Снижение кадастровой стоимости недвижимости

У каждого жилого и нежилого объекта недвижимости существует ряд уникальных данных, начиная от кадастрового номера и заканчивая основными характеристиками. Среди этих идентификационных моментов фиксируется и кадастровая стоимость. Под этим термином подразумевается ценовая оценка объекта, проведенная в ходе государственной оценки недвижимости. Правила, определяющие статус такой стоимости, прописаны в следующих законодательных актах:

• Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
• Федеральный закон № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"
• Федеральный закон № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"

Для определения этой величины, органы власти субъекта РФ передают полномочия специализированным бюджетным учреждениям. После завершения оценки ее результаты официально утверждаются нормативным актом соответствующего субъекта РФ и публикуются.

Кадастровая стоимость используется для обновления информации в ЕГРН и Публичной кадастровой карте, а также в налоговых органах для расчета имущественного налога на различные виды недвижимости, такие как квартиры, земельные участки, дома, нежилые здания, гаражи, коммерческая недвижимость и другие объекты.

Государственная оценка недвижимости проводится не реже одного раза в три года, но не более одного раза в пять лет. В Москве переоценка проводится не реже одного раза в два года. Действующие показатели кадастровой стоимости для Москвы были утверждены ДГИ города Москвы от 29.11.2018 № 40557. В 2023 году запланирован следующий этап оценки недвижимости. Для получения актуальных данных можно запросить выписку из ЕГРН.

1. Начальный этап: в рамках которого осуществляется сбор и обработка рыночных данных, включая информацию о внешней среде, состоянии рынка недвижимости и сегментах рынка недвижимости, а также об объектах недвижимости.

2. Затем принимается решение о проведении государственной кадастровой оценки со стороны уполномоченного исполнительного органа государственной власти субъекта РФ.

3. Формируется перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, на основании решения о проведении такой оценки органом регистрации прав.

4. Обрабатывается данный перечень, и информация о разрешенном использовании объектов недвижимости, содержащаяся в нем, а также информация о фактическом использовании объектов недвижимости, сопоставляется с видами использования, указанными в Приложении 1 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Министерства экономического развития России от 12.05.2017 №226.

5. Происходит группировка объектов недвижимости, включенных в перечень, по кодам расчета видов использования и другим характеристикам.

6. Проводится анализ рыночной информации, включая ранее собранную информацию, и определяется перечень факторов, влияющих на ценообразование.

7. Осуществляется оценка объектов недвижимости, включая выбор методов, подходов, и моделей для определения кадастровой стоимости и расчета этой стоимости.

8. Подготовка и публикация промежуточного отчета. После завершения оценки подготавливается промежуточный отчет, который размещается в базе данных государственной кадастровой оценки и на официальном сайте Учреждения.

9. Рассмотрение замечаний к промежуточному отчету. В течение 50 дней с момента публикации промежуточного отчета Учреждение принимает и рассматривает замечания от заинтересованных лиц относительно конкретных объектов недвижимости.

10. Составление отчета для утверждения, содержащего информацию о всех полученных замечаниях и результатах их рассмотрения.

11. Утверждение отчета. Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу с 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем через один месяц после его публикации.

Понятие государственной кадастровой оценки означает оценку и переоценку недвижимости, проводимую на основе договора с бюджетным учреждением. Для определения кадастровой стоимости используются сведения из ЕГРН, данные из государственных и муниципальных органов, а также информация из деклараций и документов собственников недвижимости, таких как здания, дома, квартиры, гаражи и земельные участки. При этом фактическое осмотрение объектов в природе не проводится, что означает, что их уникальные особенности не учитываются в оценке, и поэтому кадастровая стоимость часто превышает рыночные значения, что может не всегда являться объективным показателем.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ, по итогам проведенной оценки составляется отчет, который включает в себя следующие элементы:

• Цель и основания для проведения оценки
• Информация об оценщике, включая информацию о его членстве в саморегулируемой организации
• Точное описание объектов оценки
• Ссылки на стандарты оценки, использованные при определении кадастровой стоимости
• Последовательность определения стоимости
• Список документов, на основе которых оценщик определял характеристики объектов

После подготовки отчета его должен утвердить заказчик. Итоговые результаты кадастровой стоимости утверждаются нормативным актом органа власти субъекта РФ, после чего информация в ЕГРН обновляется. Важно отметить, что снижение кадастровой стоимости возможно только после внесения данных о государственной оценке в реестр.

Согласно статье 375 Налогового кодекса РФ, кадастровая стоимость может использоваться как основа для расчета налога на имущество юридических лиц. Аналогично, в соответствии со статьей 402 Налогового кодекса РФ, физические лица также рассчитывают имущественный налог на основе показателя кадастровой стоимости. При расчете налога специалисты налоговой инспекции автоматически запрашивают информацию из ЕГРН:

• Сведения о собственнике недвижимости
• Характеристики объекта, такие как его площадь
• Значение кадастровой стоимости и любые изменения по сравнению с предыдущими оценками

Таким образом, данные о кадастровой стоимости напрямую влияют на размер налога на имущество как для физических, так и для юридических лиц. Если собственник считает, что кадастровая стоимость завышена, он может оспорить ее и, в результате, уменьшить налоговые обязательства. Это особенно важно для больших компаний, у которых есть значительные имущественные активы, и потенциальные экономии на налогах могут достигать миллионов рублей. Важно отметить, что только собственники имеют право оспаривать кадастровую стоимость.

Субъекты Российской Федерации могут определить, какие объекты юридических лиц будут оцениваться на основе кадастровой стоимости. В Москве, например, такой перечень объектов утвержден Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2018 № 1425-ПП, и для каждого объекта в списке указан соответствующий кадастровый номер, что облегчает процесс идентификации.

