Оценка земельного участка – это комплекс мероприятий, направленных на определение текущей рыночной
стоимости земельных участков. Она предоставляет вам реальную оценку стоимости земли на определенный момент
времени, и вы можете использовать эту информацию в различных целях, таких как юридические процедуры, сдача в
аренду или для консультации с нотариусом, а также для разработки наиболее выгодных стратегий сделок. Переоценка
рыночной стоимости земельного участка может потребоваться после проведения очередной государственной кадастровой
оценки для возврата части уплаченных налогов и снижения налоговой базы путем оспаривания кадастровой стоимости
земли.
Услуга оценки земель охватывает определение рыночной цены участков или стоимости аренды земли для различных
целей, включая населенные пункты, сельскохозяйственные и промышленные нужды, а также земли, входящие в состав
лесных и военных фондов, а также территорий с особым статусом. Кроме того, оценка может включать в себя участки
земли с частично завершенными строениями или инженерными коммуникациями.

СОДЕРЖАНИЕ
Необходимость оценки земельного участка
Когда может возникнуть потребность в проведении оценки земельного участка? Вот несколько ситуаций, в которых оценка участка может быть необходимой:
- Определение начальной цены участка для торгов: если вы планируете продать участок на аукционе или через другие торговые платформы, оценка поможет установить разумную начальную цену
- Смена целевого назначения земли: если вы собираетесь изменить назначение земельного участка (например, перевести его с сельскохозяйственного на жилой), оценка может помочь в процессе правовых изменений
- Купля-продажа или аренда участка: оценка земельного участка важна как для продавцов, так и для покупателей или арендаторов. Она позволяет определить справедливую стоимость сделки
- Выдача кредита для жилищного строительства специализированным застройщиком/ для ипотеки: банки и финансовые учреждения могут требовать оценку земельного участка как часть процесса выдачи кредита застройщику
- Оформление права собственности: оценка может потребоваться при регистрации права собственности на участок
- Определение кадастровой стоимости для оптимизации налогообложения: оценка земли может помочь собственникам оптимизировать свои налоговые обязательства на основе более точной кадастровой стоимости
- Внесение участка в уставный капитал организации: если участок используется как вклад в уставный капитал компании, его стоимость должна быть оценена независимо
- Получение кредита под залог: оценка участка может потребоваться при использовании его в качестве залога для получения кредита
- Привлечение инвесторов: при поиске инвестиций на развитие участка инвесторы могут потребовать оценку, чтобы понять потенциал и риски проекта
- Независимая оценка для сравнения с предложенной другой стороной в сделке стоимостью: иногда стороны в сделке могут разниться во мнениях относительно стоимости участка, и независимая оценка может помочь достичь справедливого соглашения
- Для суда: оценка земельного участка может потребоваться в ходе судебных разбирательств, чтобы определить его реальную стоимость в рамках юридического процесса и решить споры, связанные с недвижимостью

Все эти ситуации подчеркивают важность проведения оценки земельного участка для обеспечения прозрачности, справедливости и обоснованности сделок и инвестиций в сфере недвижимости.
Правовое регулирование
- Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", от 29.07.1998 N 135-ФЗ
- Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка, согласно последним изменениям, внесенным в Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ
- Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень государственной кадастровой стоимости по муниципальным районам, муниципальным округам и городским округам, а также в составе муниципальных образований, входящих в города федерального значения. Это положение было внесено Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ и изменено последний раз Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ, от 13.06.2023 N 228-ФЗ
- Когда требуется определить рыночную стоимость земельного участка, его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости согласно законодательству Российской Федерации о государственной кадастровой оценке. Это положение было изменено Федеральными законами от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от 31.07.2020 N 269-ФЗ
Обратитесь к экспертам «Моспроекткомплекс», и мы поможем вам разработать оптимальное решение
для вашего проекта! Наши профессионалы всегда готовы поделиться своим опытом и знаниями!
Email: info@mosproektkompleks.ru
Телефон: +7 (495) 150-05-61
(офис) , +7 (925) 150-00-55
(WhatsApp, Telegram)
Бесплатная консультация
от наших экспертов
Необходимые документы
Для проведения оценки земельного участка потребуется предоставить следующие документы:
- Документы, подтверждающие право на использование земли
- Информация о границах данной территории
- Данные о существующих обременениях, включая информацию о залогах, долговых обязательствах, арендаторах и других ограничениях на использование участка

