Комплексное развитие территории (КРТ) — это реализация осуществляемых в соответствии с ранее
разработанными проектом и программой, а также официально заключённым договором мероприятий, целью которых
является гарантирование непрерывности и эффективности, как с финансовой, так и с инфраструктурной и социальной
точек зрения, застройки всех типов: в городских районах и на сельских земельных участках, жилой и нежилой
застройки, торговых помещений и предприятий, в том числе казённых, в производственных зонах, как в Москве, так и
в иных регионах страны.
«Моспроекткомплекс» расскажет, в соответствии с какими законами, постановлениями и требованиями осуществляются
разработка, согласование и утверждение программ, планов и проекта в рамках принятия решения о возможности
комплексного развития территории (КРТ), в том числе по инициативе правообладателя, в каком порядке производятся
обязательные при разработке, согласовании и утверждении планов, программ и проекта комплексного развития
территории (КРТ), как городских районов, так и расположенных в сельской местности земельных участков,
мероприятия, каковы особенности осуществления проекта комплексного развития территории (КРТ) в отношении жилой и
нежилой застройки, предприятий, включая казённые, в производственных зонах, в соответствии с какими законами,
постановлениями, нормами и прочими требованиями проводится реализация проекта, на основании заключённого
договора, комплексного развития территории (КРТ) — и в каком порядке следует действовать в 2023 году в Москве,
чтобы проекты, составленные для городского района или сельского участка, жилой или нежилой застройки, включая
производственные зоны, в рамках комплексного развития территории (КРТ) получил одобрительное заключение и был
принят без ненужных сложностей.
СОДЕРЖАНИЕ
Подготовка проекта и договора комплексного развития территории (КРТ): обоснование необходимости и базовые цели
Количество земли, как в границах городских районов, в том числе располагающихся в Москве, так и в границах сельских участков, ограничено — даже для такой большой страны, как Россия. Из этого положения следуют два простых вывода, являющихся обоснованием необходимости подготовки проекта и программы комплексного развития территории (КРТ), как для Москвы, так и для прочих регионов:
- Каждый земельный участок, вне зависимости от того, где на карте он располагается, какова его стоимость, относится он к городской или сельской местности, каковы его границы и площадь, предполагается выделить его под жилую или нежилую застройку (включая использование в качестве производственной зоны), должен использоваться предельно рационально — так, чтобы приносить максимальную пользу и в финансовом, и в социальном плане. Подготовка проекта, как и программы, комплексного развития территории (КРТ), в том числе для Москвы, подразумевает включение в состав документации вариантов решения этой задачи, а также порядка осуществления предложений в рамках комплексного развития территории (КРТ);
- Каждый земельный участок, вне зависимости от предполагаемого для него вида использования, будь то жилая или нежилая застройка, сельское поселение или район в границах Москвы, производственная зона и так далее, а также способа получения данного городского или сельского участка застройщиком (по договору аренды, посредством торгов/аукциона), должен, в соответствии с решениями, представленными в программе и проекте комплексного развития территории (КРТ), составленных для городского района или сельского участка, в границах Москвы или любого иного региона, находиться в состоянии стабильного развития. В 2023 году, как и раньше, застой в реализации программы, подготовленной на основе проекта комплексного развития территории, означает вероятность изъятия участка, в особенности если комплексное развитие территории (КРТ) осуществляется с привлечением всевозможных госпрограмм и бюджетных фондов.
