Оценка коммерческой недвижимости – это совокупность аналитических мероприятий, цель которых заключается в определении текущей рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости, такого как офисное помещение, торговый центр, ресторан или другое коммерческое предприятие.
Оценка может проводиться в рамках регистрационных процедур или для передачи объекта в собственность третьим лицам. Основным юридическим документом, регулирующим работу экспертов при проведении оценки коммерческой недвижимости, является Федеральный закон от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
СОДЕРЖАНИЕ
Объекты коммерческой недвижимости
Коммерческой недвижимостью называют объекты, которые используются с целью получения прибыли, осуществления бизнес-процессов и подобных активностей.
Не все помещения могут быть отнесены к категории коммерческой недвижимости. К ней обычно относятся следующие типы объектов:
- Помещения торгового назначения, включая магазины, бутики, ларьки и другие, предназначенные для осуществления продаж;
- Помещения офисного назначения, такие как бизнес-центры, офисные здания и другие сооружения, используемые в офисных целях и соответствующие соответствующим нормам;
- Помещения складского назначения, включая ангары и другие нежилые строения, пригодные для хранения товаров;
- Заводские и фабричные цеха, предназначенные для производства товаров и расположенные в нежилых зданиях;
- Недвижимость гостиничного типа, такие как отели и гостиницы;
- Иные постройки, такие как автомобильные мойки, салоны красоты, вокзалы и другие подобные объекты.
Коммерческая недвижимость оценивается с учетом ее типа, расположения и других факторов, которые могут влиять на ее стоимость и целесообразность использования в коммерческих целях.
Когда необходима оценка коммерческой недвижимости
Услуга оценки коммерческой недвижимости в Москве требуется в следующих случаях.
- Для продажи: собственники или правообладатели нежилых помещений, используемых для предпринимательской деятельности, могут заказать оценку для определения рыночной стоимости объекта перед продажей. При этом учитываются факторы, такие как площадь помещения, его местоположение, категория объекта, год постройки, физическое состояние, возможность перепланировки, наличие рекламных мест, парковки, инженерных коммуникаций и другие. Эти факторы учитываются в опросном листе оценщика и влияют на рыночную стоимость недвижимости;
- Для расчета арендной ставки: расчет арендной ставки также основывается на тех же факторах, что и определение рыночной стоимости. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, арендная плата напрямую зависит от рыночной стоимости недвижимости и может составлять от 0,3% до 1% от цены коммерческих помещений;
- Для оформления залога: банки могут заказать оценку недвижимости в случае, если помещение будет использоваться в качестве залога. В этом случае оценивается ликвидационная стоимость недвижимости с учетом спроса и других факторов, важных для быстрой реализации в случае невыполнения заемщиком обязательств;
- Для оспаривания кадастровой стоимости: если собственники не согласны с оценкой муниципальных органов, они могут провести оценку, чтобы определить реальную рыночную стоимость недвижимости. Это может потребовать обращения в суд и пересмотра кадастровой стоимости;
- Для раздела имущества: при разделе имущества, например, в случае наличия нескольких учредителей в юридическом лице, активы предприятия могут быть разделены в пропорциональных долях. Оценка недвижимости проводится для определения актуальной стоимости каждого объекта и участия в дальнейшем дележе;
- При смене владельцев юридического лица: если компания или право на коммерческую недвижимость передается новым владельцам, производится оценка общей стоимости всех активов. Это включает в себя оценку товарооборота, стоимости бренда и цену недвижимости. По результатам оценки, бывшие владельцы могут получить компенсацию от новых правообладателей.
Бесплатная консультация
от наших экспертов
Обратитесь к экспертам «Моспроекткомплекс», и мы поможем вам разработать оптимальное решение для вашего проекта!
Наши профессионалы всегда готовы поделиться своим опытом и знаниями!
Email: info@mosproektkompleks.ru
Телефон: +7 (495) 150-05-61 (офис) , +7 (925) 150-00-55 (WhatsApp, Telegram)
Процесс оценки коммерческой недвижимости
Для определения стоимости коммерческой недвижимости, после заключения соглашения с независимой оценочной компанией, уполномоченное лицо выполняет следующие шаги:
- Осуществляется проверка предоставленной заявителем документации на объект, включая правоустанавливающие бумаги, технический паспорт здания, план этажей и другие бухгалтерские данные;
- Проводится анализ рынка недвижимости с целью определения средних ценовых показателей на текущую дату;
- Осуществляется выезд на место, где находится объект, и проводится визуальный осмотр несущих конструкций, инженерных систем, прилегающих территорий, транспортной инфраструктуры и других важных факторов;
- Производится фотофиксация и заполняется опросный лист;
- После анализа полученных на месте данных, производится расчет окончательной рыночной стоимости.
