Независимая оценка земельного участка

Когда может возникнуть потребность в проведении оценки земельного участка? Вот несколько ситуаций, в которых оценка участка может быть необходимой:

• Определение начальной цены участка для торгов: если вы планируете продать участок на аукционе или через другие торговые платформы, оценка поможет установить разумную начальную цену;
• Смена целевого назначения земли: если вы собираетесь изменить назначение земельного участка (например, перевести его с сельскохозяйственного на жилой), оценка может помочь в процессе правовых изменений;
• Купля-продажа или аренда участка: оценка земельного участка важна как для продавцов, так и для покупателей или арендаторов. Она позволяет определить справедливую стоимость сделки;
• Выдача кредита для жилищного строительства специализированным застройщиком/ для ипотеки: банки и финансовые учреждения могут требовать оценку земельного участка как часть процесса выдачи кредита застройщику;
• Оформление права собственности: оценка может потребоваться при регистрации права собственности на участок;
• Определение кадастровой стоимости для оптимизации налогообложения: оценка земли может помочь собственникам оптимизировать свои налоговые обязательства на основе более точной кадастровой стоимости;
• Внесение участка в уставный капитал организации: если участок используется как вклад в уставный капитал компании, его стоимость должна быть оценена независимо;
• Получение кредита под залог: оценка участка может потребоваться при использовании его в качестве залога для получения кредита;
• Привлечение инвесторов: при поиске инвестиций на развитие участка инвесторы могут потребовать оценку, чтобы понять потенциал и риски проекта;

• Независимая оценка для сравнения с предложенной другой стороной в сделке стоимостью: иногда стороны в сделке могут разниться во мнениях относительно стоимости участка, и независимая оценка может помочь достичь справедливого соглашения;
• Для суда: оценка земельного участка может потребоваться в ходе судебных разбирательств, чтобы определить его реальную стоимость в рамках юридического процесса и решить споры, связанные с недвижимостью.

Все эти ситуации подчеркивают важность проведения оценки земельного участка для обеспечения прозрачности, справедливости и обоснованности сделок и инвестиций в сфере недвижимости.

• Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", от 29.07.1998 N 135-ФЗ;
• Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка, согласно последним изменениям, внесенным в Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ;
• Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень государственной кадастровой стоимости по муниципальным районам, муниципальным округам и городским округам, а также в составе муниципальных образований, входящих в города федерального значения. Это положение было внесено Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ и изменено последний раз Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ, от 13.06.2023 N 228-ФЗ;
• Когда требуется определить рыночную стоимость земельного участка, его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости согласно законодательству Российской Федерации о государственной кадастровой оценке. Это положение было изменено Федеральными законами от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от 31.07.2020 N 269-ФЗ.

Оценка стоимости земельных участков – это сложный процесс, который включает в себя несколько методик для определения стоимости участка. Методы оценки цены участка могут варьироваться в зависимости от целей инициатора экспертизы. Он определяется с учетом того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для продажи участка осуществляется выявление его рыночной стоимости, а для оспаривания кадастровой стоимости проводится экспертиза.

Методы оценки земельных участков базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Когда задается вопрос "Сколько стоит земельный участок?", эксперты могут применять следующие методики:

• Метод капитализации земельной ренты: данный метод применяется для определения рыночной стоимости участка, основываясь на его потенциальной доходности. Например, при оценке дома на участке, можно учесть доход, который можно было бы получить от аренды дома и земли. Этот метод используется для определения рыночной цены участка для продажи или для оценки его стоимости для дома;
• Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования: этот метод оценки земельных участков используется, чтобы определить стоимость участка с учетом его потенциального дохода от определенного использования. Например, если участок может быть использован для коммерческой застройки, то эксперты оценят его стоимость, учитывая ожидаемый доход от аренды или продажи коммерческой недвижимости;
• Метод исчисления остатка: этот метод применяется, когда участок может быть улучшен для приношения дохода. Эксперты определяют стоимость улучшений и рассчитывают земельную ренту, учитывая разницу между доходом от участка до и после улучшений;
• Сравнительная методика: этот метод основывается на анализе продаж схожих участков на рынке. Эксперты анализируют цены продаж аналогичных участков по их характеристикам и свойствам, что помогает определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

Важно отметить, что для достоверной оценки стоимости земельного участка, часто используют комбинацию различных методик, чтобы учесть все аспекты и особенности участка. Результаты каждой методики подробно описываются в оценочном отчете с обоснованием выбора каждой конкретной методики.

