Проект зон охраны объекта культурного наследия (сокращённо ОКН) — это вид документации, в согласии с которым производится установка граничных точек площади, непосредственным образом относящейся и находящейся в рамках ОКН, определяются параметры охранных зон исторических образцов архитектуры, построек культового назначения, природных ансамблей и прочих имеющих особую значимость объектов. «Моспроекткомплекс» расскажет, какие бывают режимы охранных площадей, как определяются границы территории ОКН, по какому алгоритму проводятся разработка и утверждение проекта, предусматривающего определение зон охраны для тех или иных объектов категории культурного наследия — и какой результат получает инициатор проектирования.
СОДЕРЖАНИЕ
Проект зон охраны для объектов, относимых к категории культурного наследия: обоснование необходимости разработки
Действующая в России политика в отношении зданий, сооружений, помещений, монументов и прочих стационарных предметов, имеющих особое историческое, социальное, художественное, архитектурное или религиозное значение, ставит перед ответственным за ОКН лицом две основные задачи:
- Сохранить объект культурного наследия в состоянии, максимально приближенном к аутентичному. С этой целью, в частности, закон предписывает при реставрации таких объектов использовать аналогичные материалы — а при невозможности согласовывать с надзорными инстанциями каждое, даже минимальное, изменение;
- Сохранить несущие способности (прочность, целостность, обычно — возможность эксплуатации) объекта культурного наследия. С этой целью на ОКН проводятся, по предварительному согласованию с контролирующими органами, ремонты, иногда — реконструкции и перепланировки.
Обеспечить сохранность ОКН лишь в границах занимаемой им территории нельзя: в таком случае в нескольких метрах от него можно будет построить производственный комплекс, ночной клуб, торговый центр или иной объект, оказывающий прямое негативное действие на памятник (выбросы сажи, вредных веществ, вибрации, повышенная влажность) или совершенно не вписывающийся в общую социально-эстетическую концепцию. Конечно, можно положиться на здравый смысл и художественный вкус застройщика — но, как показала многолетняя практика, такая доверчивость государства в большинстве случаев не оправдывается.
Именно поэтому законодательством вводится понятие охранной зоны — относящейся к объекту культурного наследия площади, в пределах которой работы по строительству, реконструкции, ремонту, демонтажу или вовсе запрещены, или регулируются в ужесточённом режиме. С одной стороны, наличие таких зон обеспечивает выполнение сразу обеих задач: охрану ОКН от негативных воздействий и сохранение историко-культурной концепции. С другой стороны, для владельца участка, уже находящегося или включаемого в границы охранной территории, наличие особого режима влечёт дополнительные сложности: необходимость согласовывать с надзорными органами едва ли не каждое действие, связанное с ремонтом, реконструкцией или сносом построек, даже не имеющих никакой исторической значимости.
К счастью для собственников, границы охранных территорий устанавливаются не раз навсегда: их можно изменить, заказав разработку проекта зон охраны объекта культурного наследия и пройдя процедуру согласования проектной документации.
Какими законами и нормами регламентируются разработка и утверждение проекта зоны охраны объекта культурного наследия
Выработка решений относительно установки границ территорий с особым режимом использования осуществляется с учётом требований следующих законодательных и нормативных документов:
- Градостроительный кодекс (190-ФЗ) с последними изменениями, вступившими в силу 1 сентября 2023 года. Содержит общие указания и рекомендации относительно выполнения работ по строительству, ремонту, реконструкции, а также регламентирует порядок установки особых статусов территорий и внесения изменений в правила землепользования и иные коррелирующие документы;
- Федеральный закон «Об объектах культурного наследия…» (73-ФЗ) с последними изменениями, вступившими в силу 1 сентября 2023 года. Содержит полный список определений, касающихся обращения с объектами культурного наследия, указания относительно проведения историко-культурной экспертизы, а также классификацию охранных территорий, критерии установки их границ, требования к разработке и утверждению документации;
- ГОСТ 59124-2020. Содержит терминологию, применяемую в сфере определения границ территорий с особым режимом пользования, порядок разработки, утверждения и согласования проекта зон охраны объекта культурного наследия, а также требования к составу соответствующей проектной документации;
- Прочие ГОСТы, СНиПы, СП. Содержат требования к выполнению тех или иных видов работ, выполняемых в рамках разработки проекта зон охраны объекта культурного наследия, правила и рекомендации по оформлению проектной документации, прочие важные нормы.
