Разрешение на строительство

Как прямо указывается в статье 51, части 1 Градостроительного кодекса (для краткости — ГрК), разрешение на строительство того или иного класса объектов (зданий, помещений, сооружений, жилых домов) выполняет одну ключевую функцию: разрешение на строительство подтверждает, что подготовленная с целью выполнения строительно-монтажных работ (собственно возведения объекта или его реконструкции) проектная документация в полном составе соответствует требованиям действующей в РФ законодательно-нормативной базы.

В частности, выдача и получение разрешения на строительство, вне зависимости от категории рассматриваемого капитального объекта, подтверждает, что:

• Жилой дом, здание коммерческого назначения, опасный промышленный объект и прочие типы капитальных построек планируются к возведению (или уже возведены) на земельном участке, находящемся в законном пользовании застройщика, а следовательно, не будут расцениваться как самострой. В противном случае, даже если разрешение на строительство, а равно и ввод в использование для капитального объекта будут выданы, государственный орган, решивший проверить легитимность размещения на территории капитального объекта или проведения на объекте реконструкционных работ, может поднять вопрос о необходимости сноса постройки, будь то жилой дом, здание коммерческого назначения или промышленный комплекс, — а владельцу объекта, даже при получении ЗОС и разрешения на строительство, придётся заплатить немалый штраф;
• Капитальный объект, для которого ответом на вопрос, нужно ли получение разрешения на строительство, является «да», планируется к размещению или, в случае проведения реконструкции, уже размещается на земле, правила пользования которой, как и перечень разрешаемых на данном участке видов деятельности, не запрещают возведения или изменения конфигурации объекта, будь то жилой дом, здание коммерческого назначения или промышленное сооружение, в предусмотренном проектной документацией порядке. Отметим, что правила пользования землёй и список разрешённых видов деятельности устанавливаются для участков, как располагающихся в Москве и Московской области, так и лежащих в прочих регионах страны, индивидуально, исходя из представлений местных властей;
• Проектные документы, включающие сумму инженерных и архитектурных решений, в полном объёме отвечает требованиям действующего российского законодательства: Градостроительного, Жилищного, Водного, Земельного кодексов, совокупности законов и подзаконных актов, в том числе регионального уровня, а также всем непосредственно касающимся капитального объекта, для которого осуществляются выдача и получение разрешения на строительство (а впоследствии — на ввод в эксплуатацию), критериям ГОСТов, СП, СНиПов, СанПиНов и прочих регламентирующих документов. Фактически выдача разрешения на строительство объекта капитального типа, будь то жилой дом, административное здание или промышленный объект, а равно и получение разрешения на строительство застройщиком, гарантирует последнему отсутствие претензий со стороны проверяющих инстанций к проектной документации — но получение разрешения на строительство не означает, вследствие возможности совершения ошибок в ходе капитального строительства или реконструкции, автоматической выдачи разрешительного документа на ввод объекта в действие;
• При проектировании мероприятий по возведению или реконструкции капитального объекта, в отношении которого рассматривается вопрос, нужно ли получение разрешения на строительство (этот вопрос мы рассмотрим в следующем разделе) и возможна ли выдача названного документа, учтены все требования относительно обеспечения безопасности: рабочих во время проведения строительно-монтажных работ; людей, находящихся внутри или в непосредственной близости капитального объекта, для которого уже выдано разрешение на ввод в действие (сотрудников, посетителей, пациентов, постояльцев, жильцов и так далее); окружающей среды; памятников культуры и истории, располагающихся на одной территории с капитальным объектом, застройщик которого находится в процессе получения ответа на вопрос, как получить разрешение на строительство.

Исходя из перечисленных выше положений, можно заключить, что выдача разрешения на строительство необходима, в соответствии с действующим в 2023 году регламентом, для:

• Капитальных объектов (жилых домов, общественных зданий, промышленных сооружений), за исключением перечисленных ниже случаев, когда ответ на вопрос, нужно ли получение разрешения на строительство, — нет;
• Линейных объектов (автотрасс, железнодорожных путей, трубопроводов), в отношении которых действуют общие правила выдачи и получения разрешения на строительство, в частности, содержащиеся в вышеупомянутой статье ГрК под номером 51.

