Согласование перепланировки помещений, как нежилых, так и жилых, — это процесс подготовки исходной документации, получения разрешения на проведение работ или узаконения уже приведённых в жизнь изменений, а также выпуска итоговой документации и регистрации новой конфигурации объекта. «Моспроекткомплекс» расскажет, как выполняется согласование проекта перепланировки, в том числе для нежилых объектов, в какие инстанции требуется обращаться — и какие документы подготавливать.
СОДЕРЖАНИЕ
Особенности согласования изменения конфигурации различных типов строительных объектов
Перепланировка — это совокупность работ, выполнение которых приводит к ясно видимому и однозначно отображаемому в документации изменению конфигурации помещения. Такие изменения, затрагивающие строительные конструкции, влияют на несущую способность строительного объекта, что может привести к проседанию, обрушению и другим неприятным и даже трагическим последствиям. Именно поэтому перед проведением перепланировки, в том числе нежилых объектов, требуется подготавливать соответствующий проект, а затем согласовывать его в надзорных инстанциях.
Ниже мы рассмотрим несколько примеров согласования работ, проводимых в нежилых помещениях разных видов
Нежилое помещение в многоквартирном доме
Один из самых сложных случаев — согласование перепланировочных работ в нежилом помещении, размещающемся в жилом доме. Собственнику такого объекта перед проведением работ потребуется не только заручиться одобрением надзорной инстанции, но и, если затрагивается общее имущество, получить согласие жильцов. Это требование действует даже в тех случаях, если в доме всего две-три квартиры: до тех пор, пока согласие собственников жилья не получено, согласования перепланировки не произойдёт — а если она уже произведена, узаконить её будет невозможно.
Например, владелец нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома, желает оборудовать отдельный вход в него с улицы. По понятным причинам такой вход представляет собой не только дверной проём, но и ступени, сходящие на землю. А поскольку земля, на которую опираются ступени, принадлежит к придомовой территории, согласование таких изменений требует получения разрешения от всех собственников жилья. Действовать в уведомительном порядке или постфактум не получится: даже если ступени уже возведены, их узаконение без согласия жильцов, на равных правах владеющих придомовой землёй, не представляется возможным.
Нежилые помещения вне жилых домов: торговые точки, столовые, офисные помещения
В отношении таких объектов, для перепланировки которых также требуется согласование, возможны три исходных сценария:
- Нежилое помещение находится в собственности лица, которое пользуется им, в частности, сдаёт в аренду, и намеревается по согласовании провести перепланировку
- Нежилое помещение находится в федеральной, региональной или муниципальной собственности, а лицо, намеревающееся выполнить в нём по согласовании перепланировочные работы, пользуется им на правах аренды
- Нежилое помещение находится в федеральной, региональной или муниципальной собственности, а лицо, намеревающееся произвести в нём по согласовании перепланировку, пользуется им на правах хозяйственного ведения или оперативного управления
В первом случае собственнику объекта, готовящемуся к согласованию, не требуется предварительно заручаться согласием федеральных или городских властей: нужно лишь подготовить проект перепланировки, собрать прочие необходимые документы и приступать к согласованию.
Во втором случае в договоре аренды может быть прописана возможность внесения арендатором тех или иных изменений, обычно — после предварительного согласования с арендодателем. Отметим, что получение согласия собственника является лишь предварительным этапом: согласование проекта и выдача разрешения проводится надзорной инстанцией, а не арендодателем.
В третьем случае правообладателем в имущество собственника могут вноситься мелкие изменения. Как и в предыдущих вариантах, такое право не отменяет и не заменяет необходимости согласования проекта, в соответствии с которым планируется выполнять перепланировку.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела проектирования:
собственник нежилого объекта имеет право проверять состояние своего имущества — а также, при выявлении произведённой без согласования перепланировки, требовать устранения внесённых без разрешения изменений, в том числе в судебном порядке.
