Вопрос, как узаконить самовольно (незаконно, без получения необходимых разрешений) возведённое здание или сооружение, будет актуален в Москве всегда: каждый год в столице появляются новые постройки, не удовлетворяющие тем или иным требованиям законодательства РФ и теоретически находящиеся под угрозой сноса. Как избежать уничтожения своей собственности, какие для этого нужны разрешения и документы, расскажет «Моспроекткомплекс».
Как определяет самовольную постройку актуальное законодательство РФ
Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки на 2023 год содержится в статье 222, части 1 Гражданского кодекса. Согласно этой статье, владельцу требуется узаконить находящийся в его собственности объект (дом, здание, сооружение, помещение, пристройку к дому и так далее), если последний отвечает как минимум одному из перечисляемых далее признаков:
1. Субъект, в собственности которого пребывает объект незаконного строительства, начал работы на земельном участке, не принадлежащем ему и не переданном ему в пользование в соответствии с договором аренды, в том числе заключённым с муниципальными властями. Право собственности (или аналогичное ему право, позволяющее начать строительство) должно распространяться на весь земельный участок под объектом: здание, частично «залезшее» на соседний участок, также подпадает под определение самостроя.
2. Субъект, в собственности которого пребывает объект самовольного строительства, разместил постройку на земельном участке, правила пользования которым не предусматривают такой возможности. Речь может идти, в частности, о габаритах объекта нелегального строительства или об особенностях эксплуатации земли в соответствии с правом РФ: так, самостроем будет признано промышленное здание, выстроенное в водоохранной зоне, а владельцу в этом случае не избежать не только штрафа, но и сноса объекта.
3. Субъект, являющийся владельцем объекта самовольного строительства, не подготовил необходимых для начала работ документов и/или не получил требуемых в соответствии с правом РФ разрешений. Чтобы официально зарегистрировать самовольную постройку, владельцу придётся подготовить полный пакет документов, а затем добиться признания собственного здания или сооружения отвечающим всем требованиям законодательства.
4. Субъект, в собственности которого находится объект незаконного строительства, в ходе работ допустил нарушение права РФ, строительных правил, санитарно-эпидемиологических ном и прочих предписаний, регулируемых совокупностью российских законов, ГОСТов, СП, СанПиНов и прочих документов. В такой ситуации самовольную постройку получится легализовать, лишь предварительно устранив имеющиеся нарушения и добившись признания объекта безопасным для человека и окружающей среды.
Помимо собственно зданий и сооружений, объектом самовольного строительства могут признать постройку, возведённую с соблюдением законодательства РФ и города Москва, однако претерпевшую существенные конструктивные изменения в ходе реконструкции. К таким изменениям могут быть отнесены, в частности, добавление без получения необходимых разрешений входной группы, антресолей, мансард, пристроек и так далее. Для легализации такого объекта, в административном порядке или через суд, потребуется получить решение о соответствии самостроя российскому праву — возможно, предварительно устранив внесённые модификации.
Когда постройку нельзя признать объектом самовольного строительства
Не может считаться самовольно возведённым здание или сооружение, в отношении которого выполняется любое из следующих условий:
1. На день начала строительства в РФ не действовали нормы права, позволяющие классифицировать объект как самовольную постройку. Речь в этом случае идёт не только о законодательстве, но и о всей совокупности ГОСТов, СНиПов, СП и так далее.
2. На день выявления объекта в РФ перестали действовать нормы права, позволяющие охарактеризовать его как самовольную постройку.
3. Лицо, в собственности или аренде у которого находится земельный участок, не имело представления и по объективным причинам не могло получить информации о невозможности в соответствии с особенностями землепользования строительства на данной территории данного объекта.
Поскольку признание здания или сооружения самовольно возведённым в таких условиях становится невозможным, не возникает потребности и в его легализации — разумеется, если владельцем соблюдены все прочие требования законодательства РФ, включая оформление полного пакета документов и получение необходимых разрешений.
В каких случаях можно обойтись без получения разрешений
Строительные работы без согласования с муниципальными властями возможны на земельном участке, выделенном под ведение личного хозяйства или индивидуальное жилищное строительство и находящимся в собственности застройщика до 1 сентября 2018 года.