Критерии специалистов-оценщиков
- Профильное высшее образование необходимо для оценщика;
- Оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и придерживаться ее установленных правил профессиональной и деловой этики;
- У оценщика должен быть полис обязательного страхования гражданской ответственности;
- Если оценщик не способен объективно определить стоимость коммерческой недвижимости, он обязан сообщить об этом заказчику;
- Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, предоставленных ему для проведения оценки.
Для оценки небольших объектов также возможно обратиться к частным лицам, зарегистрированным официально в органах ФНС и имеющим разрешительные документы для выполнения этой деятельности.
Методы оценки
1. Затратный метод:
Данный метод оценки опирается на оценку стоимости объекта, основанную на расчете затрат, необходимых для приобретения, воссоздания или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Такой метод чаще всего используется, когда имеется надежная информация о затратах на приобретение, воссоздание или замещение объекта оценки.
При использовании затратного метода применяются различные методики, которые базируются на определении затрат, необходимых для создания точной копии объекта оценки или объекта с аналогичными характеристиками. Критерии, определяющие объект как точную копию объекта оценки или объект с аналогичными полезными свойствами, регулируются федеральными стандартами оценки, которые устанавливают требования для проведения оценки различных видов объектов оценки и/или для специальных целей.
2. Сравнительный метод:
Сравнительный метод оценки включает в себя оценку стоимости объекта путем сопоставления оцениваемого объекта с аналогичными объектами. Этот метод рекомендуется использовать, когда доступны достоверные исчерпывающие данные о ценах и характеристиках сравниваемых объектов. При этом могут учитываться как цены заключенных сделок, так и цены предложений.
Для проведения сравнительного метода используются различные техники, основанные на непосредственном сравнении оцениваемого объекта и сопоставимых объектов, а также методы, базирующиеся на анализе статистических данных и информации о рынке объектов оценки.
3. Доходный метод:
Доходный метод оценки заключается в определении ожидаемых доходов, которые объект оценки способен приносить. Этот метод рекомендуется использовать, когда доступна достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и связанные с объектом оценки расходы.
Доходный метод оценки включает разные техники, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации доходов. Данный метод позволяет достаточно точно оценить стоимость коммерческой недвижимости, особенно в периоды экономического спада или кризиса.
Необходимые документы
После заключения контракта с независимым экспертом, заявитель должен предоставить уполномоченному лицу заверенные копии следующих документов:
- Документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности;
- Проектная декларация на соответствующее здание;
- Согласование любых проведенных перепланировок с местными органами власти;
- Действующий кадастровый паспорт с прилагаемыми графическими данными;
- Учредительные документы компании (при необходимости);
- Свидетельства от налоговых органов с перечнем разрешенных видов коммерческой деятельности в рассматриваемой области;
- Технические условия для присоединения к инженерным коммуникациям и информация о допустимой мощности электроснабжения;
- Иные документы, запрошенные оценщиком при необходимости определения текущей рыночной или ликвидационной стоимости объекта.
Заключение
Оценка коммерческой недвижимости представляет собой сложный и многоэтапный процесс, который учитывает различные факторы, такие как местоположение, состояние, материалы строительства, архитектурные особенности, наличие инженерных коммуникаций и многое другое. Для начала оценки нежилого помещения необходимо предоставить определенные документы, и наша команда специалистов будет готова вам в этом помочь. Оценщик проведет анализ основных характеристик объекта, изучит предоставленную документацию и поможет выявить наиболее выгодные варианты использования данного объекта. Один из обязательных этапов - выезд нашего специалиста на место осмотра объекта.
Важно отметить, что независимая оценка коммерческой недвижимости регулируется законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и соответствует федеральным стандартам.
Для начала процедуры оценки стоимости коммерческой недвижимости потребуется предоставить следующие основные документы:
- Выписка из ЕГРН или договор аренды;
- Поэтажный план и экспликация объекта.
Результаты услуги
Результатом нашей работы будет отчет о рыночной стоимости, выполненный с соблюдением законодательства Российской Федерации и признанный государственными органами и финансовыми учреждениями. Оценка стоимости помещения способствует обоснованному и последовательному проведению сделок с недвижимостью на самых выгодных условиях.
Наши эксперты обладают всеми необходимыми знаниями и навыками, имеют аккредитацию, обширный опыт и готовы предоставить полное юридическое сопровождение. Мы способны быстро и эффективно начать процесс оценки помещения в Москве и Московской области.
Лицензии