Нежилые помещения производственно-промышленного и складского назначения
Согласование проекта, в соответствии с которым будет производиться перепланировка объектов такого типа, выполняется с учётом мнения инстанции, контролирующей соответствующую промышленную или производственную область: например, Росатома, Роскосмоса и аналогичных структур. Помимо прочего, согласование в этом случае осуществляется с учётом совокупности ГОСТов, СП, СанПиНов, отраслевых стандартов и прочей непосредственно относящейся к вопросу документации.
Одобрение, полученное от указанной структуры, само по себе не означает согласования: как и во всех прочих случаях, владельцу или арендатору потребуется обращаться с проектом в соответствующую надзорную инстанцию.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела проектирования:
при согласовании перепланировочных работ в складских помещениях в числе прочих учитывается природа материалов, которые в них хранятся или хранение которых планируется. Например, требования, предъявляемые к объекту, на котором хранятся взрывчатые вещества, существенно строже, чем при хранении кирпича или древесины.
В каких структурах производится согласование проекта перепланировки в Москве и Московской области
Согласование мероприятий, связанных с изменением конфигурации объекта, в пределах Москвы и Московской области может производиться со следующими инстанциями:
- Департаментом государственного имущества. Согласование проекта требуется, если нежилое помещение находится в собственности ДГИ
- Росимуществом. Согласование необходимо, если объект, в котором требуется провести перепланировку, находится в собственности указанной инстанции
- Мосжилинспекцией. Согласование проекта нужно, если нежилое помещение располагается в многоквартирном доме
- Москомархитектурой. Согласование нужно, если планируется изменение облика (фасадов) объекта, в том числе колористических решений
- Мосгазом. Согласование требуется, если к нежилому помещению планируется подвести сеть газоснабжения, а также перенести или заглушить уже установленное газовое оборудование
- Москомнаследием. Согласование проекта необходимо, если помещение входит в состав объекта культурного наследия
- ГБУ «Экспертный центр» или организацией — автором проекта. Согласование требуется, если в ходе работ намечается изменение несущих конструкций
- Центром гигиены и эпидемиологии. Согласование нужно, если нежилой объект располагается в жилом доме
Список не исчерпывающий: как было отмечено выше, согласование перепланировки — индивидуальный процесс, и точный перечень инстанций, в которые понадобится обращаться лицу, затеявшему работы, определяется спецификой и назначением объекта.
Необходимые для согласования перепланировочных работ документы
В список документов, которые потребуется собрать и разработать для согласования перепланировки, входят:
- Технический план из БТИ. Является основой для подготовки проекта, в соответствии с которым будет выполняться перепланировка. Документ действителен в течение пяти лет; по истечении этого срока для согласования работ понадобится получать новый план
- Техническое заключение о возможности выполнения перепланировочных работ. Подготавливается по результатам проведения технического обследования. В заключении документа указывается техническое состояние строительных конструкций и здания в целом — на основании чего и делается вывод о безопасности планируемых мероприятий
- Собственно проект перепланировки. Подробнее о составе и требованиях к этому документу «Моспроекткомплекс» расскажет в одноимённом разделе
- Санитарно-гигиеническое заключение. Требуется для согласования, если нежилое помещение располагается в жилом многоквартирном доме
- Заключения прочих надзорных инстанций. Необходимы в соответствии со спецификой объекта — например, если нежилое помещение входит в состав здания, представляющего особую культурную и/или историческую ценность
- Протокол собрания жильцов. Нужен для согласования перепланировки, которую владелец нежилого помещения намеревается проводить в многоквартирном доме и которая затрагивает общее имущество, в том числе придомовую территорию
По окончании работ владелец помещения должен, после того как объект осмотрит представитель надзорной инстанции (в частности, Мосжилинспекции), получить акт о завершённой перепланировке. В дальнейшем на основании указанного документа собственник получает новый техпаспорт из БТИ, а также подаёт заявление на регистрацию изменений в ЕГРН.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела проектирования:
согласование проекта может осложниться требованием собственника нежилого объекта предварительно устранить так называемые красные линии — отмеченные на планах БТИ ранее внесённые несогласованные изменения.
