка нежилого помещения, размещающегося в многоквартирном доме. Более сложное и длительное «приключение», требующее получения согласия владельцев располагающихся в жилом доме квартир и подтверждения безопасности запланированных работ;
• Перепланировка жилого помещения, размещающегося в многоквартирном доме, под коммерческие цели. Наиболее сложный и долгий вариант, требующий сначала перевода помещения из «жилой» в «нежилую» категорию, а затем собственно согласования (или узаконивания) перепланировки.

В данной статье будет рассмотрен второй вариант перепланировки нежилого помещения — когда объект уже переведён в нежилой фонд (или изначально в нём находился), однако является частью многоквартирного дома.

Какие работы могут входить в состав перепланировки нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения без согласования: последствия и риски

Несмотря на распространённое мнение, произведённая без согласования, то есть самовольно, перепланировка нежилого помещения, в том числе размещающегося в жилом доме, не является самовольным строительством (в отличие от собственно строительства и реконструкции), и положения статьи 222 Гражданского кодекса в данном случае не применяются.

Впрочем, для собственника, решившего провести перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, особых поводов для радости нет: помещение чисто технически невозможно снести, поскольку оно располагается в жилом доме, штраф нарушителю придётся платить существенно меньший, — вот и вся разница.

В соответствии со статьями 29 Жилищного кодекса и 7.21 Кодекса об административных правонарушениях, перепланировка нежилого помещения, включённого в состав многоквартирного дома, без предварительного согласования влечёт:

• Необходимость выплатить штраф в сумме 2–2,5 тысячи рублей — для простых граждан; 4–5 тысяч рублей — для должностных лиц; 40–50 тысяч рублей — для частных предпринимателей и юридических лиц;
• Обязанность владельца (или иного лица, по инициативе которого была произведена без согласования перепланировка нежилого помещения, включаемого в состав жилого дома) за собственные деньги и в сжатые сроки привести помещение в исходное состояние;
• При технической возможности сохранить результаты перепланировки нежилого помещения без опасности для прочих собственников жилья в многоквартирном доме — обязанность собственника или иного ответственного за проведение работ в многоквартирном доме без согласования лица пройти процедуру узаконивания, с обязательной выплатой штрафа;
• При неисполнении собственником (или иным ответственным за проведение несогласованной перепланировки нежилого помещения в жилом доме) вышеуказанных обязанностей — отчуждение и продажу помещения в составе многоквартирного дома с торгов, с выплатой бывшему владельцу компенсации за вычетом оперативных расходов, или расторжение договора муниципальной аренды.

Часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса предусматривает возможность узаконивания результатов перепланировки нежилого помещения, включённого в состав многоквартирного дома, при наличии соответствующего судебного решения — следовательно, владелец помещения в жилом доме, перепланировка которого была выполнена без согласования, вправе, подготовив необходимые документы, подать исковое заявление в суд сразу, минуя этап взаимодействия с муниципальными структурами.

Проведение перепланировки нежилого помещения, располагающегося в многоквартирном доме, без согласования приводит к невозможности для собственника продать объект в составе жилого дома, передать его в дар, оставить в качестве наследства, сдать в аренду или использовать в качестве залога — во всех перечисленных случаях сначала потребуется или устранить результаты несогласованной перепланировки нежилого помещения, или пройти процесс узаконивания.

Перепланировка нежилого помещения ещё не проведена: порядок согласования

В случае, если работы по перепланировке нежилого помещения, являющегося частью жилого дома, находятся в стадии проекта, собственнику объекта следует руководствоваться универсальным алгоритмом:

1. Заказать в БТИ актуальный технический паспорт объекта с экспликацией. Собственнику, намеревающемуся произвести перепланировку нежилого помещения в жилом доме, выстроенном до 2000 года, вместо БТИ, возможно, придётся обратиться в Ростехинвентаризацию.

