Перевод в жилое помещение

А для чего вообще нужен перевод в жилое помещение?

Именно таким вопросом в первую очередь задаются собственники объектов, относящихся к нежилому фонду: от производственных сооружений и зданий торгово-развлекательных центров до так называемых дачных домиков и даже капитальных гаражей. Причин для получения услуги, на законных основаниях, по переводу в жилое помещение, в том числе с получением согласия прочих владельцев, например, в многоквартирном доме, несколько — и вот самые распространенные:

• Получение возможности прописаться или зарегистрироваться. Перевод в жилое помещение объекта, в настоящее время относящегося к нежилому фонду, позволяет решить одну из самых существенных проблем: какова бы ни была стоимость нежилой недвижимости, регистрация в ней, на действующих в настоящее время основаниях, невозможна. Это значит, что без перевода в жилое помещение владелец объекта может в законном порядке и на своих условиях сколько угодно жить в нем — но не сможет, к примеру, записать ребенка в располагающуюся в районе фактического проживания школу или встать на учет в «бесплатной» поликлинике;
• Существенное снижение налоговой ставки. Согласно действующему порядке, для объектов нежилого фонда налог на собственность составляет 0,006…0,02 (то есть 0,6…2,0%) от кадастровой стоимости, в то время как для объектов жилого фонда, в том числе многоквартирных домов, — 0,001 (то есть 0,1%) от кадастровой стоимости. Таким образом, услуга по переводу в жилое помещение, даже с учетом значительной ее стоимости и необходимости получать в официальном порядке согласие иных владельцев имущества, например, если речь идет о многоквартирном доме, позволяет на законных основаниях экономить немалые суммы. К примеру, если до перевода в жилое помещение собственнику объекта нежилого фонда, кадастровая стоимость которого составляет 2,5 миллиона рублей, приходилось платить по минимальной ставке (0,006×2500000), то есть 15000 рублей, то, получив услугу по переводу в жилое помещение в официальном порядке, он сможет платить уже (0,001×2500000), то есть 2500 рублей — ровно в 6 раз меньше;

• Значительное снижение стоимости коммунальных услуг. Как несложно догадаться, пользование водой, светом, газом и прочими дарами прогресса для собственника объекта нежилого фонда, еще не прошедшего в законном порядке, в том числе если речь идет о многоквартирном доме, процедуры перевода в жилое помещение, также обойдется дороже. Перевод в жилое помещение, выполненные на надлежащих основаниях, в том числе с получением согласия иных собственников, если речь идет о многоквартирном доме, позволяет существенно сэкономить на коммунальных услугах — что немаловажно, в совершенно легальном порядке;
• Получение ипотеки на более выгодных условиях. Перевод в жилое помещение в установленном для государственной услуги порядке помогает, помимо прочего, получить ипотечный кредит по минимальной стоимости — как минимум на пару процентов ниже.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

довольно часто перевод в жилое помещение, в предусмотренном федеральными и региональными нормами порядке, осуществляется в целях последующей продажи собственности, ранее относившейся к нежилому фонду. Перевод в жилое помещение, с учетом перечисленных выше преимуществ, позволяет продать объект на более выгодных условиях — и, если даже стоимость остается прежней, заинтересовать большее число потенциальных покупателей.

Всегда ли возможен перевод в жилое помещение: действующий порядок и основания

Краткий ответ — нет. Законом предусматриваются, помимо порядка получения услуги по переводу в жилое помещение, и основания, на которых в переводе в жилое помещение объекта, относящегося к нежилому фонду, в том числе располагающегося в многоквартирном доме, может быть отказано. Так, перевод в жилое помещение на законных условиях невозможен, если:

• Объект, для которого планируется перевод в жилое помещение, располагается не в условно жилых районах: например, основанием для отказа в переводе в жилое помещение в официальном порядке станет размещение объекта в промзоне;
• Объект, для которого планируется перевод в жилое помещение, находится в неудовлетворительном состоянии: например, условием для отказа в переводе в жилое помещение в законном порядке станет аварийное состояние несущих конструкций;
• Объект, для которого планируется перевод в жилое помещение, не подключен к базовым инженерным коммуникациям: электричеству, водопроводу, канализации и так далее, в зависимости от условий порядка перевода в жилое помещение в конкретном регионе;
• Объект, для которого планируется перевод в жилое помещение, полностью лишен естественного (солнечного) света: в переводе в жилое помещение будет отказано в официальном порядке и на законных основаниях, если в объекте нет ни одного окна;
• Объект, для которого планируется перевод в жилое помещение, не соответствует условиям размещения: например, на законных условиях будет отказано в переводе в жилое помещение, если объект находится на подвальном или цокольном уровне.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