Согласование проекта, согласно которому будет выполняться перепланировка нежилого помещения: законодательная база
При подготовке к согласованию документации лицу, намеревающемуся проводить перепланировочные работы, требуется принимать во внимание требования:
- Градостроительного кодекса
- Жилищного кодекса
- Гражданского кодекса
- Постановления Правительства Москвы под номером 106-ПП (в частности, содержит положения, обязывающие заявителя предварительно устранять «красные линии»)
- Постановления Правительства Москвы под номером 432-ПП (регламентирует согласование и проведение работ на всех видах строительных объектов)
- Постановления Правительства Москвы под номером 508-ПП (регламентирует согласование и проведение перепланировки нежилых объектов в составе жилого дома)
Помимо прочего, в расчёт при подготовке проекта следует принимать всю совокупность нормативной документации: ГОСТов, СП, СНиПов, ПУЭ и так далее.
Обратитесь к экспертам «Моспроекткомплекс», и мы поможем вам разработать оптимальное решение
для вашего проекта! Наши профессионалы всегда готовы поделиться своим опытом и знаниями!
Email: info@mosproektkompleks.ru
Телефон: +7 (495) 150-05-61
(офис) , +7 (925) 150-00-55
(WhatsApp, Telegram)
Бесплатная консультация
от наших экспертов
Проект перепланировки нежилого помещения: состав и требования к документу
Подготовка проекта — необходимый этап согласования перепланировки, которую планируется выполнить в нежилом помещении. Документ составляется на основе техпаспорта, выданного БТИ, и технического заключения, подтверждающего возможность проведения запланированных работ. Проект, как и аналогичные документы, включает в себя текстовую и графическую части и состоит из:
- Титульного листа. Содержит информацию о компании-разработчике, адресе объекта, дате выпуска документа
- Содержания. Включает наименования всех разделов проекта в порядке представления
- Обоснования и перечня запланированных работ. Включает полный список мероприятий, выполнение которых намечено в рамках перепланировки
- Необходимых расчётов и справочных данных. Включает ссылки на нормативные документы, таблицы, формулы, результаты вычислений
- Чертежей, схем, эпюр, графиков. Представляет собой полный пакет визуальной информации, в том числе смоделированной при помощи современных архитектурных комплексов
- Дополнительных сведений, позволяющих составить однозначное, не поддающееся двоякому толкованию представление о сути намечаемых работ. Так, в проект, направляемый на согласование, может быть включён список производственных технологий, перечень монтируемого вентиляционного оборудования, описание фасадных работ с фотографической фиксацией текущего состояния здания
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела проектирования:
документ, направляемый на согласование, должен быть оформлен в полном соответствии с действующей в России ЕСКД — от правил именования разделов до принятых сокращений и обозначений.
В частности, для согласования перепланировки с изменением фасада объекта проект должен включать полны список работ и колористических решений, а также материалы фотофиксации.
Для согласования мероприятий, связанных с изменением конфигурации нежилого помещения, располагающегося в многоквартирном доме, в проект должны быть включены сведения о сохранении санитарно-гигиенических условий.
«Моспроекткомплекс» разрабатывает проекты перепланировки для самых разных видов нежилых помещений — ознакомиться с примерами наших работ вы можете на сайте.
