Легализация самовольной постройки через суд — это практика, предусматривающая прохождение
владельцем самостроя (здания, помещения, корпуса, иного капитального объекта) процесса узаконивания не через
муниципальные инстанции, а путем получения решения суда, с подачей соответствующего искового заявления и
выполнением экспертизы.
В данной статье «Моспроекткомплекс» представит сводный обзор судебной практики, приведет несколько характерных,
основывающихся на конституционных нормах, постановлений Пленума Верховного суда, а также расскажет, почему
узаконивание самовольной постройки, в том числе по решению суда, является необходимой для собственника мерой — и
как собственник самостроя может обеспечить себе наибольшие шансы на успешную легализацию.
СОДЕРЖАНИЕ
Немного истории: как появилась возможность узаконивания самовольной постройки по решению суда
Вплоть до лета 2018 года вероятность успешной легализации самостроя посредством решения суда, как в Москве, так и в других регионах страны, стремилась к нулю — по той простой причине, что муниципальные органы были наделены практически непререкаемым правом на снос самостроя по факту обнаружения — без подачи исков, рассмотрения всевозможных постановлений Пленума Верховного Суда и прочих ненужных, с точки зрения власти, формальностей. Дело, в абсолютном большинстве случаев, не доходило даже до получения решения суда первой инстанции, не говоря уже о последующих обращениях в арбитражные суды.
Ситуация с узакониванием самовольных построек, будь то отдельно стоящие помещения, промышленные здания или вспомогательные сооружения, коренным образом изменилась с принятием Федерального закона №339, сокращенно — 339-ФЗ. Теперь решение о сносе выстроенного без согласования капитального объекта, то есть самостроя, за немногочисленными исключениями принимается судом — с учетом как действующих законов и норм, так и постановлений Пленума Верховного суда, а также арбитражной практики.
Для владельца возведенной без согласования, то есть самовольной постройки эта перемена в отечественном законодательстве имеет несомненно положительное значение: отныне снос объекта капитального строительства, признанного самостроем, без решения суда практически неосуществим — а значит, появилась реальная возможность отстоять право на самострой и перевести объект в категорию законной собственности путем подачи иска.
И все же почему без узаконивания самовольной постройки не обойтись
Несмотря на то, что в Москве, как и в некоторых других регионах России, выявление выстроенных без согласования объектов ведется с бесспорно высокой эффективностью, некоторые объекты самостроя, потенциально подлежащие сносу, все еще не обнаружены — и, возможно, часть этих самовольных построек так и останется в неприкосновенности.
Отсюда возникает вполне логичный для владельца вопрос: если мою самовольную постройку могут не обнаружить, какой смысл оплачивать экспертизу, готовить иск, изучать постановления Пленума Верховного Суда и арбитражную практику — и тратить время на получение нужного для узаконивания решения суда?
Ответ на этот вопрос, разумеется, есть; для большей наглядности разобьем его на несколько пунктов:
- Наличие самовольной постройки, то есть объекта (здания, дома, помещения, корпуса), возведенного без необходимых согласований, не означает автоматического возникновения права собственности, то есть возможности полноценно распоряжаться самостроем. Владелец самовольной постройки без прохождения процедуры узаконивания, в том числе по решению суда, не сможет ни продать самострой, ни подарить его, ни передать по наследству, ни использовать в качестве залога, ни законно сдать в аренду, — словом, без легализации самовольной постройки, по решению суда или в порядке взаимодействия с муниципальной властью, никакие операции с самостроем, требующие оформления официальных документов, невозможны
- Строительство помещения (здания, дома и так далее) без согласования, то есть возведение самовольной постройки, является административным правонарушением, за которое, в соответствии со статьей 9.5, частью 1 КоАП, владельцу самостроя придется выплатить штраф: до 5 тысяч рублей — частному лицу и до 1 миллиона рублей — юридическому лицу. Отметим, что если возведение самовольной постройки станет причиной нанесенного третьим лицам ущерба (например, вследствие пожара), административная ответственность легко может дополниться уголовной
- В случае, если возведенная без согласования, то есть самовольная постройка представляет опасность для окружающей среды или третьих лиц, дело может закончиться не только сносом самостроя, по решению суда или муниципальной власти, но и изъятием у хозяина самостроя неправильно эксплуатируемого земельного участка. Вовремя начатый процесс узаконивания позволит уже на этапе экспертизы выявить такие риски и устранить их — то есть еще до подачи иска привести помещение или иное строение в соответствие с требованиями закона
- Наконец, самым существенным доводом в пользу легализации возведенной без согласования, то есть самовольной постройки, как через местную власть, так и по решению суда, является возможность таким образом уберечь самострой от сноса — путем признания его отвечающим всем действующим нормам, постановлениям и законам объектом строительства
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела экспертизы
признание самовольной постройки соответствующей закону, то есть собственно узаконивание, вне зависимости от того, выполнено такое признание муниципальной властью или по решению суда, не отменяет для собственника самостроя необходимости выплатить полагающийся административный штраф — в полном объеме и в указанные в постановлении суда сроки.
