Досудебная экспертиза и подготовка самостроя к суду

Досудебная экспертиза и подготовка самостроя к суду

Судебные экспертизы по самостроям с 1 ноября 2023 года по подписанному распоряжению премьер-министром Российской Федерации Михаилом Мишустиным поручено государственным судебно-экспертным компаниям. Это значит, что коммерческие строительные, проектные, экспертные, научно-технические организации не могут участвовать в качестве независимых экспертов в суде, предметом спора которого является самовольная постройка.

Duma.gov.ru, CC BY 4.0 https://creativecommons.org/licenses/by/4.0, via Wikimedia Commons

Мотивация этого шага Правительства, инициатором которого является Министерство Юстиции РФ – главный эксперт в суде по самострою, такова: поскольку самовольное строительство часто несет угрозу жизни и здоровью и нарушает строительные нормативы – это крайне важная общественная проблема, связанная с безопасностью людей. Поэтому во избежание «договорняков», необъективных и недостоверных экспертиз самовольных построек требуется, чтобы их выполняли только госэксперты.

Что это значит для собственников зданий, обладающих признаками самовольного строительства?

Сохранить здание в суде становится сложнее. Если обратиться к реальной статистике судебной практики по самовольным постройкам в Москве, в случае назначения государственных экспертов в лице ФБУ РФЦСЭ при МинЮсте процент отрицательных экспертиз крайне выше, чем при негосударственных специалистах. А отрицательная экспертиза в суде фактически влечёт за собой ликвидацию (снос) самовольной постройки.

Тем не менее есть выход – это подготовка самостроя к суду, так называемая досудебная экспертиза.

Досудебная подготовка самовольной постройки

Досудебная подготовка предваряет судебную строительной экспертизу (которая обязательно будет назначена в суде). Характеризуется крайней оперативностью по своим срокам и максимальной эффективностью.

Метод может быть выбран Вами до начала суда или уже в ходе судебного процесса – но (ключевой момент) – именно до момента назначения судебной строительно-технической экспертизы самовольной постройки, то есть как можно раньше. «Запасное» время для приведения объекта в порядок может составлять от нескольких месяцев (что будет идеальным, удобным вариантом для экспертизы до суда) до пары недель или даже дней, что гораздо проблематичнее, но тоже реально.

Суть досудебной экспертизы и подготовки самовольной постройки – выявление и устранение тех нарушений, которые типично выявляют государственные судебные эксперты в ходе суда. После устранения шансы госэкспертов «придраться» к самовольной постройке резко снижаются, что будет способствовать сохранению самостроя в суде.

Приведем последовательность шагов, которую проектно-экспертная компания «Моспроекткомплекс» предлагаем своим клиентам в рамках досудебной экспертизы самостроя.

Анализ исходной документации самовольной постройки, материалов судебного дела

Эксперты «Моспроекткомплекс» за пару дней изучают всю необходимую документацию, чтобы предварительно ознакомиться со зданием: его конструктивными и объемно-планировочными решениями, хронологией и типом самостроя, материала суда. Намечается программа работ.

Проведение досудебной экспертизы самостроя

Бригада наших специалистов выезжает на экспертизу самовольной постройки в составе: эксперт по пожарной безопасности, эксперты по конструктивным решениям, архитектурным решениям, по инженерным сетям, кадастровый инженер.

Бригады проводит обследование, аналогичное экспертизе в суде – выявляет нарушения действующих ФЗ, ГОСТ, СП, СанПиНов и формирует дефектную ведомость с аргументацией и рекомендациями по исправлению, чтобы восстановить соответствие нормам.

Такая ведомость полностью альтернативна замечаниям судебной экспертизы – только предназначается лишь для Вас в целях оперативного устранения замечаний до суда.

Устранение нарушений самостроя

По нашей досудебной дефектной ведомости Заказчик устраняет нарушения самостроя. Как правило, это косметические, но эффективные меры. Мы понимаем, что часто при исправлении нарушений камнем преткновения является временной фактор, крайне сжатые сроки, поэтому предлагаем решения не просто как реальные мероприятия по приведению самовольной постройки в соответствие всем строительным нормам, а как оперативные решения для экономии времени.