Порядок согласования перепланировки нежилого помещения
Согласование в Москве производится в следующем порядке:
- Заявитель собирает весь пакет исходных документов
- Заказывает в компании, имеющей допуск СРО, проведение технического обследования с последующим выпуском технического заключения, а также подготовку проекта перепланировки
- Согласует документацию в уполномоченных инстанциях: ДГИ, Мосжилинспекции и так далее
- По получении положительного ответа приступает к проведению работ. В 2023 году на это даётся уже не год, а полтора года
- По завершении — приглашает представителя надзорной инстанции с целью получения соответствующего акта
- Оформляет внесённые изменения в БТИ и Росреестре
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела проектирования:
в согласовании может быть отказано, если заявитель представил не все документы, включая разрешения, а также привёл в документации сведения, не соответствующие действительности или опирающиеся на устаревшие нормативы. Именно поэтому важно заказывать проект перепланировки у специалистов, находящихся в курсе последних изменений российских законов и норм.
Возможно ли проведение перепланировки в нежилом помещении без предварительного согласования
Выполнение перепланировочных работ без проведения технического обследования, подготовки проекта и сбора необходимых исходных документов действительно возможно — однако нежелательно, поскольку лицу, самовольно выполнившему перепланировку, придётся выплачивать административный штраф, а также, по требованию собственника, надзорной инстанции или по решению суда, за свой счёт устранять или согласовывать выявленные нарушения.
Переустройство: нужно ли согласование?
Под переустройством понимаются работы по перенесению узлов инженерных сетей внутри нежилого помещения, смене санитарно-технологического оборудования, замене или удалению прочих коммуникаций. Такие работы также требуют согласования — а кроме того, подлежат отражению в технической документации на строительный объект.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела проектирования:
понятие «переустройство» может быть отнесено лишь к нежилому помещению в составе многоквартирного дома; в остальных случаях употребление этого термина, а значит, и применение к нему тех или иных требований, федеральным законодательством не регламентируется.
Реконструкция: нужно ли согласование?
проведение реконструкционных работ подразумевает изменение технических параметров несущих конструкций, для их согласования необходимо получение разрешения на строительство — которого для перепланировки не требуется.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела проектирования:
качественно подготовленный проект перепланировки исключает вероятность затрагивания несущих конструкций. Выявление последнего автоматически переквалифицирует перепланировочные работы в реконструкционные — и грозит ответственному лицу немалыми штрафами.
Подготовка технического заключения и проекта для согласования перепланировки: цены и сроки
Стоимость проведения технического обследования, выпуска соответствующего заключения, а также разработки проекта перепланировочных работ зависит от:
- Специфики объекта
- Площади затрагиваемых нежилых помещений
- Прочих обстоятельств, включая необходимость получения отсутствующей исходной информации
Чтобы узнать, сколько стоит подготовка документации в вашем случае, обратитесь в «Моспроекткомплекс»: наши специалисты проанализируют ваш запрос и подготовят объективный, исключающий необоснованные наценки ответ.
Заключение: что необходимо для согласования проекта перепланировки нежилого помещения?
Перепланировка, выполняемая в помещении нежилого типа, подлежит согласованию в соответствующей инстанции: Мосжилинспекции, Департаменте городского имущества и так далее. Проект работ составляется с учётом ранее выпущенного по результатам технического осмотра заключения о состоянии объекта.
Компания «Моспроекткомплекс» обладает всеми необходимыми для подготовки указанной документации лицензиями, разрешениями, а также допуском СРО. В работе мы используем высокоточное измерительное оборудование, зарегистрированное в Росстандарте, и современные вычислительные среды. В нашем распоряжении — оборудованная по последнему слову техники лаборатория неразрушающего контроля. «Моспроекткомплекс» — это команда профессионалов, знающих своё дело и умеющих доводить его до конца; позвоните или напишите нам — и убедитесь сами!
Лицензии и допуски
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела проектирования:
самовольное внесение изменений в конфигурацию объекта, в том числе в многоквартирном доме, может долгое время не привлекать внимания жильцов или восприниматься ими в позитивном ключе — это зависит, в частности, от межличностных отношений владельца нежилого помещения и прочих собственников квартир. Такое молчаливое согласие ни в коей мере не заменяет согласования — хотя и облегчает дальнейшее получение согласия жильцов.