Комментарий эксперта: в регионах России могут действовать собственные законы и нормы, не противоречащие федеральным. Например, в столице это Закон города Москвы №48, касающийся уникальных природных образований, относимых к категории ОКН.
Бесплатная консультация
от наших экспертов
Обратитесь к экспертам «Моспроекткомплекс», и мы поможем вам разработать оптимальное решение для вашего проекта!
Наши профессионалы всегда готовы поделиться своим опытом и знаниями!
Email: info@mosproektkompleks.ru
Телефон: +7 (495) 150-05-61 (офис) , +7 (925) 150-00-55 (WhatsApp, Telegram)
В каких целях производится разработка проекта зон охраны объекта, включаемого в разряд культурного наследия
Разработка проектной документации, на основании которой будут устанавливаться границы территорий со специфическими режимами пользования, непосредственно относящихся и прилегающих к ОКН, в случае выявления нового объекта, относящегося к категории культурного наследия, проводится в соответствии с действующим законодательством, вне зависимости от желания владельцев участков, частично или полностью попадающих в особые зоны.
Разработка проекта зон охраны для тех или иных объектов, относимых к культурному наследию, инициируемая одним или несколькими собственниками, может преследовать цели:
- Смягчить режим пользования территорией в существующих границах. Это даёт владельцу или арендатору возможность более свободно распоряжаться как землёй, так и находящимися на ней постройками, особенно если последние не относятся к категории ОКН;
- Отменить защитный режим пользования территорией. Такой режим, устанавливаемый обычно сразу после обнаружения нового ОКН, фактически запрещает проведение на находящихся в границах зоны участках любых работ в сфере строительства и реконструкции. Разумеется, в интересах владельца земли, вдруг оказавшейся в составе защитной зоны, — как можно скорее или полностью вывести участок из установленных границ, или добиться перевода в предусматривающий меньше ограничений охранный режим;
- Отменить охранный режим пользования территорией. В случае, если вновь разработанный проект зон охраны объекта, относимого к категории культурного наследия, показывает, что границы одной или нескольких таких площадей должны быть пересмотрены, владелец участка, находящегося на достаточном отдалении от ОКН, получает возможность пользоваться землёй без ограничений, связанных со статусом особой территории.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела проектирования
чаще всего разработка и утверждение проектной документации по инициативе собственника связаны со стремлением получить выгоду или улучшить бытовые условия (например, путём проведения перепланировки). Специалисты, разрабатывающие проект зон охраны объекта культурного наследия, в своих выводах и рекомендациях сохраняют баланс между коммерческой и культурно-исторической сторонами вопроса: границы особых территорий пересматриваются таким образом, чтобы обеспечить сохранность ОКН.
Разновидности зон с особым режимом пользования в соответствии с 73-ФЗ
В соответствии со статьями 34.1 и 34 73-ФЗ, а также устоявшейся практикой выделяют следующие разновидности территорий, относящихся к объектам культурного наследия и имеющих особый статус:
- Территория ОКН. Это собственно участок, занимаемый постройкой, монументом или иным предметом, включённым в соответствующий реестр. В границах зоны действует режим наиболее жёстких ограничений, любые работы, связанные с ремонтом, реставрацией и прочими мероприятиями в обязательном порядке подлежат проектированию и согласованию с надзорными инстанциями. Несмотря на, казалось бы, очевидность определения, вопрос определения границ территории ОКН наиболее спорный: если речь идёт не об одном памятнике, а об ансамбле, нужно доказать, что «промежуточная» земля относится именно к территории ОКН; кроме того, зачастую невозможно заранее определить границы территории выявляемого объекта, особенно если последний скрыт под несколькими культурными слоями;
- Защитная зона. Границы территории с защитным режимом устанавливаются в большинстве случаев сразу после выявления нового объекта, который может относиться к категории культурного наследия. Защитный режим — наиболее жёсткий: его задача — предотвратить проведение на участке, примыкающем к ОКН, любых работ и, таким образом, исключить возможные порчу и уничтожение объекта. Фактически в защитной зоне запрещается осуществление любых строительных работ — вплоть до пересмотра границ или перевода территории в более мягкий охранный режим. Радиус защитной зоны — от 100 до 200 метров (для отдельно стоящих объектов) и от 150 до 250 метров (для комплексов); при невозможности однозначно определить границы территории ОКН радиус действия защитного режима составляет 300 метров от внешнего контура памятника;