Обратитесь к экспертам «Моспроекткомплекс», и мы поможем вам разработать оптимальное решение
для вашего проекта! Наши профессионалы всегда готовы поделиться своим опытом и знаниями!
Email: info@mosproektkompleks.ru
Телефон: +7 (495) 150-05-61
(офис) , +7 (925) 150-00-55
(WhatsApp, Telegram)
Бесплатная консультация
от наших экспертов
Всегда ли можно спасти самовольную постройку от сноса по решению суда
С одной стороны, появление Федерального закона №339 остановило волну сноса самостроя, осуществлявшегося лишь на основании постановлений муниципальных органов; с другой — вселило во многих владельцев возведенных без согласования, то есть самовольных построек ложную уверенность в стопроцентной неприкосновенности таких объектов: достаточно лишь подать иск и дождаться решения суда об узаконении.
На деле все не так просто. Как разъясняет Пленум Верховного Суда, основывающийся как на действующих законах и постановлениях (в том числе базовой для связанных с легализацией самостроя вопросов статьей 222 Гражданского кодекса), так и на арбитражной практике, решение суда основывается на наличии законной возможности избавить объект, признанный самовольной постройкой, от сноса — но не на необходимости или, напротив, нежелательности сноса. В частности, Пленумом Верховного Суда приводятся критерии, в соответствии с которыми снос выстроенного без согласования здания, помещения или иного строения, то есть самостроя, не является неизбежной мерой:
- Нарушения, допущенные в ходе возведения или реконструкции объекта, признание которого самовольной постройкой уже состоялось, могут быть без существенных затруднений устранены — путем возврата самостроя в исходное состояние или приведения внесенных изменений в соответствие с актуальными нормами и постановлениями
- Выстроенная без согласования, то есть самовольная постройка не представляет неустранимой угрозы ни для людей, в том числе соседей и случайных прохожих, ни для экологии
- Возведение самостроя, для которого требуется узаконивание, равно как и существование самовольной постройки не нарушает имущественных интересов иных сторон — от рядовых граждан и частных предпринимателей до государства
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела экспертизы
дополнительным фактором, который при формировании решения суда свидетельствует в пользу владельца самовольной постройки, служит пропуск муниципальным органом, подавшим иск о сносе самостроя, срока исковой давности — 3 лет с момента выявления выстроенного без согласования объекта. Впрочем, при несоответствии такого помещения (дома, сооружения) перечисленным выше основным критериям добиться легализации и таким образом избежать сноса самовольной постройки по решению суда будет невозможно.
«Не моя вина»: возможно ли узаконивание приобретенного самостроя по решению суда
Выше мы рассматривали случаи, когда в легализации и спасении самовольной постройки от сноса заинтересован владелец, который и занимался организацией строительства. Но бывает и по-другому: покупатель добросовестно уплатил деньги за помещение (здание, сооружение, иное строение) — а этот объект вдруг оказался самостроем.
Казалось бы, в такой ситуации признание права собственности на выстроенную без согласования, то есть самовольную постройку без прохождения стандартной процедуры узаконивания невозможно. На деле же все, в очередной раз, сложнее; приведем один интересный случай из судебной практики.