Повторная экспертиза самостроя

Второе обследование самовольной постройки до суда вышеуказанной бригадой специалистов проводится для проверки качества выполненных Заказчиком строительно-монтажных работ. Бывают случаи, когда в спешке даже при четких проектных указаниях монтажниками бывают допущены недочеты. В связи с этим наши эксперты должны тщательно проверить самовольную постройку ещё раз – ведь впереди суд. После утверждения в соответствии мы переходим к следующему этапу.

Подготовка технической документации (доказательной базы) самовольной постройки для суда

Факт соответствия самостроя строительным нормам после устранения дефектов возникнет как таковой, однако не будет закреплен в суде без дальнейших действий. В качестве «весомости» и придания официальности в суде соответствия самовольной постройки строительным, градостроительным, пожарным, санитарным нормам «Моспроекткомплекс» разработает для собственника самовольной постройки следующие отчеты:

• Заключение о соответствии объекта самовольного строительства градостроительным, пожарным, строительным, санитарным нормам и правилам и о том, что объект не создает угрозу жизни и здоровью людей (ЗОС);
• Независимая оценка пожарных рисков (НОР) с расчетом пожарных рисков (РПР) самовольной постройки – потребуются при нарушении пожарных нормативов от наших аттестованных МЧС экспертов.

С таким комплектом документов можно смело идти в суд, не забыв приложить их к материалам дела. Далее начинается стадия судебного процесса.

Преимущества «Моспроекткомплекс» в досудебной экспертизе самостроя

Мы выполним данную работу под ключ и в необходимые сроки до суда. В практике «Моспроекткомплекс» встречались «горящие» объекты самовольного строительства, которым требовалось выявить и устранить замечания площадях 7000-10000 м2, когда судебная государственная экспертиза уже назначена через 1 рабочую неделю – и наши специалисты успешно справлялись с этими задачами.

К сожалению, есть определенный процент собственников самовольных построек, который обращается к нам на достаточно поздней стадии суда, что в разы усложняет досудебную экспертизу и подготовку, а значит и последующую успешную защиту самостроя в суде.

«Моспроекткомплекс» не рекомендует затягивать досудебную процедуру подготовки самостроя и настоятельно советуем выполнять её как можно раньше до судебной экспертизы, поскольку в самовольных постройках порой встречаются такие замечания, исправить которые не всегда можно максимально быстро и рационально.

Колоссальный опыт экспертиз в судах по самострою и для Госинспекции по недвижимости

«Моспроекткомплекс» проводит все виды исследования самовольного строительства (внесудебные для Госинспекции по недвижимости, досудебные, судебные строительно-технические для Арбитражном и Апелляционном суда, районных судов Москвы и Московской области), в связи с чем любые тонкости нам известны как нельзя лучше. Анализ и экспертиза выполняются всесторонне, в максимальном объеме по строительным стандартам – необходимым и достаточным для последующего сохранения самовольной постройки в суде.

Собственная дефектная база самостроя

В работе мы сталкивались с крупными ТЦ и БЦ, уникальными административными зданиями, полностью самостройными промышленными комплексами без какой-либо документации. У некоторых из них были собственные аутентичные нюансы, требовавшие индивидуального анализа норм и тщательной проработки вариантов устранения. Детально проработав более 400 объектов (как для суда, так и для Госинспекции), обладающих признаками самовольного строительства, наши эксперты создали обширную структурированную базу нарушений самовольных построек и рекомендаций по их устранению.

База обновляется по мере актуализации ГОСТ и СП, поэтому дефекты и рекомендации не просто «тиражируются» из объекта в объект, а отражают реальные недостатки конкретного здания. Базу легко и быстро можно применять на любых самовольных постройках. Именно поэтому досудебная экспертиза от «Моспроекткомплекс» всегда выполняется качественно, объективно и быстро – для защиты самостроя в суде от сноса.

Успешная работа в рецензировании судебных и внесудебных экспертиз

Мы дополнительно знаем, какие нетиповые нарушения могут предъявлять эксперты в адрес незаконных объектов самостроя, и сможем применить это в подготовке Вашей самовольной постройки до суда для её эффективной защиты.

Это возможно благодаря тому, что одно из наших направлений – рецензирование сторонних экспертиз (вне, до и в рамках суда). Наши рецензии обоснованно опровергали выводы первичной экспертизы, благодаря чему в большинстве случаев нашим заказчикам удавалось инициировать повторные или дополнительные экспертизы в суде. За последние 5 лет наши эксперты проанализировали исследования самостроев экспертов самых разных инстанций суда, выявил виды ошибочных умозаключений, систематизировал их.