Градпроработка (градостроительная проработка)

Рынок земельных территорий, даже в столь обширной стране, как Россия, ограничен: подготовка новых градостроительных планов, внесение изменений в существующие правила землепользования, выдача новых разрешений на строительство в результате приводят к уменьшению суммарной площади незадействованных земель, а следовательно, требуют государственного обеспечения разумности и целесообразности расходования важнейшего ресурса. Такое обеспечение проявляется, в частности, в ужесточении требований к потенциальным застройщикам и ведении строгого учёта территорий при помощи реестров ЕГРН и ИСОГД.

Градостроительная проработка, или градпроработка, позволяет лицу, заинтересованному в застройке того или иного земельного участка, располагающегося как в Москве, так и в других регионах страны, чётко понять, легально ли, с точки зрения Градостроительного кодекса и прочих положений законодательства, строительство на выбранной территории. Второе важнейшее назначение градостроительной проработки, или градпроработки, и анализа земельного участка — оценка существующего, без учёта возможных в дальнейшем созданий новых планов КРТ, внесений изменений в существующую градостроительную политику и пертурбаций рынка, потенциала градостроительного и коммерческого потенциала запланированного к застройке участка.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

целью градостроительной проработки, то есть градпроработки, а также и анализа земельного участка, не является оценка качества составления проектной документации, а также прочих документов, необходимых для получения разрешения на строительство. В рамках градостроительной проработки (градпроработки) и анализа земельного участка специалисты изучают возможность, законность и потенциал, с точки зрения как коммерческого, так и градостроительного развития, а также в согласии с данными из ЕГРН и ИСОГД, застройки земли; прочие вопросы, касающиеся рабочей, проектной документации, промежуточного контроля качества работ и так далее, решаются в отдельных процессах.

На практике проведение градостроительной проработки, или градпроработки, вкупе с анализом земельного участка помогает найти ответы на следующие принципиальные для оценки как законности, так и потенциала градостроительного и коммерческого развития застройки участка:

• Определить, в том числе основываясь на данных из ИСОГД и ЕГРН, существуют ли какие-либо представляющие интерес в контексте градостроительной проработки (градпроработки) обременения и ограничения как в отношении земли (этот вопрос, помимо градостроительной проработки, то есть градпроработки, рассматривается и в рамках анализа земельного участка), так в отношении располагающихся на нём капитальных объектов. В частности, градостроительная проработка, или градпроработка, помимо оценки потенциала развития, поможет заказчику заблаговременно выяснить, сможет ли он в принципе начать строительство или реконструкцию, а если сможет — получит ли он возможность в дальнейшем свободно распоряжаться возведённым или реконструированным объектом; в том числе градостроительная проработка (градпроработка) покажет, на основании данных из ИСОГД и ЕГРН, кроме оценки потенциала градостроительного и коммерческого развития, сможет ли владелец в дальнейшем продать, передать в дар или иным законным способом провести отчуждение объекта;
• Выяснить, возможно ли на выбранной территории проведение работ с представляющими интерес для инвесторов показателями времени и прибыльности. Градостроительная проработка, или градпроработка, вкупе с анализом земельного участка позволит своевременно выполнить оценку потенциала дальнейшего развития участка — и, следовательно, избежать возможных недопониманий, внесудебных и судебных разбирательств;