- Охранная зона. Территория, непосредственно прилегающая к объекту, включённому в реестр культурного наследия, отличается наиболее суровым режимом пользования: в её границах запрещается возведение новых построек, а также проведение любых строительных работ, не направленных на сохранение прочностных и художественных параметров ОКН; как несложно догадаться, и такие работы могут проводиться только на основании согласованной проектной документации. Примечательно, что строительство в границах этой территории всё же возможно — в рамках воссоздания разрушенных частей (корпусов, башен и так далее) памятника архитектуры;
- Зона регулирования застройки. Работы по возведению новых строений, ремонту, реконструкции, а также ведение хозяйственной деятельности в границах этой территории не запрещаются — однако ограничиваются и регламентируются таким образом, чтобы вновь строящиеся здания и сооружения не вступали в открытое противоречие с историческим обликом района — и, конечно, не представляли угрозы для самого объекта культурного наследия. Режим регулирования застройки может распространяться на большие площади — и, в силу действующих ограничений, в интересах владельца участка, оказавшегося на данной территории, вывести землю из границ охранной зоны;
- Зона охраняемого ландшафта. В границы такой зоны могут включаться как собственно природные ландшафты, так и реки, озёра, пригорки, леса, композиционно связанные с ОКН. Введение режима охраняемого ландшафта имеет целью защитить соответствующие этому критерию природные объекты от дальнейшего разрушения и/или обеспечить их регенерацию. В связи с этим в границах территории существенно ограничивается возможность нового строительства и проведения работ по реконструкции уже существующих построек. Практически полностью запрещается и ведение хозяйственной деятельности: распашки полей, вырубки лесов, добычи угля, торфа и так далее. Вместе для таких зон обычно без сложностей согласуются проекты благоустройства и возведение скульптур, лавок, беседок, фонтанов, фонарей и прочих малых архитектурных форм.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела проектирования
установление той или иной разновидности охранного режима в границах территории, относящейся к ОКН, должно, как следует из части 5 статьи 34 73-ФЗ, быть произведено до истечения 24 месяцев с момента включения такого объекта в реестр. По понятным причинам для органа, ведающего охраной памятника, выгоднее как можно дольше сохранять статус защитной зоны, а для владельца подпавшего под ограничения участка — как можно скорее или вывести землю из-под действия режима, или добиться его смягчения.
Особенности определения границ зон с особым режимом использования, относящихся к ОКН
В настоящее время не существует единой методики обрисовки границ территорий, подпадающих под действие того или иного режима охраны объекта культурного наследия. Эксперты, занимающиеся разработкой проекта зон охраны объекта культурного наследия, при определении границ руководствуются соображениями целесообразности: площадь защитной территории не должна быть чрезмерно велика, чтобы не создавать затруднения владельцам оказавшихся «под прицелом» участков, — и в то же время должна быть достаточна для обеспечения сохранности и долговечности памятника.
Примечательно, что границы особых зон могут не совпадать с установленными границами земельных участков: таким образом, территория с ограничивающим режимом может поглощать участки как полностью, так и частично.
С учётом перечисленных особенностей установления особых зон принципиально важным для владельца участка, включённого в границы такой территории, становится выбор компетентной проектной организации, которая при разработке проекта зон охраны объекта культурного наследия предложила бы наиболее адекватные (и выгодные для него) границы. В компании «Моспроекткомплекс» работают специалисты с государственной аккредитацией, профильным образованием и необходимым стажем экспертной деятельности, — способные выработать решения, приемлемые как для собственника земли, так и для отвечающих за охрану ОКН государственных структур.
«Моспроекткомплекс»: идеальные проекты зон охраны объектов, относящихся к категории ОКН!
Компания «Моспроекткомплекс» располагает всеми необходимыми для разработки проектной документации, в том числе в отношении ОКН, допусками, лицензиями и сертификатами. В нашей команде — ведущие эксперты, знающие всю специфику отечественного законодательства и отслеживающие малейшие изменения в этой области. Мы разработали множество проектов охранных зон ОКН — и помогли владельцам земли вернуть возможность проводить на участке строительные работы.