часть из перечисленных выше препятствий к переводу в жилое помещение в законном порядке, в том числе если речь идет об объекте в составе многоквартирного дома, можно устранить путем перепланировки или реконструкции — проводимых, разумеется, до подачи заявления на перевод в жилое помещение на действующих условиях. Перед проведением таких работ следует трезво оценить, дадут ли они впоследствии основание для перевода в жилое помещение в официальном порядке, обратившись к квалифицированным специалистами. В случае, если услуга по переводу в жилое помещение останется недоступна и по результатам реконструкции или перепланировки, от задумки лучше отказаться — как минимум до тех пор, пока не случатся очередные изменения в условиях перевода в жилое помещение.

Специфика перевода в жилое помещение различных категорий объектов нежилого фонда

Порядок и сложность перевода в жилое помещение на законных основаниях и в соответствии с действующими условиями, а следовательно, и стоимость услуги, отличаются в зависимости от различных факторов, в том числе — текущей категории нежилого объекта. Ниже мы рассмотрим несколько наиболее часто встречающихся аспектов и условий, напрямую влияющих на стоимость перевода в жилое помещение, для различных ситуаций.

Порядок перевода в жилое помещение для отдельно располагающегося нежилого объекта

Наиболее прост порядок, в соответствии с действующими условиями и законными основаниями, перевода в жилое помещение объектов нежилого фонда, обладающих признаком автономности (отдельности), будь то здание торгового центра, офисное помещение или даже капитальный гараж. Принципиальное условие для перевода в жилое помещение в официальном порядке — капитальность пока что входящего в нежилой фонд объекта, то есть наличие неразрывной (не устраняемой без существенного повреждения строительных конструкций) связи с землей; по понятным причинам в случае многоквартирного дома это условие соблюдается по умолчанию.

Как было отмечено выше, для осуществления перевода в жилое помещение в соответствии с действующим порядком и на законных основаниях, вне зависимости от стоимости недвижимости и прочих «побочных» факторов, может потребоваться предварительное выполнение перепланировки или реконструкции, например, с целью создания выходящих на улицу окон или подъема объекта, для которого планируется перевод в жилое помещение, выше подвального уровня. Получать согласие прочих владельцев, как в случае с многоквартирным домом, в данном случае не требуется — обычно потому, что всем объектом нежилого фонда, как правило, распоряжается один собственник.

Сравнительная простота перевода в жилое помещение отдельно размещающегося объекта нежилого фонда, с соблюдением официального порядка и действующих условий, влияет и на стоимость услуги, — впрочем, стоимость зависит от множества факторов, включая суммарную площадь строения, для которого планируется перевод в жилое помещение.

Порядок перевода в жилое помещение для объекта, являющегося частью многоквартирного дома

Одно из ключевых оснований для перевода в жилое помещение в случае применения официального порядка к многоквартирному дому соблюдается по умолчанию: многоквартирный дом в любом случае представляет собой капитальную постройку. С другой стороны, на сложность (а значит, и стоимость) услуги непосредственно влияет повышенная сложность проектирования перевода в жилое помещение: специалистам при разработке проекта понадобится учесть все условия безопасности — так, чтобы по завершении реконструкции или перепланировки технические характеристики многоквартирного дома не изменились в худшую сторону.

Кроме того, порядок перевода в жилое помещение объекта, располагающегося в многоквартирном доме, на законных основаниях, практически всегда предполагает необходимость получения согласия на такое действие всех собственников недвижимости в составе многоквартирного дома. Исключение составляет только случаи, когда объект, для которого планируется в законном порядке перевод в жилое помещение, имеет отдельный вход и не относится к категории общедомового имущества. К примеру, перевод в жилое помещение, в официальном порядке и с соблюдением всех актуальных условий, но без необходимости получать письменное согласие каждого из собственников имущества в многоквартирном доме, возможен для часто размещающихся в нижних этажах современных многоквартирных домов мини-маркетов, спортклубов, парикмахерских и аналогичных объектов нежилого фонда.

