Согласование перепланировки в нежилых помещениях

Перепланировка — это совокупность работ, выполнение которых приводит к ясно видимому и однозначно отображаемому в документации изменению конфигурации помещения. Такие изменения, затрагивающие строительные конструкции, влияют на несущую способность строительного объекта, что может привести к проседанию, обрушению и другим неприятным и даже трагическим последствиям. Именно поэтому перед проведением перепланировки, в том числе нежилых объектов, требуется подготавливать соответствующий проект, а затем согласовывать его в надзорных инстанциях.

Ниже мы рассмотрим несколько примеров согласования работ, проводимых в нежилых помещениях разных видов

Нежилое помещение в многоквартирном доме

Один из самых сложных случаев — согласование перепланировочных работ в нежилом помещении, размещающемся в жилом доме. Собственнику такого объекта перед проведением работ потребуется не только заручиться одобрением надзорной инстанции, но и, если затрагивается общее имущество, получить согласие жильцов. Это требование действует даже в тех случаях, если в доме всего две-три квартиры: до тех пор, пока согласие собственников жилья не получено, согласования перепланировки не произойдёт — а если она уже произведена, узаконить её будет невозможно.

Например, владелец нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома, желает оборудовать отдельный вход в него с улицы. По понятным причинам такой вход представляет собой не только дверной проём, но и ступени, сходящие на землю. А поскольку земля, на которую опираются ступени, принадлежит к придомовой территории, согласование таких изменений требует получения разрешения от всех собственников жилья. Действовать в уведомительном порядке или постфактум не получится: даже если ступени уже возведены, их узаконение без согласия жильцов, на равных правах владеющих придомовой землёй, не представляется возможным.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела перепланировки:

самовольное внесение изменений в конфигурацию объекта, в том числе в многоквартирном доме, может долгое время не привлекать внимания жильцов или восприниматься ими в позитивном ключе — это зависит, в частности, от межличностных отношений владельца нежилого помещения и прочих собственников квартир. Такое молчаливое согласие ни в коей мере не заменяет согласования — хотя и облегчает дальнейшее получение согласия жильцов.

Нежилые помещения вне жилых домов: торговые точки, столовые, офисные помещения

В отношении таких объектов, для перепланировки которых также требуется согласование, возможны три исходных сценария:

• Нежилое помещение находится в собственности лица, которое пользуется им, в частности, сдаёт в аренду, и намеревается по согласовании провести перепланировку;
• Нежилое помещение находится в федеральной, региональной или муниципальной собственности, а лицо, намеревающееся выполнить в нём по согласовании перепланировочные работы, пользуется им на правах аренды;
• Нежилое помещение находится в федеральной, региональной или муниципальной собственности, а лицо, намеревающееся произвести в нём по согласовании перепланировку, пользуется им на правах хозяйственного ведения или оперативного управления.

В первом случае собственнику объекта, готовящемуся к согласованию, не требуется предварительно заручаться согласием федеральных или городских властей: нужно лишь подготовить проект перепланировки, собрать прочие необходимые документы и приступать к согласованию.

Во втором случае в договоре аренды может быть прописана возможность внесения арендатором тех или иных изменений, обычно — после предварительного согласования с арендодателем. Отметим, что получение согласия собственника является лишь предварительным этапом: согласование проекта и выдача разрешения проводится надзорной инстанцией, а не арендодателем.

В третьем случае правообладателем в имущество собственника могут вноситься мелкие изменения. Как и в предыдущих вариантах, такое право не отменяет и не заменяет необходимости согласования проекта, в соответствии с которым планируется выполнять перепланировку.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела перепланировки:

собственник нежилого объекта имеет право проверять состояние своего имущества — а также, при выявлении произведённой без согласования перепланировки, требовать устранения внесённых без разрешения изменений, в том числе в судебном порядке.

Нежилые помещения производственно-промышленного и складского назначения

Согласование проекта, в соответствии с которым будет производиться перепланировка объектов такого типа, выполняется с учётом мнения инстанции, контролирующей соответствующую промышленную или производственную область: например, Росатома, Роскосмоса и аналогичных структур. Помимо прочего, согласование в этом случае осуществляется с учётом совокупности ГОСТов, СП, СанПиНов, отраслевых стандартов и прочей непосредственно относящейся к вопросу документации.

Одобрение, полученное от указанной структуры, само по себе не означает согласования: как и во всех прочих случаях, владельцу или арендатору потребуется обращаться с проектом в соответствующую надзорную инстанцию.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела перепланировки:

при согласовании перепланировочных работ в складских помещениях в числе прочих учитывается природа материалов, которые в них хранятся или хранение которых планируется. Например, требования, предъявляемые к объекту, на котором хранятся взрывчатые вещества, существенно строже, чем при хранении кирпича или древесины.

