Перераспределение земельных участков

Когда перераспределение действительно возможно

Статья 39.28 ЗК РФ устанавливает закрытый перечень случаев, когда допускается перераспределение публичных земель с частным участком.

1. Первое основание связано с утвержденным проектом межевания территории. В этом случае перераспределение возможно для приведения границ участков в соответствие с таким проектом, в том числе в границах территории, по которой заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о КРТ. Это основание особенно важно для участков, чьи границы подлежат изменению в связи с уже утвержденной планировочной документацией.

2. Второе основание касается исправления конфигурации участка. Закон допускает перераспределение, если оно нужно для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ или чересполосицы и если площадь частного участка после перераспределения не превышает установленный предельный максимальный размер. На практике именно этот случай чаще всего и называют «прирезкой» земли.

3. Третье основание касается участков граждан для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества для собственных нужд и индивидуального жилищного строительства. В этих случаях перераспределение возможно, если площадь участка после изменения не превысит предельный максимальный размер, установленный для соответствующего вида разрешенного использования.

4. Четвертое основание связано с обеспечением соблюдения требований статьи 11.9 ЗК РФ. Этот новый подпункт 3.1 появился в статье 39.28 после изменений 2026 года. Он позволяет перераспределять частный участок с публичной землей не только для «прирезки» под ИЖС, ЛПХ или садоводство, но и в иных случаях, если это нужно для соблюдения требований к образуемым и измененным участкам. Одновременно закон установил для этого основания дополнительные ограничения: такая процедура допускается однократно, а при определенных условиях увеличение площади ограничено 1000 кв. м.

Чем перераспределение отличается от уточнения границ

Перераспределение и уточнение границ, это разные процедуры. При уточнении границ собственник исправляет или конкретизирует уже существующие сведения ЕГРН о своем участке, не присоединяя новую территорию. При перераспределении, напротив, речь идет о фактическом изменении границ за счет смежной публичной земли или иного участка. Поэтому если собственник хочет не исправить ошибку в координатах, а увеличить площадь участка, одной процедуры уточнения границ недостаточно. В таком случае применяется именно механизм, предусмотренный статьями 11.7, 39.28 и 39.29 ЗК РФ. Если смежная территория может быть образована как самостоятельный земельный участок без нарушения требований статьи 11.9 ЗК РФ, орган власти откажет в перераспределении по общему правилу. Такое основание отказа прямо указано в подпункте 9 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ. Другими словами, перераспределение нельзя использовать как универсальный способ присоединения любой свободной земли.

Комментарий от руководителя отдела кадастра

— Александра Букреева

наиболее простой случай — взаимодействие между частными лицами, в собственности которых находятся подлежащие перераспределению территории. В такой ситуации владельцам земель потребуется заключить соглашение, в котором описываются особенности перераспределения земельных участков, в том числе площади и принадлежность вновь образованных земель, после чего получить положительное заключение Росреестра и дождаться внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Законодательная база

Базовая норма о перераспределении участков закреплена в статье 11.7 ЗК РФ. Она регулирует саму юридическую конструкцию перераспределения и устанавливает, что при такой процедуре исходные участки прекращают существование, а вместо них образуются новые. Для частных участков между собой применяются соглашения собственников, а для случаев участия публичной земли действует специальный порядок главы V.4 Земельного кодекса.

Статья 39.28 ЗК РФ определяет случаи и основания перераспределения публичных земель с частными участками. Именно в ней содержится перечень ситуаций, когда процедура допустима, а также специальные условия по предельным размерам, КРТ, ИЖС, ЛПХ, садоводству и новому основанию, введенному в 2026 году.

Статья 39.29 ЗК РФ регулирует порядок заключения соглашения о перераспределении. В ней установлены требования к заявлению, перечень документов, сроки рассмотрения, основания возврата и отказа, правила подготовки схемы расположения участка, кадастровых работ и подписания соглашения.

С 10 февраля 2026 года действует Федеральный закон от 30.01.2026 N 12-ФЗ, который изменил статьи 39.28 и 39.29 ЗК РФ. Он ввел новое основание перераспределения по подпункту 3.1 пункта 1 статьи 39.28, закрепил однократность такого перераспределения, допустил уменьшение площади частного участка при соблюдении требований к образуемым участкам и расширил перечень оснований для отказа в статье 39.29.