Порядок перевода в жилое помещение для сооружений различного назначения

Теоретически перевод в жилое помещение может быть осуществлен, в официальном порядке и на законных основаниях, для любых сооружений — от промышленных построек до водонапорных башен. В действительности на осуществимость и стоимость услуги влияют такие ранее упомянутые условия, как место расположения объекта нежилого фонда и его соответствие критериям перевода в жилое помещение. Можно утверждать лишь одно: даже если перевод в жилое помещение будет возможен, владельцу обязательно понадобится заказывать проект реконструкции, а затем проводить соответствующие работы — что напрямую сказывается как на порядке, так и на стоимости перевода в жилое помещение.

В каком порядке производится перевод в жилое помещение: краткий алгоритм действий

Особенности перевода в жилое помещение для различных категорий объектов нежилого фонда, а также стоимость услуги, определяются множеством обстоятельств, наличием законных оснований и необходимости соблюдения тех или иных условий, что особенно ярко проявляется в случае многоквартирного дома. Приведем самый общий порядок действий владельца объекта, нуждающегося в переводе в жилое помещение:

• Собственник объекта, для которого планируется перевод в жилое помещение в официальном порядке, или иное лицо, на законных основаниях распоряжающееся таким объектом, в том числе в составе многоквартирного дома, подготавливает техническое задание на проектирование перевода в жилое помещение. Техзадание должно включать полный список вопросов, на которые требуется ответить специалистам-проектировщикам, а также дополнительные условия и пожелания клиента (и, по его желанию, иных заинтересованных лиц). Составление технического задания, в том числе на проектирование перевода в жилое помещение, — довольно трудоемкий и утомительный процесс; инженеры «Моспроекткомплекс» помогут в подготовке техзадания на проектирование перевода в жилое помещение, — учитывающего малейшие нюансы закона и позволяющего достичь оптимальных результатов;

• Собственник объекта, для которого необходим перевод в жилое помещение, собирает пакет вводных данных: документов, показывающих, в каком порядке и на каких законных основаниях он распоряжается объектом нежилого фонда, нуждающимся в переводе в жилое помещение; при наличии — уже готовых разделов проектной документации; текущего технического паспорта, выданного БТИ; результатов произведенных в порядке подготовки к переводу в жилое помещение изысканий и обследований; ранее полученных мотивированных отказов в переводе в жилое помещение; прочих документов, имеющих, как думает заказчик, прямое отношение к порядку перевода в жилое помещение объекта на законных основаниях;
• Заказчик передает инженерам «Моспроекткомплекс» техническое задание и подготовленные исходные материалы. Специалисты знакомятся с полученными данными, определяют стоимость и длительность разработки проекта по переводу в жилое помещение, после чего «Моспроекткомплекс» в официальном порядке подписывает с заказчиком договор на проектирование;
• После подписания договора инженеры приступают к созданию проекта, который впоследствии станет главным законным основанием для перевода в жилое помещение объекта, относимого к нежилому фонду, в официальном порядке. В работе учитываются как категория такого объекта (например, многоквартирный дом), так и прочие условия, от первостепенных до представляющих сугубо профессиональный интерес;
• Результатом работы инженеров «Моспроекткомплекс» становится выпуск проекта, на основании которого впоследствии будет получено разрешение на перевод в жилое помещение, в действующем порядке и с соблюдением всех актуальных условий, в том числе для многоквартирного дома;
• Получив проект, на основании которого будет производиться перевод в жилое помещение, собственник объекта, пока еще находящегося в нежилом фонде, вместе с соответствующим заявлением, правоустанавливающими документами и техпаспортом из БТИ обращается за переводом в жилое помещение в официальном порядке в местный орган власти (городскую, районную администрацию и так далее, в зависимости от существующей субординации; в Москве это Департамент городского имущества). Подать заявление вместе с пакетом документов можно как лично, так и посредством направления через «Почту России» или МФЦ;
• По рассмотрении возможности перевода в жилое помещение, в официальном порядке, на законных основаниях и с соблюдением всех действующих условий, ответственный орган принимает положительное или отрицательное решение, о чем информирует заявителя по указанному последним каналу связи. Срок принятия решения по переводу в жилое помещение зависит от региона; в Москве, как правило, рассмотрение вопроса в официальном порядке, в том числе для многоквартирного дома, производится довольно быстро, в срок до полутора календарных месяцев с момента регистрации заявления на перевод в жилое помещение;
• По получении положительного решения владелец объекта, для которого планируется перевод в жилое помещение, может приступать к работам по реконструкции или перепланировке. Проводить их нужно, особенно если речь идет о многоквартирном доме, в установленном порядке, с обязательным соблюдением часов тишины;
• По получении отрицательного решения (например, по причине представления в надзорную инстанцию неполного пакета документов, отсутствия законных оснований для перевода в жилое помещение или иного нарушения порядка перевода в жилое помещение) собственник объекта, все еще относимого к нежилому фонду, может исправить выявленные ошибки, после чего повторить попытку. Кроме того, владелец объекта, в том числе располагающегося в многоквартирном доме, вправе оспорить решение контролирующего органа в суде — с целью доказать, что перевод в жилое помещение технически возможен и может быть осуществлен на законных основаниях;

