Заключение о соответствии построенного объекта (ЗОС)

ЗОС (расшифровка, как было указано выше, — «Заключение о соответствии (построенного объекта)») показывает, что капитальное строение, вне зависимости от особенностей его истории (наличие реконструированных частей, необходимость узаконивания вследствие отсутствия проектной документации, наличия её в неполном составе или по иным причинам, потребность в получении РВЭ (расшифровка — «Разрешение на ввод (капитального объекта) в эксплуатацию»), иные причины), пребывает в достаточном соответствии с:

• Критериями Градостроительного кодекса, совокупностью актуальных на день выдачи и получения заключения о соответствии построенного объекта ГОСТов, СП, СанПиНов, всевозможных РД (расшифровка — «Руководящие документы») и регламентов, в том числе содержащих образцы заполнения различных включаемых в папку проектной документации документов и форм;
• Требованиями гарантирования безопасности капитального строения во всех возможных аспектах: от санитарно-гигиенического и противопожарного — в состав заключения о соответствии построенного объекта включается, в списке прочих разделов, НОР (расшифровка — «Независимая оценка рисков») — до природоохранного. Разумеется, при оформлении заключения о соответствии построенного объекта учитывается и важнейший аспект, также отмечаемый в соответствующем акте: обеспечение несущих характеристик строительных конструкций;
• Суммой законодательно-нормативной базы, как общероссийского, так и регионального уровня, в той или иной мере затрагивающей вопросы, относящиеся к выдаче и получению заключения о соответствии построенного объекта, РВЭ, сопутствующих актов и прочих документов.

Несоответствие капитальной постройки, даже возведённой или реконструированной с соблюдением всех возможных регламентов, выдачей проектной и исполнительной документацией и прочих обязательных документов, любому из перечисленных пунктов приводит, помимо собственно невозможности оформления и получения заключения о соответствии построенного объекта, а помимо ЗОС — РВЭ и иных документов, требуемых при сдаче строения, приводит к следующим существенным рискам:

• Полного или частичного обрушения капитальной постройки вследствие неправильно произведённых включаемых в состав проектной документации прочностных расчётов, разламыванию фундамента, растрескиванию стен, прогибу балок и прочим неприятным последствиям, делающим невозможным выдачу как заключения о соответствии построенного объекта, так и совокупности необходимых при сдаче строения актов, справок и других документов;
• Травмированию или гибели людей, произошедшим по причине потери капитальным строением механической прочности, возникновения пожара или вследствие прочих факторов, делающих постройку опасной для нахождения внутри или вблизи её, а получение разрешения на ввод в эксплуатацию, прочих документов, справок и актов — невозможными;
• Порче ценного имущества, находящегося внутри или снаружи капитального строения и принадлежащего владельцу постройки, прочим частным лицам или государству, вызванной несоблюдением предписаниями безопасности, в том числе пожарной, и делающей невозможной выдачу заключения о соответствии построенного объекта, иных актов, справок и документов, необходимых при сдаче постройки в эксплуатацию;
• Вреду, причинённому окружающей среде, например, вследствие разлива из неправильно спроектированных хранилищ химически активных жидкостей, и делающему невозможными получение требуемых при сдаче новостройки, реконструированного или легализуемого капитального строения актов, справок и прочих документов, не говоря уже о заключении о соответствии построенного объекта.

Мерой ответственности застройщика или иного лица, которому вверено обеспечение безопасности и законности капитального строения, может стать как административное наказание, в большинстве случаев в виде штрафа, так и уголовное преследование — например, если по вине застройщика или другого лица, в том числе ответственного за получение проектной и исполнительной документации, были травмированы или погибли люди.

