Обзор судебной практики по статье 222 ГК РФ «Самовольная постройка»

Словосочетания «самовольная постройка», «самовольно возведённая постройка», «самострой» и аналогичные равнозначны и напрямую отсылают к статье 222 Гражданского кодекса России. Именно здесь содержатся важнейшие «вводные данные»: необходимые и достаточные признаки, позволяющие классифицировать самовольные постройки, основания для их узаконивания, или легализации, а помимо того, указания на ситуации, в которых здание, даже имеющее признаки самостроя, не должно признаваться таковым. Российская судебная практика относительно объектов, относящихся к группе самовольного строительства, крайне обширна; «Моспроекткомплекс» расскажет о нескольких важных и интересных прецедентах.

Краткий обзор 222-й статьи Гражданского кодекса

Статья 222 ГК в последней редакции, от 24 июля 2023 года, включает шесть частей. Первая часть содержит признаки, на основании которых здание или сооружение может быть отнесено к классу самовольных построек:

• Строительный объект располагается на земельном участке, не находящемся в собственности лица, построившего его или поручившего его строительство третьим лицам, а также не подлежащего использованию этим лицом в соответствии с договором аренды или на основании прочих законных причин.

• Здание или сооружение выстроено на земельном участке, не предназначенном, согласно правилам пользования, для такого строительства: вследствие превышения максимальных допустимых габаритов, самого назначения объекта и так далее.

• Строение возведено без получения пакета требуемых для этого в соответствии с действующими законами Российской Федерации документов. В этом случае имеется в виду совокупность документации: получение лишь одного разрешения вместо всех необходимых дела не меняет.

• Объект построен с нарушением действующих в России законов, отраслевых стандартов, ГОСТов, строительных правил и прочих обязательных к исполнению норм. Нарушение даже одного из совокупности требований приводит к признанию здания самостроем, даже если в остальном оно соответствует закону.

Второй абзац первой части статьи указывает, что объект не может быть классифицирован как самовольное строение, если лицо, в настоящее время владеющее им, вследствие объективных обстоятельств не мог знать о недопустимости строительства на данном земельном участке.

Вторая часть статьи указывает, что владелец самовольно построенного здания не приобретает полноценного права собственности, в частности, не может официально продать объект или сдать его в аренду, а также пользоваться им на законных основаниях. Также во второй части приводится два варианта развития событий относительно выявленного самостроя: приведение его в состояние, удовлетворяющее закону, или снос за счёт владельца.

Третья часть статьи приводит обязательные условия для признания самовольно выстроенного объекта законным, то есть для его легализации:

• Владелец самовольной постройки имеет законные основания для соответствующей эксплуатации земельного участка.

• Строение было приведено в соответствие с законом, причём до начала судебного разбирательства.

• Самовольно возведённый объект не представляет опасности для людей, от работников до случайных прохожих, и окружающей среды.

Часть 3.1 статьи утверждает, что снос здания или иного строительного объекта может быть, за исключением ряда случаев, перечисленных ниже, осуществлён исключительно вследствие судебного решения.

Часть 3.2 статьи закрепляет за лицами, в собственности которых по разным причинам оказался земельный участок с самостроем, возможность легализовать его.

Четвёртая часть статьи перечисляет случаи, когда самовольно возведённый объект может быть снесён по решению муниципальных властей, а также устанавливает сроки для подготовки здания к демонтажу или приведения его в соответствие с требованиями законодательства. В этой же части подчёркивается, что снос объекта, уже внесённого в ЕГРН, возможен исключительно по решению суда.

Каждая из перечисленных выше частей статьи 222 может стать в судебном разбирательстве камнем преткновения. Ниже будет рассмотрено пять примеров использования положений указанной статьи в реальных судебных процессах.

Пример №1. Возможно ли признание права собственности на самострой, если его хозяин арендует земельный участок

Гражданин А., являющийся индивидуальным предпринимателем, обратился в суд с требованием признать за ним право собственности на самовольно выстроенный им на арендуемом участке торговый павильон.

Истец привёл следующие доводы в свою пользу:

1. Он арендовал земельный участок в законном порядке.

2. Правила пользования участком не исключали строительства павильона.

