Эксперты «Моспроекткомплекса» пояснят, какие на сегодняшний день существуют модели комплексного развития территорий, какими являются ключевые преимущества КРТ в противовес точечной застройке, а также почему для инвесторов в 2025 году наиболее перспективным становится вложение ресурсов именно в проекты такого формата.
Концепция и базовые цели комплексного развития территории
Любое сооружение — от элитного торгового комплекса до простых построек — со временем теряет эксплуатационную пригодность. Это происходит как вследствие естественного физического старения конструкций, так и из-за их функционального устаревания. В зависимости от степени повреждений, продлить жизнь объекту позволяет капитальный ремонт или полномасштабная реконструкция. Однако в некоторых случаях единственно верным решением становится снос с последующим строительством современного, более надежного, эстетичного и рентабельного здания.
Аналогичные процессы характерны и для масштабных градостроительных систем. Жилые кварталы, даже изначально обладавшие продуманной планировкой, со временем деградируют в инфраструктурном, функциональном и физическом отношении. Многоквартирные дома утрачивают привлекательность, промышленные здания перестают соответствовать требованиям эффективности, а объекты социально-бытового назначения (аптеки, магазины, офисы) располагаются хаотично. Подобная ситуация негативно сказывается на всех группах населения, связанных с территорией, — от местных жителей и предпринимателей до сотрудников и посетителей.
Именно в таких условиях актуальной становится концепция КРТ, которая, согласно части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса РФ, включает следующие направления:
-
Увеличение привлекательности региона за счет совершенствования градостроительного образа, развития транспортной инфраструктуры и внедрения современных технических решений в возводимых объектах.
-
Формирование комфортных обстоятельств для трансформации местности в части проживания, трудовой деятельности и предпринимательства, включая благоустройство незастроенных пространств и обеспечение легкости доступа ключевых объектов.
-
Рост инвестиционной и эксплуатационной ценности земельных участков в границах КРТ, включая рост благодаря созданию и сохранению мест работы.
Пункт 5 указанной статьи также отмечает в качестве одной из целей КРТ привлечение внебюджетных источников финансирования. Желание государства задействовать частный капитал для оптимизации бюджетных расходов очевидно; чем обусловлена выгода таких вложений для самого инвестора, эксперты «Моспроекткомплекса» раскроют в следующей части публикации.
КРТ — что это и какие цели ставит градостроительный проект
КРТ представляет собой механизм интегрального преобразования инфраструктуры, направленный на создание сбалансированной городской среды. Данный инструмент позволяет координировать усилия властей, инвесторов и правообладателей для достижения стратегических целей благоустройства.
Ключевые цели преобразований:
-
Создание гармоничной архитектурно-планировочной организации городских локаций;
-
Формирование полноценной социальной, транспортной и инженерной обстановки;
-
Обеспечение экологической безопасности и комфортных условий для проживания;
-
Повышение инвестиционной привлекательности уличных пространств через реновацию устаревшего фонда;
-
Оптимизация землепользования и эффективное использование городских ресурсов.
Виды КРТ и их особенности при развитии городской среды
|
Категория преобразований |
Специфика воздействия на городское пространство |
|
Модернизация зон с устаревшим фондом |
Направлена на ликвидацию аварийного жилья с одновременным формированием новой застройки и полноценной социально-бытовой обстановки для жителей. |
|
Конверсия индустриальных площадок |
Предполагает рекультивацию земель и создание на месте производственных объектов современных деловых, общественных или жилищных кварталов. |
|
Упорядочение частного сектора |
Нацелено на интеграцию индивидуальной застройки в городскую инфраструктуру через консолидацию наделов и организацию инженерных сетей. |
|
Формирование новых районов |
Ориентировано на планомерное освоение незанятых пространств для создания архитектурно целостных и функционально завершенных локаций. |
Реализация КРТ как инструмент преобразования территории
Данный механизм служит эффективным средством для коренного обновления городских локаций, позволяя синхронизировать работы по возведению зданий и созданию необходимой обстановки. Благодаря такому формату удается консолидировать разрозненные земельные наделы под единым архитектурно-планировочным решением, что придает городскому ландшафту целостность и гармонию.