Зарегистрированный в Москве гаражный кооператив «Гараж» без согласования с муниципальной властью возвел на принадлежащей ему территории гаражный комплекс. Объект, признание которого самовольной постройкой было совершенно обоснованно, строился с привлечением долевого капитала, и по завершении работ гаражи, входящие в состав самостроя, были благополучно распределены между дольщиками.
Здесь-то и начались проблемы. Новые владельцы помещений в составе самовольной постройки не смогли зарегистрировать свои права собственности и поставить гаражные помещения на учет в Росреестре — как несложно догадаться, по причине признания объекта самостроем. Дольщики, которых отказ не устроил, начали подавать иски для получения решения суда о возможности узаконивания своих долей в самовольной постройке — и получили отказ как в первой, так и в апелляционной инстанции, поскольку суд расценил подачу таких исков как попытку исподволь провести узаконивание всего построенного без согласования гаражного комплекса.
Однако недовольные дольщики не остановились в своих попытках легализации и направили иски с требованием признания возникших у них прав собственности на помещения в составе самовольной постройки в Верховный Суд. Последний же, рассмотрев иски и основываясь на положениях статьи 218, части 4 Гражданского кодекса, а также статей 309 и 310 того же документа, вынес постановление о необходимости узаконивания помещений в самострое — поскольку дольщики полностью выполнили свои обязательства в части внесения оплаты за объект и к факту возведения гаражного комплекса без согласования отношения не имели.
Таким образом, подавшие иски в Верховный Суд дольщики не только уберегли свои помещения в самовольной постройке от сноса, но и добились признания права собственности — то есть полноценного узаконивания в соответствии с решением суда.
В каких случаях нет смысла подавать иск с целью узаконивания самостроя по решению суда
Как ни странно, не каждый «модифицированный» без согласования объект может пройти процедуру узаконивания — по причине невозможности признания его самовольной постройкой. Как становится ясно из Постановления Пленума Верховного Суда №10 (пункт 29), признание помещения или иного объекта самостроем возможно только для случаев создания новой пространственной конфигурации — то есть для нового строительства или реконструкции. А вот перепланировка помещения, в том числе с переносом инженерных сетей, конфигурационных изменений не предполагает — следовательно, и признание такого объекта самовольной постройкой, с последующей легализацией по решению суда или согласно постановлению муниципальной власти, невозможно.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела экспертизы
вопросам узаконивания проведенной без согласования перепланировки посвящены другие разделы российского законодательства — в частности, если речь идет о квартире, статья 29 Жилищного кодекса. В таком случае, разумеется, снос невозможен в принципе — только устранение выполненных без согласования изменений или приведении объекта в удовлетворяющее требованиям закона состояние с последующим получением акта приемки и техпаспорта из БТИ.
Теоретически регистрация самовольной постройки, даже произведенная с нарушением процедуры, согласно статье 219 Гражданского кодекса должна означать признание права собственности на самострой — без необходимости подачи иска и получения соответствующего решения суда. На практике обнаружение допущенной при регистрации ошибки, скорее всего, приведет к судебном разбирательству — поэтому владельцу зарегистрированного объекта, имеющего признаки самостроя, стоит как можно скорее заняться приведением его в полностью отвечающее действующим законам, постановлениям и нормам состояние.
