Реестр самостроя: проверка недвижимости перед покупкой

Приобретение здания или сооружения неразрывно связано с большими тратами, расходами на юридическую поддержку, выплатой налогов, потенциально — и с хлопотами по приведению объекта в работоспособное состояние. Затрат и обязанностей у покупателя недвижимости более чем достаточно — и крайне неприятным сюрпризом может стать открытие, что приобретённая постройка относится к категории объектов самовольного строительства. Как уберечь себя от покупки самостроя и что делать, если несогласованно выстроенный объект уже перешёл в ваше владение, расскажет «Моспроекткомплекс».

Как определить, подпадает ли приобретаемая в Москве постройка под определение самостроя: краткая инструкция

Конечно, самый простой способ узнать, не является ли предмет покупки самовольно возведённым, — просто спросить у продавца. Однако стоит учитывать, нахождение самостроя во владении — достаточно обременительная ситуация, поэтому хозяин может сказать неправду — а в некоторых случаях даже не знать, что его объект построен не на законных основаниях. «Моспроекткомплекс» предлагает простой алгоритм, помогающий провести первичную проверку нахождения приобретаемой в пределах Москвы постройки в списке объектов самовольного строительства:

• Обратитесь к официальным документам. Для столицы это Постановления Правительства Москвы под номерами 819 и 829, или сокращённо 819-ПП и 829-ПП. Каждый из указанных документов содержит приложение, включающее перечень выявленных самовольных построек. Оба постановления находятся в свободном доступе, в том числе на портале mos.ru. Обратите внимание на два принципиально важных момента:

1. Данные в документах обновляются лишь несколько раз в год, поэтому сведения о новых «находках» самостроя могут просто не успеть попасть в списки.

2. Неузаконенный объект, содержащийся в перечне из 819-ПП, теоретически можно легализовать, таким образом защитив от сноса. А вот для самостроя из списка 829-ПП снос — уже официально подтверждённый приговор.

• Сравните сведения о суммарной площади покупаемого объекта, содержащиеся в ЕГРН и свидетельстве о собственности или договоре купли-продажи. В идеале разницы между параметрами не должно быть; если она присутствует, например, Росреестр считает, что площадь строения составляет 1500 квадратных метров, а в договоре, подготовленном для заключения сделки, указаны 1555 квадратных метров, необходимо уточнит у продавца, откуда взялись дополнительные «квадраты»: возможно, это следствие самовольной реконструкции, также превращающей здание в объект самостроя. Отметим, что с целью замести следы недобросовестный продавец после изменения площади может заключить фиктивный договор купли-продажи, дарения и так далее, в котором будет указана уже новая площадь. Такая хитрость не освобождает вас от необходимости легализации самовольно изменённой недвижимости — поэтому очень желательно перед совершением сделки ознакомиться со всеми документами на здание с момента его постройки.

• Изучите документацию, выданную БТИ, и сравните с указываемой в договоре суммарной площадью объекта. Наличие расхождений может указывать на факт самовольного строительства — а справка из БТИ о том, что новая площадь включена в план, ни в коей мере не означает легализации несогласованно реконструированной недвижимости. То же касается и документации, выпущенной Ростехинвентаризацией: это ведомство не занимается проверкой законности нового строительства или реконструкции.

• Исследуйте данные, содержащиеся в документе, включающем сведения о земельном участке: посмотрите, совпадают ли кадастровые номера, а если участок арендуется владельцем предположительно несогласованно построенного объекта — заключено ли с арендодателем, то есть собственником земельного участка, дополнительное соглашение, подтверждающее правомерность строительства.

Важно: все перечисленные меры помогают снизить вероятность покупки самостроя, однако не сводят её к нулю — поэтому советуем применять сразу несколько способов проверки, а кроме того, использовать методы, предлагаемые в следующем разделе.

Получение информации о законности строительства или реконструкции приобретаемого объекта

Помимо перечисленных выше способов, узнать, относится ли предмет сделки самостроем, можно посредством обращения в Росреестр, в том числе через МФЦ. Таким образом вы получите информацию о наличии здания или сооружения в ЕГРН: очень часто самовольные постройки не имеют кадастрового номера, а следовательно, не учитываются Росреестром. В случае, если самострой был внесён в ЕГРН, этот способ не поможет.

Второй вариант — использование телеграм-бота «Самострой.net». Чтобы получить необходимую информацию:

1. Найдите в приложении Telegram указанный выше бот.

2. Запустите его.