Процесс дает возможность не просто увеличить плотность застройки, но и кардинально улучшить экологическую обстановку, создавая комфортные условия для проживания. Инвесторы получают четкие и прозрачные правила взаимодействия с органами власти, что минимизирует риски и способствует притоку капитала в городское хозяйство.
В конечном счете, применение данного инструмента способствует формированию самодостаточных пространств с развитой социальной, транспортной и рекреационной системой.
Что означает комплексное развитие территории для инвесторов Москвы
Столица России демонстрирует активную строительную динамику: ежедневно здесь возникают новые коммерческие площади и промышленные здания, которые, по замыслу девелоперов, предназначены для генерирования стабильной прибыли.
Безусловно, существует возможность финансирования и таких точечно возводимых объектов, — однако данный подход сопровождается рядом существенных рисков:
-
Даже самый прогрессивный и технически совершенный торговый комплекс и бизнес центр могут находиться в локации, неудобной для целевых групп, что неизбежно снижает инвестиционную рентабельность и отдаляет момент достижения точки безубыточности.
-
Самый ликвидный актив может оказаться в границах неожиданно утверждённой программы комплексного развития территорий, что в будущем способно привести к его демонтажу — с предусмотренной законодательством компенсацией для владельцев, но без возможности последующего извлечения операционной прибыли.
-
Даже убедительный на первый взгляд застройщик иногда может не выполнить взятые обязательства или столкнуться с недобросовестностью субподрядчиков, что создаёт для инвестора риски задержки возврата вложенного капитала, а в исключительных ситуациях — его полную утрату.
На фоне перечисленных факторов инвестиционная привлекательность программ комплексного развития территорий проявляется в следующих аспектах:
-
Капиталовложения направляются не в изолированный объект, а в недвижимый актив, интегрированный в зону перспективного развития с формируемой транспортной доступностью и социальной средой;
-
Инвестируемый объект, расположенный в границах КРТ, защищён от внеплановых градостроительных изменений как минимум на ближайшие десятилетия;
-
Программа комплексного развития предполагает не просто согласование с контролирующими инстанциями, но и прямое участие государственных органов в её реализации, — что дисциплинирует всех участников процесса и обеспечивает соблюдение сроков и качества работ;
-
Благодаря применению передовых градостроительных стандартов, инновационных технологий и дизайнерских решений объект инвестиций в зоне КРТ приобретает не декларативную, а реальную привлекательность для конечных пользователей, что гарантирует инвестору стабильную доходность.
Комментарий эксперта: согласно аналитике РБК, в настоящее время в Москве планируется к вводу свыше 40 млн кв. метров недвижимости жилого, коммерческого и производственного назначения, что позволит создать около полумиллиона новых рабочих мест. Учитывая устойчивый демографический рост столицы, вложения в проекты комплексного развития территорий являются заведомо перспективными: прогнозируемый платёжеспособный спрос в среднесрочной перспективе обеспечит доходность для всех участников процесса — государства, девелоперов и инвесторов.
Почему собственник и инвестор заинтересованы в реализации проекта КРТ
Собственник и инвестор заинтересованы в деятельности по КРТ, так как Закон о КРТ позволяет им быть вправе реализовать масштабные инициативы по реновации и новому строительству. Для них участие в КРТ — это шанс повысить стоимость объектов недвижимости благодаря созданию необходимой инфраструктуры и приведению жилья к современным требованиям, избегая длительных процедур изъятия земель для государственных нужд.
