Оценка инвестиций

Необходимость оценки инвестиций и определения эффективности бизнеса

Начнем с основ: с точки зрения действующих в России законов, подзаконных актов и норм оценка инвестиций, позволяющая определить экономическую эффективность проекта, не является обязательной процедурой — проще говоря, застройщик (или иное заинтересованное в привлечении финансовых вложений в бизнес лицо) вполне может не заниматься анализом доходности, выяснением срока окупаемости, вычислением ликвидности и прочими видами задач из области экономики.

Однако отсутствие качественно выполненной оценки инвестиций, помогающей определить экономическую эффективность вложений в недвижимость, скорее отпугнет потенциальных инвесторов: любому владельцу средств хочется быть уверенным, что проект не прогорит и их деньги не пропадут просто так. В этом и заключается основная цель оценки инвестиций — доказать инвесторам экономическую эффективность, привлекательную доходность и минимальность связанных с проектом финансовых рисков.

Помимо этой главной цели, оценка инвестиций, выполненная специалистами, помогает:

• С наибольшей эффективностью организовать управление финансовыми средствами — так, чтобы получить наибольшую доходность, снизив до возможного минимума объем затрат;
• Расставить приоритеты в осуществлении проекта — определить задачи, нуждающиеся в первоочередном финансировании, и вторичные, а иногда даже необязательные;
• Рассчитать суммарный объем требуемых финансовых вложений — с учетом требований к доходности, экономических рисков, долгосрочной эффективности и прочих величин;
• Выявить факторы риска, которые могут негативно сказаться на экономической эффективности бизнеса или, в особо неблагоприятных случаях, полному провалу проекта.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела оценки

в абсолютном большинстве случаев оценка инвестиций, имеющая целью определение стоимости проекта, доходности, рисков и прочих критериев из области экономики, проводится в комплексном виде — то есть подразумевает вычисление целого ряда взаимосвязанных величин статического и динамического характера. Расчет отдельных параметров, например, доходности или связанных с конкретной областью бизнеса финансовых рисков, возможен — однако неполное понимание экономической эффективности проекта вряд ли привлечет перспективных инвесторов.

По чьей инициативе выполняется оценка инвестиций в строительный проект

Поскольку в основе выполнения оценки инвестиций, дающей полноценные ответы на вопросы относительно ключевых точек управления проектом, стоимости строительства, доходности, финансовых рисков, связанных с предприятием, и прочих важных параметров, не лежит законодательная необходимость, процедура анализ, позволяющий выяснить экономическую эффективность предприятия, фактически не регламентирована — а значит, оценка инвестиций может быть произведена по инициативе любого заинтересованного лица.

На деле оценка инвестиций с точки зрения эффективности их вливания в проект (предприятие) чаще всего производится по заказу владельца бизнеса — то есть стороны, нуждающейся в притоке финансовых средств. Как правило, для оценки инвестиций (а кроме того, анализа доходности предприятия, рисков, окупаемости и прочих величин) привлекаются сторонние специалисты, имеющие соответствующую квалификацию и большой опыт в данной сфере.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела оценки

непрофессиональная или некомпетентная оценка инвестиций с огромной вероятностью приведет к неправильному пониманию экономической эффективности предприятия — и, следовательно, всевозможным рискам, от снижения доходности вследствие некорректного управления бизнесом до полного провала проекта и невозвратных финансовых потерь.

Основные подходы к анализу параметров при оценке инвестиций в предприятие

В настоящее время оценка инвестиций, в том числе определение экономической эффективности проекта и связанных с рассматриваемым бизнесом финансовых рисков, выполняется с использованием двух основных подходов:

• Статического. Все величины рассматриваются в абсолютном значении, без привязки ко времени их появления в ходе оценки инвестиций и эффективности предприятия, а следовательно, к текущему уровню инфляции. Например, если в 2022 году в проект было вложено 700 тысяч рублей, в 2023 году объем инвестиций составил 900 тысяч рублей, а в 2024 году — 500 тысяч рублей, применение статического подхода при анализе доходности, рисков и прочих параметров проекта подразумевает прямое суммирование вышеперечисленных значений: 700 + 900 + 500, то есть 2100 тысяч рублей;
• Динамического. Величины, определяемые в процессе оценки инвестиций и финансовой эффективности проекта, пересчитываются (дисконтируются) с учетом фактической инфляции и прочих экономических изменений. Например, если номинальная доходность предприятия, определенная посредством экономического анализа, составляет 50 миллионов рублей, а величина инфляции за рассматриваемый промежуток времени — 12,1% (в долевом отношении — 0,121), реальная доходность, определяемая при помощи динамического подхода, составит (50 – 50×0,121), то есть 43,95 миллиона рублей.

