Согласование реконструкции

Прежде чем описывать регламент подготовки и собственно проведения согласования реконструкции, коснемся принципиального терминологического вопроса: есть ли отличия между ремонтными и реконструкционными работами.

Достаточно подробный ответ содержится в статье 1 Градостроительного кодекса, содержащего, помимо требований к проектной документации, составляемой в отношении объектов капитального строительства, описания порядка подготовки документов, множества дополнительных требований и критериев, достаточно длинный список применяемых в сфере работы с объектами капитального строительства, включая жилые дома и нежилые здания, определений.

Исходя из представленных в указанной статье сведений, в том числе применяемых в процессе согласования реконструкции, можно указать на самое существенное различие между ремонтом и реконструкционными работами, безотносительно всевозможных регламентов и частных порядков согласования реконструкции:

• Ремонт — это совокупность работ, производимых на каком бы то ни было объекте капитального строительства, порядок осуществления которых не предусматривает существенного изменения (восстановления, замены, демонтажа, монтажа) несущих, то есть отвечающих за прочностные параметры жилого дома или нежилого здания, конструкций;
• Реконструкция — это совокупность работ, осуществляемых на любом объекте капитального строительства, регламент выполнения которых предусматривает вмешательство в состояние несущих конструкций жилого дома, производственного сооружения или нежилого здания, в виде восстановления, демонтажа, замены или устройства новых.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

еще один момент, который следует учитывать в процессе подготовки к согласованию реконструкции, — содержание регламента работ. Порядок реконструкции, приводимый в проектной документации, может предусматривать, помимо работы с несущими конструкциями, производство мероприятий, которые сами по себе должны быть отнесены к категории ремонта, — в свою очередь, регламент выполнения ремонта, на каком бы объекте капитального строительства он ни производился, не может подразумевать существенного вмешательства (за исключением восстановления поврежденных участков) в состояние несущих конструкций.

Принципиальная разница между понятиями «реконструкция» и «ремонт» сказываются и на порядке получения разрешения: согласование реконструкции необходимо практически всегда, за исключением случаев, перечисляемых в статье 49 Градостроительного кодекса, а вот ремонт в большинстве случаев в предварительном одобрении надзорных органов не нуждается и (если речь идет о существенных изменениях) принимается по факту выполненных работ.

Помимо существенного влияния на несущие конструкции, еще одним критерием, отделяющим ремонт от реконструкции, является изменение конфигурационных характеристик объекта капитального строительства, будь то жилой дом, производственное сооружение или нежилое здание. К категории параметров, планируемое изменение которых приводит к необходимости согласования реконструкции, относятся:

• Суммарная высота;
• Суммарная площадь;
• Количество этажей.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

в согласовании реконструкции нуждается, в частности, проектная документация, предусматривающая разноэтажность — изменение количества этажей в одной части объекта капитального строительства (производственного сооружения, нежилого здания, отдельно стоящего помещения).

Необходимым этапом согласования реконструкции, идет ли речь об автономном помещении, нежилом здании или многоквартирном доме, является подготовка исходных документов, включая проектную документацию. В следующих подзаголовках «Моспроекткомплекс» покажет, в каком порядке и в соответствии с какими критериями следует готовить необходимые для согласования реконструкции материалы, а также приведет базовый список таких документов для согласования реконструкции в соответствии с актуальной редакцией статьи 51 Градостроительного кодекса.

Правоустанавливающие документы

Несложно догадаться, что реконструкция, выполняемая в отношении нежилого здания или иного объекта капитального строительства и влияющая на прочностные параметры постройки, должна выполняться по инициативе (или хотя бы по согласию) владельца объекта. Согласование реконструкции, для какого бы объекта капитального строительства и согласно какому бы регламенту она ни выполнялась, начинается с подготовки документов, показывающих, какие законные причины имеются у заявителя для распоряжения как собственно нежилым зданием, производственным сооружением или жилым домом, так и лежащим под объектом капитального строительства земельным участком.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

согласование реконструкции, как и сами работы по определенному проектной документацией порядку, обычно выполняется собственником объекта капитального строительства. Впрочем, и согласованием реконструкции, и последующими действиями может заниматься арендатор или иное ответственное за состояние нежилого здания (помещения, сооружения) лицо — при наличии письменного разрешения владельца.

