Комплексное развитие территории (КРТ)

Количество земли, как в границах городских районов, в том числе располагающихся в Москве, так и в границах сельских участков, ограничено — даже для такой большой страны, как Россия. Из этого положения следуют два простых вывода, являющихся обоснованием необходимости подготовки проекта и программы комплексного развития территории (КРТ), как для Москвы, так и для прочих регионов:

• Каждый земельный участок, вне зависимости от того, где на карте он располагается, какова его стоимость, относится он к городской или сельской местности, каковы его границы и площадь, предполагается выделить его под жилую или нежилую застройку (включая использование в качестве производственной зоны), должен использоваться предельно рационально — так, чтобы приносить максимальную пользу и в финансовом, и в социальном плане. Подготовка проекта, как и программы, комплексного развития территории (КРТ), в том числе для Москвы, подразумевает включение в состав документации вариантов решения этой задачи, а также порядка осуществления предложений в рамках комплексного развития территории (КРТ);

• Каждый земельный участок, вне зависимости от предполагаемого для него вида использования, будь то жилая или нежилая застройка, сельское поселение или район в границах Москвы, производственная зона и так далее, а также способа получения данного городского или сельского участка застройщиком (по договору аренды, посредством торгов/аукциона), должен, в соответствии с решениями, представленными в программе и проекте комплексного развития территории (КРТ), составленных для городского района или сельского участка, в границах Москвы или любого иного региона, находиться в состоянии стабильного развития. В 2023 году, как и раньше, застой в реализации программы, подготовленной на основе проекта комплексного развития территории, означает вероятность изъятия участка, в особенности если комплексное развитие территории (КРТ) осуществляется с привлечением всевозможных госпрограмм и бюджетных фондов.

Подготовка программы и проекта, в соответствии с которыми будет осуществляться комплексное развитие территории (КРТ), не важно, идёт ли речь о жилой или нежилой застройке, городских или сельских участках, в том числе полученных застройщиком в ходе аукциона/торгов, тех или иных видах разрешённой деятельности, привлечении госпрограмм, региональных или муниципальных фондов, преследует перечисленные ниже основные цели:

• Создание и поддержание существования параметров, делающих возможным дальнейшее стабильное развитие инфраструктуры в границах Москвы или сельского участка, жилой или нежилой застройки, а также производственных зон. Программа, подготовленная на основе проекта комплексного развития территории (КРТ), должна включать в состав не только обоснование разработанных специалистами решений, но и чёткий порядок приведения этих предложений, содержащихся в принятом проекте комплексного развития территории (КРТ), в жизнь;
• Повышение социального качества и экономической эффективности рассматриваемых в проекте (и программе) комплексного развития территории (КРТ) участков, располагающихся в границах районов Москвы и сельских поселений, вне зависимости от того, промышленная это зона, жилая или нежилая застройка. Программа комплексного развития территории (КРТ), получившая положительное заключение соответствующего департамента, не ставит самоцелью возведение новых объектов, а предполагает именно улучшение качества жизни, в том числе трудовой, людей, относящихся к рассматриваемому в проекте комплексного развития территории (КРТ) району Москвы или любого другого города;
• Возведение новых объектов жилой и нежилой застройки, включая производственные зоны, в границах городского района или сельского участка. Программа, подготовленная на основе проекта комплексного развития территории (КРТ), позволяет оптимальным образом организовать новое строительство или реконструкцию уже существующих объектов, располагающихся в Москве, Московской области или в любой другой точке на карте страны, добившись таким образом предельно эффективного использования, в целях жилой или нежилой застройки, каждого земельного участка, расположен ли он в городе или сельской местности;

• Привлечение источников финансирования осуществления решений, излагаемых в программе и проекте комплексного развития территории (КРТ), не лежащих в сфере госпрограмм и государственных бюджетов всех уровней. Разработка проекта комплексного развития территории (КРТ) учитывает возможность использования внебюджетных фондов, в том числе если предполагается вести жилую или нежилую застройку по инициативе правообладателя, получившей одобрение в соответствующем департаменте.