Не требуют согласования, а следовательно, и легализации работы, не меняющие объёмно-конструктивных параметров здания, сооружения или помещения: например, косметический ремонт, замена черепицы, демонтаж внутренних ненесущих конструкций.
Что будет, если не узаконить самовольную постройку
Объект самовольного строительства, в отношении которого не было проведено узаконивание в предусмотренном законами РФ порядке, превращается для владельца в настоящий источник проблем:
- Такое здание или сооружение невозможно без предварительной легализации оформить в полноценную собственность. Это лишает хозяина возможности распоряжаться объектом самовольного строительства: продавать, завещать, дарить его, официально сдавать в аренду, а также использовать в качестве залога.
- Поскольку оформление самостроя в собственности без узаконения в административном или судебном порядке невозможна, владелец согласно законодательству РФ, в частности, части 2 статьи 222 Гражданского кодекса, не вправе и пользоваться им — в частности, осуществлять в нём коммерческую деятельность.
- К объекту самовольного строительства нельзя официально подключить инженерные сети, в том числе водоснабжение и канализацию. В свою очередь, нелегальное подсоединение грозит владельцу самостроя штрафом — и, разумеется, отключением сразу после обнаружения нарушений.
- В перспективе самовольную постройку, которую не легализовали через суд или ГЗК (для города Москва), ждёт снос. Оплату и организацию демонтажных работ должен будет взять на себя владелец самостроя — а если он пренебрежёт и этой обязанностью, демонтаж будет поручен муниципальной структуре, после чего с хозяина самовольной постройки по решению суда будут взысканы расходы.
- В случае, если выяснится, что объект самовольного строительства представляет угрозу окружающей среде, жизни и здоровью людей, земельный участок, на котором находится здание или сооружение, может быть изъят из собственности нарушителя, а договор аренды — расторгнут, и новое его оформление может оказаться невозможным.
Помимо прочего, хозяину самостроя, занявшемуся легализаций в административном порядке или через суд, придётся платить штрафы за незаконное проведение строительных или реконструкционных работ. Суммарный объём взысканий может достигать нескольких миллионов рублей — что превращает строительство без получения нужных разрешений в весьма невыгодное занятие.
Как легализовать самовольную постройку: два основных способа
По состоянию на 2023 год существует два пути легализации объектов самовольного строительства: в административном и судебном порядке.
Первый вариант предполагает обращение в ответственную муниципальную структуру — в городе Москва это Градостроительно-земельная комиссия, или сокращённо ГЗК. Рассмотрев представленные заявителем документы, ГЗК принимает решение относительно возможности узаконения самостроя, исключения его из соответствующего реестра и оформления права собственности на здание или сооружение. Положительное решение ГЗК по сути является разрешением на внесение нелегально построенного объекта в ЕГРН и оформление документов в БТИ.
Второй способ — обращение за признанием постройки подлежащей легализации в суд. В соответствии с судебной практикой РФ, истцу, то есть владельцу построенного с нарушениями объекта, следует направить в суд исковое заявление, приложив к нему полный пакет документов: проектной документации, разрешений и так далее. Рассмотрев обстоятельства дела, суд принимает решение: подлежит ли здание легализации или сносу.
Законодательство РФ не запрещает владельцу самостроя сразу направить исковое заявление в суд, минуя административный порядок узаконивания здания. Однако «Моспроекткомплекс» рекомендует сначала обратиться за легализацией самовольно возведённой постройки к муниципальной власти, и вот почему:
- Для обращения в ГЗК потребуется подготовить меньший объём документов — как минимум, владельцу самостроя не будет нужды составлять исковое заявление.
- Положительное решение Градостроительно-земельной комиссии фактически гарантирует отсутствие дальнейших претензий со стороны муниципальных властей.
- При рассмотрении возможности легализации объекта самовольного строительства суд принимает во внимание добросовестность владельца самостроя — в том числе наличие попыток решить вопрос во внесудебном (досудебном) порядке.
Далее мы приведём пошаговые инструкции по узакониванию самовольно построенных зданий и сооружений — как в административном, так и в судебном порядке.
Как легализовать самовольную постройку административным путём
Владельцу самостроя, решившему обратиться за узаконением в ГЗК, понадобится собрать пакет документов: свидетельство о собственности на земельный участок, на котором выстроено здание или сооружение, проектную, исполнительную документацию, разрешения, выданные отдельными структурами на этапе согласования.