Градостроительный план

Не менее важно для согласования реконструкции, особенно если речь идет о внесении в объект капитального строительства масштабных изменений, понимание, как располагается нежилое здание, отдельно стоящее сооружение или многоквартирный дом на территории. Такая информация представлена в градостроительном плане земельного участка, или, для большей краткости, ГПЗУ. Разрабатывать документ самостоятельно, если речь идет о согласовании реконструкции, не нужно: достаточно получить его в местной администрации или посредством сервиса «Госуслуги».

В документе будут, в частности, указаны учитываемые и в процессе разработки проектной документации, и в ходе согласования реконструкции, ограничения по пользованию земельным участком: например, если на рассматриваемой проектной документацией (а затем и проводящей согласование реконструкции инстанцией) земле не допускается функционирование промышленных предприятий, реконструировать соответствующим образом находящееся на участке нежилое здание попросту не имеет смысла, — или, в лучшем случае, заявителю придется заниматься вопросами изменения правил землепользования и видов разрешенной деятельности.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

в соответствии с действующими регламентами, актуальность, то есть срок годности, ГПЗУ составляет три года со дня оформления документа. По истечении указанного срока заявителю, которому требуется согласование реконструкции, с большой вероятностью придется получать новый градостроительный план.

Отчеты по результатам инженерных изысканий

Невозможно согласование реконструкции и без проведения инженерных изысканий, с последующей обработкой полученных данных и выпуском соответствующей отчетной документации. Как следует из положений статьи 47 Градостроительного кодекса, в состав изысканий, осуществляемых в отношении объекта капитального строительства в процессе подготовки к согласованию реконструкции нежилого здания или иной постройки, в принятом порядке, могут входить гидрогеологические исследования, анализ существующих природных и техногенных угроз, изучение долгосрочных климатических характеристик территории.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

пренебрегать стадией инженерных изысканий в ходе подготовки к согласованию реконструкции нельзя — помимо того, что без отчетов согласование реконструкции, планируемой для объекта капитального строительства, попросту невозможно, отсутствие объективных данных приведет к некорректному подбору материалов и технологий строительства, что в результате сделает нежилое здание или иное строение опасным для людей и окружающей среды.

Отчеты по результатам технического обследования

Если в процессе инженерных изысканий, проводимых в рамках подготовки к согласованию реконструкции, основное внимание уделяется специфике земельного участка, техническое обследование направлено на выяснение прочностных характеристик и текущего состояния самого объекта капитального строительства, для которого планируется согласование реконструкции в соответствии с действующим регламентом. В большинстве случае техобследование выполняется в несколько стадий, включая предварительный (визуальный) контроль, позволяющий выявить видные глазу разрушения и дефекты нежилого здания или иной постройки, и инструментальную диагностику, дающую максимально точное представление о техническом состоянии объекта капитального строительства.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

в отчете, составляемом по завершении технического обследования в целях дальнейшего согласования реконструкции, инженерами указываются и такие данные, как список использованного оборудования, порядок выполнения работ, расчетные формулы и табличные данные. Помимо того, в состав отчета, создаваемого в процессе подготовки к согласованию реконструкции, обязательно включаются графические материалы — от данных фотофиксации до графиков и эпюр.

Проектная документация

На основании данных, представленных в перечисленных выше документах, подготавливаемых с целью согласования реконструкции, а также прочих сведений, предоставляемых заказчиком или получаемых инженерами-проектировщиками в ином порядке (с соблюдением официальных регламентов), вырабатывается проектная документация, включающая всю совокупность решений по инженерному и архитектурному оформлению процессов, нуждающихся в согласовании реконструкции. Кроме того, проектная документация содержит обоснования каждого предлагаемого подхода, а также большое количество графических материалов, наглядно подтверждающих правоту специалистов, демонстрирующих текущее состояние объекта капитального строительства, для которого проводится согласование реконструкции, — и служащих иным целям в рамках подготовки к проведению реконструкционных работ в нежилом здании, автономном помещении и прочих объектах.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

требования к наполнению проектной документации содержатся в Постановлении Правительства России №87 — как в аспекте содержания, так и по сути затрагиваемых в проектной документации вопросов.

Прочая документация

Помимо перечисленных выше основных документов, для согласования реконструкции отдельных видов объектов капитального строительства может потребоваться и иная документация: например, если речь идет о памятнике истории, согласование реконструкции возможно исключительно по результатам проведения историко-культурной экспертизы с формированием соответствующего экспертного заключения.