2. Подготовить пакет исходных материалов, включающий правоустанавливающие документы, техпаспорт, предписания надзорных структур и прочие имеющие, по мнению владельца, отношение к вопросу предстоящей перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме данные и обратиться в «Моспроекткомплекс» за проведением технического обследования объекта в составе жилого дома и разработкой проекта перепланировки нежилого помещения.

3. Получить на руки профессионально составленный специалистами «Моспроекткомплекс» проект перепланировки нежилого помещения, учитывающий все особенности как собственно предстоящих работ, так и жилого дома, в котором располагается помещение.

4. Подготовить необходимые для согласования перепланировки нежилого помещения, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №508, документы:

• Заявление, подписанное собственником или иным ответственным за состояние помещения лицом, на согласование перепланировки нежилого помещения;
• При подаче заявления на согласование через представителя — нотариально заверенную доверенность на имя последнего;
• При согласовании перепланировки нежилого помещения, находящегося в аренде, — письменно подтверждённое разрешение владельца объекта;
• Правоустанавливающий, то есть дающий представление о том, на каком из возможных легальных оснований заявитель, намеревающийся провести перепланировку нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, этим помещением пользуется;
• Полученный в БТИ (или Ростехинвентаризации) технический паспорт с экспликацией;
• Проект, в согласии с которым будет производиться перепланировка нежилого помещения, размещающегося в жилом доме;
• Договор с выпустившей проект организацией на осуществление технического контроля и авторского надзора;
• Отчёт по результатам технического обследования, выполненного перед перепланировкой нежилого помещения.

Список не исчерпывающий. В зависимости от конкретной ситуации заявителю, желающему выполнить перепланировку нежилого помещения в жилом доме, может потребоваться получать дополнительные бумаги: от разрешения Мосгаза до заключения историко-культурной экспертизы. Инженеры «Моспроекткомплекс» не только проведут техобследование и выпустят идеальный проект перепланировки нежилого помещения, но и проконсультируют заказчика относительно полного пакета необходимых документов.

5. Пройти процедуры согласования намечающейся перепланировки нежилого помещения, являющегося частью жилого дома, в Роспотребнадзоре и Мосжилинспекции.

6. По получении положительных ответов из обеих инстанций выполнить перепланировку нежилого помещения в полном согласии с ранее подготовленным и согласованным проектом.

7. После завершения работ по перепланировке нежилого помещения, входящего в многоквартирный дом, пригласить для получения акта приёмки представителей Мосжилинспекции и БТИ.

8. Заказать в БТИ новый, отражающий все внесённые в процессе перепланировки нежилого помещения, являющегося частью многоквартирного дома, техпаспорт.

9. Направить в Росреестр заявление на внесение изменений относительно технических характеристик помещения в ЕГРН.

Перепланировка нежилого помещения уже проведена: порядок узаконивания

В случае производства перепланировки нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома, без согласования собственнику объекта следует:

• Подготовить пакет исходных материалов: правоустанавливающий документ; старый технический паспорт, выданный БТИ; при наличии — проект работ и иные данные, имеющие, по мнению собственника помещения, прямое отношение к задаче узаконивания перепланировки;
• Обратиться в БТИ за выдачей техпаспорта, содержащего так называемые красные линии, то есть показывающего, какие именно изменения были внесены в процессе перепланировки нежилого помещения в составе жилого дома;
• Обратиться в «Моспроекткомплекс» за выполнением технического обследования, подтверждающего, что после перепланировки нежилое помещение находится в рабочем состоянии и пригодно к дальнейшему использованию;
• Обратиться за узаконением перепланировки нежилого помещения в Роспотребнадзор и Мосжилинспекцию, в процессе выплатив причитающийся штраф за проведение перепланировочных работ без согласования;
• По получении акта приёмки, выданного Мосжилинспекцией, заказать в БТИ новый технический паспорт, отражающий актуальное состояние помещения;
• Направить в Росреестр заявление на внесение изменений по результатам перепланировки нежилого помещения, входящего в состав жилого дома, в ЕГРН.

Подготовка документации для перепланировки нежилых помещений с «Моспроекткомплекс»: лучшее решение в 2024 году