• Понять, в том числе на основе оценки потенциала развития, какие существуют риски строительства на данной территории. Градостроительная проработка, то есть градпроработка, в комплексе с анализом земельного участка поможет, помимо собственно оценки потенциала финансового и инфраструктурного развития, определить, с какими из неизбежных рисков придётся столкнуться застройщику и, следовательно, градостроительная проработка, или градпроработка, дополнительно даёт возможность оценить соотношение влекомых застройкой позитивных и негативных факторов;
• Произвести оценку наиболее эффективных, с точки зрения градостроительного и коммерческого потенциала, путей развития застраиваемой территории. Градостроительная проработка, или градпроработка, вкупе с анализом земельного участка рассматривает несколько наиболее целесообразных вариантов — и на основании полученных в результате осуществления градостроительной проработки, или градпроработки, данных застройщик получает возможность выбрать наиболее привлекательный из них;
• Выработать, основываясь на результатах проведения градостроительной проработки, иначе говоря, градпроработки, а также анализа земельного участка, проведённого на основании данных ИСОГД, ЕГРН, в соответствии с российским законодательством, в целях оценки потенциала коммерческого и градостроительного развития, план, в соответствии с которым будет реализовываться намеченная застройка. Разумеется, помимо выводов градостроительной проработки (градпроработки), а также анализа земельного участка, во внимание при создании дорожной карты будут приниматься и прочие данные, касающиеся рассматриваемого в процессе градостроительной проработки, то есть градпроработки, вопроса;
• Провести полный цикл консультирования с государственными инстанциями, имеющими непосредственное отношение к рассматриваемому в ходе градпроработки, или градостроительной проработки, и анализа земельного участка, вопросу. В частности, в Москве это почти всегда Москомархитектура и ДГИ, а также, в зависимости от конкретной ситуации, другие контролирующие органы. Помимо того, градостроительная проработка, то есть градпроработка, может предусматривать проведение консультаций, например, в части оценки потенциала градостроительного или других видов развития, с инвесторами, компаниями-партнёрами и так далее;
• Оценить степень и вектор влияния на рассматриваемую в процессе выполнения градостроительной проработки, то есть градпроработки, а также анализа земельного участка, возможность застройки окружающей среды: уже имеющихся строек, капитальных строений, объектов дорожной инфраструктуры и прочих. Градостроительная проработка (градпроработка) вкупе с анализом земельного участка покажет, положительно или отрицательно будет влиять такое окружение на реализацию проекта, в том числе позволит дать оценку потенциала финансового развития, и, таким образом, позволит застройщику сделать вывод о целесообразности начала работ на планируемом участке;
• Определить качество и потенциал окружающей застройку, рассматриваемую в ходе выполнения градостроительной проработки, то есть градпроработки, а помимо того, анализа земельного участка, инфраструктуры: дорог, скоростных трасс, железнодорожных путей, транспортных узлов, гостиниц, амбулаторий, детских садов, магазинов и так далее. Данные, полученные в результате осуществления градостроительной проработки (градпроработки) вкупе с анализом земельного участка, покажут, насколько рассматриваемая застройщиком территория имеет потенциал развития в аспекте привлекательности для покупателей, арендаторов, работников и инвесторов.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

помимо оценки потенциала градостроительного и коммерческого развития, градостроительная проработка, то есть градпроработка, в комплексе с анализом земельного участка, поможет узнать, в том числе на основе данных из ИСОГД, имеются ли необходимость и основания для внесения изменений в имеющиеся градостроительные документы (например, ПЗЗ и ВРИ), и, при наличии таковых, инициировать соответствующие процессы.

Поскольку действующим российским законодательством, в том числе Градостроительным кодексом, не предусматривается конкретных ограничений на проведение градостроительной проработки, иначе говоря, градпроработки, как и анализа земельного участка, градостроительная проработка (градпроработка) может быть проведена фактически любым заинтересованным в получении оцени потенциала финансового и социального развития объекта лицом. Чаще всего градостроительная проработка, или градпроработка, вкупе с анализом земельного участка осуществляется в следующих ситуациях:

• Планируется застройка территории, содержащей несколько земельных участков, или отдельного участка, в том числе в рамках КРТ. Градостроительная проработка, или градпроработка, позволит выполнить оценку потенциала, с градостроительной, социальной и инвестиционной точек зрения, проведения соответствующих работ;

• Планируется реконструкция капитального объекта, уже находящегося во владении заказчика или планируемого к приобретению. Градостроительная проработка, то есть градпроработка, вкупе с анализом земельного участка поможет заблаговременно выявить все возможные неблагоприятные факторы и, таким образом, оценить перспективность проведения соответствующих работ;
• Планируется узаконивание самовольно возведённого объекта. Градостроительная проработка, иначе говоря, градпроработка, а также анализ земельного участка, помогут заказчику понять, есть ли у этой долгой и дорогостоящей процедуры потенциал с точки зрения как принципиальной возможности легализации, так и дальнейшего коммерческого развития постройки;
• Планируется приобретение уже существующего недвижимого объекта. Градостроительная проработка, или градпроработка, в комплексе с анализом земельного участка даст возможность произвести оценку целесообразности и потенциала, с точки зрения коммерческого и градостроительного развития, такой покупки. Кроме того, градостроительная проработка, то есть градпроработка, поможет получить сведения о наличии действующих в отношении данного объекта ограничений и обременений, включая сервитуты, и, следовательно, о перспективах дальнейших продажи, сдачи в аренду или иных вариантов отчуждения приобретаемой недвижимости.

Комментарий от эксперта

Руководитель отдела консалтинга

помимо перечисленных возможностей, проведение градостроительной проработки, или градпроработки, в сочетании с анализом земельного участка представляет интерес и для инвесторов, поскольку градостроительная проработка (градпроработка) представляет собой наиболее эффективный способ оценки потенциала социального и финансового развития объекта инвестирования.