Подготовка программы и проекта, в соответствии с которыми будет осуществляться комплексное развитие территории (КРТ), не важно, идёт ли речь о жилой или нежилой застройке, городских или сельских участках, в том числе полученных застройщиком в ходе аукциона/торгов, тех или иных видах разрешённой деятельности, привлечении госпрограмм, региональных или муниципальных фондов, преследует перечисленные ниже основные цели:
- Создание и поддержание существования параметров, делающих возможным дальнейшее стабильное развитие инфраструктуры в границах Москвы или сельского участка, жилой или нежилой застройки, а также производственных зон. Программа, подготовленная на основе проекта комплексного развития территории (КРТ), должна включать в состав не только обоснование разработанных специалистами решений, но и чёткий порядок приведения этих предложений, содержащихся в принятом проекте комплексного развития территории (КРТ), в жизнь;
- Повышение социального качества и экономической эффективности рассматриваемых в проекте (и программе) комплексного развития территории (КРТ) участков, располагающихся в границах районов Москвы и сельских поселений, вне зависимости от того, промышленная это зона, жилая или нежилая застройка. Программа комплексного развития территории (КРТ), получившая положительное заключение соответствующего департамента, не ставит самоцелью возведение новых объектов, а предполагает именно улучшение качества жизни, в том числе трудовой, людей, относящихся к рассматриваемому в проекте комплексного развития территории (КРТ) району Москвы или любого другого города;
- Возведение новых объектов жилой и нежилой застройки, включая производственные зоны, в границах городского района или сельского участка. Программа, подготовленная на основе проекта комплексного развития территории (КРТ), позволяет оптимальным образом организовать новое строительство или реконструкцию уже существующих объектов, располагающихся в Москве, Московской области или в любой другой точке на карте страны, добившись таким образом предельно эффективного использования, в целях жилой или нежилой застройки, каждого земельного участка, расположен ли он в городе или сельской местности;
- Привлечение источников финансирования осуществления решений, излагаемых в программе и проекте комплексного развития территории (КРТ), не лежащих в сфере госпрограмм и государственных бюджетов всех уровней. Разработка проекта комплексного развития территории (КРТ) учитывает возможность использования внебюджетных фондов, в том числе если предполагается вести жилую или нежилую застройку по инициативе правообладателя, получившей одобрение в соответствующем департаменте.
Какими положениями законодательно-нормативной базы регламентируется подготовка программ и проекта комплексного развития территории (КРТ)
Поскольку проводить разработку проекта и отправлять на согласование и утверждение программу, в соответствии с которой будет реализовываться комплексное развитие территории (КРТ) в отношении жилой и нежилой застройки, а также производственных зон, вправе как органы исполнительной власти, так и назначенные последними застройщики, а также юридические лица, являющиеся владельцами соответствующих участков или выигравшие на аукционе возможность заниматься комплексным развитием территории (КРТ), действующее законодательство предусматривает все вышеперечисленные возможности и регулирует действия как коммерческих, так и некоммерческих структур, на которые возложено осуществление, в соответствии с утверждёнными проектом и программой, комплексного развития территории (КРТ).
В настоящее время процессы, входящие в состав подготовки и реализации, в соответствии с согласованными проектом и программой, комплексного развития территории (КРТ), как для городских районов, так и для участков, находящихся в сельской местности, регламентируются:
- Градостроительным кодексом. Вопросам реализации для жилой или нежилой застройки, в том числе в границах производственной зоны, проекта, в согласии с которым будет осуществляться комплексное развитие территории, посвящена вся глава X указанного документа, включающая статьи 64–70;
- Жилищным кодексом. Содержит, в частности, требования относительно переселения, в рамках осуществления проекта и программы комплексного развития территории (КРТ), жильцов ветхих домов — в том числе запрещает замену предоставления нового жилья на денежную компенсацию, если в исходном жилье прописаны малолетние дети;
- Земельным кодексом. Статья 56.12 данного документа включает требования к осуществлению изъятия участков, располагающихся в границах городских районов или в сельской местности, в целях дальнейшего осуществления программы, созданной на основе проекта комплексного развития территории (КРТ);
- Федеральным законом №494 (для краткости — 494-ФЗ). Содержит и утверждает изменения, внесённые в Градостроительный кодекс (с последними поправками от 30 декабря 2020 года) и направленные на унификацию и более широкое внедрение на всей территории страны, включая и Москву, процессов разработки и реализации программ и проектов, предусматривающих комплексное развитие территории (КРТ), от районов городской жилой и нежилой застройки до участков, расположенных в границах сельских образований;
- Прочими законами, подзаконными актами и нормативными документами, регламентирующими те или иные вопросы, относящиеся к разработке проекта (и программы) комплексного развития территории (КРТ).