3. Самовольно построенный объект перед обращением в суд был приведён в состояние, удовлетворяющее требованиям законодательства.

Рассмотрев материалы дела, суд принял решение отказать гражданину А. в удовлетворении иска. Основанием для отказа стало то, что земля, на которой был возведён торговый павильон, не принадлежит истцу, а находится у него в аренде. Суд отметил, что часть 3 статьи 222 ГК содержит исчерпывающий перечень ситуаций, в которых самострой может стать законной собственностью лица: если участок находится у него в собственности, бессрочном пользовании или пожизненном владении по наследству. Поскольку договор аренды, заключённый с гражданином А, не соответствовал ни одному из перечисленных случаев, оснований для признания торгового павильона собственностью истца обнаружено не было.

Прецедент: самовольно построенное на арендуемом участке здание даже после приведения в соответствие закону не может стать законной собственностью хозяина самостроя — поскольку правовой статус земли не отвечает списку, приведённому в части 3 статьи 222 Гражданского кодекса.

Пример №2. Возможна ли легализация самостроя, представляющего потенциальную опасность

Гражданин Б., владелец самовольно построенного объекта, обратился в суд с требованием признать за ним право собственности на самострой, располагающийся на принадлежащем ему участке.

Истец привёл следующие доводы в свою пользу:

1. Земельный участок, на котором находится нелегальный объект, находится в собственности гражданина Б.

2. Объект был выстроен на участке, правила пользования которым не исключали такого строительства.

Рассмотрев материалы дела, суд принял решение отказать гражданину Б. в удовлетворении исковых требований. Своё решение суд обосновал тем, что истец не представил экспертного заключения о безопасности самовольной постройки: пожарной, экологической, технической и так далее. Легализация самостроя без признания его безопасности противоречила бы положениям части 3 статьи 222 ГК, в четвёртом абзаце которой подчёркивается, что непременным условием признания права собственности на незаконно построенный объект является его безопасность для неопределённого круга лиц.

Противоположное решение, которое могло бы быть принято судом, фактически означало бы возможность легализации и введения в эксплуатацию объектов, представляющих пожарную или иную опасность, что прямо противоречило бы как указанной статье, так и здравому смыслу.

В свою очередь, для гражданина Б. сохраняется возможность новой попытки легализации самовольно возведённого объекта — с предварительным получением заключения экспертов о его безопасности.

Прецедент: самовольная постройка, даже находящаяся на принадлежащем владельцу участке, не может быть легализована без признания её безопасной для жизни и здоровья людей.

Пример №3. Любой ли самовольно возведённый объект может быть признан самостроем в соответствии со статьёй 222 ГК

Уполномоченный муниципальный орган обратился в суд с требованием признать торговый павильон, возведённый гражданином В. на арендуемом земельном участке, самовольной постройкой и обязать владельца снести его в установленные сроки. 

Истец привёл следующие доводы в свою пользу:

1. Земельный участок, на котором располагается павильон, не находится в собственности владельца объекта.

2. Павильон исключён из обновлённой муниципальной властью схемы размещения соответствующих объектов.

В свою очередь, ответчик, гражданин В., обратил внимание суда на то, что торговый павильон не является стационарной конструкцией, а следовательно, может быть без существенного повреждения конструкций разобран и перемещён в другое место.

Рассмотрев материалы дела, суд принял решение отказать истцу в удовлетворении его требований. Основанием для такого решения стало то, что торговый павильон в соответствии с частью 1 статьи 130 ГК в силу сборно-разборной конструкции не может быть отнесён к недвижимому имуществу, а положения статьи 222 ГК, как следует из части 1, касаются исключительно недвижимости.

Кроме того, суд отметил, что изменение схемы размещения торговых объектов не делает павильон самостроем постфактум — даже если бы объект можно было признать недвижимым имуществом.

Вместе с тем, решение суда не может обезопасить ответчика от возможного досрочного расторжения договора аренды, которое автоматически стало бы для него причиной убрать торговый павильон.

Прецедент: объект, который в силу особенностей конструкции не может быть признан недвижимым имуществом, не подпадает под действие статьи 222 ГК России, в том числе не может быть признан самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями.