Порядок легализации выстроенного без согласования объекта в соответствии с решением суда
Приведем краткую последовательность действий владельца объекта, признание которого самовольной постройкой уже состоялось, с целью защиты самостроя от сноса:
- Хозяин самовольной постройки готовит пакет исходных документов для проведения технического обследования. В пакет могут входить правоустанавливающие документы на участок, на котором выстроен самострой, узаконивание которого планируется; проектную документацию; предписания и отказы муниципальных структур; прочая документация, имеющая, по мнению владельца самовольной постройки, которую следует подвергнуть легализации в согласии с решением суда, прямое отношение к данному вопросу
- Владелец самовольной постройки, намеревающийся пройти процедуру узаконивания с получением решения суда, передает подготовленные документы специалистам «Моспроекткомплекс». Инженеры изучают первичную информацию, определяют сроки и стоимость выполнения работ в рамках технического обследования, подготовки заключения о соответствии и прочей необходимой для узаконивания самостроя документации, после чего оформляют договор на оказание соответствующей услуги
- После подписания договора специалисты «Моспроекткомплекс» выезжают на место расположения самовольной постройки, узаконивание которой по решению суда планируется, для выполнения работ в рамках техобследования, призванного установить, пригоден ли самострой в текущем состоянии к эксплуатации, не представляет ли он опасности и соответствует ли подлежащая легализации самовольная постройка действующим законам, постановлениям и регламентам
- Получив необходимую для узаконивания документацию, хозяин самовольной постройки подготавливает иск в суд для признания самостроя подлежащим легализации, а не сносу. В иске указываются такие данные, как полное имя заявителя, полный адрес самовольной постройки, тип самостроя, сведения о предпринятых попытках узаконивания во внесудебном порядке и полученных отказах. Последнее особенно важно: Пленум Верховного Суда в Постановлении №10 (пункт 29) указывает на возможность отказа в легализации самостроя по решению суда, если до этого заявителем, подавшим иск, не была предпринята хотя бы одна такая попытка
- В суде владелец возведенной без согласования, то есть самовольной постройки приводит дополнительные доводы в свою пользу; кроме того, податель иска, желающий спасти свой самострой от сноса, вправе предлагать внушающих ему доверие независимых экспертов для проведения судебной экспертизы
- Получение положительного решения суда означает, что владелец самовольной постройки может приступать к регистрации самостроя. Отрицательное решение суда податель иска вправе обжаловать в вышестоящей инстанции — как упоминалось выше, вплоть до Верховного Суда
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела экспертизы
иски об узаконивании самовольной постройки, которая используется (или будет использоваться) в коммерческих целях, следует подавать в арбитражные суды; о легализации иных объектов самостроя — в суды общей инстанции. Судебная пошлина выплачивается подателем иска на каждый отдельный объект; так, если пошлина составляет 6 тысяч рублей, а подвергнуть узакониванию планируется четыре отдельные самовольные постройки, в общей сложности заявителю придется уплатить 24 тысячи рублей.
Узаконивание самостроя с помощью «Моспроекткомплекс»: почему мы — лучшие
Компания «Моспроекткомплекс» имеет в распоряжении все требуемые для выполнения мониторингов, инженерных изысканий, технических обследований, независимых экспертиз, выпуска проектной и рабочей документации, а также «сопутствующих» документов разрешения — от допусков и сертификатов до лицензий и дипломов. Мы — команда профессионалов: инженеров, архитекторов, экспертов, дизайнеров, юристов. Все специалисты «Моспроекткомплекс» не только имеют необходимые для проведения работ в рамках подготовки к узакониванию самостроя по решению суда аттестацию, компетентность и опыт, но и постоянно работают над повышением своей квалификации — как в основной, так и в смежных областях.
В работе мы применяем поверенные и калиброванные, прошедшие регистрацию в Росстандарте инструменты и приборы. В парке «Моспроекткомплекс» — уникальная мобильная лаборатория, позволяющая нашим инженерам проводить технические обследования и независимые экспертизы как на любых объектах Москвы, так и по всей Московской области. Результаты обследований и экспертиз мы обрабатываем при помощи профессиональных программных комплексов, обеспечивающих отсутствие ошибок и полную совместимость документации. Мы заботимся о полной достоверности каждого сделанного нами вывода — от первой до последней строчки, для простых граждан и крупных застройщиков!
Стоимость и длительность проведения работ в процессе подготовки к узакониванию самостроя с получением решения суда определяется многими обстоятельствами — от суммарной площади самовольной постройки до наличия труднодоступных зон или нестандартных архитектурных решений. Не тратьте времени на попытки угадать цену техобследования для своего объекта самостроя: позвоните нам сами или закажите обратный звонок — и получите подробную консультацию специалиста «Моспроекткомплекс»!
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела экспертизы
дополнительным преимуществом возможности узаконивания самовольной постройки путем подачи искового заявления является сравнительно большая непредвзятость суда. Муниципальные органы непосредственно заинтересованы в «зачистке» вверенных им территорий от самостроя путем сноса самовольной постройки, даже если согласование такого объекта вполне допустимо, — в то время как решение суда основывается именно на наличии или отсутствии оснований для узаконения, а не на потребности в избавлении от возведенного без согласования объекта.