3. Укажите, что хотите получить данные об объекте на основе кадастрового номера.

4. Введите соответствующий номер и ознакомьтесь с ответом системы

Как и способы, перечисленные в предыдущем разделе, эти методы не дают стопроцентно надёжного результата — однако сокращают риск приобрести нелегальное здание до возможного минимума.

Я купил самострой: что будет дальше?

В соответствии с действующим законодательством, в частности, статьёй 222, содержащейся в Гражданском кодексе России, лицо, ставшее владельцем самовольно возведённой постройки, в том числе в результате сделки купли-продажи:

• Не несёт ответственности за сам факт приобретения несогласованно построенного здания.

• Несёт обязанность по приведению самовольной постройки в состояние, удовлетворяющее требованиям закона, с целью легализации, — или по организации сноса нелегального объекта.

В случае, если суд вынес решение о необходимости снести объект, новый владелец здания берёт на себя соответствующие расходы; если он проигнорирует это требование, снос будет осуществлён с привлечением стороннего лица — а с хозяина демонтированного самостроя впоследствии будут взысканы затраты.

В отдельных ситуациях игнорирование решения о сносе самостроя или неисполнение этого решения в отведённый срок приводит к изъятию земельного участка с целью дальнейшей продажи с публичных торгов. Участок может быть изъят и у владельца самовольной постройки, не предпринявшего мер к устранению представляемой ею опасности для жизни и здоровья людей.

Как перевести приобретённое самовольное строение в законный статус

Единственный способ избежать демонтажа купленного по незнанию самостроя — его легализация. Узаконивание постройки возможно двумя путями:

1. Посредством обращения в уполномоченный административный орган (в Москве — Градостроительно-земельную комиссию).

2. Посредством подачи в суд искового заявления с требованием об узаконении купленного объекта.

В обоих случаях заявителю потребуется предварительно собрать целый пакет документов, в том числе подтверждающих право собственности на земельный участок, безопасность здания для эксплуатации и соответствие его действующей градостроительной политике, а также подготовить соответствующие заявления. В настоящее время действует одобренное Верховным Судом положение, согласно которому суд при рассмотрении вопроса о возможности легализации обращает внимание на попытки узаконить объект во внесудебном порядке — поэтому мы рекомендуем начинать узаконивание с «административного» пути.

В дальнейшем, при принятии ГЗК или судом положительного решения относительно возможности легализации несогласованно построенного объекта, последний будет исключён из перечня самостроя, после чего владелец получит новые документы из БТИ и Росреестра.

Стоит ли приобретать здание, имеющее признаки самостроя

Легализация несогласованно возведённого объекта в Москве, без учёта сопутствующих расходов, стоит от 200 тысяч рублей. Кроме того, следует иметь в виду, что ни добросовестность покупателя, ни предпринятые им попытки узаконивания, ни потраченные им деньги не дают гарантии положительного результата: в конце концов и суд первой инстанции, и апелляционный и кассационный суды могут решить, что объект должен быть снесён.

Вот и ответ на поставленный вопрос: покупать строительный объект, который может оказаться (или точно является) самостроем, имеет смысл лишь в том случае, если он представляет для вас настолько существенную ценность, что вы готовы смириться и с дополнительными расходами, и с возможностью сноса. Решать, оправдан ли риск, только вам — а «Моспроекткомплекс» поможет максимально повысить вероятность добиться легализации.

«Моспроекткомплекс»: легализация купленного или вновь возведённого самостроя — без лишних нервов!

«Моспроекткомплекс» — это высококвалифицированные инженеры, имеющие все необходимые для проведения технических обследований и экспертиз зданий и сооружений допуски, аттестаты и лицензии. Мы используем лучшее измерительное и диагностическое оборудование, применяем современные программные среды — и гарантируем полное соответствие оформляемых для легализации документов, включая ЗОС и АГР, российским стандартам. При необходимости мы выезжаем в область — в нашем распоряжении собственная мобильная лаборатория неразрушающего контроля. Ждём вашего обращения — мы всегда рады помочь сохранить здание, даже если оно было построено с нарушениями!

Выводы:

1. Проверить, относится ли приобретаемая недвижимость к категории самостроя, можно несколькими способами, в том числе посредством телеграм-бота «Самострой.net».

2. Новый владелец самовольной постройки в полной мере несёт обязанности по приведению её в требуемое состояние или по её сносу.

3. «Моспроекткомплекс» подготовит необходимые для легализации документы — и поможет повысить шансы на узаконение несогласованного здания.