Оценка строительных проектов

Выполнение строительных работ, будь то возведение нового здания (помещения, дома, сооружения) или реконструкция существующего объекта, в настоящее время в абсолютном большинстве случаев ведется на частные средства: с использованием собственных денег застройщика или заказчика, привлечением долевого капитала, инвестиционных вложений и кредитов. Все возможные риски ложатся на плечи заинтересованных в строительстве лиц — и заблаговременное определение экономической эффективности намечаемых работ, с применением современных методов, позволяет не только избежать разорения, но и выбрать действительно прибыльные инвестиционные предложения (для инвесторов) — или сформировать свой проект так, чтобы он оказался в должно й мере привлекателен для инвестиций (для застройщиков).

Таким образом, оценка строительного проекта позволяет с требуемой степенью достоверности ответить на два ключевых вопроса:

• Будет ли при реализации намечаемого проекта получен результат, представляющий экономическую ценность, то есть пригодный для пользования, продажи, сдачи в аренду или иных операций, предполагающих извлечение прибыли;
• Будет ли планируемый проект представлять инвестиционный интерес, то есть сможет ли застройщик (или текущий владелец) объекта привлечь к финансированию предстоящих работ деньги вкладчиков, а также заемные средства.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела оценки

оценка строительного проекта не обязательно выполняется в целях дальнейшего отчуждения объекта или определения инвестиционной привлекательности. К примеру, собственник здания, нуждающегося в реконструкции, может посредством оценки инвестиционного проекта получить представление об экономической эффективности предстоящих работ — и при необходимости скорректировать проект или вовсе отказаться от него в пользу более интересных начинаний.

Оценка строительного проекта, в том числе в вопросах его инвестиционной эффективности, выполняется с использованием методик, которые можно классифицировать по признакам:

1. Способу исчисления соотношения между потенциальными доходами и затратами:

• Абсолютный метод — подразумевает вычитание из суммарного дохода суммарных расходов на проведение работ, в отношении которых проводится оценка строительного проекта (например, 1000000 рублей – 700000 рублей = 300000 рублей);
• Относительный метод — подразумевает расчет отношения суммарного дохода к суммарным затратам на выполнении работ, для которых проводится оценка строительного проекта (например, 1000000 рублей ÷ 700000 рублей = 1,43, или 143%);
• Временной метод — подразумевает определение не только соотношения доходов и расходов, но и вычисление длительности окупаемости инвестиционных вложений, в отношении которых производится оценка строительного проекта.

2. Способу определения массы финансовых потоков (доходов и затрат) во времени:

• Статический метод — оперирует абсолютными (модульными) величинами вне зависимости от времени их возникновения и соответствующего уровня инфляции (например, 1 миллион рублей, потраченный в 2022 году, принимается равным 1 миллиону рублей, полученному в 2024 году);
• Динамический метод — оперирует относительными (дисконтированными) величинами с учетом уровня инфляции, с приведением каждой величины к абсолютному значению (например, 1 миллион рублей с учетом инфляции 7,36% будет в расчетах приравнен к 1073600 рублям);

В свою очередь, к статическим методам относятся вычисления:

• Срока окупаемости работ, в отношении которых выполняется оценка строительного проекта, то есть времени, в течение которого должен быть получен суммарный доход, полностью покрывающий понесенные суммарные расходы;
• Эффективности инвестиционных вложений в выполнение строительно-монтажных работ, то есть отношения среднегодовой суммы прибыли (доходов за вычетом всех необходимых отчислений) к суммарному объему инвестиций в проект.

Динамические методы применятся при расчетах:

• Дисконтированного, то есть вычисленного с учетом изменения реальной стоимости денежных масс, суммарного дохода;
• Дисконтированного, то есть вычисляемого с учетом изменяющейся реальной стоимости денег, срока окупаемости проекта;
• Чистой текущей стоимости, то есть соотношения суммы инвестиционных вложений и пересчитанной с учетом инфляции прибыли.

В процессе оценки строительного проекта специалисты подвергают анализу следующие ключевые параметры:

• Возможность и целесообразность проведения строительно-монтажных работ. Специалисты анализируют особенности местоположения земельного участка (или уже выстроенного объекта), правил землепользования и видов разрешенной деятельности, транспортной и социальной инфраструктуры, перспектив развития микрорайона, в том числе с учетом планов по комплексному развитию;
• Текущая и предполагаемая конкуренция. Специалисты анализируют наличие в рассматриваемом при оценке строительного проекта микрорайоне аналогичных объектов, также представляющих инвестиционный интерес, перспективы возникновения таких объектов в будущем, а также предполагаемое, с учетом прогнозируемой инфляции, изменение цен на покупку и аренду недвижимости;
• Потребности в финансовых, в том числе инвестиционных, вливаниях. Специалисты анализируют предполагаемое, с учетом инфляционных изменений, количество средств, которые требуется привлечь к выполнению работ, для которых проводится оценка строительного проекта, а также прогнозируют, тоже с учетом динамических колебаний, прибыльность и инвестиционную эффективность;
• Особенности маркетинговой и позиционирующей политики. Специалисты анализируют сформированное (или формирующееся в настоящее время) коммерческое предложение застройщика в части расположения объекта, для которого проводится оценка строительного проекта, его планировки, благоустройства, прочих методов привлечения инвесторов, в будущем — покупателей и арендаторов.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела оценки

оценка строительного проекта предполагает самый пристальный анализ сметной части проектной документации — в целях определения как общей прибыльности работ, так и инвестиционной привлекательности нового строительства или реконструкции.