Ключевые выгоды для сторон:
-
Возможность инициировать процесс через КРТ по инициативе частного лица и после заключения договора с уполномоченным органом приступить к работе;
-
Получение права на возмещение рыночной стоимости при расселении аварийного и ветхого жилья, включенного в программу;
-
Перевод участка в зону КРТ с изменением разрешенного использования и градостроительного регламента согласно ПЗЗ, что увеличивает его инвестиционную привлекательность;
-
Организация планировки и создание документации по планировке местности для масштабного строительства объектов общей площадью в несколько млн кв метров;
-
Выполнение амбициозных планов комплексного развития бывших промышленных зон площадью в несколько гектаров в рамках программы встестороннего развития, утвержденной в конце 2020 года.
Как попасть в программу КРТ и что это дает бизнесу
Чтобы попасть под программу системного развития инфраструктуры, бизнесу необходимо обратиться в уполномоченный орган с обоснованным проектом решения, который соответствует стратегии генерального плана и правилам землепользования и застройки. Соответствующее решение о включении участка принимается властями, что дает региональным властям возможность инициировать расселение ветхого фонда и изъятии земель для модернизации.
Для девелопера ключевое преимущество — право возводить современные объекты в зоны комплексного развития, где обновляется инфраструктура и действует новый градостроительный регламент. Инвестор должен быть готов к масштабной работе в рамках комплексного подхода, включающего создание проекта планировки и организацию процедур, например, решение о сносе ветхих частные домовладения.
Участие в такой программе открывает доступ к работе с обширными территорий бывших предприятий, в границах которой можно создавать современные кварталы.
Инвестиционные перспективы бывших промзон в рамках КРТ
Бывшие индустриальные площадки открывают для вкладчиков уникальные возможности, связанные с их выгодным местоположением и значительными площадями. Данные локации становятся золотыми жилами для стратегических вложений, поскольку позволяют создавать масштабные объекты коммерческой и жилищной недвижимости с высокой добавленной стоимостью.
Участие в преобразовании таких зон часто сопровождается мерами государственной поддержки, что снижает первоначальные риски и повышает прогнозируемость результата.
Инвестиционная привлекательность достигается за счет создания современной городской среды с благоустроенными общественными пространствами. Такой подход обеспечивает не только быструю окупаемость, но и формирование долгосрочных активов, устойчивых к рыночным колебаниям.
Категории и возможность инициирования комплексного развития территории
Согласно нормам статьи 65 Градостроительного кодекса, инициатива КРТ может быть применена к следующим категориям земель:
-
Действующим промзонам и производственным площадкам;
-
Сформированным районам жилой застройки с сопутствующей инфраструктурой;
-
Свободным (неосвоенным) на момент запуска программы территориям.
Фактически, капиталовложение в проект КРТ представляет собой финансирование автономного кластера, где предусмотрено размещение не только жилых массивов, но и индустриальных парков, торгово-развлекательных комплексов, а также обязательных объектов социального обеспечения — от супермаркетов и медицинских пунктов до образовательных учреждений. Подобная диверсификация крайне благоприятна для инвестора, поскольку обеспечивает приток в район разнообразного контингента и, как следствие, поступление финансов из множества независимых каналов.
Кроме того, статья 70 Градостроительного кодекса закрепляет право запуска программы преобразования на основании частного предложения: по ходатайству собственников незанятых земель, владельцев капитальных строений и иных заинтересованных лиц. Легализация негосударственной инициативы создает дополнительные преимущества для инвестора: в отличие от часто замедленной бюрократической процедуры, частные владельцы мотивированы к скорейшему извлечению максимальной доходности от своей собственности — что открывает возможности для разделения будущей прибыли.