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела консалтинга
и в Москве, и в прочих регионах страны вопросы подготовки и утверждения проекта, как и программы, комплексного развития территории (КРТ) могут регулироваться не только обязательными к исполнению на всей территории кодексы и федеральные законы, но и местные законы. В столице это, в частности, Постановление Правительства Москвы под №331 (для краткости — 331-ПП), касающееся вопросов нежилой застройки, в том числе в границах производственных зон.
Бесплатная консультация
от наших экспертов
Обратитесь к экспертам «Моспроекткомплекс», и мы поможем вам разработать оптимальное решение для вашего проекта!
Наши профессионалы всегда готовы поделиться своим опытом и знаниями!
Email: info@mosproektkompleks.ru
Телефон: +7 (495) 150-05-61 (офис) , +7 (925) 150-00-55 (WhatsApp, Telegram)
Категории проектов и программ, составляемых в целях комплексного развития территории (КРТ)
Как упоминалось ранее, проект (в равной степени и программа) комплексного развития территории (КРТ) может подготавливаться для городских районов и участков, находящихся в границах сельской местности, для жилой и нежилой застройки, включая производственные зоны.
Всего насчитывается четыре категории процессов, касающихся задач комплексного развития территории (КРТ):
- Комплексное развитие территории (КРТ), программа и проект которого составляются в целях жилой застройки. В большинстве случаев речь идёт о выделении в границах населённого пункта района, в состав которого входят аварийные и ветхие дома, с дальнейшей разработкой проекта и программы комплексного развития территории (КРТ), направленного на новое развитие района. Процесс осуществляется следующим образом: муниципальная власть публикует в официальных источниках проект (и программу) комплексного развития территории (КРТ); собственники жилья проводят собрания, на которых голосуют за или против включения их домов в программу комплексного развития территории (КРТ), цель — набрать более 66% голосов «за»; муниципальная власть проводит аукцион или передаёт жилую застройку, лежащую в границах района, выбранному застройщику; застройщик осуществляет необходимые в рамках программы (и проекта) комплексного развития территории (КРТ) действия, в том числе подготовку и ввод в эксплуатацию жилья для переселения жильцов ветхих домов. Следует отметить, что требования к жилью для переселения на федеральном уровне не определены: это теоретически может быть как квартира в границах соседнего района, так и участок в сельской местности;
- Комплексное развитие территории (КРТ), проект (и программа) которого разрабатываются для нежилой застройки, в том числе промышленных и производственных зон. И в этом случае в федеральном законодательстве отсутствуют однозначные критерии определения районов и участков, городских или сельских, подлежащих проведению комплексного развития территории (КРТ), что даёт местным властям возможность проводить соответствующие процедуры в отношении фактически любых объектов нежилой застройки — в безопасности остаются лишь многоквартирные и частные дома. Примечательно, что одним из главных критериев подпадания нежилой застройки, включая расположенную в производственных зонах, под комплексное развитие территории (КРТ) является несоответствие правилам землепользования и категориям разрешённого использования. На деле это означает, что местные власти могут в любой момент внести изменения в ПЗЗ и ВРИ — и объявить всю находящуюся в границах интересующего их района или участка нежилую застройку подпадающей под комплексное развитие территории (КРТ). В отличие от проекта комплексного развития территории (КРТ) для жилых районов, программа для нежилой застройки может реализовываться и по желанию правообладателя; последний, согласно положениям статьи 434.1 Гражданского кодекса, может инициировать ведение переговоров с местными властями и ставить свои условия, а не просто соглашаться с навязываемым ему порядком комплексного развития территории (КРТ);