Кроме того, отвечая на вопрос, нужно ли получение разрешения на строительство для капитального объекта, застройщик должен иметь в виду, что выдача разрешения на строительство осуществляется для жилых домов, промышленных сооружений, зданий торговых центров и прочих категорий объектов, которые:

• Только планируется возвести на принадлежащем застройщику или выделенном уполномоченным органом земельном участке; в таком случае речь идёт о получении разрешения на строительство нового капитального объекта;
• Подлежат, вследствие объективной необходимости или желания владельца, реконструкции, то есть изменению конфигурационных параметров здания; в таком случае речь идёт о выдаче разрешения на строительство в целях реконструкции уже существующего капитального объекта;
• Были выстроены или реконструированы с нарушением тех или иных норм российского законодательства, в том числе статьи ГК под номером 222, содержащей наиболее полный перечень признаков самостроя и порядок обращения с незаконными постройками, и теперь, вследствие получения предписания надзорного органа, нуждаются в легализации, то есть переводе капитального объекта в статус законно возведённого, с оформлением ЗОС, разрешения на ввод в эксплуатацию и прочей необходимой документации.

Перед тем, как получить, согласно актуальным отечественным нормам, разрешение на строительство какого бы то ни было капитального объекта, будь то жилой дом, здание общественного назначения или промышленное сооружение, застройщику не помешает проверить, нужно ли получать разрешение на строительство (а впоследствии, соответственно, на ввод в пользование). Сделать это поможет приведённый в следующем разделе нашей статьи список объектов, для которых выдача разрешения на строительство не нужна.

На вопрос, нужно ли получение разрешения на строительство какого-либо капитального объекта (здания торгово-развлекательного центра, промышленного комплекса, жилого дома и так далее), отвечает перечень, приведённый в статье 51, части 17 ГрК. Выдача разрешения на строительство (а в дальнейшем и на ввод в эксплуатацию) не является необходимой для нижеперечисленных категорий возводимых или реконструируемых объектов:

• Жилых домов (коттеджей, особняков), относящихся к группе индивидуального жилищного строительства (для большей краткости — ИЖС) и располагающихся на выделенных под такое строительство участках. Исключение — нуждающиеся в разрешении на строительство объекты ИЖС, на возведение или реконструкцию которых выделяются средства фонда долевого строительства;

• Частных и садовых домов (дач), располагающихся на территориях, выделяемых гражданам, без необходимости выдачи разрешения на строительство, для ведения личного (не преследующего получение коммерческой выгоды) хозяйства;
• Построек, в том числе гаражей, а также подсобных сооружений, располагающихся на участках, отводимых гражданам для ведения личного (не связанного с коммерческой деятельностью) хозяйства;
• Жилых домов, зданий коммерческого, промышленного назначения и прочих капитальных объектов, изменение которых не предусматривает замены в значимой степени или демонтажа несущих строительных конструкций, а также изменения внешних габаритов. Вместе с тем получение разрешения на строительство необходимо для капитальных объектов, если проектная документация предполагает демонтаж несущих конструкций, устройство цокольных помещений, входных групп, мансард и аналогичных элементов, а также изменение наружных размеров, вне зависимости от того, будет капитальный объект в новых габаритах соответствовать правилам землепользования или нет;
• Капитальных объектов (зданий, корпусов, пристроек, сооружений), подвергаемых капитальному ремонту. Следует иметь в виду, что в соответствии со статьёй 52, частью 11 ГрК получение разрешения на строительство в данном случае всё же может потребоваться — если проектная документация предусматривает замену или восстановление несущих конструкций;
• Буровых скважин, при условии, что для создания или реконструкции объектов этой категории подготовлены и согласованы соответствующие проектные документы;
• Капитальных зданий и сооружений, представляющих собой объект интересов российских дипломатических служб за рубежом: посольств и консульств. Несмотря на отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство (а впоследствии и ввод в эксплуатацию), работы по возведению или реконструкции таких объектов ведутся в соответствии как с проектными документами, так и с положениями законодательно-нормативной базы данного государства;
• Линейных объектов, создаваемых или реконструируемых с целью перекачки природного (неочищенного) газа. Однако выдача разрешения на строительство объекта, относящегося к указанной категории, обязательна, если среднее рабочее давление в трубопроводе превышает 1,2 МПа;
• Сооружений мачтового и башенного типа, предназначающихся для монтажа антенн радиопередачи. Вместе с тем без получения разрешения на строительство не обойтись, если высота таких сооружений больше 50 метров.