Согласование мероприятий, связанных с изменением конфигурации объекта, в пределах Москвы и Московской области может производиться со следующими инстанциями:

• Департаментом государственного имущества. Согласование проекта требуется, если нежилое помещение находится в собственности ДГИ;
• Росимуществом. Согласование необходимо, если объект, в котором требуется провести перепланировку, находится в собственности указанной инстанции;
• Мосжилинспекцией. Согласование проекта нужно, если нежилое помещение располагается в многоквартирном доме;
• Москомархитектурой. Согласование нужно, если планируется изменение облика (фасадов) объекта, в том числе колористических решений;
• Мосгазом. Согласование требуется, если к нежилому помещению планируется подвести сеть газоснабжения, а также перенести или заглушить уже установленное газовое оборудование;
• Москомнаследием. Согласование проекта необходимо, если помещение входит в состав объекта культурного наследия;
• ГБУ «Экспертный центр» или организацией — автором проекта. Согласование требуется, если в ходе работ намечается изменение несущих конструкций;
• Центром гигиены и эпидемиологии. Согласование нужно, если нежилой объект располагается в жилом доме.

Список не исчерпывающий: как было отмечено выше, согласование перепланировки — индивидуальный процесс, и точный перечень инстанций, в которые понадобится обращаться лицу, затеявшему работы, определяется спецификой и назначением объекта.

Необходимые для согласования перепланировочных работ документы

В список документов, которые потребуется собрать и разработать для согласования перепланировки, входят:

• Технический план из БТИ. Является основой для подготовки проекта, в соответствии с которым будет выполняться перепланировка. Документ действителен в течение пяти лет; по истечении этого срока для согласования работ понадобится получать новый план;
• Техническое заключение о возможности выполнения перепланировочных работ. Подготавливается по результатам проведения технического обследования. В заключении документа указывается техническое состояние строительных конструкций и здания в целом — на основании чего и делается вывод о безопасности планируемых мероприятий;
• Собственно проект перепланировки. Подробнее о составе и требованиях к этому документу «Моспроекткомплекс» расскажет в одноимённом разделе;
• Санитарно-гигиеническое заключение. Требуется для согласования, если нежилое помещение располагается в жилом многоквартирном доме;
• Заключения прочих надзорных инстанций. Необходимы в соответствии со спецификой объекта — например, если нежилое помещение входит в состав здания, представляющего особую культурную и/или историческую ценность;
• Протокол собрания жильцов. Нужен для согласования перепланировки, которую владелец нежилого помещения намеревается проводить в многоквартирном доме и которая затрагивает общее имущество, в том числе придомовую территорию.

По окончании работ владелец помещения должен, после того как объект осмотрит представитель надзорной инстанции (в частности, Мосжилинспекции), получить акт о завершённой перепланировке. В дальнейшем на основании указанного документа собственник получает новый техпаспорт из БТИ, а также подаёт заявление на регистрацию изменений в ЕГРН.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела перепланировки:

согласование проекта может осложниться требованием собственника нежилого объекта предварительно устранить так называемые красные линии — отмеченные на планах БТИ ранее внесённые несогласованные изменения.

Согласование проекта, согласно которому будет выполняться перепланировка нежилого помещения: законодательная база

При подготовке к согласованию документации лицу, намеревающемуся проводить перепланировочные работы, требуется принимать во внимание требования:

• Градостроительного кодекса;
• Жилищного кодекса;
• Гражданского кодекса;
• Постановления Правительства Москвы под номером 106-ПП (в частности, содержит положения, обязывающие заявителя предварительно устранять «красные линии»);
• Постановления Правительства Москвы под номером 432-ПП (регламентирует согласование и проведение работ на всех видах строительных объектов);
• Постановления Правительства Москвы под номером 508-ПП (регламентирует согласование и проведение перепланировки нежилых объектов в составе жилого дома).

Помимо прочего, в расчёт при подготовке проекта следует принимать всю совокупность нормативной документации: ГОСТов, СП, СНиПов, ПУЭ и так далее.

Стоимость проведения технического обследования, выпуска соответствующего заключения, а также разработки проекта перепланировочных работ зависит от:

• Специфики объекта;
• Площади затрагиваемых нежилых помещений;
• Прочих обстоятельств, включая необходимость получения отсутствующей исходной информации.

Чтобы узнать, сколько стоит подготовка документации в вашем случае, обратитесь в «Моспроекткомплекс»: наши специалисты проанализируют ваш запрос и подготовят объективный, исключающий необоснованные наценки ответ.

Перепланировка, выполняемая в помещении нежилого типа, подлежит согласованию в соответствующей инстанции: Мосжилинспекции, Департаменте городского имущества и так далее. Проект работ составляется с учётом ранее выпущенного по результатам технического осмотра заключения о состоянии объекта.

Компания «Моспроекткомплекс» обладает всеми необходимыми для подготовки указанной документации лицензиями, разрешениями, а также допуском СРО. В работе мы используем высокоточное измерительное оборудование, зарегистрированное в Росстандарте, и современные вычислительные среды. В нашем распоряжении — оборудованная по последнему слову техники лаборатория неразрушающего контроля. «Моспроекткомплекс» — это команда профессионалов, знающих своё дело и умеющих доводить его до конца; позвоните или напишите нам — и убедитесь сами!