Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Самый краткий ответ на поставленный вопрос — «да, однако…». «Да» — российское законодательство достаточно адекватно и проработано для того, чтобы как частное, так и юридическое лицо, собирающееся заключить ту или иную сделку с недвижимостью, теоретически могло сделать это самостоятельно, не требуя юридического сопровождения.

Но есть и «однако»:

• Лицо, заинтересованное в заключении сделки с недвижимостью, обычно не имеет полного представления обо всех требованиях отечественного законодательства, в результате чего может заключить невыгодный для себя договор, получить недвижимое имущество с обременением или ограничением возможности его дальнейшего использования (например, в виде прописанных в приобретённой квартире малолетних детей) — или столкнуться с прочими неприятностями, существенно снижающими выгодность сделки. Юридическое сопровождение, выполняемое квалифицированными специалистами, помогает предусмотреть все возможные «подводные камни» и заблаговременно проверить их наличие в отношении конкретного объекта недвижимости — и, таким образом, избавляет заказчика от опасности потратить средства впустую;
• Лицо, совершающее сделку с недвижимостью, как правило, полагается на честность и добрую волю контрагента; последний, в свою очередь, заинтересован в как можно более быстром и прибыльном для себя заключении договора — что может привести его к идее использовать всевозможные ухищрения, от замалчивания не представляющих особого интереса деталей до прямых подлогов. Юридическое сопровождение, осуществляемое профессионалами, позволяет своевременно обнаружить предоставление контрагентом неверной или заведомо ложной информации о недвижимости, в отношении которой планируется заключение сделки, — и обезопасить заказчика от вызванных недобросовестным поведением контрагента неблагоприятных последствий;
• Лицо, намеревающееся заключить сделку с недвижимостью, может, с целью верификации сообщаемых контрагентом данных, провести собственное небольшое расследование: изучить ранее оформленные на объект техпаспорта, запросить предыдущие выписки из ЕГРН, опросить людей, обладающих полезной информацией как о самом здании или сооружении, так и о контрагенте. Такие меры, безусловно, полезны, однако заинтересованное лицо может не принять во внимание отдельные нюансы правового положения недвижимости, что в итоге приведёт его к заключению невыгодной или ничтожной сделки — а проще говоря, к необоснованным расходам. Юридическое сопровождение поможет потенциальному покупателю предусмотреть и взвесить все возможные риски сделки — и принять взвешенное решение о целесообразности приобретения недвижимости;
• В неменьшей мере нуждаются в защите своих интересов и иные лица, заключающие сделки в отношении недвижимости: продавцы — от злонамеренных покупателей, арендаторы — от недобросовестных арендодателей и так далее. Юридическое сопровождение, осуществляемое аттестованными специалистами, обратит внимание заказчика на все предполагаемые заключением договора риски — и, в зависимости от ситуации, поможет принять решение о необходимости корректировки контракта или отказе от сделки;
• Лицу, собирающемуся отстаивать свои интересы в отношении недвижимости (например, требовать аннулирования сделки или исключения объекта из списка 700-ПП), придётся столкнуться не только с тонкостями отечественного законодательства, но и с далеко не всегда понятными особенностями судебной системы. Юридическое сопровождение на этапе подготовки к суду, проведения судебных разбирательств и обжалований в вышестоящих инстанциях позволит заказчику завершить процесс с выгодой (или наименьшими потерями) для себя — избежав затягивания дела и многочисленных отказов в приёме документов.

Помимо вышеперечисленных преимуществ пользования юридическим сопровождением при заключении каких бы то ни было сделок с недвижимостью, а также совершении прочих лежащих в правовом поле действий в отношении зданий, сооружений и прочих строительных объектов, имеется и ещё одно неоспоримое преимущество: выполняемое аккредитованными специалистами юридическое сопровождение избавит заказчика от необходимости самостоятельно разбираться во всех тонкостях российской законодательно-нормативной базы, придаст уверенность в достижении положительного результата — и позволит сконцентрироваться на работе, а не тратить время на попытки самостоятельных исследований отечественной бюрократии.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга:

юридическое сопровождение, в том числе в вопросах совершения сделок с недвижимостью, не предполагает полного исключения заказчика из процесса — ему понадобится самостоятельно запрашивать, подготавливать и подавать требуемые документы, участвовать в судебных разбирательствах и взаимодействовать с госструктурами; цель помощи специалистов — упростить проведение связанных с данными операциями процессов: своевременно обнаружить риски, подготовить документацию, которую без необходимости дальнейших доработок примет та или иная инстанция, — таким образом сэкономив заказчику и время, и деньги.