Список документов может быть дополнен или изменен в зависимости от конкретных обстоятельств.
Виды оценки
Основные направления оценки земельных участков различаются в зависимости от целей, которые инициатор оценки преследует. Тип оценки определяется на основе планов по использованию данного участка земли. Например, если собственник планирует продать земельный участок, проводится оценка его рыночной стоимости. Если цель - получение кредита под залог, то определяется залоговая стоимость. Среди наиболее распространенных видов оценки земельных участков можно выделить:
- Определение рыночной стоимости земельного участка
- Установление арендной стоимости земельного участка
- Определение залоговой стоимости земельного участка
- Определение инвестиционной стоимости земельного участка
Что влияет на оценку земельного участка
Рыночная стоимость земельного участка зависит от множества факторов, которые специалисты учитывают при проведении оценки, например:
- Права арендаторов: если на участке есть арендаторы с долгосрочными договорами, это может повысить стоимость земельного участка, так как новый владелец будет обязан учитывать права арендаторов и возможные доходы от аренды
- Сроки действия права на собственность: если у вас есть долгосрочное право собственности на участок, это может увеличить его стоимость, чем если это был бы участок с ограниченными сроками
- Обременения, подписанные договором аренды: любые ограничения или обязательства, установленные в договорах аренды (например, запрет на изменение целевого использования), могут влиять на стоимость
- Права других лиц: если другие лица претендуют на участок или имеют на него права, это может создать правовые и финансовые сложности, которые повлияют на стоимость
- Целевое предназначение: земельный участок может быть предназначен для разных видов использования, таких как жилая застройка, коммерческая недвижимость, сельское хозяйство и другие. Этот фактор имеет большое значение для определения стоимости
- Доход от аренды: если земельный участок может приносить доход через аренду, это также может повысить его стоимость. Высокий потенциальный доход может привлечь инвесторов и повысить цену
- Местоположение и инженерные коммуникации: расположение участка и доступность инфраструктуры, такой как дороги, электричество, водоснабжение и канализация, оказывают значительное воздействие на стоимость
- Инженерно-геологические данные и исследования: информация о геологических и инженерных характеристиках участка может влиять на его цену, особенно если требуется дополнительное строительство или инженерные работы
- Рыночная конъюнктура: общее состояние рынка недвижимости в определенной местности и в определенное время может оказать влияние на стоимость земельного участка
- Ожидаемая прибыль и сроки ее получения: если участок планируется использовать для прибыльных целей, то оценка может учитывать ожидаемую прибыль и сроки ее получения

Важно отметить, что цена земельного участка может изменяться со временем в зависимости от изменений в рыночных условиях, инфраструктуре и других факторах. Поэтому оценка проводится на конкретную дату и может пересматриваться при изменении обстоятельств.
Методы проведения оценки
Оценка стоимости земельных участков – это сложный процесс, который включает в себя несколько методик для определения стоимости участка. Методы оценки цены участка могут варьироваться в зависимости от целей инициатора экспертизы. Он определяется с учетом того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для продажи участка осуществляется выявление его рыночной стоимости, а для оспаривания кадастровой стоимости проводится экспертиза.
Методы оценки земельных участков базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Когда задается вопрос "Сколько стоит земельный участок?", эксперты могут применять следующие методики:
- Метод капитализации земельной ренты: данный метод применяется для определения рыночной стоимости участка, основываясь на его потенциальной доходности. Например, при оценке дома на участке, можно учесть доход, который можно было бы получить от аренды дома и земли. Этот метод используется для определения рыночной цены участка для продажи или для оценки его стоимости для дома
- Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования: этот метод оценки земельных участков используется, чтобы определить стоимость участка с учетом его потенциального дохода от определенного использования. Например, если участок может быть использован для коммерческой застройки, то эксперты оценят его стоимость, учитывая ожидаемый доход от аренды или продажи коммерческой недвижимости
- Метод исчисления остатка: этот метод применяется, когда участок может быть улучшен для приношения дохода. Эксперты определяют стоимость улучшений и рассчитывают земельную ренту, учитывая разницу между доходом от участка до и после улучшений
- Сравнительная методика: этот метод основывается на анализе продаж схожих участков на рынке. Эксперты анализируют цены продаж аналогичных участков по их характеристикам и свойствам, что помогает определить рыночную стоимость оцениваемого участка