Процесс разработки, согласования и утверждения проекта, разрабатываемого с целью установления зон охраны того или иного объекта, относимого к категории культурного наследия
Подготовка проектной документации осуществляется экспертами «Моспроекткомплекса» в несколько стадий:
1. Заказчик формирует пакет исходных материалов. В состав пакета могут входить правоустанавливающие (показывающие, на каких основаниях заказчик пользуется землёй) документы, исторические справки, выписки из государственных реестров, сведения об установлении защитной зоны, прочие документы, имеющие непосредственное отношение к вопросу.
2. Заказчик подготавливает техническое задание. Документ должен исчерпывающе описывать цели работы экспертов, а также включать полный перечень дополнительных требований и пожеланий. Специалисты «Моспроекткомплекса» помогут заказчику с постановкой задачи — и таким образом сформировать техзадание, позволяющее добиться наилучших результатов.
3. Специалисты изучают представленные заказчиком сведения. Эксперты «Моспроекткомплекса» анализируют техническое задание и исходную информацию, после чего определяют продолжительность планируемых проектных работ, цену услуги — и подготавливают договор.
4. После подписания договора специалисты приступают к работе: собирают прочую необходимую для разработки проекта зон охраны объекта культурного наследия информацию, в том числе из государственных архивов, прочих закрытых и открытых источников, проводят требуемые изыскания — после чего формируют основу проектной документации.
5. На основании черновых материалов эксперты «Моспроекткомплекса» вырабатывают готовый проект. Как и аналогичная проектная документация, он содержит текстовую и графическую части; в состав проекта входят:
- Описание поставленной задачи;
- План расположения ОКН;
- Материалы геологических и геодезических изысканий;
- Материалы археологических исследований;
- Материалы исторических (в том числе архивных) исследований;
- Материалы фотографической фиксации существующего положения ОКН;
- Описание и обоснование расположения проектируемых границ охранных зон;
- Приложения, включающие все прочие относящиеся к делу сведения, в том числе информацию о квалификации разработавших проект инженеров.
6. Готовый проект зон охраны объекта культурного наследия в обязательном порядке подвергается государственной историко-культурной экспертизе, выполняемой комиссией из трёх специалистов.
7. По получении акта ГИКЭ материалы направляются на согласование в орган, ведающий охраной объектов культурного наследия (в Москве — Москомнаследие).
8. Итогом согласования проектной документации является утверждение проекта уполномоченным федеральным, региональным или муниципальным органом.
После утверждения документации координаты границ охранных территорий подлежат внесению в ЕГРН и реестр объектов, относимых к объектам культурного наследия.
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела проектирования
границы охранных территорий, утверждённые до конца 2024 года, начинают действовать с момента утверждения — даже если сведения о них ещё не внесены ни в один из действующих реестров. Границы зон, установленные после указанного срока, обретают юридическую силу после внесения в ЕГРН.
Преимущества заказа проекта зон охраны объектов культурного наследия в «Моспроекткомплексе»
Компания «Моспроекткомплекс» располагает допусками, аттестатами и сертификатами, необходимыми для разработки всех предусмотренных российским законодательством видов проектной документации, в том числе необходимой для работы с ОКН лицензией Министерства культуры. В нашей команде — лучшие инженеры Москвы, знающие не только законы и нормы в области проектирования и строительства, но и всю подноготную согласования документов в надзорных органах.
В работе мы используем современное измерительное и диагностическое оборудование, в том числе необходимые при работе с объектами культурного наследия приборы неразрушающего контроля. В распоряжении «Моспроекткомплекса» — мобильная лаборатория, помогающая нашим экспертами добираться до самых отдалённых объектов в пределах Москвы и Московской области. Мы оформляем научную, исполнительную, проектную документацию в полном соответствии с действующими в России критериями.
Сроки подготовки проекта зон охраны объекта культурного наследия — от 3 месяцев; стоимость услуги — от 50 тысяч рублей. Чтобы узнать стоимость подготовки проектной документации для вашего объекта, позвоните нам, напишите электронное письмо или оставьте заявку на обратную связь. Доверьте нам подготовку проекта зон охраны ОКН — обеспечьте себе возможность пользоваться землёй с минимальными ограничениями!
Лицензии
Комментарий от эксперта
Руководитель отдела проектирования
изменение порядка пользования территорией вступает в силу сразу после согласования и утверждения проекта зон охраны объекта культурного наследия — владельцу не требуется ждать внесения корректив в ПЗЗ и генеральный план.