Перепланировка нежилого помещения в жилом многоквартирном доме (МКД) — это совокупность
ремонтно-строительных работ, выполняемых по инициативе собственника и направленных на достижение большей
технической и финансовой эффективности использования помещения в соответствии с текущим или планируемым
назначением.
«Моспроекткомплекс» расскажет, каковы особенности перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме,
всегда ли необходимо согласование работ, в каких ситуациях требуется узаконивание перепланировки нежилого
помещения, располагающегося в жилом доме, — и в каком порядке осуществляется перепланировка согласно
действующему законодательству.
СОДЕРЖАНИЕ
Несколько слов о видах перепланировки нежилых помещений
Прежде чем приступать к описанию перепланировки нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, перечислим, какие вообще существуют варианты перепланировочных работ:
- Перепланировка нежилого помещения, размещающегося в нежилом объекте. Самый простой (в общем случае) вариант, не затрагивающий интересов соседей-жильцов и не требующих согласования в Мосжилинспекции
- Перепланировка нежилого помещения, размещающегося в многоквартирном доме. Более сложное и длительное «приключение», требующее получения согласия владельцев располагающихся в жилом доме квартир и подтверждения безопасности запланированных работ
- Перепланировка жилого помещения, размещающегося в многоквартирном доме, под коммерческие цели. Наиболее сложный и долгий вариант, требующий сначала перевода помещения из «жилой» в «нежилую» категорию, а затем собственно согласования (или узаконивания) перепланировки
В данной статье будет рассмотрен второй вариант перепланировки нежилого помещения — когда объект уже переведён в нежилой фонд (или изначально в нём находился), однако является частью многоквартирного дома.
Какие работы могут входить в состав перепланировки нежилого помещения
Перепланировка, не важно, проводится ли она в административном здании, производственном сооружении или жилом доме, подразумевает выполнение на объекте одной или нескольких категорий строительно-монтажных работ, не связанных с изменением пространственной конфигурации и параметров несущих конструкций в составе объекта: фундамента, стен, колонн, балок и прочих.
В частности, в состав перепланировки нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме или ином капитальном объекте, могут быть включены работы по:
- Строительству, сносу или переносу ненесущих стен и перегородок
- Устройству в ненесущих стенах арок, ниш, дверных и оконных проёмов
- Переносу оборудования, линий и узлов коммуникаций санитарного назначения
- Переносу вводов, линий и узлов прочих разновидностей инженерных коммуникаций
Обратитесь к экспертам «Моспроекткомплекс», и мы поможем вам разработать оптимальное решение
для вашего проекта! Наши профессионалы всегда готовы поделиться своим опытом и знаниями!
Email: info@mosproektkompleks.ru
Телефон: +7 (495) 150-05-61
(офис) , +7 (925) 150-00-55
(WhatsApp, Telegram)
Бесплатная консультация
от наших экспертов
Перепланировка нежилого помещения без согласования: последствия и риски
Несмотря на распространённое мнение, произведённая без согласования, то есть самовольно, перепланировка нежилого помещения, в том числе размещающегося в жилом доме, не является самовольным строительством (в отличие от собственно строительства и реконструкции), и положения статьи 222 Гражданского кодекса в данном случае не применяются.
Впрочем, для собственника, решившего провести перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, особых поводов для радости нет: помещение чисто технически невозможно снести, поскольку оно располагается в жилом доме, штраф нарушителю придётся платить существенно меньший, — вот и вся разница.
В соответствии со статьями 29 Жилищного кодекса и 7.21 Кодекса об административных правонарушениях, перепланировка нежилого помещения, включённого в состав многоквартирного дома, без предварительного согласования влечёт:
- Необходимость выплатить штраф в сумме 2–2,5 тысячи рублей — для простых граждан; 4–5 тысяч рублей — для должностных лиц; 40–50 тысяч рублей — для частных предпринимателей и юридических лиц
- Обязанность владельца (или иного лица, по инициативе которого была произведена без согласования перепланировка нежилого помещения, включаемого в состав жилого дома) за собственные деньги и в сжатые сроки привести помещение в исходное состояние
- При технической возможности сохранить результаты перепланировки нежилого помещения без опасности для прочих собственников жилья в многоквартирном доме — обязанность собственника или иного ответственного за проведение работ в многоквартирном доме без согласования лица пройти процедуру узаконивания, с обязательной выплатой штрафа
- При неисполнении собственником (или иным ответственным за проведение несогласованной перепланировки нежилого помещения в жилом доме) вышеуказанных обязанностей — отчуждение и продажу помещения в составе многоквартирного дома с торгов, с выплатой бывшему владельцу компенсации за вычетом оперативных расходов, или расторжение договора муниципальной аренды
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела перепланировки
для жителей столицы Правительством Москвы предусматриваются увеличенные штрафы за проведение перепланировки нежилого помещения, входящего в состав жилого дома, без согласования. Так, в соответствии со статьёй 9.12 КоАП Москвы, за указанное нарушение рядовому собственнику помещения в жилом доме придётся заплатить те же 2–2,5 тысячи рублей, должностному лицу — 5–50 тысяч рублей, а предпринимателю или юридическому лицу — 300–350 тысяч рублей.
Часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса предусматривает возможность узаконивания результатов перепланировки нежилого помещения, включённого в состав многоквартирного дома, при наличии соответствующего судебного решения — следовательно, владелец помещения в жилом доме, перепланировка которого была выполнена без согласования, вправе, подготовив необходимые документы, подать исковое заявление в суд сразу, минуя этап взаимодействия с муниципальными структурами.
Проведение перепланировки нежилого помещения, располагающегося в многоквартирном доме, без согласования приводит к невозможности для собственника продать объект в составе жилого дома, передать его в дар, оставить в качестве наследства, сдать в аренду или использовать в качестве залога — во всех перечисленных случаях сначала потребуется или устранить результаты несогласованной перепланировки нежилого помещения, или пройти процесс узаконивания.
Перепланировка нежилого помещения ещё не проведена: порядок согласования
В случае, если работы по перепланировке нежилого помещения, являющегося частью жилого дома, находятся в стадии проекта, собственнику объекта следует руководствоваться универсальным алгоритмом:
1. Заказать в БТИ актуальный технический паспорт объекта с экспликацией. Собственнику, намеревающемуся произвести перепланировку нежилого помещения в жилом доме, выстроенном до 2000 года, вместо БТИ, возможно, придётся обратиться в Ростехинвентаризацию.
2. Подготовить пакет исходных материалов, включающий правоустанавливающие документы, техпаспорт, предписания надзорных структур и прочие имеющие, по мнению владельца, отношение к вопросу предстоящей перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме данные и обратиться в «Моспроекткомплекс» за проведением технического обследования объекта в составе жилого дома и разработкой проекта перепланировки нежилого помещения.
3. Получить на руки профессионально составленный специалистами «Моспроекткомплекс» проект перепланировки нежилого помещения, учитывающий все особенности как собственно предстоящих работ, так и жилого дома, в котором располагается помещение.
4. Подготовить необходимые для согласования перепланировки нежилого помещения, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №508, документы:
- Заявление, подписанное собственником или иным ответственным за состояние помещения лицом, на согласование перепланировки нежилого помещения
- При подаче заявления на согласование через представителя — нотариально заверенную доверенность на имя последнего
- При согласовании перепланировки нежилого помещения, находящегося в аренде, — письменно подтверждённое разрешение владельца объекта
- Правоустанавливающий, то есть дающий представление о том, на каком из возможных легальных оснований заявитель, намеревающийся провести перепланировку нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, этим помещением пользуется
- Полученный в БТИ (или Ростехинвентаризации) технический паспорт с экспликацией
- Проект, в согласии с которым будет производиться перепланировка нежилого помещения, размещающегося в жилом доме
- Договор с выпустившей проект организацией на осуществление технического контроля и авторского надзора
- Отчёт по результатам технического обследования, выполненного перед перепланировкой нежилого помещения
Список не исчерпывающий. В зависимости от конкретной ситуации заявителю, желающему выполнить перепланировку нежилого помещения в жилом доме, может потребоваться получать дополнительные бумаги: от разрешения Мосгаза до заключения историко-культурной экспертизы. Инженеры «Моспроекткомплекс» не только проведут техобследование и выпустят идеальный проект перепланировки нежилого помещения, но и проконсультируют заказчика относительно полного пакета необходимых документов.
5. Пройти процедуры согласования намечающейся перепланировки нежилого помещения, являющегося частью жилого дома, в Роспотребнадзоре и Мосжилинспекции.
6. По получении положительных ответов из обеих инстанций выполнить перепланировку нежилого помещения в полном согласии с ранее подготовленным и согласованным проектом.