Итак, при ответе на вопрос "Сколько стоит земельный участок?" важно учитывать цели оценки и выбирать соответствующий метод оценки земли, будь то для продажи, дома, экспертизы, или оспаривания кадастровой стоимости.

Оценка земельного участка проходит через несколько ключевых этапов, чтобы обеспечить точное и объективное определение его рыночной стоимости:

• Заключение договора с заказчиком: начальным этапом является заключение договора между клиентом и оценщиком, в котором определяются цели оценки, объем работ, сроки и стоимость услуг;
• Сбор информации: оценщик собирает разнообразные факты и данные о земельном участке. Это включает в себя информацию о юридическом статусе участка, его физическом состоянии, местоположении, окружающей инфраструктуре и другие важные аспекты;
• Анализ информации: на данном этапе проводится тщательный анализ собранной информации, чтобы учесть все релевантные факторы, влияющие на стоимость участка;
• Выбор метода оценки: оценщик выбирает наиболее подходящий метод оценки, который может включать в себя сравнительный анализ с похожими участками, доходный подход на основе ожидаемого дохода от участка, затратный подход или другие методы;
• Определение рыночной стоимости: с помощью выбранного метода оценщик определяет рыночную стоимость земельного участка на текущий момент времени;
• Составление отчета: по завершении оценки составляется официальный отчет, в котором подробно описываются все этапы проведенных процедур и полученные результаты. Этот отчет может использоваться заказчиком, в том числе в судебных разбирательствах;
• Соблюдение требований законодательства: все этапы оценки и оформление отчета выполняются в соответствии с требованиями Федерального Закона и Стандартами оценки, чтобы обеспечить юридическую обоснованность и доказательную силу результатов оценки.

Каждый участок уникален, и процесс оценки может быть адаптирован в зависимости от его особенностей и целей оценки.

Цена определяется под воздействием нескольких ключевых факторов, таких как расположение объекта, спрос и предложение на рынке. Процесс оценки частного или государственного земельного объекта и уточнение его стоимости включают в себя анализ следующих параметров:

• Наличие инженерных коммуникаций, их качество, возможность подключения к централизованным инженерным сетям;
• Результаты инженерно-геологических и инженерно-геодезических исследований, включая информацию о составе почвы и особенностях рельефа местности.

Прежде чем принимать решение о сделке, важно провести анализ ее экономической обоснованности. Это позволяет оценить, стоит ли платить запрошенную сумму продавцу, или же более выгодно продолжить поиски. Эксперты из нашей независимой компании, "Моспроекткомплекс", предоставляют объективное заключение о текущем состоянии объекта.

При проведении оценки земельного участка команда "Моспроекткомплекс" учитывает его целевое назначение, расположение, площадь, рельеф местности, а также возможные изменения на рынке и другие факторы, согласно Земельному кодексу Российской Федерации. Мы также поможем вам определить, какие документы необходимо предоставить для начала процедуры оценки. Далее, наш специалист проведет анализ характеристик земельного участка и необходимой документации. Неотъемлемой частью процесса является выезд оценщика для осмотра, включая земельные участки в Москве и Московской области.

Основные документы, которые требуется предоставить для начала процедуры оценки стоимости земли и земельного участка, включают:

• Выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт.

Для реализации данной задачи мы собираем специализированную команду, включающую в себя квалифицированных экспертов, обладающих глубоким знанием законодательства и аккредитированных в данной сфере.

Результатом, проведенных работ, будет отчет о рыночной стоимости земельного участка, разработанный в соответствии с законодательством Российской Федерации, признается и принимается всеми государственными органами и финансовыми учреждениями.