Важно отметить, что для достоверной оценки стоимости земельного участка, часто используют комбинацию различных методик, чтобы учесть все аспекты и особенности участка. Результаты каждой методики подробно описываются в оценочном отчете с обоснованием выбора каждой конкретной методики.
Итак, при ответе на вопрос "Сколько стоит земельный участок?" важно учитывать цели оценки и выбирать соответствующий метод оценки земли, будь то для продажи, дома, экспертизы, или оспаривания кадастровой стоимости.
Процесс проведения оценки
Оценка земельного участка проходит через несколько ключевых этапов, чтобы обеспечить точное и объективное определение его рыночной стоимости:
- Заключение договора с заказчиком: начальным этапом является заключение договора между клиентом и оценщиком, в котором определяются цели оценки, объем работ, сроки и стоимость услуг
- Сбор информации: оценщик собирает разнообразные факты и данные о земельном участке. Это включает в себя информацию о юридическом статусе участка, его физическом состоянии, местоположении, окружающей инфраструктуре и другие важные аспекты
- Анализ информации: на данном этапе проводится тщательный анализ собранной информации, чтобы учесть все релевантные факторы, влияющие на стоимость участка
- Выбор метода оценки: оценщик выбирает наиболее подходящий метод оценки, который может включать в себя сравнительный анализ с похожими участками, доходный подход на основе ожидаемого дохода от участка, затратный подход или другие методы
- Определение рыночной стоимости: с помощью выбранного метода оценщик определяет рыночную стоимость земельного участка на текущий момент времени
- Составление отчета: по завершении оценки составляется официальный отчет, в котором подробно описываются все этапы проведенных процедур и полученные результаты. Этот отчет может использоваться заказчиком, в том числе в судебных разбирательствах
- Соблюдение требований законодательства: все этапы оценки и оформление отчета выполняются в соответствии с требованиями Федерального Закона и Стандартами оценки, чтобы обеспечить юридическую обоснованность и доказательную силу результатов оценки
Каждый участок уникален, и процесс оценки может быть адаптирован в зависимости от его особенностей и целей оценки.
Формирование цены
Цена определяется под воздействием нескольких ключевых факторов, таких как расположение объекта, спрос и предложение на рынке. Процесс оценки частного или государственного земельного объекта и уточнение его стоимости включают в себя анализ следующих параметров:
- Наличие инженерных коммуникаций, их качество, возможность подключения к централизованным инженерным сетям
- Результаты инженерно-геологических и инженерно-геодезических исследований, включая информацию о составе почвы и особенностях рельефа местности

Прежде чем принимать решение о сделке, важно провести анализ ее экономической обоснованности. Это позволяет оценить, стоит ли платить запрошенную сумму продавцу, или же более выгодно продолжить поиски. Эксперты из нашей независимой компании, "Моспроекткомплекс", предоставляют объективное заключение о текущем состоянии объекта.
Заключение
При проведении оценки земельного участка команда "Моспроекткомплекс" учитывает его целевое назначение, расположение, площадь, рельеф местности, а также возможные изменения на рынке и другие факторы, согласно Земельному кодексу Российской Федерации. Мы также поможем вам определить, какие документы необходимо предоставить для начала процедуры оценки. Далее, наш специалист проведет анализ характеристик земельного участка и необходимой документации. Неотъемлемой частью процесса является выезд оценщика для осмотра, включая земельные участки в Москве и Московской области.
Основные документы, которые требуется предоставить для начала процедуры оценки стоимости земли и земельного участка, включают:
- Выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт.
Для реализации данной задачи мы собираем специализированную команду, включающую в себя квалифицированных экспертов, обладающих глубоким знанием законодательства и аккредитированных в данной сфере.
Результатом, проведенных работ, будет отчет о рыночной стоимости земельного участка, разработанный в соответствии с законодательством Российской Федерации, признается и принимается всеми государственными органами и финансовыми учреждениями.