Какие критерии подвергаются анализу при оценке инвестиций в проект

Перечислим некоторые наиболее часто употребляемые в ходе оценки инвестиций в строительный проект или предприятие параметры.

Норма доходности

Обязательно применяемый при анализе эффективности бизнеса показатель, характеризующий объем требуемых вложений в проект. Чаще всего в процессе оценки инвестиций определяется путем сравнения чистового приведенного (то есть с учетом динамических изменений) дохода с нулевой ставкой: если доходность выше, предприятие обладает должной экономической эффективностью; если нет — финансовые риски инвестирования в бизнес слишком велики.

Чистая стоимость

Пожалуй, наиболее простой для понимания и вычисления показатель, применяемый при анализе финансовой эффективности проекта. Для вычисления данного параметра в рамках оценки инвестиций требуется вычесть из суммарного прогнозируемого дохода предприятия суммарные требуемые расходы на реализацию проекта.

Показатель доходности

Также довольно простая для вычисления величина, представляющая собой отношение прогнозируемого суммарного дохода и предстоящих затрат, в том числе инвестиционных средств. Как несложно догадаться, чем больше данный показатель, тем сильнее доходность проекта перевешивает его затратность — и, следовательно, тем выгоднее предприятие с точки зрения оценки инвестиций.

Показатель эффективности

Довольно полезный критерий, применяемый при оценке инвестиций с точки зрения их финансового «выхлопа». Определяется путем сравнения доходности вложений в предприятие с доходом, который был бы получен с тех же денег, положенных на банковский депозит по стандартной ставке. Разумеется, если первая величина больше второй, оценка инвестиций показывает приемлемый уровень экономической эффективности проекта; если наоборот, инвесторам будет выгоднее положить деньги в банк — таким образом не только обеспечив себе большую доходность, но и избежав неизбежных при реализации предприятия финансовых рисков.

Коэффициент дисконтирования

Применяемый в процессе анализа доходности, рисков и прочих относящихся к экономической эффективности предприятия параметров коэффициент, позволяющий быстро пересчитывать величины с учетом динамических изменений. В частности, применение такого коэффициента при оценке инвестиций помогает выяснить, сколько в действительности будут стоить финансовые средства, вложенные в проект, к моменту предполагаемого достижения точки окупаемости, — и предельно адекватно оценить перспективность таких вложений.

Срок окупаемости

Временной показатель, вычисляемый в ходе оценки инвестиций с точки зрения эффективности проекта и позволяющий понять, в течение какого времени вложения в предприятие полностью окупятся за счет получаемых доходов. В перспективе за точкой окупаемости следует непосредственно извлечение и застройщиком, и инвесторами прибыли — правильный анализ финансовых рисков и доходности позволяет организовать управление бизнесом таким образом, чтобы избежать непредвиденных «провалов».

Аспекты анализа экономической эффективности проекта при оценке инвестиций

Вычисления в рамках оценки инвестиций по показателям экономической эффективности, наличия финансовых рисков, доходности, срока окупаемости и прочим параметрам производятся с точки зрения:

• Владельца бизнеса. Адекватная оценка инвестиций, привлекаемых в строительный проект или уже действующее предприятие, невозможна без определения базовых параметров: суммарных расходов, суммарных доходов, срока выхода на точку безубыточности, — в целом характеризующих проект как привлекательный для финансовых вложений, не имеющий существенных перспектив или откровенно убыточный;
• Потенциального инвестора. Финансовый анализ, проводимый в процессе оценки инвестиций в проект (предприятие), включая их экономическую эффективность, призван определить, способно ли данное предложение заинтересовать располагающих средствами сторонних лиц — то есть может ли проект, в отношении которого проводится оценка инвестиций, принести значительную (хотя бы по сравнению с банковским депозитом) прибыль.

Помимо собственно потенциальных инвесторов, оценка инвестиций и экономической эффективности проекта в целом может представлять непосредственный интерес и для других сторон: совладельцев бизнеса, арендаторов, кредиторов и так далее. Профессионально выполненный анализ эффективности проекта позволяет заблаговременно избежать фатальных и для владельца бизнеса, и для инвесторов и кредиторов финансовых ошибок — и реализовать проект с наибольшей выгодой для каждого из участников.

Как получить оценку инвестиций и эффективности бизнес-проекта

Оценка инвестиций с «Моспроекткомплекс»: стопроцентно достоверный анализ