- Комплексное развитие территории (КРТ), разработка и согласование проекта которого предполагают изъятие участков земли, находящихся как в границах города, так и в сельской местности. Ввиду очередных неопределённостей в федеральном законодательстве под изъятие могут подпасть практически любые объекты, относимые к жилой и нежилой застройке, в том числе располагающиеся в производственных и промышленных зонах — особенно если для данного участка не утверждены проекты межевания и планирования территории. Теоретически владельцу изымаемой собственности полагается полнообъёмная компенсация, однако на деле, как в Москве, так и в прочих регионах страны, всё зависит от произведённой экспертом оценки стоимости жилой или нежилой застройки. Лучшей гарантией от изъятия участка в рамках запланированного в границах района комплексного развития территории (КРТ) для владельца станет своевременное оформление ПМТ и ППТ; если же решение уже принято, собственник вправе оспорить в суде законность самого утверждения проекта и программы комплексного развития территории (КРТ), что, в случае успешного завершения процесса, позволит ему сохранить свою недвижимость;
- Комплексное развитие территории (КРТ), программа и проект которого разрабатываются по желанию самого владельца недвижимости. Как упоминалось выше, правообладатель вправе заблаговременно обратиться к местным властям с предложением заключить договор о подготовке и реализации программы (и проекта) комплексного развития территории (КРТ). Принципиальное условие — указание границ района или участка, для которого будет разрабатываться проект комплексного развития территории (КРТ), в правилах землепользования.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела консалтинга
если договор, в соответствии с которым будет осуществляться реализация положений проекта и программы комплексного развития территории (КРТ), будет расторгнут, участки, отведённые под данную задачу, будут возвращены в соответствующий земельный фонд — разумеется, за исключением принадлежащих правообладателям.
Подготовка проектов и программ в рамках комплексного развития территории (КРТ) с «Моспроекткомплексом»: преимущества, сроки, стоимость
Компания «Моспроекткомплекс» располагает всеми необходимыми для ведения проектной деятельности разрешительными документами: допусками, сертификатами, лицензиями, в том числе лицензией Министерства культуры, позволяющей работать с объектами культурного наследия. Специалисты «Моспроекткомплекса» оказывают услуги проектирования для любых категорий объектов, расположенных в Москве и Московской области. В штате «Моспроекткомплекса» — лучшие специалисты Москвы, знающие всё об особенностях проектирования в рамках комплексного развития территории (КРТ), а также о тонкостях согласования проектной документации. Мы пользуемся современными высокоточными инструментами и профессиональными программами — и гарантируем, что разработанная нами проектная документация будет соответствовать всем критериям, предъявляемым властями Москвы и области!
Стоимость и сроки разработки проектов и программ в рамках комплексного развития территории (КРТ) определяются объёмом и сложностью поставленной задачи. Чтобы узнать, сколько будет стоить подготовка документации в вашем случае, позвоните нам, отправьте электронное письмо или укажите данные для обратной связи: эксперт «Моспроекткомплекса» перезвонит в удобное для вас время и предоставит исчерпывающие ответы на ваши вопросы!
Лицензии
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела консалтинга
все вышеперечисленные цели (а одновременно и задачи) подготовки проектных документов и программы комплексного развития территории (КРТ) оцениваются, в плане соответствия Градостроительному кодексу, финансовой эффективности и социальной значимости, в индивидуальном порядке, и оценка проекта, в соответствии с которым будет реализовываться комплексное развитие территории (КРТ) носит в той или иной степени субъективный характер. Именно поэтому крайне важно, чтобы и проект комплексного развития территории (КРТ), и сопутствующие документы были подготовлены квалифицированной, имеющей необходимый опыт проектной организацией: такой подход позволит избавиться от множества сложностей при согласовании и утверждении проекта комплексного развития территории (КРТ), а в результате — существенно сократить и стоимость, и сроки предварительных процедур. Данное правило действует как для Москвы и Московской области, так и для прочих регионов страны: поручив подготовку проекта комплексного развития территории (КРТ) профессионалам, заказчик, вне зависимости от того, планируется ли жилая или нежилая застройка, в городском районе или на сельских участках, получает быстрый положительный результат — и возможность без лишних замедлений приступить к работе.