Перевод в нежилое помещение

Особенности и перемены в порядке перевода в нежилое помещение в 2024 году

Как показывает многолетняя статистика, услуга по переводу в нежилое помещение объекта, входящего в состав жилого фонда, в том числе располагающегося в многоквартирном доме, стала крайне востребована в конце 1990-х годов, с расцветом частной коммерческой деятельности. Перевод в нежилое помещение ранее жилого объекта, выполненный в официальном порядке и на законных основаниях, позволял открывать в многоквартирных домах (обычно на первых этажах) всевозможные продовольственные магазины, парикмахерские, кафе и фитнес-центры — и, с учетом заселенности многоквартирных домов, по умолчанию получать стартовую целевую аудиторию.

Такой перевод в нежилое помещение, как правило, выполняемый в полностью законном порядке и с соблюдением актуальных условий предоставления услуги, продолжался много лет — до тех пор, пока возможности старого жилого фонда (в большинстве случаев — многоквартирных домов) не оказались практически полностью исчерпаны. Перевод в нежилые помещения объектов, располагающихся на первых этажах, был выполнен едва ли не для всего жилого фонда, — и переводить, с получением согласия властей или даже без официального согласия, становится попросту нечего. А новые многоквартирные дома строятся заведомо с нижним этажом, предназначенным для размещения коммерческих объектов, — и ни в получении согласия властей, ни собственно в переводе в нежилое помещение в соответствии с действующим порядком попросту не нуждаются.

Кроме того, сейчас у заинтересованных лиц появилась ранее отсутствовавшая возможность приобретения апартаментов, которые можно использовать в том числе в коммерческих целях — без необходимости получения согласия прочих жильцов многоквартирного дома и соблюдения порядка, с учетом наличия оснований и действующих условий, перевода в нежилое помещение объектов, которые и так относятся к нежилому фонду.

Наконец, в результате сравнительно недавних изменений порядка перевода в нежилое помещение объектов, в настоящее время относящихся к жилому фонду, в том числе входящих в состав многоквартирного дома, предоставление услуги по переводу в нежилое помещение теперь требует других оснований: помимо согласия местных властей, владельцу, желающему осуществить на законных условиях перевод в нежилое помещение, потребуется заручаться согласием всех лиц, владеющих недвижимостью в составе многоквартирного дома.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

в связи с последними изменениями в порядке осуществления государственной услуги по переводу в нежилое помещение объекта, относящегося к жилому фонду, теперь окончательное согласие на перевод в нежилое помещение в Москве выдает не Москомархитектура, как было раньше, а Департамент городского имущества, сокращенно — ДГИ.

На каких основаниях и условиях может быть осуществлен перевод в нежилое помещение

В соответствии с действующим в 2024 году порядком, в том числе для объектов жилого фонда, являющихся частями многоквартирных домов, безусловными условиями для перевода в нежилое помещение являются следующие, указанные в статье 23 Жилищного кодекса:

• Объект жилого фонда (чаще всего — квартира) находится в собственности лица, заинтересованного в переводе в нежилое помещение согласно официальному порядку. Наличие договора аренды, даже долгосрочного, и иных оснований для законного пользования, но не владения, объектом, не дает условий для перевода в нежилое помещение; инициировать перевод в нежилое помещение может лишь владелец объекта;
• В техническом паспорте объекта жилого фонда, входящего в состав многоквартирного дома, должны быть отражены все произведенные на момент подготовки к переводу в нежилое помещение изменения: реконструкции, перепланировки и так далее. В случае отсутствия актуальных сведений владельцу, желающему в законном порядке выполнить перевод в нежилое помещение, понадобится сначала получить в БТИ новый техпаспорт;
• Объект (частный или многоквартирный дом), для которого планируется получение услуги по переводу в нежилое помещение, не должен относиться к категории историко-культурного наследия. В противном случае выполнить перевод в нежилое помещение в законном порядке, даже при согласии прочих собственников, становится практически невозможно; в такой ситуации вопрос рассматривается и Москомархитектурой;
• В жилье, для которого требуется выполнить переход в нежилое помещение в официальном порядке и на законных основаниях, не должно быть прописано ни одного жильца. Перед осуществлением перевода в нежилое помещение в официальном порядке потребуется выписать из объекта, относящегося к жилому фонду, в том числе в составе многоквартирного дома, всех жильцов, — включая малолетних и недееспособных;
• Объект, для которого требуется получить услугу по переводу в нежилое помещение на законных условиях, не должен находиться ни под какими ограничениями и обременениями, в том числе являться предметом кредитных обязательств или залоговой собственностью; в противном случае перевод в нежилое помещение в официальном порядке будет невозможен, даже при получении согласия остальных собственников.