Комментарий от руководителя отдела кадастра

— Александра Букреева

помимо прочего, в перераспределении будет отказано, если заявителем (или заявителями) были представлены неполные или не соответствующие действительности данные, в первую очередь — в межевых планах земель. Именно поэтому заказывать документы, на основании которых должно быть произведено перераспределение, следует только у квалифицированных специалистов — это самый действенный способ сэкономить время, нервы и деньги.

Какие участки чаще всего перераспределяют

Наиболее частый практический случай, это участки граждан для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества для собственных нужд. Для этих категорий закон прямо допускает увеличение площади за счет публичной земли, но только в пределах максимального размера, установленного для соответствующего вида разрешенного использования. Если после перераспределения площадь превысит этот предел, соглашение заключить нельзя. Это основание для отказа указано в подпункте 8 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ.

Кроме того, перераспределение используют для исправления неудачной конфигурации границ. Например, когда участок имеет изломанные границы, узкие «языки», вкрапления, неудобные проходы или иные дефекты конфигурации. В этих случаях процедура позволяет сформировать более рациональный участок, но при условии, что корректировка не превращается в способ получить отдельный самостоятельный надел, который можно было бы предоставить по обычным правилам.

Комментарий от руководителя отдела кадастра

— Александра Букреева

процедуры, связанные с обновлением кадастровых данных, осуществляются Росреестром на бесплатной основе. Вместе с тем регистрации права собственности требует внесения государственной пошлины, составляющей, на 2024 год, 2 тысячи рублей для физлиц и 22 тысячи рублей — для юрлиц (статья 333.33 Налогового кодекса). Следует отметить, что пошлина в указанном размере уплачивается за каждый образуемый участок — новыми владельцами или, в соответствии с соглашением, иными лицами.

Этапы процедуры

1. Проверка, подпадает ли ситуация под статью 39.28 ЗК РФ

Первый этап состоит в правовой проверке. Нужно определить, относится ли ваш случай к одному из оснований, прямо названных в статье 39.28 ЗК РФ. Проверяют вид разрешенного использования участка, его площадь, предельные размеры по ПЗЗ или иным местным актам, наличие проекта межевания территории, конфигурацию границ и то, можно ли образовать из присоединяемой земли самостоятельный участок. Без этой проверки начинать кадастровые работы рискованно, потому что закрытый перечень оснований означает, что перераспределение допускается только в прямо предусмотренных законом случаях.

2. Подготовка заявления и документов

Согласно статье 39.29 ЗК РФ собственник частного участка подает заявление в уполномоченный орган. В заявлении указывают сведения о заявителе, кадастровый номер участка, сведения о проекте межевания территории, если он есть, и контактные данные. К заявлению прилагают документы на участок, если право не зарегистрировано в ЕГРН, схему расположения земельного участка при отсутствии проекта межевания, документ о полномочиях представителя и при необходимости перевод документов иностранного юридического лица.

3. Подача заявления в уполномоченный орган

Заявление можно подать лично, направить почтой или в электронной форме, предусмотрено пунктом 5 статьи 39.29 ЗК РФ. Важно подать документы именно в тот орган, который уполномочен распоряжаться соответствующей государственной или муниципальной землей, иначе заявление будет возвращено.

4. Предварительная проверка заявления

В течение 10 дней со дня поступления заявления орган власти возвращает его, если оно подано не в тот орган, не соответствует требованиям закона или к нему не приложены обязательные документы. При возврате должны быть указаны все причины. Это не отказ по существу, а именно возврат из-за недостатков комплекта.

5. Рассмотрение заявления по существу

В течение не более 20 дней со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает одно из трех решений: утверждает схему расположения участка, если нет проекта межевания; направляет согласие на заключение соглашения, если перераспределение идет по утвержденному проекту межевания; либо принимает решение об отказе. В отдельных случаях срок может быть продлен, но не более чем до 35 дней, если требуется специальное согласование схемы.