Виды КРТ: какие категории предусмотрены строительным проектом
|
Категория |
Описание |
|
Модернизация зон с ветхими постройками |
Преобразование участков с аварийным жилым фондом и устаревшими объектами, предполагающее снос, расселение жителей и формирование современных кварталов с новой социальной и инженерной организацией пространства. |
|
Освоение территорий бывших предприятий |
Организация работ на площадях, ранее занятых заводами или фабриками, направленная на рекультивацию земли и создание новых жилищ, общественно-деловых или рекреационных районов. |
|
Упорядочение частного сектора |
Проведение работ в районах индивидуальных домовладений, часто характеризующихся отсутствием централизованных коммуникаций, с целью их благоустройства и эффективной организации застройки. |
|
Создание новых городских районов |
Освоение свободных или резервных земель для возведения целостных жилищных массивов с полным набором объектов социального, транспортного и инженерного обеспечения. |
Реализация КРТ и кто может инициировать проект
Инициацию работ в сфере модернизации городских пространств могут начать как органы власти, так и частные правообладатели, что открывает широкие возможности для сотрудничества. Запуск процесса преобразования городской среды — всегда диалог между властью и бизнесом.
После внесения изменений в законодательство в 2021 году процедуры стали более прозрачными, что стимулирует частных инвесторов активно участвовать в данных программах.
Основная цель таких инициатив — это не только возведение нового жилья, но и масштабное создание объектов социального и транспортного обеспечения, что качественно улучшает среду для жизни. Участие в подобной программе позволяет консолидировать разрозненные земельные наделы под единым планом благоустройства и застройки. Успешное выполнение плана модернизации пространства требует тщательной подготовки и согласования всех этапов между сторонами.
Как собственник может попасть в программу КРТ и начать реализацию проекта
Программа комплексного развития территорий начинается с подачи заявления в местную администрацию, где должно быть обосновано включение его владений в план работ. После положительного вердикта и публикации решения о КРТ уполномоченной структурой, он получает законные основания для организации работ в рамках данного плана.
Ключевые шаги для собственника:
-
Инициирование процедуры путем обращения с ходатайством о включении надела в действующую программе комплексного развития территорий;
-
Участие в подготовке документации, определяющей параметры будущего строительства и создания объектов транспортной и социальной сферы;
-
Получение на руки акта решения о комплексном развитии, который служит основанием для старта деятельности;
-
Организация процесса нового строительства на участке, где будут возводиться современные здания;
-
Взаимодействие с властями по вопросам, которые устанавливать правила взаимодействия всех участников процесса модернизации пространства.
Проектирование «Моспроекткомплексом»: качество без волокиты
«Моспроекткомплекс» ведет проектирование на основе всех необходимых разрешений и лицензий. Наши главные инженеры, отлично разбирающиеся в законодательстве РФ и тонкостях согласований, работают с новейшим оборудованием и передвижной лабораторией для изысканий. Цена подготовки плана зависит от его объема, сложности и временных рамок— для точного расчета оставьте заявку на звонок нашим профессионалам, и эксперт вас проконсультирует.
Градостроительный проект: как реализуется КРТ на практике
На практике запуск работ по модернизации городских пространств начинается с формирования детального плана, который учитывает не только новое строительство, но и создание современных объектов транспортной и социальной сферы. Этот процесс напоминает сборку сложного конструктора, где каждый элемент должен быть точно подогнан.
Участие в подобной программе позволяет объединить разрозненные земельные участки для их скоординированного освоения и благоустройства. Застройщики и инвесторы получают четкие правила игры, что делает такие масштабные начинания инвестиционно привлекательными.
Ключевым этапом является согласование всех стадий работ между правообладателями земель и органами власти. В результате реализуется целостное преобразование среды, где гармонично сочетаются новые здания и обновленные общественные пространства.
Реализация проекта «Моспроекткомплексом» и преимущества для собственников
«Моспроекткомплекс» обеспечивает полное сопровождение инициатив в рамках программы комплексного развития территорий, создавая выгодные условия для владельцев недвижимости. Участие в таком плане модернизации уличного пространства позволяет не только повысить инвестиционную привлекательность владений, но и кардинально улучшить качество окружающей среды.
Ключевые выгоды для собственников:
-
Профессиональное ведение всего цикла работ по преобразованию urban-пространства, от концепции до ввода объектов в эксплуатацию;
-
Создание современной инженерной и социальной инфраструктуры, что значительно увеличивает рыночную стоимость активов;
-
Минимизация рисков и сроков благодаря глубокому знанию специфики работ в рамках государственных программ модернизации общественных пространств;
-
Комплексный подход, объединяющий юридическое сопровождение, проектирование и согласования для достижения максимального результата.
