Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Необходимость и специфические задачи разработки схемы планировочной организации земельного участка

Земля, даже в столь обширных странах, как Россия, — конечный ресурс, использовать который требуется как можно более рационально, не допуская неэффективного размещения строительных объектов и самовольной застройки. Разумеется, за правильным расходованием территорий следит государство, а не сам застройщик, — последний может лишь подготовить документы, предельно убедительно доказывающие контролирующим инстанциям, что планируемые работы по возведению нового объекта (а также реконструкции или демонтажу уже располагающегося на данном участке):

• Не противоречат требованиям Градостроительного кодекса и прочих законов, постановлений, распоряжений и норм, содержащих требования к размещению различных строительных объектов на территориях с какой бы то ни было спецификой;
• Не нарушают интересов третьих лиц: собственников соседних строений, помещений и сооружений, жильцов располагающихся неподалёку домов, а помимо того, собственно государства, в распоряжении которого находятся близлежащие земли и объекты;
• Не противоречат, в плане размещения на земельном участке, здравому смыслу: проектируемое здание будет расположено с достаточной степенью эффективности — финансовой, социальной и инфраструктурной.

Первостепенная задача, решаемая в ходе подготовки СПОЗУ, — представление как застройщику, так и надзорным инстанциям максимально точного, не допускающего двоякого толкования представления о будущем расположении здания, помещения или сооружения. Неточности, случайно или намеренно допущенные при составлении схемы планировочной организации земельного участка, в перспективе приводят к невозможности согласования проекта — а если документация всё же будет согласована, при обнаружении несоответствия в дальнейшем здание, согласно приведённым в статье 222 Гражданского кодекса критериям, может быть признано самостроем. Последнее повлечёт для владельца объекта негативные последствия — включая необходимость выплачивать немалый штраф, а возможно, и демонтировать здание или сооружение за свой счёт.

Своевременное и качественное оформление СПОЗУ, в процессе общей подготовки проектной документации, позволяет застройщику без труда пройти стадии экспертизы и согласования проекта — а значит, с наименьшими затратами времени и нервов приступить непосредственно к выполнению строительно-монтажных работ.

В свою очередь, если здание, помещение или сооружение было возведено без надлежащего согласования проекта или вовсе без подготовки проектной документации, разработка СПОЗУ, выполненная специалистами в рамках оформления проекта в целом, поможет собственнику объекта с наибольшей вероятностью успешного исхода дела легализовать постройку — и таким образом уберечь её от сноса.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела проектирования

схема планировочной организации земельного участка может быть разработана в качестве отдельной части проектной документации — однако подготовка проекта в целом, одной командой специалистов, гарантирует максимальную слаженность и оперативность выпуска проекта, а также отсутствие неточностей, возникающих вследствие неизбежных при работе двух разных организаций коммуникационных сложностей.

На основании каких положений законодательно-нормативной базы осуществляется разработка схемы планировочной организации земельного участка

Состав и требования к оформлению схемы планировочной организации земельного участка

СПОЗУ включает как описательную (текстовую), так и наглядную (графическую) части. Рассмотрим состав каждой из указанных частей в следующих подзаголовках.

Текстовая часть СПОЗУ

В состав описательной части схемы планировочной организации земельного участка включаются, в соответствии с предписаниями Постановления Правительства РФ №87, следующие обязательные данные:

• Подробное описание территории, на которой планируется проведение строительных или реконструкционных работ. СПОЗУ должна содержать сведения о расположении в границах рассматриваемой территории зон с особыми требованиями к пользованию, а также достаточное описание каждой из них — разумеется, если такие зоны присутствуют;

• При необходимости определения для рассматриваемого проектом объекта, возводимого или реконструируемого, санитарно-защитных границ, в схему планировочной организации земельного участка включается их обоснование;
• Описание, включающее обоснование принятых проектной организацией решений, распланировки территории, на которой проектируются строительные или реконструкционные работы;
• Полный перечень базовых технических характеристик территории, на которой планируется осуществление строительных или реконструкционных работ: суммарной площади, граничных точек и так далее;
• Подробное описание, включающее обоснование, решений инженерно-гидрогеологического характера, касающихся вопросов защиты объекта от потенциальных угроз в виде паводков, подъёма грунтовых вод, сползания или проседания грунта и прочих;
• Подробное описание особенностей распланировки территории, в том числе располагаемого на ней объекта, в вертикальной плоскости;
• Список решений, выработанных проектной организацией, осуществившей разработку схему планировочной организации земельного участка, относительно благоустройства рассматриваемой территории по завершении строительно-монтажных работ;
• При проектировании промышленно-производственного объекта СПОЗУ должна включать описание, с обоснованием предлагаемых решений, деления территории на зоны и расположения в этих зонах различных типов объектов: подсобных, складских, основных и прочих;
• При проектировании промышленно-производственного объекта схемы планировочной организации земельного участка должна включать описание, с обоснованием, транспортных сетей, обеспечивающих как внешнее снабжение объекта, так и внутренние перевозки;
• При необходимости разработки транспортной инфраструктуры для промышленного объекта в СПОЗУ включается описание планируемых путей и узлов;
• При проектировании объектов, не относящихся к промышленно-производственной категории, схема планировочной организации земельного участка должна содержать обоснование расположения транспортных путей, посредством которых обеспечивается подъезд к зданию, помещению или сооружению.