В числе обязательной к представлению в административный орган документации — АГР, то есть Архитектурно-градостроительные решения, и ЗОС, то есть Заключение о соответствии здания всем действующим нормам, включая требования пожарной безопасности. Специалисты «Моспроекткомплекса» проведут требуемые обследования — и выпустят документы, оформленные в полном соответствии с действующими в РФ стандартами.
Процесс легализации объекта самовольного строительства путём обращения в Градостроительно-земельную комиссию включает следующие этапы:
1. Специалисты по приглашению владельца самостроя проводят предварительное обследование с целью обнаружения и последующего устранения нарушений, приводящих к признанию здания незаконно построенным.
2. Владелец подготавливает полный пакет документов, необходимых для принятия ГЗК положительного решения: для этого потребуется обратиться в Москомархитектуру, МЧС, СЭС и прочие инстанции, в отдельных случаях — вплоть до ФСО.
3. Хозяин объекта самовольного строительства направляет заявление вкупе с полным пакетом документов на рассмотрение в Градостроительно-земельную комиссию. В последней формируется рабочая группа, которая и будет заниматься рассмотрением возможности разрешения легализации здания.
4. Изучив представленные владельцем самостроя документы и выслушав его или его представителя лично, члены рабочей группы выносят положительное или отрицательное решение относительно возможности узаконения самовольно построенного объекта.
Получив положительное решение, хозяин самовольной постройки может, после уплаты штрафа в полном объёме, обратиться в Росреестр и БТИ за официальным оформлением объекта. Отказ ГЗК не означает непременного сноса самостроя: у его владельца остаётся возможность пойти путём судебного разбирательства.
Как легализовать самовольную постройку путём обращения в суд
Для узаконения объекта самовольного строительства в судебном порядке владельцу нужно будет собрать идентичный приведённому выше пакет документов, после чего направить его, вместе с исковым заявлением, в суд. Помимо прочего, хозяину самостроя потребуется оплатить государственную пошлину.
В ходе рассмотрения дела суд принимает во внимание доводы обеих сторон, полноту представленной документации, сведения о техническом состоянии объекта, содержащиеся в Заключении о соответствии, — после чего выносит решение о возможности легализовать постройку.
Положительное решение суда означает для хозяина самовольно возведённого здания необходимость выплатить все причитающиеся штрафы, после чего — начать оформление документов в Росреестре и БТИ. Отрицательное решение может быть оспорено в суде следующей инстанции.
Как показывает практика, чаще всего причинами отказа суда в узаконении самовольно построенного здания становятся:
- Неустранение выявленных несоответствий с законодательством, строительными, противопожарными, природоохранными и прочими нормами.
- Отсутствие полного пакета документов, позволяющих признать объект пригодным к эксплуатации.
- Предоставление истцом заведомо ложных сведений и/или сфальсифицированных документов.
Чтобы максимально ускорить процесс рассмотрения вопроса, советуем заблаговременно, до обращения в ГЗК или суд, выявить и ликвидировать все возможные нарушения: это единственный законный способ повлиять на оперативность принятия решения о легализации здания или сооружения.
«Моспроекткомплекс»: профессиональная помощь в легализации самостроя
Компания «Моспроекткомплекса» — это команда опытных инженеров, знающих всё о легализации зданий и сооружений в Москве и Московской области. Мы проводим судебную, строительно-техническую экспертизу любых объектов, будь то многоквартирный или частный дом, промышленное сооружение, здание торгового или развлекательного назначения.
«Моспроекткомплекс» обладает всеми требуемыми для работы сертификатами, лицензиями и разрешениями. В нашем арсенале — высокоточное измерительное и дефектоскопическое оборудование, в том числе — мобильная лаборатория неразрушающего контроля. Обращайтесь — станьте настоящим собственником своей недвижимости за более чем приемлемую цену!
Выводы:
1. Узаконение самовольной постройки позволяет оформить на неё официальные документы и избежать её сноса.
2. Легализовать самострой можно в административном (через ГЗК) и судебном порядке.
3. Для легализации объекта самовольного строительства понадобится подготовить пакет документов, включая ЗОС и АГР.
4. «Моспроекткомплекс» выполнит необходимые обследования и выпустит документацию, полностью отвечающую требованиям закона.