7. После завершения работ по перепланировке нежилого помещения, входящего в многоквартирный дом, пригласить для получения акта приёмки представителей Мосжилинспекции и БТИ.
8. Заказать в БТИ новый, отражающий все внесённые в процессе перепланировки нежилого помещения, являющегося частью многоквартирного дома, техпаспорт.
9. Направить в Росреестр заявление на внесение изменений относительно технических характеристик помещения в ЕГРН.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела перепланировки
теоретически авторский надзор должен выполняться организацией, разработавшей проект жилого дома. На практике же выполнение и технического контроля, и авторского надзора в абсолютном большинстве случаев разрешается доверить компании, выпустившей проект перепланировки нежилого помещения.
Перепланировка нежилого помещения уже проведена: порядок узаконивания
В случае производства перепланировки нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома, без согласования собственнику объекта следует:
- Подготовить пакет исходных материалов: правоустанавливающий документ; старый технический паспорт, выданный БТИ; при наличии — проект работ и иные данные, имеющие, по мнению собственника помещения, прямое отношение к задаче узаконивания перепланировки
- Обратиться в БТИ за выдачей техпаспорта, содержащего так называемые красные линии, то есть показывающего, какие именно изменения были внесены в процессе перепланировки нежилого помещения в составе жилого дома
- Обратиться в «Моспроекткомплекс» за выполнением технического обследования, подтверждающего, что после перепланировки нежилое помещение находится в рабочем состоянии и пригодно к дальнейшему использованию
- Обратиться за узаконением перепланировки нежилого помещения в Роспотребнадзор и Мосжилинспекцию, в процессе выплатив причитающийся штраф за проведение перепланировочных работ без согласования
- По получении акта приёмки, выданного Мосжилинспекцией, заказать в БТИ новый технический паспорт, отражающий актуальное состояние помещения
- Направить в Росреестр заявление на внесение изменений по результатам перепланировки нежилого помещения, входящего в состав жилого дома, в ЕГРН
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела перепланировки
изменения в ЕГРН, вне зависимости от того, была ли перепланировка нежилого помещения выполнена по согласованию или собственник проходил процедуру узаконения, вносятся бесплатно. А вот за выпуск БТИ техпаспорта и прочей необходимой документации владельцу придётся платить из своего кармана — в ходе как согласования, так и узаконения перепланировки нежилого помещения.
Подготовка документации для перепланировки нежилых помещений с «Моспроекткомплекс»: лучшее решение в 2024 году
Наша компания располагает всеми требуемыми для выполнения технических обследований, разработки проекта перепланировки нежилого помещения, а также проведения технического контроля и авторского надзора документами: лицензиями, сертификатами, допусками. В нашем штате — ведущие российские специалисты: инженеры, архитекторы, дизайнеры, независимые эксперты, юристы. В работе мы используем современные измерительные и диагностические приборы, прошедшие регистрацию в Росстандарте, процедуры калибровки и поверки. «Моспроекткомплекс» обладает уникальным мобильным лабораторно-исследовательским комплексом, позволяющим специалистам проводить полевые работы как в любом округе Москвы, так и по всей Московской области. Для обработки результатов измерений мы используем профессиональные приложения, исключающие возможность проникновения в документацию малейших несоответствий. «Моспроекткомплекс» отвечает за соответствие каждого выпущенного документа российским нормам — и даёт заказчику возможность без труда преодолеть задачу согласования или узаконивания перепланировки нежилого помещения!
Стоимость и сроки подготовки документации для согласования или узаконения перепланировки нежилого помещения определяются многими обстоятельствами, от суммарной площади обследуемого помещения до наличия нестандартных и трудносогласуемых инженерно-архитектурных решений. Консультант «Моспроекткомплекс» подскажет, сколько будет стоить разработка документов в вашем случае: отправьте нам электронное письмо, позвоните или закажите обратный звонок — и задайте все интересующие вопросы действительно компетентному специалисту!
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела перепланировки
не требуют согласования или узаконивания такие виды работ, в том числе проводимых в рамках перепланировки нежилого помещения, располагающегося в жилом доме, которые не оказывают существенного влияния на прочностные, эксплуатационные и санитарно-гигиенические характеристики многоквартирного дома в целом и рассматриваемых помещений в частности, — например, оштукатуривание стен, замена сантехники на аналогичную, с сохранением мест установки, или монтаж встроенной мебели.