• По завершении строительно-монтажных работ начинается финальная стадия перевода в жилое помещение в законном порядке, как для отдельно стоящего объекта, так и для многоквартирного дома. Внесенные изменения следует отобразить в новом техпаспорте, для чего на объект, для которого продолжается перевод в жилое помещение, вызывают представителя БТИ. Стоимость выдачи нового технического паспорта составляет порядка 5000 рублей;
• Получив техпаспорт из БТИ, собственник объекта, ранее принадлежавшего к нежилому фонду, обращается с МФЦ или в ту же надзорную инстанцию, которая выдала в официальном порядке разрешение на перевод в жилое помещение. Обновленные данные, в свою очередь, направляются в Росреестр для внесения в ЕГРН;
• Срок появления данных о новом статусе объекта, для которого был проведен в официальном порядке перевод в жилое помещение, — 15 рабочих дней, как для отдельно размещающихся объектов, так и для помещений в составе многоквартирных домов. В случае, если по истечении указанного срока данные в ЕГРН не обновились, владелец объекта, для которого был осуществлен перевод в жилое помещение, должен самостоятельно направить в Росреестр соответствующее заявление. В данном случае никаких документов прикладывать уже не понадобится: Росреестр запросит их в межведомственном порядке. В дальнейшем владелец объекта, для которого перевод в жилое помещение в официальном порядке и на законных основаниях был успешно завершен, сможет получить новую выписку из ЕГРН: на бумаге (стоимость — 750 рублей) или в электронном формате (стоимость — 300 рублей).

Проектирование перевода в жилое помещение с «Моспроекткомплекс»: выгодно и без отказов!

Компания «Моспроекткомплекс» располагает полным набором разрешение на ведение проектировочной (в том числе в процессе перевода в жилое помещение) деятельности, выполнение инженерных изысканий, технических обследований, независимых экспертиз всех типов: от землеустроительной до историко-культурной. В работе мы применяем лучшее современное измерительное и диагностическое оборудование, а также профессиональные программные среды, исключающие вероятность появления в проекте даже самых незначительных несоответствий. В нашем распоряжении — передвижная лаборатория, позволяющая проводить полевые работы, в том числе в рамках подготовки к проектированию перевода в жилое помещение, на каких угодно объектах Москвы и прилегающих населенных пунктов.

Стоимость и сроки проектирования перевода объекта в жилое помещение определяются множеством условий, от размещения (в составе многоквартирного дома или в качестве отдельного здания) до специфического порядка изменения статуса постройки. Чтобы узнать, сколько будет стоить проектирование в рамках перевода в жилое помещение для вашего объекта, обратитесь к консультанту «Моспроекткомплекс»: позвоните нам или закажите обратный звонок на сайте — и получите исчерпывающие ответы на все вопросы!