Как показывает статистика, порядка 8% совершаемых в Москве сделок, связанных с приобретением недвижимости, приводит к дальнейшим судебным разбирательствам, как между продавцом и покупателем, так и с участием третьих лиц, права которых были каким-либо образом нарушены. Юридическое сопровождение, выполняемое аттестованными специалистами, позволит заказчику свести такую вероятность к минимуму, а в случае, если другая стороны всё же обратилась в суд, — доказать свою правоту, избежав как имущественных, так и репутационных потерь.

В число работ, выполняемых квалифицированными специалистами в рамках юридического сопровождения сделок, связанных с куплей-продажей недвижимости, входят:

• Проверка правильности и достоверности как собственно договора, так и сопутствующих документов, на основании которых будет произведено отчуждение объекта;
• Правовой анализ возможности и целесообразности заключения сделки купли-продажи: наличия неучтённых при подготовке договора наследников, сособственников, прочих потенциальных и реальных правообладателей; наличия ограничений и обременений, от зон, для которых предусмотрены особые условия использования, до прописанных в жилой собственности малолетних детей и прочих лиц с приоритетными правами; «чистоты» предыдущих сделок, в результате которых недвижимость, в отношении которой проводится юридическое сопровождение сделки, перешла к текущему продавцу;
• Запрос во всевозможных архивах, реестрах и ведомствах информации, подготовка и оформление документации, необходимой в процессе заключения сделки купли-продажи;
• Проверка легитимности договоров долевого участия в строительстве, благонадёжности застройщика, принципиальной возможности (с правовой точки зрения) строительства на данной территории — в отношении как многоквартирных, так и частных домов.

Часть этих задач не может быть решена продавцом или покупателем самостоятельно, поскольку требует как специальных знаний, так и доступа к закрытым источникам информации. Заказ юридического сопровождения в интересах не только покупателя, но и продавца недвижимости, в отношении которой проводится сделка: последний может столкнуться с разнообразными уловками со стороны как покупателя, так и его представителей.

Отдельного внимания заслуживает ситуация с приобретением недвижимости, находящейся на стадии строительства или даже проектирования. Совершение сделки в этом случае также требует юридического сопровождения, поскольку:

• Строительство может быть организовано с нарушением действующих российских законов и норм, что в итоге приведёт покупателя к невозможности пользоваться полученным в результате сделки объектом;
• Застройщик может предоставить покупателю неправдивую или неполную информацию, что в результате не позволит последнему полноценно реализовывать свои права в отношении приобретённого объекта;
• Застройщик может предложить покупателю неправильно составленный или содержащий разнообразнейшие лазейки договор, не позволяющий пользоваться приобретённым объектом в нормальном режиме;
• Застройщик может реализовать схему двойной продажи недвижимости, в отношении которой совершается сделка; юридическое сопровождение поможет выявить наличие ещё одного приобретателя, однозначно установив недобросовестность продавца;
• Застройщик может не сдать недвижимость, в отношении которой была заключена сделка, в предписанные договором сроки, потребовать от покупателя дополнительную плату, даже заморозить строительство на неопределённый срок.

Разумеется, юридическое сопровождение не гарантирует добросовестности застройщика или продавца вторичной недвижимости — но факт контроля со стороны специалистов с одной стороны поможет заказчику не оказаться обманутым, а с другой — убедит вторую сторону сделки в необходимости действовать честно во избежание последующих судебных исков.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга:

вопреки общераспространённому мнению, наличие на руках правоустанавливающего документа не означает неколебимости права собственности на недвижимость, полученную в результате сделки купли-продажи. Чаще всего юридическое сопровождение позволяет выявить наличие прежнего собственника, у которого незаконно отняли объект (в соответствии со статьёй 301 Гражданского кодекса в этом случае владелец имеет право требовать изъятия недвижимости у текущего собственника, даже если последний сам оказался обманут), и нарушение прав третьих лиц, не предполагающих отчуждения объекта (в соответствии со статьёй 304 вышеуказанного документа такие лица могут требовать от нового владельца ликвидации обстоятельств, нарушающих их права: сноса забора, мешающего проходу на соседний участок, демонтажа возведённых в ходе реконструкции мансард, надстроек, входных групп, световой рекламы и так далее).