Кроме того, выдача разрешения на строительство не требуется, если объект, в отношении которого застройщик задаётся вопросом, нужно ли получение документа, не требуется (как и в случае с вводом в эксплуатацию), если такой объект не относится к категории капитальных. Однако и в этом случае для размещения некапитальных объектов, от лавок до разборных киосков, в зависимости от обстоятельств может потребоваться согласование местных властей.

Выдача разрешения на строительство для того или иного капитального объекта (жилого дома, административного здания, промышленного сооружения) осуществляется в несколько непременных этапов:

• Застройщик обращается в проектную организацию для подготовки проекта в целом или его недостающих частей (например, ПМТ или ППР). Компания «Моспроекткомплекс» имеет все необходимые для проектирования капитальных объектов допуски, лицензии и сертификаты — мы разработаем проектную документацию, которая без ненужных сложностей пройдёт согласование и утверждение;
• При необходимости, например, в процессе легализации капитального объекта, застройщик заказывает проведение технического обследования, результатом которого становится оформление проектной организацией ЗОС. Компания «Моспроекткомплекс» выполняет полный комплекс работ в рамках технического обследований, судебно-технической экспертизы, а также мониторинга зданий и сооружений, с использованием современного точного оборудования и профессиональных программных сред. Кроме того, «Моспроекткомплекс» проводит все виды инженерных изысканий: от гидрогеологических до топографических;
• С пакетом подготовленных «Моспроекткомплексом» для получения разрешения на строительство проектных документов, а также дополнительной документации (правоустанавливающих документов; положительного экспертного заключения относительно проекта, если последнее требуется; ЗОС; АГР; заключением историко-культурной экспертизы и прочими документами по требованию контролирующих инстанций), а кроме того, с заявлением на выдачу разрешения на строительство жилого дома, коммерческого здания или иного капитального объекта застройщик обращается в уполномоченный орган. Обращение за получением разрешения на строительство (как и на ввод в использование) может осуществляться застройщиком как лично, так и посредством многофункционального центра или портала «Госуслуги», — а также, при наличии соответствующей возможности, разрешение на строительство может быть запрошено при помощи региональных или муниципальных интернет-порталов;

• В течение пяти рабочих дней уполномоченный орган, в который застройщиком были поданы заявление на выдачу разрешения на строительство и пакет сопутствующих документов, проводит проверку полноты, достоверности и соответствия документации положениям законодательно-нормативной базы, после чего выносит положительное или отрицательное решение о выдаче разрешения на строительство жилого дома, коммерческого здания, промышленного сооружения или иного капитального объекта. В случае, если речь идёт о получении разрешения на строительство для объектов, относящихся к культурно-историческому наследию, закон допускает продление сроков рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на строительство — на месяц и более;
• При вынесении положительного решения застройщик получает разрешение на строительство, после чего может приступать непосредственно к работам — вплоть до необходимости получения разрешения на ввод капитального объекта в пользование;
• При вынесении отрицательного решения застройщик может или исправить отмеченные уполномоченным органом недочёты (например, отсутствие тех или иных частей проекта), или, при несогласии с выводами госоргана, опротестовать отказ в выдаче разрешения на строительство общественного здания, жилого дома или иного объекта в судебном порядке.

Срок действия разрешения на строительство в общем случае равняется продолжительности запроектированных работ; для ИЖС документ сохраняет силу на протяжении 10 лет со дня выдачи.

Компания «Моспроекткомплекс» располагает полным пакетом документов, необходимых для осуществления проектной деятельности, в том числе лицензией Министерства культуры для ведения работ на объектах культурного наследия. В нашем арсенале — точное современное оборудование, прошедшее регистрацию в Росстандарте, и профессиональные программные комплексы, обеспечивающие абсолютную минимизацию вероятности появления ошибок и высокую совместимость рабочей документации. Наша гордость — собственная передвижная лаборатория, оснащённая приборами неразрушающего контроля и позволяющая нам проводить выездные обследования любых объектов на территории Москвы и Московской области.

Стоимость и сроки подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, зависят от наличия у заказчика исходных и промежуточных данных, необходимости в проведении инженерных изысканий, техобследований и мониторинга, суммарной площади объекта, присутствия потенциально опасных зон и прочих факторов. Чтобы узнать, сколько будет стоить разработка проектной документации, являющаяся первым шагом к выдаче разрешения на строительство, а затем и на ввод в эксплуатацию, позвоните нам или закажите обратный звонок в форме на сайте: специалист «Моспроекткомплекса» перезвонит в удобное для вас время и проведёт бесплатную вводную консультацию!