Как построить эффективную систему работы при реализации КРТ
Эффективная система работы при выполнении работ в рамках программы комплексного развития территорий создается за счет четкого планирования и координации всех участников. Успех в развитии территорий напрямую зависит от слаженного взаимодействия между застройщиком, подрядными организациями и контролирующими инстанциями на каждом этапе.
Ключевые элементы системы:
-
Формирование детального графика, охватывающего все стадии процесса модернизации уличного пространства;
-
Создание единого информационного центра для оперативного решения вопросов, возникающих в комплексном развитии территории;
-
Приоритизация задач по созданию объектов транспорта и коммунального хозяйства как основы для последующего строительства;
-
Регулярный аудит и корректировка процессов для минимизации рисков и соблюдения установленных сроков.
Перспективы КРТ и преобразование бывших промзон Москвы
Преобразование московских индустриальных кварталов открывает новую страницу в истории города, создавая уникальные пространства для жизни, работы и творчества.
Вдохнуть вторую жизнь в эти локации — значит не просто построить новые дома, а сформировать полноценные общественные центры с собственной идентичностью. Такая масштабная работа требует тонкого баланса между сохранением индустриального наследия и внедрением передовых градостроительных решений, что в итоге кардинально меняет восприятие этих районов.
Реализация КРТ в промзонах: зачем это нужно городу
Преобразование индустриальных кварталов позволяет городу решить целый ряд стратегических задач, выводя из эксплуатации морально устаревшие производственные площадки. Этот процесс направлен на создание современных, комфортных и экологичных общественных пространств, интегрированных в экономику мегаполиса.
Ключевые преимущества для города:
-
Эффективное использование земельных ресурсов за счет конверсии неиспользуемых индустриальных объектов;
-
Создание новых рабочих мест в сферах бизнеса, торговли и услуг на месте бывших заводов;
-
Улучшение экологической обстановки и снижение нагрузки на городские коммуникации;
-
Формирование сбалансированных городских районов с полным набором социальной, транспортной и рекреационной инфраструктуры.
Виды КРТ и их влияние на строительство современных объектов
|
Категория преобразований |
Влияние на возведение современных зданий и сооружений |
|
Модернизация зон с устаревшим фондом |
Создает правовые и организационные предпосылки для замены ветхих строений на новые жилые массивы, сопровождающейся созданием всей необходимой социальной и инженерной обстановки. |
|
Освоение бывших индустриальных площадок |
Позволяет провести рекультивацию и подготовить земли под возведение современных деловых кластеров, жилых кварталов и общественных пространств, интегрированных в городскую среду. |
|
Упорядочение частного сектора с низкой плотностью |
Дает возможность провести консолидацию земельных наделов и организовать планомерное возведение объектов с полным набором коммунальных услуг и комфортной транспортной доступностью. |
|
Формирование новых городских районов |
Направлено на планомерное освоение свободных участков, где можно с нуля возводить гармоничные архитектурные ансамбли, оснащенные передовой инженерной инфраструктурой. |
Как бывшие промзоны превращаются в новые кварталы благодаря КРТ
Процесс преобразования индустриальных зон в современные уличные пространства начинается с тщательного анализа и разработки градостроительной концепции. Этот путь от заводских цехов к жилым кварталам напоминает сложную хирургическую операцию по замене устаревших органов городского организма.
Архитекторы и девелоперы совместно создают мастер-план, где учитывается не только новое строительство, но и сохранение промышленной идентичности через интеграцию элементов исторических фасадов.
На месте производственных корпусов постепенно формируется полноценная городская среда с продуманной транспортной схемой и общественными зонами. Экологическая реабилитация земель позволяет создать безопасные условия для будущих жителей, а разнообразие функционального наполнения придает кварталу особую атмосферу.