Поскольку перевод в нежилое помещение обычно осуществляется с внесением тех или иных изменений в конфигурацию объекта, ранее входившего в жилой фонд, с целью получения согласия контролирующих органов на перевод в нежилое помещение подготавливают проект перепланировки или реконструкции. Наличие данного документа является еще одним основанием для получения услуги по переводу в нежилое помещение в законном порядке, с соблюдением всех существующих условий, — конечно, кроме тех редких случаев, когда никаких изменений при переводе в нежилое помещение вносить не требуется.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

помимо перечисленных выше условий для перевода в нежилое помещение в официальном порядке, отметим три часто встречающихся основания для отказа в предоставлении услуги. Во-первых, перевод в нежилое помещение объекта, который в настоящее время входит в жилой фонд, невозможен, если в процессе перепланировки или реконструкции не будет возможности устроить отдельный вход. Во-вторых, в переводе в нежилое помещение в официальном порядке будет отказано, если речь идет не об отдельном объекте, а о части помещения в составе жилого фонда. В-третьих, не представляется возможным перевод в нежилое помещение объекта, расположенного выше первого этажа и непосредственно над жилыми объектами.

Специфика перевода в нежилое помещение для объектов в многоквартирном доме

Поскольку в многоквартирном доме интересы прочих собственников жилых объектов в подъезде затронут не только производимые в процессе перевода в нежилое помещение работы, но и конечный результат (например, функционирование продуктового магазина), владельцу квартиру, желающему осуществить перевод в нежилое помещение в законном порядке, перед подачей заявления на получение соответствующей услуги потребуется заручиться их письменным согласием.

Получение такого согласия является одним из обязательных оснований для перевода в нежилое помещение в официальном порядке. В настоящее время действует следующее условие получения услуги по переводу в нежилое помещение объекта, относящегося к жилому фонду в границах многоквартирного дома: владельцу такого объекта, желающему произвести перевод в нежилое помещение, нужно собрать более 66,7% (то есть 2/3) голосов, выражающих согласие. Без получения нужного количества голосов переходить к следующим этапам перевода в нежилое помещение попросту не имеет смысла — вот почему владельцу объекта жилого фонда, для которого планируется перевод в нежилое помещение, следует предварительно поработать над хорошими отношениями с соседями.

Согласие на перевод в нежилое помещение рассматриваемого объекта требуется получать только от собственников квартир, располагающихся в том же подъезде многоквартирного дома. Прочие прописанные в жилье лица в «голосовании» не участвуют, и сила каждого голоса определяется не пропорционально (например, числу прописанных в той или иной квартире людей), а в соотношении один к одному.

Порядок получения услуги по переводу в нежилое помещение: базовая инструкция для собственника

Для каждого конкретного объекта, принадлежащего к жилому фонду, в том числе размещающегося в многоквартирном доме, порядок действий по переводу в нежилое помещение определяется спецификой такого объекта и действующими на момент предоставления услуги условиями. В общем случае перевод в нежилое помещение какого бы то ни было объекта, в том числе располагающегося в многоквартирном доме, осуществляется в нижеописанном порядке:

1. Владелец объекта жилого фонда, желающий выполнить перевод в нежилое помещение в законном порядке, подготавливает техническое задание на разработку проекта, на основании которого впоследствии будет получаться согласие на перевод в нежилое помещение. Документ должен содержать подробный перечень вопросов, которые будут поставлены перед инженерами, задействованными в подготовке проекта реконструкции или перепланировки в ходе перевода в нежилое помещение, а также дополнительных пожеланий и требований. Составление техзадания — не слишком интересный и простой процесс; «Моспроекткомплекс» поможет выработать техническое задание, учитывающее все аспекты предстоящего перевода в нежилое помещение в официальном порядке — и дающее возможность добиться идеального результата и быстрого согласия как контролирующих инстанций, так и собственников квартир в многоквартирном доме.

2. Владелец объекта, принадлежащего к жилому фонду, намеревающийся получить услугу по переводу в нежилое помещение, собирает список исходных документов, в том числе правоустанавливающих; результатов ранее произведенного технического обследования; предписаний надзорных инстанций; при наличии — уже готовых частей проектной документации; прочих данных, имеющих непосредственное отношение к вопросу перевода в нежилое помещение.

3. Владелец квартиры или иного объекта в многоквартирном доме, которому предстоит перевод в нежилое помещение, передает консультантам «Моспроекткомплекс» техническое задание и пакет исходных материалов. Специалисты ознакамливаются с полученными данными, при необходимости уточняют отдельные нюансы, определяют стоимость и длительность подготовки проекта, на основании которого будет получено согласие на перевод в нежилое помещение, — и выпускают официальный договор на оказание услуги проектирования.