6. Выполнение кадастровых работ

Если орган согласовал перераспределение или утвердил схему, заявитель обеспечивает выполнение кадастровых работ. На этом этапе подготавливают межевой план и формируют сведения о новых или измененных участках, которые возникнут после перераспределения. Согласно пункту 11 статьи 39.29 ЗК РФ именно заявитель организует эти работы и обращается за государственным кадастровым учетом образуемых участков.

7. Государственный кадастровый учет образуемого участка

После подготовки кадастровых документов заявитель подает заявление о государственном кадастровом учете образуемых участков. Важная деталь состоит в том, что отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ публичного участка, с которым производится перераспределение, само по себе не является основанием для отказа. В такой ситуации публичный участок сохраняется в измененных границах, а заявитель обеспечивает кадастровые работы по новому частному участку.

8. Подписание соглашения о перераспределении

После поступления сведений о кадастровом учете уполномоченный орган в течение не более 30 дней направляет заявителю подписанные экземпляры проекта соглашения о перераспределении. Заявитель обязан подписать его не позднее чем в течение 30 дней со дня получения.

Комментарий от руководителя отдела кадастра

— Александра Букреева

какими бы ни были основания для перераспределения, в результате этой процедуры, как следует из вышеуказанной статьи, существование исходных земельных участков автоматически прекращается, что означает необходимость обновления кадастровых данных.

Отказ

Пункт 9 статьи 39.29 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований для отказа. На практике чаще всего встречаются следующие ситуации: случай не подпадает под статью 39.28; нет согласия правообладателей обремененных участков; на присоединяемой земле расположены чужие здания или объекты публичной собственности; перераспределение затрагивает изъятые из оборота или ограниченные в обороте земли; присоединяемая земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд; участок уже выставлен на аукцион или по нему действует решение о предварительном согласовании; площадь нового участка превышает максимальный размер; из присоединяемой земли можно сформировать самостоятельный участок без нарушения закона; границы частного участка требуют уточнения; схема расположения составлена с нарушениями.

После изменений 2026 года появились и новые основания для отказа по подпункту 3.1 статьи 39.28. Во-первых, если увеличение площади исходного частного участка превышает 1000 кв. м, орган власти обязан отказать, кроме случаев перераспределения по утвержденному проекту межевания или для сельскохозяйственных земель. Во-вторых, нельзя повторно использовать основание подпункта 3.1 для участка, который уже был образован в результате такого перераспределения. В-третьих, нельзя использовать это основание для участка, образованного в результате раздела или объединения такого ранее перераспределенного участка.

Что изменилось в 2026 году

Федеральный закон от 30.01.2026 N 12-ФЗ внес несколько важных изменений. Во-первых, в статью 39.28 добавили подпункт 3.1, который расширил случаи перераспределения за пределы традиционной «прирезки» для ИЖС, ЛПХ и садоводства. Во-вторых, закон устанавливает, что перераспределение по этому основанию допускается однократно. В-третьих, появилась норма о допустимости уменьшения площади частного участка при соблюдении требований к образуемым участкам. В-четвертых, в статье 39.29 появился новый перечень специальных оснований для отказа именно по этому новому основанию. Данные изменения применяются с 10 февраля 2026 года.

Для собственников практический смысл поправок состоит в том, что процедура стала одновременно шире и строже. Возможностей перераспределения стало больше, но закон ввел количественные ограничения и запрет на повторное использование нового основания. Поэтому перед подачей заявления теперь особенно важно понять, по какому именно основанию вы идете: по обычной «прирезке» для ИЖС и ЛПХ, по устранению изломанности границ, по проекту межевания или по новому подпункту 3.1.

Что получает собственник по итогам

Результатом процедуры становится новый или измененный земельный участок с иными границами и иной площадью, сведения о котором внесены в ЕГРН, а также заключенное соглашение о перераспределении. С правовой точки зрения это означает, что прежняя конфигурация участка прекращает существование, а собственник приобретает право на образованный участок в новых границах. Именно это предусмотрено статьей 11.7 ЗК РФ и соглашением, которое заключается по статье 39.29 ЗК РФ. После завершения процедуры меняется конфигурация участка, устраняются проблемы с изломанными или неудобными границами, появляется возможность законно использовать дополнительную территорию и отражать ее в ЕГРН. Если процедура проведена корректно, новый участок можно дальше использовать в гражданском обороте как обычный объект недвижимости.