Юридические лица имеют право оспорить или уменьшить кадастровую стоимость через уполномоченную региональную Комиссию. Если Комиссия выносит отрицательное решение, это решение можно обжаловать в суде.

Собственники, в большинстве случаев, могут сразу обратиться в суд, хотя иногда обращение в Комиссию может быть более целесообразным.

Процесс обжалования кадастровой стоимости в Москве включает следующие шаги:

• Уточните реквизиты региональной Комиссии на официальных веб-сайтах Росреестра или органов власти субъекта РФ, а также на портале госуслуг
• В заявлении укажите причину и обоснование оспаривания кадастровой стоимости, сославшись на доказательства занижения или завышения реальной цены (например, отчет независимого эксперта)
• Комиссия должна принять решение в течение месяца. При положительном решении новые данные о кадастровой стоимости будут внесены в ЕГРН
• Если решение Комиссии отрицательное, вы можете подать иск в суд для пересмотра результатов оценки

Для представления дела перед Комиссией и в суде необходимо предоставить следующие документы:

• правоустанавливающий документ
• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости
• отчет независимого эксперта

Независимая кадастровая оценка играет важную роль в оспаривании кадастровой стоимости. Ключевым документом, который позволяет пересмотреть результаты государственной оценки и, в итоге, снизить кадастровую стоимость, является отчет о независимой оценке. Для того чтобы убедительно доказать необоснованность расчета кадастровой стоимости, необходимо придерживаться следующих правил при оформлении отчета:

• Организация, проводящая оценку, должна быть членом СРО и иметь соответствующую запись в реестре СРО
• Для проведения независимой оценки заключается договор, предоставляется техническая и правоустанавливающая документация (в большинстве случаев оценщик самостоятельно запрашивает сведения из ЕГРН и необходимые документы
• В процессе оценки проводится обследование объекта, что позволяет получить точные фактические характеристики объекта

Оценщик при оформлении отчета учитывает не только нормативные показатели для расчета, но и данные о текущих рыночных ценах, сложившихся в данном регионе. Поэтому отчет отражает действительную рыночную стоимость объекта. Практически для любого объекта можно найти аналогичные предложения на рынке, что делает процесс оценки более объективным. Оценщик не имеет права специально уменьшать рыночную стоимость в интересах заказчика, так как его работу будут проверять представители его СРО.

Для оспаривания кадастровой стоимости в Москве необходимо представить заявление и соответствующие документы в Комиссию. При проведении заседания Комиссии может присутствовать как собственник объекта, так и его представитель по доверенности.

Заседания Комиссии регулируются Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 № 263 и включают представителей различных организаций. Срок рассмотрения заявлений обычно не превышает одного месяца. Комиссия имеет право только снижать кадастровую стоимость, пересмотр в большую сторону не предусмотрен. Уменьшение кадастровой стоимости может осуществляться только до уровня рыночной цены.

Если заявление будет удовлетворено, то принимается решение о пересмотре кадастровой стоимости по рыночной цене. В случае отказа, решение можно оспорить в суде.

В случае отказа Комиссии, можно обратиться в суд для защиты прав. Граждане подают заявления в общий суд в соответствии с ГПК РФ, а юридические лица должны обратиться в Арбитражный суд г. Москвы и соблюсти нормы АПК РФ. Важные аспекты рассмотрения таких дел в судах:

• Заявление подается по процедуре административного судопроизводства, что подразумевает применение норм КАС РФ
• Граждане уплачивают пошлину в размере 300 рублей за подачу заявления, в то время как коммерческие организации должны заплатить 3000 рублей
• Заявитель должен предоставить суду не только отказное решение Комиссии, но и другие документы, подтверждающие свои аргументы, такие как отчет экспертной оценки, выписки из ЕГРН, корреспонденцию и так далее
• Суд имеет право назначить повторную или дополнительную оценку, если есть сомнения в объективности первоначального отчета
• Представители организации, проводившей независимую оценку, могут быть вызваны в суд в качестве экспертов, чтобы дать пояснения о методике расчета и изменениях в кадастровой стоимости

Согласно нормам КАС РФ, ГПК РФ и АПК РФ, судебное рассмотрение обычно занимает до 1 месяца. В случае удовлетворения заявления, суд устанавливает кадастровую стоимость, соответствующую рыночной цене объекта. Эти изменения передаются в Росреестр для обновления сведений ЕГРН. Отрицательное решение можно обжаловать в кассационном порядке и других вышестоящих инстанциях с целью доказать необоснованность судебных решений.

Для обжалования решений в административном судопроизводстве у вас есть 10 дней. Если государственные органы не подают жалобу, решение начнет действовать. Обычно Росреестр самостоятельно обновляет данные о новой кадастровой стоимости в ЕГРН без необходимости начинать исполнительное производство. В случае московской недвижимости ДГИ будет учтено для пересчета арендной платы.

Если после вынесения судебного решения информация в ЕГРН не обновлена, вы можете получить исполнительный лист. Этот документ нужно передать в ФССП для принудительного исполнения. При этом пристав даст 5 дней на добровольное исполнение решения, и только после этого могут быть применены принудительные меры.

Уменьшение кадастровой стоимости позволяет оспорить результат государственной оценки недвижимости. Для этого можно заказать отчет о рыночной цене или подтвердить ошибку бюджетного учреждения.

Обычно кадастровая стоимость, установленная в ходе государственной оценки, чаще всего превышает реальную рыночную стоимость, что приводит к увеличению налоговых платежей для граждан и юридических лиц.

Изменение кадастровой стоимости можно осуществить через региональную Комиссию или подать иск и пройти через судебное разбирательство.