Комментарий от руководителя отдела консалтинга

все вышеперечисленные цели (а одновременно и задачи) подготовки проектных документов и программы комплексного развития территории (КРТ) оцениваются, в плане соответствия Градостроительному кодексу, финансовой эффективности и социальной значимости, в индивидуальном порядке, и оценка проекта, в соответствии с которым будет реализовываться комплексное развитие территории (КРТ) носит в той или иной степени субъективный характер. Именно поэтому крайне важно, чтобы и проект комплексного развития территории (КРТ), и сопутствующие документы были подготовлены квалифицированной, имеющей необходимый опыт проектной организацией: такой подход позволит избавиться от множества сложностей при согласовании и утверждении проекта комплексного развития территории (КРТ), а в результате — существенно сократить и стоимость, и сроки предварительных процедур. Данное правило действует как для Москвы и Московской области, так и для прочих регионов страны: поручив подготовку проекта комплексного развития территории (КРТ) профессионалам, заказчик, вне зависимости от того, планируется ли жилая или нежилая застройка, в городском районе или на сельских участках, получает быстрый положительный результат — и возможность без лишних замедлений приступить к работе.

Поскольку проводить разработку проекта и отправлять на согласование и утверждение программу, в соответствии с которой будет реализовываться комплексное развитие территории (КРТ) в отношении жилой и нежилой застройки, а также производственных зон, вправе как органы исполнительной власти, так и назначенные последними застройщики, а также юридические лица, являющиеся владельцами соответствующих участков или выигравшие на аукционе возможность заниматься комплексным развитием территории (КРТ), действующее законодательство предусматривает все вышеперечисленные возможности и регулирует действия как коммерческих, так и некоммерческих структур, на которые возложено осуществление, в соответствии с утверждёнными проектом и программой, комплексного развития территории (КРТ).

В настоящее время процессы, входящие в состав подготовки и реализации, в соответствии с согласованными проектом и программой, комплексного развития территории (КРТ), как для городских районов, так и для участков, находящихся в сельской местности, регламентируются:

• Градостроительным кодексом. Вопросам реализации для жилой или нежилой застройки, в том числе в границах производственной зоны, проекта, в согласии с которым будет осуществляться комплексное развитие территории, посвящена вся глава X указанного документа, включающая статьи 64–70;
• Жилищным кодексом. Содержит, в частности, требования относительно переселения, в рамках осуществления проекта и программы комплексного развития территории (КРТ), жильцов ветхих домов — в том числе запрещает замену предоставления нового жилья на денежную компенсацию, если в исходном жилье прописаны малолетние дети;
• Земельным кодексом. Статья 56.12 данного документа включает требования к осуществлению изъятия участков, располагающихся в границах городских районов или в сельской местности, в целях дальнейшего осуществления программы, созданной на основе проекта комплексного развития территории (КРТ);
• Федеральным законом №494 (для краткости — 494-ФЗ). Содержит и утверждает изменения, внесённые в Градостроительный кодекс (с последними поправками от 30 декабря 2020 года) и направленные на унификацию и более широкое внедрение на всей территории страны, включая и Москву, процессов разработки и реализации программ и проектов, предусматривающих комплексное развитие территории (КРТ), от районов городской жилой и нежилой застройки до участков, расположенных в границах сельских образований;
• Прочими законами, подзаконными актами и нормативными документами, регламентирующими те или иные вопросы, относящиеся к разработке проекта (и программы) комплексного развития территории (КРТ).

Комментарий от руководителя отдела консалтинга

и в Москве, и в прочих регионах страны вопросы подготовки и утверждения проекта, как и программы, комплексного развития территории (КРТ) могут регулироваться не только обязательными к исполнению на всей территории кодексы и федеральные законы, но и местные законы. В столице это, в частности, Постановление Правительства Москвы под №331 (для краткости — 331-ПП), касающееся вопросов нежилой застройки, в том числе в границах производственных зон.