Пример №4. Является ли самостроем объект, используемый не по назначению земельного участка

Уполномоченный муниципальный орган обратился в суд с требованием признать объект, выстроенный гражданином Г. на принадлежащем ему земельном участке, самовольной постройкой и обязать владельца снести её в установленные законом сроки.

Истец привёл следующие доводы в свою пользу:

1. Здание номинально непромышленного назначения возведено на участке, правила пользования которым исключают строительство промышленных объектов.

2. Уполномоченным органом в ходе очередной проверки было установлено, что здание используется в производственных целях.

Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении его требований. Подав апелляцию, истец добился положительного решения, ссылаясь на соответствующий признак самовольной постройки, содержащийся в части 1 статьи 222 ГК, однако суд кассационной инстанции отметил решение апелляционного суда. Своё решение кассационный суд обосновал тем, что часть 1 указанной статьи говорит исключительно об объектах, построенный с нарушением правил пользования землёй, в то время как здание, которое муниципальный орган требовал признать самостроем, возведено с формальным соблюдением соответствующих правил. Нецелевое использование постройки действительно является нарушением — однако не основанием для сноса здания согласно статье 222 ГК.

Вместе с тем такое решение не освобождает гражданина Г. от выплаты штрафов и прочих предусмотренных законом взысканий за выявленные нарушения — как и от обязанности устранить несоответствия между номинальным и фактическим способом использования здания.

Прецедент: строительный объект, возведённый без нарушения положений статьи 222 ГК, однако эксплуатируемый с теми или иными нарушениями, не может быть признан самовольной постройкой и подлежать на этом основании сносу.

Пример №5. Обязательно ли признание здания самовольной постройкой и решение о его сносе влечёт за собой принудительное изъятие земли

Орган муниципальной власти обратился в суд с требованием изъять у гражданина Д. земельный участок, на котором ответчиком было самовольно выстроено здание, и продать изъятую землю с публичных торгов.

В свою пользу истец привёл следующие доводы:

1. Здание, возведённое гражданином Д., было в судебном порядке признано самостроем.

2. Суд также обязал ответчика организовать, за свой счёт, снос самовольной постройки.

3. Гражданин Д. не снёс незаконно построенное здание в отведённый срок.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца, руководствуясь положениями части 12 статьи 55.32 Градостроительного кодекса. Однако апелляционный суд отменил это решение, обратив внимание на приведённый ответчиком факт: он, во исполнение решения предыдущего суда, заключил с подрядчиком договор на снос самовольно построенного здания, однако подрядчик не смог завершить работу в намеченный срок по объективным причинам.

Таким образом, апелляционный суд признал, что ответчик добросовестно исполнил возложенную на него обязанность, и задержка в работе подрядчика не может стать причиной для признания гражданина Д. уклоняющимся от сноса здания и последующего изъятия земли.

Прецедент: если владелец самостроя, по решению суда обязанный его снести, по объективным причинам не может исполнить свою обязанность в назначенный срок, это не может стать причиной для изъятия земельного участка, на котором возведена самовольная постройка. При этом бремя доказывания своей добросовестности ложится на хозяина самовольно возведённого объекта: таким доказательством может стать, в частности, договор, заключённый с подрядной организацией.

«Моспроект»: помощь в легализации всех разновидностей самовольных построек

Компания «Моспроект» проводит технические обследования и строительно-технические экспертизы, подготавливает все необходимые для легализации самостроя промежуточные и итоговые документы, включая Заключение о соответствии и Архитектурно-градостроительные решения.

Мы не можем заставить суд принять «правильное» решение — но мы выпустим требуемые для узаконивания документы, оперативно и в полном соответствии с российским законодательством. В нашем распоряжении — высокоточные измерительные и диагностические приборы, современные инженерные программы; в нашем штате — лучшие инженеры Москвы, досконально знакомые с законами и нормами в области строительства. Обращайтесь — обеспечьте себя документами, необходимыми для легализации здания в досудебном и судебном порядке!

Выводы:

1. Статья 222 Гражданского кодекса регламентирует понятие самостроя, условия его легализации и сноса.

2. Действие статьи 222 ГК не распространяется на объекты, которые не могут быть признаны недвижимостью.

3. «Моспроекткомплекс» проведёт необходимые обследования и подготовит документы для легализации строительного объекта.