Таким образом, выдача заключения о соответствии построенного объекта, будь то новостройка, реконструированное капитальное строение, со всем списком требуемых документов, оформленных в согласии с существующими регламентами, формами и образцами, обеспечивает застройщику:

• Отсутствие административного или уголовного преследования, связанного как с погрешностями в разработке проектной документации, так и с отсутствием необходимого ЗОС (что такое ЗОС, мы рассказали выше): получение заключения о соответствии построенного объекта показывает, что исполнительная комиссия провела необходимую работу и подтвердила соответствие капитальной постройки действующим законам и нормам;
• Возможность получить РЭВ (что такое РЭВ, мы также расшифровали ранее), прочие акты и документы, дающие возможность начать пользование капитальным строением на основании выдачи заключения о соответствии построенного объекта. Законный ввод в эксплуатацию постройки, вновь возведённой или реконструируемой, гарантирует застройщику отсутствие недопониманий с Минстроем, Мосгосстройнадзором и прочими структурами, в ведении которых находятся выявление и ликвидация самостроя;
• Обеспечение безопасности капитального строения, подтверждённой ЗОС и касающейся всех сфер использования постройки. Подготовка проектной документации, прохождение технического обследования, получение соответствующих документов и актов, безусловно, важны и для Минстроя, и для Мосгосстройнадзора, и для Ростехнадзора — но основным доказательством безопасности капитального строения является именно заключение о соответствии построенного объекта.

Комментарий от руководителя отдела обследования и экспертизы

— Николая Булатова

с точки зрения законодательства необходимость выдачи заключения о соответствии построенного объекта, или, для краткости, ЗОС, диктуется Градостроительным кодексом, точнее — частью 3 (пункт 9) статьи 55 указанного документа. Поскольку положения Градостроительного кодекса, как и всех прочих кодексов, являются обязательными к исполнению на общероссийском уровне, пренебрежение требованием о получении заключения о соответствии построенного объекта, другими словами, ЗОС, — прямое нарушение действующего законодательства, делающее невозможной, даже при наличии проектной документации, подготовленной по полному списку, по всем формам и образцам, выдачу РЭВ, прочих актов и документов для ввода капитальной постройки в эксплуатацию.

Как отмечалось выше, получение застройщиком ЗОС, иначе говоря, заключения о соответствии построенного объекта, подтверждающего, что капитальное строение, будь то новостройка, реконструированное здание или легализуемое сооружение, отвечает совокупности требований, в том числе предъявляемых Минстроем, Мосгосстройнадзором, Ростехнадзором, и действующих как в Москве и Московской области, так и в прочих регионах страны, производится в согласии с Градостроительным кодексом. Помимо указанного документа, выдача заключения о соответствии построенного объекта, для краткости называемого ЗОС, осуществляется с учётом критериев, содержащихся в:

• Прочих действующих в России кодексах, в первую очередь — Жилищном, Земельном и Водном. Несоблюдение требований, излагаемых в документах, относящихся к этой общеобязательной категории, приводит к невозможности выдачи заключения о соответствии построенного объекта (для большой краткости — ЗОС), даже при наличии в проектной документации полного перечня разделов, а также присутствии промежуточных актов и других документов;
• Федеральном законе №384-ФЗ, содержащем исчерпывающий перечень требований к капитальному строению в области безопасности. Несоблюдение этих критериев, критически важных как для Минстроя, так и для Ростехнадзора, приводит к невозможности для застройщика получения заключения о соответствии построенного объекта, иначе выражаясь, ЗОС;
• Постановлении Правительства России №1087, содержащем положения относительно государственного контроля соблюдения во вновь возведённом, реконструированном или легализуемом капитальном строении требований безопасности. Пренебрежение указанными требованиями, как несложно догадаться, также приводит к отказу исполнительной комиссии и невозможности для застройщика получить заключение о соответствии построенного объекта, говоря по-иному — ЗОС;

• Руководящими документами, утверждёнными Ростехнадзором, в том числе РД 11-02-2006, содержащим критерии правильности оформления проектной документации, прочих актов и документов, а также заключения о соответствии построенного объекта, или просто ЗОС, и РД 11-03-2006, регламентирующим последовательность действий при выдаче заключения о соответствии построенного объекта: в какие сроки после подачи документов, касающихся состояния капитального строения, осуществляется рассмотрение вопроса о возможности получения заключения о соответствии построенного объекта, и прочие принципиально важные моменты.

Комментарий от руководителя отдела обследования и экспертизы

— Николая Булатова

помимо перечисленных выше законодательных и регламентирующих документов, действующих на федеральном уровне, при рассмотрении возможности выдачи заключения о соответствии построенного объекта, иначе, для простоты, ЗОС, а также сопутствующих документов и актов принимается во внимание местное законодательство: постановления правительства Москвы, Московской области и прочие.