Помимо перечисленных данных, включаемых в описательную часть схемы планировочной организации земельного участка, в состав раздела могут входить и прочие сведения, непосредственно относящиеся к рассматриваемым в СПОЗУ вопроса

Графическая часть СПОЗУ

В состав визуальной части раздела должны быть включены следующие данные:

• Собственно распланировка территории, включая точные границы участка, места размещения возводимых и уже возведённых объектов, места пролегания инженерных коммуникаций, зоны сервитутов (при наличии таковых), места нахождения объектов, планируемых к демонтажу, места размещения приборов уличного освещения, лавок, газонов и прочих деталей благоустройства;

• Прорисовка организации надземных рельефных объектов и план залегания грунтовых масс;
• План пролегания инженерных коммуникаций, содержащий отметки, показывающие, как проектируемый объект будет к ним подключён;
• Ситуационный план, подробно показывающий, как проектируемое здание, помещение или сооружение будет размещаться на рассматриваемой территории, в том числе относительно соседствующих с ним объектов, соседних участков, транспортных линий, линейных объектов и коммуникаций.

Общий порядок разработки схемы планировочной организации земельного участка

Подготовка СПОЗУ, в цикле проектирования строительно-монтажных работ, осуществляется в несколько шагов:

1. Заказчик подготавливает техническое задание, содержащее полный, после подписания договора не подлежащий пересмотру в одностороннем порядке перечень ставящихся перед специалистами задач, а также список дополнительных пожеланий и требований; последние могут выдвигаться как собственно застройщиком, так и заинтересованными лицами — например, инвесторами.

2. Заказчик подготавливает пакет исходных данных: правоустанавливающие документы; уже разработанные разделы проектной документации (при наличии таковых); материалы ранее проведённых инженерных изысканий, мониторингов и обследований; ранее использованные проектные и рабочие документы; предписания надзорных инстанций — и прочие имеющие отношение к вопросу разработки СПОЗУ сведения.

3. Заказчик передаёт техзадание вкупе с пакетом исходной документации экспертам «Моспроекткомплекса». Специалисты проводят первичный анализ документов, определяют стоимость и сроки предоставления услуги по подготовке схемы планировочной организации земельного участка, после чего оформляют соответствующий договор.

4. После подписания договора специалисты «Моспроекткомплекса» приступают к работе:

• Собирают недостающие данные, в том числе пользуясь закрытыми источниками;
• Проводят полный анализ полученных данных, составляют исчерпывающее представление о задаче и методах её решения;
• Осуществляет необходимые в рамках разработки схемы планировочной организации земельного участка исследования и изыскания;
• Обрабатывают и классифицируют данные, после чего приступают к оформлению СПОЗУ.

5. Готовая схема планировочной организации земельного участка, содержащая как текстовую, так и графическую часть, передаётся на руки заказчику — в составе полного проекта или в качестве отдельного раздела.

Схема планировочной организации земельного участка, подготовленная специалистами «Моспроекткомплекса», не нуждается в предварительных корректировках и заверениях: документ по умолчанию пригоден к представлению в надзорные структуры.

Разработка СПОЗУ «Моспроекткомплексом»: преимущества, стоимость и сроки

Компания «Моспроекткомплекс» располагает полным комплектом разрешительных документов, необходимых для ведения проектной деятельности: допусков, сертификатов и лицензий, в том числе лицензией, выданной Министерством культуры. В работе наши специалисты применяют новейшие вычислительные среды, гарантирующие абсолютную точность и высокую совместимость документации, а также высокоточные инструменты и приборы, зарегистрированные в Росстандарте. В команде «Моспроекткомплекса» — квалифицированные специалисты, знающие всё об особенностях разработки и согласования проектной документации в целом и отдельных её разделов. Мы обеспечиваем полную достоверность сведений и легитимность предлагаемых в проекте решений — а следовательно, быстрое и простое согласование в надзорных органах.

Стоимость и сроки подготовки схемы планировочной организации земельного участка определяются объёмом поставленной задачи, наличием труднодоступных, опасных мест, дополнительных требований и прочими факторами. Минимальная цена услуги «Моспроекткомплекса» — 50000 рублей. Чтобы узнать, сколько будет стоить разработка СПОЗУ (и проекта в целом) для вашего объекта, позвоните нам или закажите обратный звонок в форме на сайте: специалист «Моспроекткомплекса» перезвонит в удобное для вас время и проведёт бесплатный анализ ситуации!