4. После подписания договора специалисты «Моспроекткомплекс» выполняют необходимые работы по подготовке проекта реконструкции или перепланировки, являющихся условием для получения в законном порядке согласия на перевод в нежилое помещение. В состав работ входят получение дополнительных данных, в том числе из закрытых архивов, проведение необходимых изысканий, измерений и исследований в полевых условиях, обработка информации и формирование проектной документации, содержащей текстовые и графические данные.

5. Заверенный надлежащим образом проект, на основании которого впоследствии будет получено согласие на перевод в нежилое помещение на законных основаниях и в принятом порядке, передается на руки заказчику.

6. Лицо, намеревающееся получить услугу по переводу в нежилое помещение, на действующих условиях и в законном порядке, извещает прочих собственников жилья (если речь идет о многоквартирном доме) о своих планах и получает необходимое количество (больше двух третей) согласий. При отсутствии требуемого процента все, что остается делать владельцу объекта жилого фонда, для которого планируется перевод в нежилое помещение, — убеждать (а иногда и материально стимулировать) собственников в необходимости дать свое согласие.

7. После получения согласия прочих владельцев недвижимости, располагающейся в многоквартирном доме, собственник подготавливает документы для подачи заявления в надзорную инстанцию:

• Технический паспорт объекта, детально отражающий его актуальное состояние;
• Справку, показывающую, в каком порядке используются окружающие помещения;
• Справку, показывающую отсутствие прописанных в рассматриваемом объекте лиц;
• Проект, на основании которого будет выполнен перевод в нежилое помещение;
• Положительные заключения МЧС, СЭС, прочих необходимых инстанций.

8. Заявление вкупе с подготовленным пакетом данных, служащих основанием для перевода в нежилое помещение, направляется заявителем в соответствующую инстанцию; в Москве это ДГИ, в регионах — районная, городская администрация или иные структуры.

9. Срок принятия решения о возможности перевода в нежилое помещение в официальном порядке различается в разных регионах; в Москве максимальная длительность рассмотрения вопроса о переводе в нежилое помещение — полтора календарных месяца с даты регистрации заявления.

10. Получение заявителем согласия надзорной структуры означает возможность приступать к работам в рамках ранее подготовленного проекта. Получение отказа возможно в случае предоставления заявителем неполных или некорректных данных; владелец объекта жилого фонда в многоквартирном доме, нуждающегося в переводе в нежилое помещение, вправе или устранить ошибки и вновь подать заявление, или оспорить решение контролирующей инстанции в суде.

11. По завершении работ в рамках перевода в нежилое помещение владельцу объекта, теперь уже не относящегося к жилому фонду, следует заказать в БТИ новый техпаспорт, отражающий внесенные конфигурационные изменения.

12. Завершающим этапом получения услуги по переводу в нежилое помещение, в действующем порядке и на законных основаниях, является внесение новых данных в ЕГРН. Теоретически сведения в госреестре должны обновиться в порядке межведомственного взаимодействия; если по истечении месяца изменений в ЕГРН не обнаруживается, владельцу объекта, успешно пережившего перевод в нежилое помещение, нужно самостоятельно направить заявление в Росреестр — лично, почтовым отправлением, через МФЦ или иными доступными способами.

Перевод в нежилое помещение с «Моспроекткомплекс»: лучший вариант в 2024 году

Наша компания располагает всеми требуемыми для осуществления проектировочной деятельности, в том числе в процессе перевода в нежилое помещение, а также технических обследований, мониторингов и экспертиз всех видов, от землеустроительной до судебно-технической, разрешениями, допусками и лицензиями. Инженеры «Моспроекткомплекс» используют в работе высокоточное оборудование, в должном порядке зарегистрированное в Росстандарте, и специализированные программы для подготовки проектной документации, исключающие саму вероятность возникновения ошибок и «несостыковок». Наша гордость — мобильная лаборатория, в полной мере оснащенная необходимыми для проведения выездных работ инструментами и приборами. Мы работаем в Москве и по всей Московской области, для частных лиц, малого и крупного бизнеса, для застройщиков, подрядчиков и покупателей недвижимости — и всегда гарантируем стопроцентную точность каждого сделанного нами вывода!

Стоимость и сроки подготовки проекта, на основании которого будет производиться перевод в нежилое помещение, определяются целым рядом факторов, от общей площади объекта до наличия нестандартных архитектурно-инженерных подходов. Чтобы узнать, сколько будет стоить перевод в нежилое помещение для вашего объекта, свяжитесь с консультантом «Моспроекткомплекс»: позвоните нам, напишите электронное письмо, оставьте заявку на обратный звонок — и получите подробный ответ!